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[爆卦]社區發展意義是什麼？優點缺點精華區懶人包

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社區發展意義 在 BusinessFocus | 商業、投資、創科平台 Instagram 的精選貼文

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  • 本土研究社 Liber Research Community

    社區發展意義 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的精選貼文

    2021-09-30 00:10:01
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    【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

    現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

    現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

    ◾助長發展商加速圈地

    多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

    今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

    有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

    ◾散播土地「荒」言

    由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

    林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

    ◾「土地共享」度身訂做兼送基建

    作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

    由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

    可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

    ◾傾向避開發展商土儲收地

    若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

    政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

    單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

    ◾助長囤地自肥兼送發展權

    過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

    在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

    ◾批准無底線開則

    回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

    ◾放任樓市縱火

    面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

    上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

    ◾卸膊公營房屋予私人參建

    除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

    當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

    從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

    ◾讓地產利益滲入城規會

    董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

    ◾增加發展商土儲的「活化」政策

    除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

    所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

    ◾小結

    回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

    -
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  • 蔡惠婷 新竹市議員

    社區發展意義 在 蔡惠婷 新竹市議員 Facebook 的精選貼文

    2021-09-28 22:55:14
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    今年的教師節，我收到了一份相當感動且珍貴的禮物，它讓我深深體會到：#當一個老師的重要價值為何。

    每年的9/20，臉書的動態回顧總會跳出這張，堪稱是我教學生涯中，會永遠熨在心頭上的一頁：
    「鳥夫子：謝小純愛🐦老師，謝謝妳欣賞我。」

    這是一個小二時從美國學校轉來我們班上的小女孩，英文比中文好的她，剛來的時候話不多，總是安安靜靜地觀察大家，很是獨立自主。

    才來到我們班20天，連注音都還不熟的她，竟然努力地用國字在聯絡簿寫下對老師的感謝與心意，每次看到這頁，總讓我瞬間熱了眼眶。

    其實我早就想不起來是因著哪些事情或細節了...但原來，孩子已如此細膩地收進心裡。💗

    這讓我時時提醒自己的工作有多重要，發自孩子內心的愛，與真摯的回饋，比起什麼教師評鑑或獎項，都要來得更深刻動人。 : )

    Children may forget what we said,
    children may forget what we did,
    but never forget
    "how we made them feel"...

    ──────────────

    大家以為故事就到這裡結束了嗎？還沒～今年得知了新發展。當年8歲的她，今年已經是18歲的大學生了。（哇！一轉眼這張照片已經十週年了🎊）
    　
    以前還在教育界時，很謝謝學校能讓我長期帶低年級（小一新生），我覺得能成為小小孩進入國民教育階段的第一個啟蒙教師，是一件非常重要且美好的事情。#我看重我自己的身分與工作，#是因為我知道教育會影響一個孩子多大。（所以工作上遇到惡待孩子的大人，真的會讓我很生氣啊😡）

    但再怎樣，最多也就是帶這孩子兩年。每次看著孩子小小的臉龐，我總是會想著好奇著：
    🤷‍♀️他們長大後還會記得小鳥老師教給他們的東西嗎？🤷‍♀️印象最深刻的是什麼或哪些事情呢？🤷‍♀️我有沒有機會看到孩子長大後成為什麼樣的人呢？

    不知道有沒有老師也曾跟我有過同樣的想望？

    還好我很幸運的是，因為後來跟很多家長們都變成好朋友甚至手帕交，都有在保持聯繫，所以一直都能夠follow孩子國高中的情形，甚至上大學到出社會。在教師節前夕，我剛好知道了這個孩子的近況，讓我深深感動不已。

    純今年暑假去美國紐約念一所很不錯的大學了，這學校的中心思想就是─#Meliora，這是一個拉丁語形容詞，意思是Better/更好，也就是期許學生能 #貢獻自己讓社區更美好。💗

    這孩子的申請論文寫道：她以後要成為 #為正義發聲的律師，未來夢想是當criminal justice的律師。（但媽媽想到還沒買房的 邱顯智，一直有點擔心孩子當人權律師會窮苦潦倒XDDDD）

    這孩子還做了很多關於正義的事情，像是去法扶當翻譯志工，幫了很多被雇主欺負的菲籍勞工，她把她看到的被欺負的不公義的案件都寫在申請論文裡，學校看完後給了她非常多的獎學金讓她留下。（最後我學生跟備取的柏克萊說掰掰）

    媽媽提到，這孩子有問她是幾年級去唸中文學校的，媽媽問她為何要寫這個，她才說要寫小鳥老師。她在論文中寫著：
    #第一個教她中文的老師讓她學到欣賞跟包容不一樣的人是Meliora的step_one。還提及她在法扶實習，第一個中文老師教她包容他人，後來她在學校創了校刊社，第一刊就紀念美國女性大法官金絲柏格。

    「妳的一點點的付出🌱，都有長成大樹喔！🌳給純兒人格注入很正向的影響，小小孩真的都記得。」媽媽這樣對我說，隔著手機螢幕那一頭的我，眼淚早已流到不行。

    教育，就是一個 #用生命影響著生命的工作。
    　
    福祿貝爾說過「教育無他，唯愛與榜樣而已。」
    嚴格來說，我其實只有教這孩子一年而已，而且當年那個班特生很多狀況也很多，我自己常累到掛急診，沒想到那一年竟然會帶給這孩子如此深遠的影響，到18歲還記得。

    感謝神讓我有機會在十年後的教師節前夕得知這件事，這就是為什麼我一直覺得教育是我的天命的原因。即便後來當了議員，教育跟孩子，永遠都是我心裡最牽掛的一塊。

    親愛的老師們，教師節快樂！💐
    會想跟大家分享這故事，是因為我想讓大家知道，當老師真的是一件很不容易但又格外有意義的事情，雖然我們也是人，也有軟弱或情緒，但千萬不要小看或輕忽自己的言行對班上孩子的影響力。

    我記得我當年來到陽光，創校的林碧霞校長曾這樣勉勵全校教師：「讓我們做孩子生命中的貴人。」這句話讓我深深刻在心裏了…
    後來的思玎校長也常說：「孩子有一百種語言，我們大人是否能有一百種理解的眼光？」「每個事件都是教育的一道光。」懂孩子的尤魚主任說：「愛，就是輕柔地引導孩子回到他自己。」我因著追尋教育夢來到新竹，展開十年教育生涯，在十年後的今天，還能領受到出於孩子的美好回饋，這真的比什麼獎都讓我來得有成就感。

    這正是教育迷人之處，祝福每位老師，教師節快樂！💐
    還有雖不是老師，卻為著許多重要教育工作努力著的 新竹市政府教育處，謝謝🙏💗
    　　　　　　　　　　　

    #這是會永遠熨在心頭上的一頁
    #看著看著會掉淚的
    #第一個叫我鳥夫子的孩子🐦
    #看見孩子的光是多麼地重要

  • 張耿輝

    社區發展意義 在 張耿輝 Facebook 的最佳貼文

    2021-09-28 19:24:50
    有 74 人按讚

    #陪伴關懷校園學子
    #財團法人金鴻兒童文教基金會

    財團法人金鴻兒童文教基金會成立於民國85年，長期致力於提倡傳統文化、推動生態保育、關懷社區校園、培養創造發明等活動，多年來結合救國團每年在全台各地辦理「超ㄅㄧㄤˋ校園巡迴講座」數十場，今年首度在基隆委請基隆市救國團辦理八場（含馬祖二場）講座，首場28日在仁愛國小登場，邀請青少年領域專業講師跟少年學子以活潑生動、深入淺出的方式互動交流，達寓教於樂之目的。

    之所以首場講座安排在仁愛國小，原來高齡90歲的金鴻基金會董事長陳何璧女士正是仁愛國小校友，每年舉辦數十場講座與活動歷近二十年卻無機會回饋母校不免覺得遺憾，金鴻基金會執行長陳嘉文提及此事，並經救國團與仁愛國小校長協助促成這番跨越近一世紀的溫馨美事。

    耿輝相當榮幸以救國團委員會張老師召集人身分受邀參加這場別具意義的校園巡迴講座活動，深深感謝金鴻基金會創辦人陳何璧女士長期以來對於教育的無私奉獻與關懷偏僻、弱勢學校，今年更以感念師恩、回饋母校的心，回到基隆來舉辦校園巡迴講座活動，並將首場選擇在母校仁愛國小來舉辦，尤其是在教師節的這一天來舉辦更顯現「師恩深，一生深」的情境，同時也要呼籲各界熱心人士與機關團體重視兒童成長與發展，共同為國家未來主人翁建構完善的成長茁壯環境。

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