#週三夜聊聊城事第三場演講回顧

《買與租之間，合作住宅的挑戰與願景》
講者｜詹竣傑 / OURs都市改革組織研究員
與談｜洪敬舒 /台灣勞工陣線主任
時間｜ 2021.1.13 (三) 晚上19:00~21:00
　　

#居住權 V.S 使用權
#使用者導向

房價高居不下的社會，無論抬高價錢或降低房價，都會有人不開心，因為已買房的人不願看到自己買在最貴的時候；維持現價或升高房價，買不起的人仍舊是同一批人。

居住的選擇，在買與租之間還有其他的選擇：由政府導向的社會住宅、住宅補貼，或者是根據使用者導向，湊成一群意向較一致的居民（意向型社群，intentional community）組成的合作住宅。
　　

#困境：置業階梯

竣傑在介紹合作住宅的過程，提到了置業階梯的困境，常出現在已有固定收入的青壯年族群，這個族群的人大部分有租屋的經驗，往往千挑萬選才找到一間缺點不那麼多的房子，入住後可能又有鄰居不知道好不好的運氣問題，若考慮置產則有房價與荷包打架的困窘。

針對這些民眾，因為無法負擔或不滿意市場上的住宅，亦無需政府的住宅補貼，在市場的供需及價格尚未達到健全之前，且國家也未能提供足額的社會住宅，合作住宅是相對可負擔又能滿足多元需求的居住選擇。
　　

#社群連結
#共同想法

合作住宅具有三種居住價值面，「經濟性取向」，強調居住價格的可負擔性及穩定居住性；「社會性取向」，由意向一致或有類似居住需求課題的人合作共住，強化人際關聯及社群連結；「共享性取向」，住戶討論需要的公共空間，放大共有空間，重新解(結)構屋內的硬體規劃，藉由共同參與及共享資源，讓住宅成為合用、好用且會用的空間。

合作住宅的理念，在於強化使用權，弱化擁有權，共同營造社區，打造「自助」自住住宅。而像OURs都市改革組織的立場便是希望能以教育培力的方式，鼓勵有需求的潛在住民，透過專業組織（如：合作社），與實驗方案連結，像是文資的閒置空間試辦小規模的合作住宅模式。
　　

#合作社
#價格V.S 價值
#空間共用性
#參與性提高

在理解合作住宅的概念後，敬舒與我們分享許多國內外合作社的案例，包括從1933年成立的Berkeley宿舍的住宅合作社、在倫敦一群以拖車為家的拖車合作社，以及鳳凰城合作社，為協助中低收入戶能有房可住，與房東協商以整修房屋為誘因，並給予需求者修繕的教育訓練，形成正向的供給循環。

合作社是一種具內部民主性的經濟組織，組織合作社前，有意願的人會從互動及相互理解，磨合人與人之間的邊界，釐清彼此的意願與需求後，包括參與程度，以及事務轉換價值，決定是否共同組織合作社，其成立後的合作社才會比較穩定。

合作住宅的住民們可透過合作社的組成，將權利與義務劃定清楚，住民須遵守共同制定的組織規範，若有成員違背章程，則有可能會驅逐。同時，為了讓空間的永續性提高，以及預想組織成員仍保有自我的選擇權利，合作社的組成是能容許部分的流動。相對個人的屋產所有權，往往都需要犧牲生活品質才能獲得（賺錢付房貸），合作社的成立則是為了美好的生活，有品質的生活，強調可負擔的價格，而不在個體的所有權，因此空間的共用性也會提高。
　　

#回到自己，勇於選擇

雖然居高不下的房價暫時無法解套，如何在價格與價值間追求良好的生活品質，合作住宅的居住方案，或許能提供另一種思維與行動模式。
　　
　　
・・・・・・・・・・・・・・・・・・

一碼 IMMA x 眼底城事 ｜#週三夜聊聊城事 ＃最終場 ◢
《五歲了：報導者與眼底城事的媒體經營風景》演講回顧敬請期待！

#青年以及弱勢租客不要怕

#修法拒絕惡房東

#讓租屋市場不再是個黑市

#強化糾紛處理機制

我最近接到 #青年租屋族 陳情，遇上 #惡房東張淑晶 卻求助無門！所以今日早上我與陳情人詹庭琪小姐、Ｓ小姐，還有長期關心相關議題的崔媽媽基金會、住盟、OURs召開記者會，並要求內政部地政司及行政院消費者保護處出席說明。

詹庭琪小姐五年前上大學第一次租房就遇上張淑晶，為了3萬押金訴訟耗時五年，即使現在勝訴，仍因張淑晶已 #脫產 而拿不回賠償金。當年曾求助 #公所調解委員會、地方政府 #消保官、消保調解委員會，卻都求助無門。張淑晶甚至藉故對詹小姐提告 #民事訴訟 求償十萬元，也提告 #刑事 的詐欺、侵占和偽造文書，連 #她的父母親都被告！

另一位受害者S小姐，租屋時房東以「遙控看房」、「LINE紀錄簽約」、「分身簽約」等方式神隱不出面，後來一查才發現原來房東就是張淑晶！租屋過程中，房東不告知電表度數，就索取每個月2千元電費， #天花板水泥塊掉下來砸到人，也遲遲不處理修繕。如今租約即將到期，她只希望不要有更多人受害。

我發現，目前租客遭遇糾紛，除了向民間團體諮詢，有三種處理機制， #但實務上都有缺陷。

第一、 #向各縣市地方消費者服務中心申請調解。但各地方政府消費者服務中心、消保官受理租賃糾紛的態度也很消極，儘管2016年後行政院消保處已拍板，即使個人房東反覆出租也是「企業經營者」，但現在除了雙北市、桃園市較為積極，其他縣市可能以租賃糾紛不屬於消費爭議為由拒絕，導致租客求助無門。而且即使召開消保調解，房東也可能神隱不出現。

第二、 #向地方政府不動產糾紛調處委員會申請調處。但不動產糾紛調處本來是用來處理土地權利糾紛的，一季才召開一次。所以即使2018年修法改為免費，也乏人問津，租客最多的台北市近二十年來案件數仍持續掛零。而且跟消費爭議調解一樣，都可能因對方拒不出席而難以進行，結果也無法直接約束雙方。

第三、只有在 #租約違反定型化契約規範時，主管機關可以要求房東改正、開罰，但只適用於租約違法的情況，且即使開罰，如果房東扣住押金不還，租客如詹小姐仍只能尋求昂貴的訴訟途徑；或者就只好自認倒楣，認賠了事。

我認為，青年、弱勢租屋族缺乏資源，往往處於協商弱勢，不能當作單純的私人糾紛，應該要積極保障。譬如參考現行《勞資爭議處理法》規定，修法建立簡便有效的調處機制，也要 #強制雙方 有出席調處的義務、 #拒不出席即可依法開罰，甚至進一步建立有結果拘束力的仲裁制度。也應該強化民間協助調解糾紛的機制，鼓勵良性溝通。否則 #訴訟昂貴，租客未必能負擔。

我現場也對出席的行政院消保處、內政部地政司提出兩大要求：

第一，依照消費者保護法，房東只要反覆從事出租行為就是「企業經營者」，租客即應 #獲得消保法保障。現在各縣市態度消極， #行政院消保處 應要求各地方消保官依法積極協助租客處理糾紛，並強化人員對租賃議題的認知，善用調解建議書等權責促使雙方調解。

第二，如果租約違反定型化契約，地方政府可要求房東限期改正，否則最高可罰三十萬元，但租客可能不清楚相關規定， #內政部地政司 應加強宣導，來強化租客談判籌碼。針對目前不動產糾紛調處成效不彰、 #租賃專法無罰則 等問題，地政司也應通盤檢討，納入 #未來修法補強。

除了要求中央檢討修法，我作為立法委員，後續也會提出草案，讓 #租賃專法升級2.0， #強化保障租屋族權益！

#實質監督
#提出解方

看到媒體報導庇護所遭指控生輔員擅改過期吐司(放在冰凍庫的吐司)，並偷攝庇護所內部狀況。我是真的很難過的。

善牧基金會是台灣還沒有家庭暴力防治法，就從事受暴婦女的服務。

20幾年前初任律師的我便是長期在庇護所擔任義務律師。

庇護所為保護被害者的安危，地址、電話全是隱密的，隱密於一般住宅區。

即便律師也不知門牌號碼，而且庇護所絕不留下電話號碼。除非如我已是長期服務的義務律師。

受害者通報113後，如有短期庇護的必要，警方會通知庇護所，經過初評有開案(庇護)必要，社工不會告知所庇護之地點，而是和案主約在特地場所，由社工去帶案主到家園。

短期庇護，是因為家暴案件受害者因一時安危必須暫時有地方居住，讓受害者處理另覓居住等問題。但經評估仍有必要繼續庇護，也會轉到中長期的庇護家園。庇護所不是長期免費租屋居住，而只是處理急迫性的安危問題。

這些不足嗎?

當然還是不足，但很抱歉，資源有限，床位有限，尤其一例一休後，社福機構更形窘迫，所以在有限社福資源，只能提供安全，而不是物資充裕的生活水平。當然和自家的生活水平無法相比。

住的可能是四人房，上下舖。也或許門板、床柱有些剝落，社工們以膠帶纏繞簡單修繕，畢竟經費真的有限。

也很抱歉，應該是沒有單人房，除非空床率高，偶爾暫時有單人可以享用。

為保護家園內所有被害者的安全與隱私，也要追蹤被害者是否安全，有門禁是不得不的措施。

除了住宿還有供餐嗎?

有的，有時案主會主動幫忙煮食，當然家園也會提供適當的經費，讓一時無法工作的案主有些收入(這是我多年前的經驗，不代表現在或被影射的家園是如此作法)。

附近的早餐店或麵包店老闆，有時推測公益團體的需求，雖不知道庇護所地點，但也會主動在打烊後把未售盡的麵包燒餅等提給家園社工，這些善心的店家從不打擾或打聽庇護所的事。因為他們知道這些都是隱密的。

麵包美味新鮮嗎?我不知道，只知道人心的溫度絕對是新鮮的。

庇護所的隱私是絕對的，擔心案主返家後會曝光庇護所的地點，所以都會簽立保密書。一旦曝光將導致全家園關園，影響其他被害者被庇護的需求。

多年前，我因承辦矚目案件，被害者居住在庇護所內，沒想到媒體狗仔跟拍案主，意外曝光了地點，當時家園關園數個月，才能開始啟用。

所以每每有不諳社政的議員或媒體一旦透過權力或報導造成庇護所地點可能被曝光的風險，都有可能涉及關掉庇護所，所受傷害的絕對是其他受害者。

最後我還是想說，庇護所的生活條件不夠好，絕對沒有外面的旅店的水平和自由，這是真的。但庇護所是非營利組織，在有限的資源，真的是無法滿足所有的需求。

但不滿，這是可以對話和溝通的。

請媒體也高抬貴手，不要因為你們的點閱率，傷害了為台灣長年提供被害者庇護的非營利組織。