【龔成問答信箱】（Q12381-Q12400）

Q12381：

老師
我買的樓近日終於成交了
因為這次買樓再上車其實已經困擾了我接近5年的決定
幾乎令我患上了抑鬱症

因為內心過於自責
賣了樓 樓價卻不斷升
每月的儲蓄根本追不上升幅
5年來不斷睇樓

不斷猶豫上唔上返車
結果錯過了幾次再上車的機會
換來又係不斷升的惡果

原本去年8月樓價開始回落
結果2-3月又開始升市
最後4月做了這個買樓決定
5月開始中美貿易戰
6-7月香港政局不穩

人生真係好多野看不明白
為何我終於下定決心了
又遇上了這些事

我不是因為自己買了樓 害怕樓市跌而擔心
我係慨嘆如果自己再等多半年（橫掂都等左咁耐）先再買樓

可能就無而家咁貴了
這次買樓的首期用了300萬
是我所有積蓄了

以後所有的事要重新開始
但今次買樓（不時好時機）我已經無5年前咁自責
我聽了你之前安慰我的說話

只要供得起 長遠這層樓會變成我的資產
我一定捱得到的
我經常咁樣安慰自己

回看自己這十多年打工
以往主要是靠儲蓄存錢
我和老公沒有理財知識

老公曾經聽信朋友所謂「消息」
曾蝕了股票差不多40萬
賣樓+蝕股票這兩次打擊令我和老公不敢再買股票

這幾年我們只靠儲蓄及做定期
才儲回300萬現金做首期
直到Facebook 遇到老師的post 看了你一些文章
才有大徹大悟的感覺

如果早一點遇到老師的文章
醒覺自己理財的問題
或許我們不致弄得今日結果

以為自己能估樓市
應該可以樓換樓
現在就不用花光手上的錢
但人生沒有如果

看了老師的post 後
我立定決心再重新儲蓄
希望重整自己的財務
走出以前的困局
學習財富增值

現在我和老公大約收入10萬元
扣除供樓家用開支
應該可儲35000-40000元

請問有甚麼方法可以5年後累積到300萬呢？
因為本人工作忙 沒有時間看股票市場 加上沒有股票知識

打算學老師所講月供股票分散風險
請問4萬裏 用1萬作月供股票合適嗎？
5000買盈富
3000買港鐵
2000未有頭緒
請問以上分配合適嗎？
月供股票是作長線投資，請問要手持多少年較適合？才可看到資產增值的效果？

感謝老師看完
希望我真的能走出以前的困局
不要像以往浪費光陰

另外想問老師
如果開始月供後

是否需要每個月每隻股票mark底買入價作紀錄嗎？
如果不紀錄，若干年後，可能不知道手持的貨是賺或蝕呢？
謝謝

龔成老師：

你地過往的問題，就是太主觀去分析樓市、股市，但我地進行的，其實只是「財富分配」，因此，根本唔應該太多主觀分析，而是建立一個優質、平衡、長遠有增長力的資產組合。

另外，你地過往太著重短期分析，但我地應該以長期作為分析的核心。

還有一點，你地的心理壓力太大，我地無一個人，可以做到完美的決定，唔需要太多心理上的問題，同時投資好講理性，唔好比心理因素影響。

你之後要做的，就是簡單去月供股票，每月總金額$20000-$25000。以你地的情況，供平穩增值股最好，盈富（2800）$10000，餘下再選3隻去供、金沙（1928）、長建（1038）、中銀（2388）、港鐵（0066）、恆基（0012）。長線進行就得。

你可以記低買入價，但其實，你真的唔需要太著重短期情況，你的概念，就是長期儲貨，不斷收貨，咁就得。

另外，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q12382：

龔sir你點睇1299？始終業內朋友都同我講 其實保險業，內地都有好市場 值唔值得投資？

雖然又創歷年新高

龔成老師：

首先，這是有質素的股票，這類股可以長線持有。

另外，我地分析股價，並不是睇高低，而是睇平貴，這股雖然在新高，但只是在合理區的較上部，未到貴的水平，不過，由於佢股價較波動，因此最好就是分注投資，同時不要用盡資金。

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Q12383：

你好龔Sir,本人35歲家庭入息72000,扣了基本支出,凈收入30-35k,供緊樓,仲有20年,有2小朋友。銀行現金100萬。現時未有持貨。

希望穩健投資,10年後100萬升1倍。

以我情況有什麼投資建議?持有現金和每月凈現金怎樣用最好?

龔成老師：

要10年將財富升值1倍，即是每年的複息回報為7%、8%，這是一個好簡單的回報，你只要投資好穩健的股票，利用「平穩增值股」+「收息股」，而每次收息時，都要將資金再投資，咁已經可以做到。

不過，以你的年齡，其實財富仍有一定的增長力，如果可以承受少少風險的話，你可以集中投資平穩增值股，這刻已可以將其中一半做投資，分注買入就得。

同時，可以每月做月供股，$20000，部分平穩增值類，部分則是潛力股類，如比亞迪（1211）、中生製藥（1177），當然，潛力股佔比較少。

另外，以你的年齡，財富仍有一定的增值力，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富在10年滾上$250萬以上，都是合理的。

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Q12384：

老師，現在藍籌股票咁高，我都唔識買

龔成老師：

整體大市算是在合理區，未到貴，你仍可以投資，只是同時留有現金就得，如果唔想選股，就簡單投資盈富（2800）。

這刻部分優質股，的確有少少貴，但這類股不是不可投資，只要以月供等模式進行，分注慢慢入，就可以有效控制資金及買入價，風險得以平衡。

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Q12385：

老師你好。我現時有做月供，港鐵$2000、盈富$2000及比亞迪$1000。

現時有30萬玩金可作投資，想問應將這筆錢分三次買入數隻優質股（每次大約十萬），還是將月供股金額加大（本來月供$5000加大至$15000），慢慢將三十萬轉為股票呢？

龔成老師：

首先，你現時月供的，都是有質素的股票，你可以長期進行，至於持有的$30萬，如果你現時總財富比例中，股票的比例較少，就動用其中的$10萬，分注投資優質股，盈富（2800）、恆基（0012）、銀娛（0027）。

如果你本身已有一定的股票，那就加大月供金額，等$30萬中的部分現金，慢慢轉為股票。

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Q12386：

成哥,我買左選股勝經同埋股票勝經,但有小小問題想問

入面講到選股的時間有一點就係要睇下企業有沒有特質類優質股的特質

入面介紹到1種政府類企業,而我想問下呢其他4種有冇話係邊4種? 3Q成哥 花時間解答

龔成老師：

特質類的優質股，可以分為5種，這些都是優質股，即是當我地見到企業擁有這些特質時，好易就能確認到佢是有質素的股票。這是一種好有效的選股方法。

書有講其中1種，而餘下的4種，由於講述需時，因此會在股票班講述，到時會詳細解釋的。無論是當中的特質，選股技巧，投資方法，例子等，都會詳細講述。

股票班會教5種選股的方法，「特質類優質股」是其中一種選股方法。

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Q12387：

Hi 龔老師，我見有網民問你月供$6000 港鐵$2000 盈富好唔好，你答應要減d港鐵加返盈富平衡返

但我嫌2800 升太慢，66既然好獨特，又穩賺，唔係買多d 66 加快儲錢好d 咩？

龔成老師：

在理論上，我地將資金集中投資較高增長的股票，的確可以為我地帶來較高的潛在回報。

所以，理論上我地將資金，集中在數上增長力最高的股票，是最高回報的。

不過，我地投資，一定要「先想風險，後想回報」，所以我地都要從風險風險考慮。

股票較高的增長，意味著潛在的價格風險較高，同時，港鐵（0066）是單一股票，盈富（2800）是一個50隻股票的組合，我地若太集中在單一股票，就會令組合出現集中風險。

所以，我地會偏向，先平衡組合，再爭取回報。

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Q12388：

龔成老師你好，我岩岩睇左你之前post 「月入3萬，3年儲100萬」既video , 覺得同自己現時情況好似。

透過你每日既post, 我都開始對月供股票有興趣！

但身邊朋友一直都話我應該等股市大跌先好開始入手，令我一直對呢方面投資有d卻步。咁其實現況應該等還是建議開放起步？

另外，選擇月供股票應該用邊間好？
多謝老師既回答

龔成老師：

好多散戶都有一個想法「等大市跌先入」，但我做銀行、證券行10年，見盡散戶的投資成績，絕大部分都是輸多贏少的。

原因就是佢地以「預期模式去投資」，經常認為自己估到個市點走，但最後卻與預期相反。

你要明白，預期市況走勢，好難。

全球憑投資賺最多錢的投資者巴菲特，佢講明「我地無法預期市況」。不過，香港好所唔賺錢的「專家」，則會不斷預測市況。

所以，我地唔好預測走勢，反而用平衡方法去入市就得，即是按平貴，去決定入市的力度。例如現時大市處合理區，你可以一邊做月供股票，一邊留有現金，這是最好的方法，所以，你已經可以開始進行月供。

你可以問下匯豐同南洋商業，手續費應該相對較平（比較下先）。

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Q12389：

您好龔老師，想請教一下，我現在的經濟狀況，如何做到財務自由，我和老公係澳門人，分別是37歲和40歲，月入加埋大約45000左右。

有一套自住物業未供完，貸款額剩80萬，月供6100，現在有現金100萬，珠海有屋收租每個月2000人民幣，我想供多一套樓以後當退休收租，您覺得我係澳門買還是珠海或橫琴買好呢？

我現在的年齡，應該如何投資才能達到財務自由，有什麼股票組合適合我？非常感謝

龔成老師：

你在澳門買會好過珠海買，因為太集中在同一地方，會有集中風險出現，因此，宜適當地在地區上作出配置，這會比較平衡。

以你地的年齡，財富仍有一定的增長力，而我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」的方法，除了可以考慮物業外，你亦可以投資股票，投資平穩增值股類別。

如果這刻你在澳門樓未有特別選擇，可以先將資金投資股票，到增值後再配置到物業。

你可以將其中的$50萬，分注投資平穩增值股，例如盈富（2800）、金沙（1928）、長建（1038）、中銀（2388）、港鐵（0066）、恆基（0012）。

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Q12390：

本人32歲，組合：

[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]

我的組合輸了一半，可以點重組？

龔成老師：

我地繼續持有一隻股票與否，關鍵位是企業的質素、前景，買入價只是心理因素。

中國華融（2799）質素不高，如持股太多，要賣出部分先。

都市麗人（2298）行業較弱，但企業不是全無質素，可以暫時守住先，但你有貴的價位買，短期內難上翻去，因此這些才是合理價。

中國鋁業（2600）都算有質素，可守，但商品企業股價會較波動。

洛陽鉬業（3993）質素一般，如太多每賣出部分。

保利協鑫能源（3800）質素都一般般，如太多每賣出部分。

另外，你持有太多資源股，以及持股，全部都是質素一般或不太好的股，你之後要調整策略，集中投資更有質素的股。

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Q12391：

老師，現在賣舊樓來做新樓首期，淨左的錢用來投資股票方法可以嗎？

舊樓市值:440萬

新樓:500萬，借300多萬
每月還12000，30年，樓齡:37年

首期:用舊樓的240萬
餘下200萬投資股票。

這策略在這時勢可以嗎？

龔成老師：

可以。

不過，你這個舊樓換新樓中，兩層樓的差別不算明顯，而你當中要支付較重的買賣成本，因此策略上只屬中等。

除非兩層樓的質素有明顯的差別，那就會較值得。

而你進行這換樓動作後，將餘下$200萬投資股票，是可以的策略，但到時要分注投資，不要一次過入，同時要集中投資有質素的股。

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Q12392：

成哥您好，最近留意到0004九龍倉跌到好低，依你所見，九龍倉優質程度是否發生改變。

現在是不是一個便宜價位入市？希望成哥百忙中抽空分析下，Thanks

龔成老師：

九龍倉（0004）自從分柝左九倉置（1997）後，已將好多優質的資產，轉到1997裡，因此，九龍倉的投資價值減少左。

現價從投資值博率分析，算是合理區，都可投資，但我會比較建議投資1997。

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Q12393：

龔老師 你好，如果月供$11k恒地，4.5k港鐵，4k中銀，10年後會有多少同年收息多少？

而現在本人每月額外多3-4k，想再用呢筆錢月供以下會令我個組合會比較好（2/405/1928/2800）
唔該 龔老師

龔成老師︰

恆地(12)，港鐵(66)，中銀(2388)現時年息率分別約3.8%、2.2%、4.7%。

由於股息率是會變動的，10年後有多少這個無人知。但以恆指計，每年連股息回報約為10%，10年後基本上等同增值左1.85倍。

你本身已供房地產類的恆地（港鐵也有少少地產類成份），故不建議再供同類型的越秀（0405）。

中電（0002）以收息為主，金沙（1928）和盈富（2800）則是平穩增長類。新投入資金放在這3隻都可以，視乎你需要。

另外，建議你恆地供款減半，轉為盈富會令你的投資組合風險平衡得更好。

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Q12394：

老師覺得細單位127，雖20萬首期上車。但有冇升值空間呢？

小小銷售員 收入飄忽。但唔想錢貶值 而好 多人睇好樓市 可惜只能入手 400萬樓下9成按既細單位

只怕易買難轉手
而舊樓 30年樓以上 值得入手嗎

例如屯門 菁雋隔黎既多寶大夏
但實質 都係2xx尺。租金回報不高
老師有推薦的上車盤嗎？

龔成老師︰

如果要投資物業，我會建議300呎以上的較好，因為這是一個基本家庭要住的地方，投資價值會較高。

其實這刻樓市不平，租金回報不及股票，投資價值已不大。

如果你想增值，我反而建議你投資在股票。你可以投資一些優質股，盈富（2800）、金沙（1928）、長建（1038）、中銀（2388）、領展（0823）、港鐵（0066）、煤氣（0003）等，相信回報會比投放在物業理想。

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Q12395：

老師你好，想請教下，咩叫限售解禁（配售）呢？因為我見371 北控水務

佢9月18日會限售解禁（配售）4.17億股。到底限售解禁（配售）係咩黎，對股價 / 公司有咩影響呢？

龔成老師︰

配股「禁售期」，即是配股投資者要過了禁售期，才可以沽出手上股票，以避免對公司股價構成壓力。

禁售期過後，代表相關股東可以將之前配股時購入之股票出售（但唔代表佢一定要出售）。

如股東出售可能對股價造成短期波動，但我們投資著眼點應該是企業質素，所以解禁其實對公司無任何實質影響。

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Q12396：

你好老師，我係32歲女仔，預左未來可能單身，想儲錢買樓。投資初哥。

現有20萬做定期，20萬買左儲蓄保險，仲有現金8萬，人工每月萬3蚊到，ot錢約$4000

睇左你個fb幾個月認識左月供股票，剛開始將儲錢果$1萬轉變成月供股票，$5000 （2800），$2500 （3），$2500 （66），想加隻金沙，我應該調整以上金額，還是放多$1000去做好呢？

其實上網搵過月供股票d 資料，無咩點講過計法，我想知我要點樣計先知道我賺幾多錢？（股）減去我供款=我賺到既錢，謝謝????

龔成老師︰

你盈富（2800）個$5000可維持，而供煤氣（0003）和港鐵（0066）個$5000可分為3份來加入金沙（1928）。當然你有能力多供$1000，就煤氣、港鐵、金沙各$2000。

以你年紀應該以增值為主，定期主要用於收息，對你不太合適。你可以定期完結後，將資金轉到股票。但由於你是投資初哥，建議你直接將資金投資在盈富（2800），只要分段慢慢入就可以了。

簡單計單隻月供股票回報方法︰

= 已月供總金額 - [（現時你儲到股數 X 現時股價） - 賣出時所有交易費用]

賣出時所有交易費用︰包括經紀佣金、交易徵費、印花稅等。

另外，亦建議你要加強吸收知識，多閱讀理財類別的工具書，以及多接觸財經新聞，或進修相關課程。這對你長遠投資發展，會有很大幫助。

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Q12397：

可以介紹一下那幾隻金礦股嗎？。生產金的金礦股。謝謝。

龔成老師︰

招金礦業（1818）︰主要從事上游業務︰包括勘探、開採、選礦、冶煉及銷售黃金及其他金屬產品，主要產品為標準金錠。

紫金礦業（2899）︰主要從事黃金及其他礦產資源的勘探、採礦、生產、冶煉及銷售。

但你要留意番，雖然這類資源股、上述2者股票都有投資價值，但只算中等。

原因是這樣，資源本身有一定的價值，但盈利始終受國際黃金價格影響，本質上會較為被動，無乜價格自主能力，同時產品無差異性，是典型的商品企業。這類企業都有一定的投資價值，但就不會太高。

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Q12398：

龔Sir，請問如果我想投資中港地產板塊，2824 力寶專選中港地產ETF 值得投資嗎？

呢隻ETF係追蹤力寶專選中港地產指數，究竟有冇認受性同代表性？

市值只有1.47億，成交量極低，究竟有咩誘因上市？有冇投資價值？ Thanks

2824 力寶專選中港地產ETF

龔成老師︰

力寶專選中港地產（2824）是一個追蹤中港指產指數的基金，認受性算是不差，但就不是好多人認識，但我地最緊要睇翻佢的主要持股：

1. 華潤置地有限公司 （1109）
2. 長江實業集團有限公司 （1113）
3. 碧桂園控股有限公司 （2007）
4. 融創中國控股有限公司 （1918）
5. 新世界發展有限公司 （0017）
6. 新鴻基地產發展有限公司 （0016）
7. 領展房地產投資信託基金 （0823）
8. 中國海外發展有限公司 （0688）
9. 恒基兆業地產有限公司 （0012）
10. 中國恒大集團 （3333）

這10大持股，佔了指數的一半，而這些都是有代表性的地產企業，因此，投資這基金，能追蹤到中港的地產表現的。

因為香港的ETF市場，一向都不是太活躍，所以佢成交低是正常的，你預佢會有較大的買賣差價，但只要長線持有，就無問題，這基金可投資的。

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Q12399：

龔SIR你好,本人27歲,未婚,於今年5月左右衝動購入樓齡30多年單僮樓物業,現在心理壓力較大。因為沒估到香港既政治局面會變成那麼亂,樓價相信會即將下跌。

本人購入物業的原因是預計香港樓價長期向上,長遠有自住需要,在現時有能力透過高成數按下便買入,以求鎖定樓價,即使掉空也好過沽空樓市。

現時本人繼續與家人共住。（其實本人原本也打算搬入去自住,但最近發現物業附近的治安較差,令本人卻步）

現時本人扣除供樓及日常開支,本人能儲6000-10000每月（視乎OT的情況）

本人為自己的衝動買樓決定感到自責,買樓後的壓力愈來愈大,所以想問問龔SIR有沒有什麼建議能給我。 萬分感謝

很不幸地 本人購入的正是元朗區

今次真是上天給我的考驗
我記得龔SIR在堂上時分享過自己10年前從300萬掉到落得番30萬
當時龔SIR是以什麼心態面對?
謝謝

龔成老師︰

其實你買樓的原因是正確的，每人都有自住需要，加上香港土地和樓宇供應不足，長遠樓價是會向上的。

最近事件對元朗區中短期樓市有一定影響，但相信現在出現架情況唔會係長期，所以唔需要擔心。

樓價買入即跌固然不好受，但都是心理因素而已。大前題反而是你供款方面，如果可以供得倒就無問題。

至於每月可儲的6000-10000蚊，你可以透過月供「平穩增值股」+「潛力股」去建立一個樓市以外的投資增值平台。每月供$5000，如果你不懂股，就集中供盈富$5000。

或者盈富以外加入1、2隻（每隻$1500）平穩增值股：金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）或潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448）。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

當時我的心情都會有唔開心，但我會同自己講，睇長線，只要睇長遠，其實$300萬是一個小數目，而這個小數目令我更進一步。所以，當時我同自己講，要睇大，睇遠，就開始不將$300萬放在心上。

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Q12400：

龔成老師，我是你的讀者，一次行經書店看見「大富翁致富藍圖」一書，覺得老師的理財觀念十分有道理，過往因為投資失誤，令資產出現負現金流，希望老師可以分析一下小第的情況，萬分感激

小第36歲，是一間私人健身室的小老闆，開業5年，生意穩定，打算明年擴充（但近年市況很差，不敢亂來），所以想幫現在資金找出路

1）大約90萬現金
2）珠海持有一物業(出租後每月負現金流$1400港幣）

3）港珠澳大橋中港牌一個（將會出售，因為新制度下產生負現金流）
4）每月大約收入6-15萬（看生意額，淡旺季）

5）每月租金支出$11000+8000家用
6）想了解一下資產應如何分配，現時負現金流資產應出售嗎？

祝身體健康

龔成老師：

如果你打算生意擴充，$90萬就要大部分留現金，因為我地進行投資，要長線先會有效果，而中短期的股價，都只是基於市況的上落，如果你投資後，中短期要資金，就要在當時賣出，而無人知當時的投資市場情況。

因此，$90萬宜留現金。

至於珠海物業，除了現金流，你都要分析當地的長遠發展，有沒有加租的能力，如果長遠仍是負現金流的項目，你就要分析持有的價值有多少。

港珠澳大橋中港牌亦是同一道理，長遠的現金流如何。

我地進行資產配置，主要以長線的角度去分析，長期名資產的價值如何，現金流如何，你用這方向去分析，就容易知道點配置。

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多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。