【倫敦居大不易EP8：漫長的買房程序】

忙碌好像從2020延續到了2021，一直想著：「這波忙完就可以休息一下」，結果一波接著一波忙！媽友和粉絲朋友們敲碗的買房程序，終於來了～

我覺得，買房的過程，有點像產程XD，大致的程序階段差不多，但每個人遇到的狀況都不太一樣⋯這篇也只是寫大概，有很多細節都省略了⋯

有些遇到不積極或問題很多的賣家，有些遇到不專業的律師，有些是買家提供不出一些文件⋯也有可能房子本身遇到一些問題⋯

買房大概的程序我分為以下幾個階段，我們這次買房，從出價到交屋，總共歷時9個月！（我們比較特別一點，就是買家和賣家都不積極，再加上疫情的關係，所以拖得有點久）我和蘿蔔一直抱著渣男的心態，有了女友還一直去看其他房子拈花惹草！

這間房，其實在我們上一次出價新建案，出價被接受，但我們決定放棄新建案，改看二手房屋後，看了2-3間後，就出價了這間！

1️⃣出價
房屋廣告上的開價，我們第一次出價直接大膽的殺10%，然後經過了幾次你來我往之後，屋主接受了比開價低4%的出價，買家確認接受出價後，就開始進入買房程序⋯
《然後，好像幾天後，英國就第一次封城了》

2️⃣貸款
我和蘿蔔之前有自己和各家銀行約，試算貸款金額，因為之前文章說過，有些要看房或要出價時，房仲會要求看銀行出具的貸款意向書（AIP），我們自己去銀行試算的金額都不高，後來決定找貸款專員（mortgage broker），超開心找到一個台灣人，幫我們各種計算也教我們一些訣竅，有任何問題馬上打電話或傳訊息，都可以找到人，最後幫我們貸到了一個超過我們想像的金額，和很不錯的利率，我們非常感謝她！（我們名下所有帳戶都要給3-6個月的明細、各種身分證明文件）

《但是，貸款下來後，貸款專員和律師就因為疫情被暫時furloughed了（被放有薪假），銀行也下架了一些房貸產品，賣方律師也有問題，一切的一切都變得非常緩慢》

註：AIP-Agreement in Principle 一些銀行叫DIP- Decision in Principle，基於貸款人的基本信息，如：房價、個人收入支出水平以及存款水平等，來進行信用調查和基本貸款量計算。拿到AIP，表示通過該銀行的基本信用評估（真的要申請的時候要附上更細節的資料），也可以看到最多可以從該銀行貸款的金額。

3️⃣Solicitor 買家律師vs賣家律師
銀行的貸款下來後，律師那邊就可以開始進行一系列的調查，買方賣方都各自要聘請一個律師/法律顧問，律師對律師（有時候房仲也會加入）⋯
這邊賣家律師拖了好一陣子，因為原本律師太落漆，又換了一個新的～

4️⃣Survey
除了solicitor做的調查以外，我們也自費做了Home Buyer Survey（房屋報告）和Market Search（市場價格報告），洋洋灑灑40多頁，把房子可能有的問題都列出來（其實沒什麼大問題，但都是要花錢修繕的），再加上市場平均價格又比我們出價低了一些，所以我們決定拿著這2樣報告回去跟屋主議價！

5️⃣重新議價
我寫了一封email，第一段列出所有房屋報告裡面所說的問題，第二段寫市場價格比較低，第三段寫脫歐和疫情影響前景不明，最後要求降價5%！
（屋主最後同意降價2.5%）
議價成功後，更改所有相關文件金額！

6️⃣交換合約（付頭期款的10%當訂金）
英國買房「交換合約」算是一個里程碑，在交換合約之前，任何時候買/賣雙方都可以因任何原因說不買或不賣，我們這期間也是一直卯起來看了10幾間房子，但交換合約之後，若想改變主意，可能就要有失去頭期款10%的心理準備！

7️⃣ 交屋（付頭期款的餘款）
交屋當天，下起傾盆大雨，我們一家4口（包含婆婆），一起到了新家門口想要參與交屋拿鑰匙🔑，結果被房仲放鴿子🕊️
只好打給住附近的朋友載蘿蔔去仲介辦公室拿鑰匙～

#英國二手房購屋程序

家就是有人時時刻刻為妳沏一壺茶/有女兒可以抱抱/有老公可以靠靠
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【倫敦居大不易EP8：漫長的買房程序】
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【倫敦居大不易EP7：終於成為有殼蝸牛】
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【倫敦居大不易EP6：新房的美麗與哀愁】
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【倫敦居大不易EP5: 天長地久？曾經擁有？】
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【倫敦居大不易EP4: 我們的內憂與外患】
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【倫敦居大不易EP3：看房的入場卷】
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【倫敦居大不易EP2：現在租屋處】
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【倫敦居大不易EP1：前情提要】
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#阿明小教室 #阿明安心租
#訂金押金傻傻搞不清楚 #房客篇
《簽約需知：區分「定」金與「押」金》
有沒有人像阿明帶不夠錢的時候，
會先給老闆一些現金請他一定要留著商品，
之後會再帶錢來取呢？

在簽房屋租賃契約的時候也一樣，
如果不給一筆錢向房東表示自己的誠意，
房東也不會隨便就把房子租給你。

不過這裡的「錢」跟買東西的錢不太一樣哦！
我們買東西的時候給的錢叫
「定金」或「訂金」，只要雙方當時確認
是以取得標的物為前提所付的錢，
就表示契約成立，稱為「要物契約」，
如果違約就必需賠償對方一定的金額。

而簽租賃契約的時候給的錢叫做「押金」
與「定金」一樣都是要放在老闆或房東
那邊的錢，但法律效果卻大大不同。

「押金」比「定金」多了更多法律上的用途，
簡單來說指的就是一筆「擔保金」，
若房客在租屋期間毀損房屋或不繳交相關費用，
房東即可用押金來扣除這筆費用。
但這筆錢也不是房東說的算，在法律還是有明確
規定的！

大家還想知道「定金」與「押金」規範嗎？
在留言區與我們討論分享吧！
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【房客看屋秘笈】
租房子的第一準則：選一個好房東、好室友，比選一個好房子重要。

房東

1.人品：透過房東的談吐，瞭解其工作性質、家庭狀況及對自己提出的要求之反應來瞭解其人品。如說話中肯、不會前後矛盾，不貪小便宜、對人尊重等等。

2.特殊的限制：房客應主動詢問房東是否有特殊的限制，例如不可釘釘子、養寵物、煮飯…等等，瞭解房東的要求自己是否可以配合，作為篩選房東的依據。


室友

1.人品：瞭解室友人品的方式，可以透過是否有公德心來判斷。如公共空間像浴室、廚房等的使用情形，維護的狀況來瞭解其他室友可能的行為表現及生活習慣。

2.詢問室友的職業及作息來瞭解自己是否可以接受。如室友的作息為日夜顛倒者，自己可否接受。

對於房屋本身的重要考量因素：

身體感覺：

因為房客租屋本身就是自己要使用，自己能否住得舒適對房客是最重要的考慮因素。而一間好房子的最基本條件就是無論房客走入屋內、或處於屋外的鄰里周遭都能讓自己感覺到十分舒服而沒有各種不好的感覺。因此，房客在選擇房子時不妨也尊重自己身體的感覺。


外在環境：

為了瞭解附近環境日夜的狀況，如果時間允許，可以選擇不同的時段看房子。

【交通】

1.考慮大眾交通工具的便利性，大人工作，小孩上學是否方便。

2.考慮該屋附近停車是否方便。

3.不妨考慮選擇與一般上下班習性相反位置的房子（例如：當別人上班是要進城方向，不妨考慮承租在上班是出城方向的房子）。

【安寧】

1.住家儘可能不要直接面向大馬路，避免噪音干擾。

2.注意住家巷道是否為市場、或夜市所佔用( 可從馬路地面是否留下污黑的油跡做為判斷 )。

3.若在學校周圍者，注意學校的廣播是否會對生活形成干擾。

4.注意四周是否有太吵雜的商店存在，特別是電玩、遊樂場、非法行業不但會帶來噪音，更因出入份子複雜而影響居住品質。

【鄰里關係】

1.若巷道安寧、清潔，附近住戶遍植花木或多加經營，表示當地的居民十分重視居住的環境品質，值得優先加以考慮！

2.同理，若公寓的樓梯間乾淨清爽、照明燈光明亮、無太多雜物、大門經常上鎖、公用設施維護良好，這表示這棟公寓的鄰居對公共事務較關心，也值得房客多加考慮。

3.若適巧碰到附近的鄰居，也可以主動詢問鄰居問題，藉由其回答的態度來瞭解鄰里關係。

【安全性】

1.看屋時應結伴同行，並謹慎留意四週的環境。若不想麻煩他人，可告知朋友並約定時間，彼此以電話聯繫確認安全。

2.進屋看屋時，請保持大門開放，以方便應變。

3.公車族需考量住屋處與公車站牌間的路程約多遠，路燈照明設備如何，沿途是否有商家。

4.若為頂樓加蓋的房子，應特別注意門戶的安全。

5.確認一樓大門是否能緊閉，安全門、鐵窗是否暢通。

6.決定租屋後，可請房東或自行更換新鎖，並要求房東加裝鐵窗、門及由內而外透視的眼孔等安全設備，這些設備上的要求應事先表明，並在契約中明訂清楚。

【便利性】

考量附近是否有小吃店、市場、便利商店、洗衣店、托兒設施、學校等民生需求。

房屋設施：

【坪數的計算方式】


二個榻榻米大小（3.24平方公尺）為一坪。若手邊沒有尺可量，可以雙人床大小為目測之依據，就不會差距太多。

【空間品質】

1.注意屋內採光、通風是否良好。

2.注意窗口的方位，注意是否會有嚴重西曬。

3.若該棟樓的地下室、或頂樓遭非法使用，請注意該使用者是否有污染到飲用的水源。

4.頂樓加蓋房子特別注意是否會漏水、夏天是否過於炎熱。

【結構安全】

1.注意樑柱有無裂痕或是否彎曲，衣櫥的門、窗戶是否會卡住無法打開，若有上述現象，表示此屋的建築結構有問題，請慎重考慮是否要承租！

2.若該屋樓下有營業場所，不妨注意樓下的營業場所是否曾為了內部裝潢而擅自打掉樑柱結構。一旦樑柱遭到變動，則對整棟樓房的結構安全影響甚大，請慎重考慮是否要承租！

【漏水／管線／淹水】

1.注意屋頂、牆壁是否會漏水；特別是新粉刷、剛裝修處是否有過去遺留的漏水、發霉的跡象；尤其屋頂與牆面交接的牆角最易漏水，要特別注意該處是否有水痕出現。

2.與浴室、廚房相接的牆縫是最容易發生漏水的地方。不妨觀察與這兩種房間的共用牆之牆縫上的油漆、粉刷、地磚是否變色或異樣。

3.有時屋內經粉刷修飾，一時看不出漏水的毛病。房客不妨從屋外觀看，從外牆、公共空間(樓梯間、天井…)、與隔壁鄰居相銜接的牆面做判斷。

4.注意馬桶是否通暢(沖水時順不順、有無異聲)；水龍頭可否關緊；排水管是否流暢。

5.住一樓要注意是否會淹水（馬路是否比房屋的水平面高、路邊水溝是否暢通、鄰居的圍牆是否有水痕）。化糞池的位置是否會外溢。若從外觀看不出是否會淹水，不妨打開電錶箱、水錶箱、插座開關，觀察內部是否有曾因淹水而留下的污泥痕跡。

6.二樓的住戶要留意管道排水（若排水不良，樓上的水最易溢漏在二樓）。

7.頂樓的房子要注意屋頂是否出現油漆剝落、水痕，以判斷是否會漏水（若機會剛好，不妨在下雨天看屋，可檢驗該屋是否漏水）。

8.陽台打出去的違建頂部，亦是常會漏水的地方，可多加留意。

價格／簽約：

1.考慮租金價格相對於屋況是否合理。

2.若價格談妥，決定承租後，應在付訂金時，要求房東開收據。收據的內容應包含：出租地址、房東姓名、訂金金額、房東姓名、身份證號、預定起租日期及付訂日期，以免房東收了訂金後，又拒絕承認出租。

3.若看屋時若發現房屋有缺陷，則儘可能事前在租屋契約中載明修復的權責，及雙方在修復費用的分攤方式，以免日後發生糾紛。

4.簽約前，可要求房東出示房屋權狀及身份證以確定是屋主本人。

5.若承租對象為二房東時則需特別小心，以免將來二房東與房東解約時招致自己的權益受損。向二房東承租時，應注意的事項有：

a.二房東與大房東的租期是否即將到期。

b.二房東如果欲提前搬走，記得向二房東要回押金，否則大房東是不需要對二房客負責的。

6.在契約中預留提前解約的條款（如扣一個月押金或代找下一個房客），以免住不滿意又無法搬家，或提前搬走卻面臨房東沒收全數押金的慘劇。

7.根據《土地法》第99條規定："擔保金（押金）不得超過二個月房屋租金之總額。"，房客不妨據此法條適時向房東爭取合理的權益。

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