🏭今年5月7日，經濟部預告了《工廠管理輔導法》(以下簡稱工輔法)子法《特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法》(以下簡稱《用地變更辦法》)。該法規範了農地違章工廠在取得「特定工廠登記」(以下簡稱「特登」)後，可以將土地從農地變更為工業用地，違章工廠即可永久就地合法，還可以進行土地交易，將造成農業區永久性地破碎化。
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🏭地球公民基金會、綠色公民行動聯盟、環境法律人協會、消防員工作權益促進會於今年6月3日召開「反對農地違章永久就地合法！拒絕工廠特目土地交易」記者會，嚴正要求暫緩《用地變更辦法》草案公告。然而，經濟部無視民間團體要求「遏止農地違章工廠問題，守護糧食安全，捍衛國土與土地正義」的強烈訴求，竟於6月21日《用地變更辦法》正式公告生效。
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在此，民間團體嚴正指出生效後《用地變更辦法》的五大弊病：
1⃣️《用地變更辦法》未依據《工輔法》第28-10條但書，建立合理的審查標準作為把關，將導致「全面納管」等同「永久就地合法」，違背國土安全及永續發展。
2⃣️「特登工廠」縱使取得合法身分，但廠房消防安全仍有「農地水源取得不易」、「違法建造、建材易燃軟化」、「道路狹小救災車輛進出不易」等根本性缺陷；就地合法化恐將農地違章工廠打造成消防員的大墳場。
3⃣️《用地變更辦法》允許違反環境法規情節重大的工廠，仍可在改善完成三年後申請地目變更、就地合法，根本無法嚇阻工廠偷排污染農地，危害台灣糧食安全。
4⃣️永久就地合法無法解決農地違章工廠問題，反而造成土地合法化用地炒作，也讓工業區形同虛設，扭曲台灣產業公平競爭發展。
5⃣️經濟部規劃要求違章工廠變更地目時須安裝光電，卻未考量特登工廠的建築特性。在發生火災時，結構遭破化的鐵皮工廠易造成光電板墜落，增加消防員救災觸電風險。
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因此，地球公民基金會、綠色公民行動聯盟、環境法律人協會、消防員工作權益促進會嚴正呼籲：
♦修正《特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法》，加嚴用地變更審查及資2⃣️農地變更為特定目的事業用地後，不能交易買賣，否則將造成農地破碎、投機客炒作。
♦《工輔法》及其子法應以嚇阻農地污染為指導原則，明訂造成污染的農地工廠不能就地合法。
♦違章工廠安裝光電應考量建築特殊性及救災安全，重新訂定消防與結構安全法規。
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🏭就此結果，民間團體非常遺憾曾經承諾保護農地、保護消防員的蔡總統與及執政黨，非但沒有履行承諾，反而步步放寬就地合法條件，蘇貞昌院長在2019年《工輔法》的修法承諾「不准新設、不得污染、不得危及公安」全部跳票，還讓蔡英文政府的田園工廠成為消防員的墳場，是經濟部沒有按照蘇院長的承諾、私自將《用地變更辦法》修成五大弊病嗎？行政院必須出面說明清楚。
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全文請上👉 https://bit.ly/3qAp9mG

201026祥雲街 事事如意長壽保墅 挹翠山莊別墅44
地址—台北市信義區六合里26鄰祥雲街44號
影片網址→https://youtu.be/-3AvD3h6eEQ

【物件資料】
售價—15800萬；單價—51萬/坪（含車位）
格局—12房/9廳/12衛
建物登記—310.03坪
主建物—129.75坪
附屬建物—15.4坪（陽台/平台14.98坪+花台0.42坪）
地下室/防空避難室—43.68坪
公設—121.2坪/39％
土地登記—104.97坪

邊間—是；採光—4面
單層戶數—1戶；共用電梯—1部
類型—別墅；出售樓層—整棟，B2~4F+屋凸

【停車位】
升降平面（也許能規劃成坡平），
B2X7個（2個子母車位+3個一般車位），
整個B2停車場其他空間，可規劃儲藏空間。

【特色說明】
公車瑞雲街口站，到站即到家
前停後院、空中露台花園、B1陽光屋
依山傍水，鳥語花香，蟲鳴鳥叫，離塵不離城
延年益壽，好屋誠售，超低單價，出價就談，買到賺到

【社區資料】
土地使用分區—住2
電梯—有；警衛管理—無
發照日期—85年06月15日
建物外觀朝向—東；路寬—8米
各層高度—B2~3F為3米，4樓為2.88米
層棟戶數—地上4樓/地下2層，1棟，4戶
設計人—張昭然建築師；營造廠—裕昌營造
構造—RC，鋼筋混凝土；外飾建材—方塊磚

【生活機能】
市場—吳興市場
公園—糶米古道
地標—象山/四獸山
學區—吳興國小、信義國中
公車—瑞雲街口站（到站即到家）
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【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理；營業員證號─(99)148-643
==
1.若要看屋，請至少提前1天預約。
2.服務專線→0986-289-679；Line ID→chentaiyuan1223
3.響應環保與e化，看屋時若需紙本資料請主動且提前告知。
4.房仲服務報酬之計收，合計不得超過成交價金的6%或1.5個月租金。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201026-44.html

【龔成問答信箱】（Q17301-Q17320）

Q17301：

Sir, 我係股票班舊生, 用阿Sir這8堂所教知識去分析了1830/必瘦站（包括跟同行比較～發現必瘦站比2138及1827更有發展及優質, 之後填寫6張企業分析表）覺得此企業屬於優質股。

～分析如下（有時間慢慢睇, 唔使急， 謝謝🙏）

目標客戶以中產以上人士為收入來源（屬中高檔次, 有能力將成本轉嫁給客人）睇過他們過去5年的年報, 發現他們現金流非常強，而財務穩建, 沒有向銀行借貸。

營業額～ 除2017年（-13.89％）2016 2018 2019都有增長， 當然2020年疫情下仍然有4％增長已經算係唔錯。

1）管理層積極進取, 拓展海外發展（包括2020年2月在澳洲開業, 表現理想,

2）還想在今年進攻美國美容市場）。但疫情下可能會較謹慎考慮開店舖問題 （或者趁疫情下以平價的租金買或租舖, 去發展美國美容業務）。

3）另外, 亦看了2019 2020 年報， 他們都積極發展大陸市場（包括大灣區）

但集團仍然以香港為主要發展重心地區。

4）至於男士美容業務（講了2年仍沒開始, 可能待2021年才推出）

5）流動比率～過去5年介乎177％～205％（合格）

6）ROE～5年內有增長， 今年53.04％

7）總負債/股東資金比率～今年91.35％ 算合格嗎？過住4年51％～74％

8）投資活動～ 過去5年都有投資發展企業（例如擴充香港及澳門/中國業務）（租舖/買機器/增加員工人手。。等等）

9）其中評估表內（估值～行業市盈率）

我以2138/香港醫思醫療集團的市盈率（12.43～12.85）及1827/卓珈控股的市盈率（28～30）比較, 好似太高, 所以用回必瘦站市盈率（7～9）

過住市盈率～亦以（7～9）

推算合理市盈率～ 以8～10計算估值, 所以推算約$1.44～2.20（這個股價合理區範圍正確嗎）如有錯請賜教！

必瘦站應該不屬於資產型企業， 所以市盈率及市賬率分析應對其分析平貴指標作用不大, 對嗎？

預估下年派息會減少, 因為疫情可能負增長（中國/澳門及澳洲）,但香港營業額應該不會太過差

最後發覺分析1隻股票, 起碼7至14日時間（包括睇年報, 所以我非常佩服你）。 必瘦站的年報算是簡單, 如果地產/銀行或大型企業, 肯定要1個月時間。

非常感謝你細閱以上分析, 已將8堂所學的僅餘嘅投資分析及知識盡量發揮。

龔成老師：

你的分析不錯，基本上已掌握了課堂所學，並講出了重點。

1）2）3）佢的發展方向，以香港為重心，並同時會發展中國，相信中國是其中一個管理層會重點發展的地方。

但由於管理層由的表態曾經出現反覆（你睇佢多年年報的管理層講話就明），過往一直用高派息政策，反映發展心態唔算強，但都會發展。

到近年，曾經表示想大減派息大力發展中國市場，最後，派息後保持高水平，有時都難以完全掌握管理層的方向。

4）暫時唔好有太大期望。

5）6）7）對，合格。但由於高派息比率，ROE無反映到再投資回報率，因此只反映原有資金回報率。

8）相信佢仍會保持發展。

9）你的方向正確，我會比你估值計算出的高少少，主要因為現金流強，派息高同時仍有增長力。加上佢就算在疫情期間，都無虧損，這點令人有驚喜。

另外，由於之前派左大額股息$0.34，因此我地計算出來的估值後，都要減翻相關數目，以反映企業現金的實際流出。

大約$2.X是合理區，去到$1.7以下是平。

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Q17302：

疫情人工黎緊幾個月都要減四分一，開始迫我面對之前一直打算做既網上小店副業同埋真係報左幾個課程增值自己。

同埋我更清晰自己一直只有打工都係死路一條，人要多把刀比自己用。性格問題囉，我最討厭停滯不前既感覺。

但萬事起頭難 ，岩岩起步又要儲stock ，要用啲資金。唉 ，好多不確定令我開始有擔心既感覺。

幸運既係 仲有份工頂住，

前兩年我睇過相，批過命 ，又話我無股票運 又唔好同人夾份做生意，所以呢句野一直有啲影響我...好既係我無再玩短炒。

龔成 我都係80後 你真係好叻又努力。無㗎，我單純想呻下 ，我諗你都睇過秘密呢本書 ，我相信呢種力量。加油！

龔成老師：

加油！我地總會面對困難，而我成日同自己講，困難是我令進步的因素，短期當然會辛苦，但長遠反而更加好。

最重要是保持進步，同時要對自己有信心。

《秘密》這書當然有睇過，我的書都有講吸引力法則，因為這的確對我地有影響。網上小店保持發展啦，好多野要試先有答案。

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Q17303：

老師，因隻932而差點永不超生既我。因為最近既疫情問題反而令我增加了收入，現在手上既流動現金差不多有十多萬，想捉緊今次機會突破返，將失去既時間同金錢追返晒。

但因為國安法，而中美又會產生太多不明朗因素恐怕引發蝴蝶效應，所以近期前我都未會採取買入資產既行動

想請問老師意思，呢段時間除左留有現金外仲應該要點準備機會來臨？

龔成老師：

順騰國際控股（0932）生意無增長，年年虧損，加上2019年的核數師意見有少少問題，這都反映企業本身的投資價值唔高。你要多從企業的角度去分析。

你唔好太著重中短期分析，唔好太著重事件的分析，要著重翻企業的價值，以及財富組合的配置。同時要長線投資。

現時的大市，你唔好100%現金，雖然有些版塊熱炒，但同時有些版塊較合理，只要你以分注投資進行，仍是可以的。如果你擔心，就唔好入太多貨，但唔能夠無貨。

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Q17304：

老師你好，恕我冒昧想問一下關於我的狀況如何投資。

我4X歲，月入$35,000，剛離婚要自己搬出來，暫時租住朋友一間的房屋月租$15000，每月可儲蓄大概$7000

打算短期內購買一間500多萬的房屋，手上流動資金大概10萬元，請問我應該如何部署往後的資金？

龔成老師：

如果你想買一層$500萬樓，就算9成按，都要有一定的金額，你要盡力加大儲蓄，希望每月可以儲到$1萬以上。

你要計算計自己打算幾時買，如果中短期，就未必適合將資金投資，如果是中長期，資金就可以適度投資，但都要投資較穩健的股，平穩增長型，如盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、港交所（0388）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

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Q17305：

你好呀，我一路以來都追開你嘅書 係你嘅fans 呢一兩年都有參考著你嘅書投資 首先想講返聲多謝 因為睇完你嘅建議再去睇年報 最尾成功係比較平嘅位買入恆基兆業

呢排自己睇到金沙中國價錢都嘅吸引 市盈率係15-16咁又見金沙城洒店改建嘅倫敦人就開幕 覺得有潛力 想慢慢分注買入 想問下你嘅意見！唔該曬

龔成老師：

恆基（0012）有質素的，不過增長力比過往減左少少，但長遠仍有投資價值。

至於金沙（1928），現價合理，中短期這股會較弱，始終疫情令佢生意影響，但我地投資股票一定是睇長遠的，因此這股可以長線投資。現價有投資值博率，全注已可以。

但都要同時留有現金，唔好心急用盡資金。

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Q17306：

龔老師你好，本人47歲，從事電梯維修判頭，太太家庭主婦，有2幼稚園小孩。本人因上年中風、所以現時身體影響工作。不能夠長時間開工。本月收入不太穩定。

現租住近女兒學校荃灣市區3房單位，租金$18000。早幾年放售物業約5百萬現金。暫未有上車。

現手持5百萬現金，應該買入那些收息股可用來幫補家庭開支及租金？ 謝謝你

龔成老師：

由於你收入唔穩定，加上有一定的家庭負債，投資唔建議進取。持有的$500萬要小心運用。

你最好以「低風險，穩陣，現金流」為資金配置的主軸。你可以將這$500萬，分成5部分。

第一部分投資收息股，你可以建立一個收息股組合，你可考慮港燈（2638）、香港電訊（6823）、匯豐（0005）、工行（1398）、置富（0778）、陽光（0435）、深高速（0548）等，大多有5%股息

你平衡的投資這些股，除了可以得到穩健的收息收，同時可有效的分散風險。

另外，小部分投資盈富（2800）都可以，而收息的ETF，如ＧＸ恒生高股息率基金（3110）都可考慮。

第二，投資債券，你可以選擇A評級的債券，年期較長都可以，但利息卻不高。你可以到銀行問問。

第三，投資年金，你可以睇睇，這是適合你們的產品，零風險，可以有穩定回報。

第四，你亦可投資銀行低風險類的產品，你可自行到銀行了解下，總之是「低風險，持續現金流」的。

第五，持有現金，除了可做定期外，現金亦可以為你的後盾，以備不時之選。同時，若投資市場大跌，你可以在這時買到更多的收息股，股息率會進一步上升。

你可以將$500萬資金，平衡地分配在上述的項目上，對你來說是最好平衡風險，同時有穩定的現金流。

如果你能承受到小小風險，就可投資較多平穩增長股，即是銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、港交所（0388）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。這部分要睇你的家庭情況，以及風險承受能力決定。

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Q17307：

老師你好！我準備24歲，月入$25000，手持現金33萬（先前用來作定期存款）。而今年開始每月月供匯豐股，每月$10000，已供半年，最近亦開始接觸股票。

而我看到老師在fb都建議月供盈富，我是否應改變現時月供匯豐？

另外，現時想開始學習買股票，應如何入手？以及現時有什麼有質素的股推介？謝謝你！

龔成老師：

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股只能小注。

因此，匯豐（0005）以你的年齡來說，並不適合。你應該先投資盈富（2800），月供可以。如果有能力，就加少少其他股，甚至潛力股，但如果選股能力不強，就暫時供盈富先。

另外，以你的年齡，財富仍有一定的增值力，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。你可以睇《股票勝經》或上堂都得。

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Q17308：

你好，本人29歲，有穩定職業，月薪約四萬，扣除開支後大約可月儲二萬八千，現時大約有儲蓄八十多萬。

請問如想盡早開始投資股票的話，應該選擇那些股票呢？

本人屬於低風險和保守的性格，每月投資股票應佔每月可儲收入多少成呢？謝謝。

龔成老師：

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，加上你是較低風險，因此這刻不用急著投資潛力股。你可以集中在平穩增值股先。

你可以自行分注或月供，每月預算大約投資$15000。

你可以考慮盈富（2800）$8000。

另外再加幾隻（每隻$3000）：銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、港交所（0388）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

至於現時的$80萬，暫時只能動用$20萬，分注投資上述的股都得。

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Q17309：

龔老師,我係投資新手 想打算用15萬去投資收息股 想買中銀香港,長和,中國神華,中移動呢4個 分散投資好定係買晒其中一個好呢?

龔成老師：

分散是較好的，因為你並不是「賭」某一股的表現，而是要建立一個組合，要做好「配置」。

你可以投資中銀香港（2388）、長和（0001）、中移動（0941），都是可投資收息的股。神華（1088）業務有潛在波動，以長遠收息的角度，未必是最適合。

另外，你可以同時考慮香港電訊（6823）、置富（0778），都是不差的收息股。

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Q17310：

想問如何計算便宜的價格去買股票？

龔成老師：

要計企業的價值，過程比較複雜，好難三言兩語就講到，就算在我的股票班，都要講5小時，裡面會講3種估值方法，有難有易，但同學都用到的。

簡單來說，你要考慮企業的生意、盈利、現金流、資產、負債等財務數據，同時要比較行業，考慮這企業的經營情況，之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。

如果要深入計算，基本上要好仔細的研究企業，要分析好多財務數據用比率，先至有較完整的答案。

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Q17311：

老師你好，想請問如果我想月收股息15000

我以家30歲每月只可用2000黎供股我又咩都唔識咁我供哂盈富基金先同埋想學投資又冇時間想堂咁淨係靠睇書得嗎老師有咩書可推介比新手睇?

因為我住離島以家有個女又好困身以家暫時都係買電子書睇咩都做唔到。請老師指點迷津

龔成老師：

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

所以，你這刻應著重「增值」。

其實你這個年齡，仍是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先。

你可以先增加知識，可以不斷睇書，《股票勝經》是很好的入門書，你睇完這本再睇其他。

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Q17312：

龔成老師，你好 我係你以前股票班的學生，我睇左你本新書《5年買樓4部曲》，覺得老師你分析得好詳細，好活學活用。

我同我女朋友拍拖6年, 打算兩年內有結婚買樓, 我地兩個加埋月入HKD65k, 暫時有HKD1.7m liquidity cash，用作首期及裝修費。

我地亦問左銀行做初步審批按揭，可以做到9成按揭同買700萬左右的樓。因為我地係初階投資者，prefer 大型屋苑/ 藍籌屋苑，有升值潛力，實用面積大概300-400呎，比較鐘意海景。

由今年4月份開始睇樓, 包括大型藍籌屋苑 e.g. 黃埔花園, 將軍澳新都城, 南豐新村, 德福花園, 淘大花園等等。

睇過咁多屋苑, 我地prefer大角咀港灣豪庭, 港島南區置富花園同將軍澳中心. 三區都算近返工地點(中環/ 鰂魚涌), 同返娘家(西環)都比較分便. 想問龔成老師會點選擇?

以下係本人少少分析, 請老師作出指點:-
大角咀港灣豪庭優點:-

- 樓齡17年, 唔算舊
- 位於大角咀, 鄰近栢景灣, 維港灣, 帝柏海灣等豪宅
- 屋苑樓下有個小型商場
- 部份單位有海景
- 鄰近返工and 娘家 (20-40 分鐘車程)

大角咀港灣豪庭缺點:-
- 位於港鐵奧運站同南昌站中間, 交通不算太方便, 由港鐵站往返港灣豪庭需時行10-15分鐘, 中途全程露天步行
- 鄰近九龍殯儀館
- 要買生活必需品要過旺角/ 奧運
置富花園優點:-
- 景觀開揚，部分會有海景
- 比起市區呎價平
- 未來會受惠於南港島線北段(華富站)
- 鄰近返工and 娘家 (30-45 分鐘車程)
- 校網唔錯

置富花園缺點:-
- 大廈外牆正進行維修, 要額外分期灘還到2022年第一季，入住初期要忍受環境差
- 樓齡41年
- 交通往返其他地區遠, 冇會所
- 華富邨將會重建，會影響將來的海景同重建時會影響將來的居住環境

將軍澳中心優點:-
-樓齡較新 (17年樓齡)
-有會所
-交通方便, 鄰近將軍澳站
-鄰近大型商埸 (i.e. PopCorn), 容易買生活用品

將軍澳中心缺點:-
-人口稠密度高
-返工放工等繁忙時間港鐵超多人
-如果港鐵有任何事故, 出市區比較困難
- 離娘家(西環) 比較遠 (45-60分鐘車程)
- 校網一般
仲有兩條問題想請教老師

Q1: 我地prefer買有升值潛力, 會考慮受惠於南港島綫（西段）的樓盤, 知道老師推介田灣, 但係該區單幢樓比較多同樓齡比較舊, 請問老師有冇推介既樓盤? 如果冇, 置富花園會唔會都係一個唔錯的選擇?

Q2: 根據我地現時睇樓既經驗, 比較好的樓盤通常一個月內賣出, 所以議價空間比較少,賣出價一般都比銀行估價高少少。我地應該等市況靜D再壓價, 但係又擔心等等下樓價又升, 定係貼近銀行估價都可以買樓?

龔成老師：

1）就上述的3個屋苑，置富花園及港灣豪庭較好，始終對你的方便程度較高。

兩者中，港灣豪庭的升值潛力會高D，至於置富花園，由於就算將來起南港島線西段，相信都唔會經過置富，只會行下面的華富。

但如果只考慮方便你自己的程度，可能置富又會好少少。

中短期維係問題唔好太在意，最重要是睇長期。

另外，你可以睇下黃竹坑的金寶花園，雖然不是大型屋苑，但近黃竹坑地鐵站，加上將來隔離會有商場，生活配套會慢慢齊。不過呎價都唔算平，但你可以睇睇。

2）如果你可以等得，最好是耐心少少，但你要睇多D盤，要有心理準備有D盤會無左，但有耐性是較易買到好野的。

但現時樓市唔跌，的確較難買到平野，所以只要你認為合理價，有得平少少，都可以考慮。

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Q17313：

老師你好，本人買股票已有十多年，不過都係蝕嘅多。
目前的組合也不樂觀，所以想請教你怎樣處理現時的股票。

年初時好不容易才等到2899紫金礦業返到家鄉，放出後以83蚊買入1000股823領展，目前仍持有中，該長線持有嗎？

另外還有以下股票：

9988阿里巴巴 100股，買入價176
3323中國建材 10000股，買入價12.7
1618中國中治 10000股，買入價4.97
1333中國忠旺 25200股，買入價5.85

想問下以上除9988外、其他點處理好、該止蝕轉換成其他股票嗎？謝謝！

龔成老師：

阿里（9988）可以長線。至於領展（0823），有質素的，可以守。

至於另外的3隻，質素與增長力都不算好高，雖然不是劣質，但持有的價值不是好高類別。

中國建材（3323）如貨不多，可守，但預佢增長力唔強。中國中冶（1618）長遠應該賣出。中國忠旺（1333）長遠都應該賣出，但由於不是零質素，因此唔一定要立刻賣，可以等上翻D先。

長遠來說，你應該轉換成更優質、更高增長力的組合。

你有三大問題。第一，選股能力不強，你要考慮企業在行業裡的優勢，以及長遠行業的發展力，唔好只著重當刻的情況。

第二，太過著重買入價，其實你應該著重資產質素，要建立平衡與優質的組合。

第三，無用平均的買入方法，除非你掌握到企業估值，否則，以平均入市的模式進行，這樣能有效減少買入價的風險。

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Q17314：

老師，我從上年八月開始買入領展的月供股票，現在佢既市盈率係負數，咁我應唔應該繼續供落去呢？謝謝老師

龔成老師：

我地投資股票，就是買入企業，唔好太著重中短期因素，要睇長遠的企業質素與發展。

領展（0823）有質素的，中短期香港地產市道當然較一般，但長遠仍是正面，增長力或者不及過往年代，但要平穩增長及收息是無問題。

佢市盈率出現負數只是因為物業重估因素，這只是一些會計上的數字，對業務無影響的。

另外，月供股票一定要長線進行，唔好中間轉來轉去。

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Q17315：

老師，本人47歲、3年前買咗樓平租比自己人、租同供等同！

我買咗收息股3、6、405、435、778、1038、2388、6823、大約共160萬、現金淨40萬！

月可儲$10000
請問老師覺得我仲有咩安排會比較好呢！
謝謝老師提點

龔成老師：

你持有的，都是有質素的股票，雖然增長力不算強，但以你的年齡情況，其實無問題，配置基本適合。

你現時有物業，同時股票都佔財富一部分，基本上能做到股樓平衡，配置不差。

現金$40萬，以現時的大市平貴情況，都算可以，但暫時唔好再動用這$40萬，除非出現大型跌市，否則作備用及等機會之用。

至於月供可儲$1萬，你可以投資平穩增長股，分注或月供都得，例如盈富（2800），如果你可以承受到風險，就可以將其中$3000供一些潛力股，因為你的組合現時並無潛力股。

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Q17316：

成老師！1876 怎樣看 ?

龔成老師：

百威亞太（1876）以質素來說，的確不差，佢係百威亞太控股為AB InBev Group的一部分，係亞太地區最大的啤酒公司。

佢從事生產、進口、推廣、經銷及出售超過50個自家擁有或獲許可使用的啤酒品牌組合，包括百威、時代及科羅娜，以及旗下多國品牌和當地品牌，如福佳、凱獅及哈爾濱。

佢係多個國家都有相當的市佔率，同時增長力強，就近年的數據睇，盈利每年都有雙位數增長，業務、品牌、質素絕對有。

過往股往少少貴，現時合理翻D，你預現時是合理區中上部，分注投資，長線持有都可以。

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Q17317：

龔成老師你好，我一直有留意龔成信箱，希望可以為自己制訂一套良好的投資組合，包括美股、港股、RIET、債券等，但過去5年覺得投資上走彎路，錯誤的港股投資及炒股導致數十萬損失。

因此在此希望請教一下龔成老師，以制訂一個健康的投資組合並盡快達到財務自由。以下為本人的基本資料：

今年29歲，從事穩定行業，月入約5萬，每月可儲2-3萬。另每年公司Bonus約20萬。主要資產如下:

1. 一香港物業出租，價格1000萬，做400萬按揭，每月供款約15000，租金收入24200,將來用作自住用途:

2. 香港股票50萬:包括中國石油化工股份(13%)、中國鐵塔(5%)、建設銀行(37%)、石四藥集團(8%)、藥明生物(15%)、長實集團(9%)、中銀香港(10%)、京東集團(2%)

*本人認為太集中在金融股、想調整組合加大中國鐵塔投資組合份額降低平均成本(原買入價2.13)及另外再買入吉利等增長股;

3. 美股約HKD15萬: 包括Beyond Meat、Zoom、波音等;

4. MPF17萬，另外每月額外自願供款1000

5. 現金約30萬

目標希望在40歲前每月產生4萬元現金流，現在正考慮在投資組合中加入星加坡及日本RIET，以及未來到英國置業、請問可以做到嗎?

龔成老師：

首先，你有「建立財富組合，做好配置」這是正確方向，持有優質資產長線是大前題。

不過，你這年齡，可以進取翻少少。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你應該在40歲前，著重增值，到40歲，轉為現金流類別。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股只能小注。

因此，建行（0939）、中石化（0386），以你的年齡來說，並不適合。

你可以加大少少吉利（0175）及中國鐵塔（0778），長線持有。

至於外國的房託，只要有質素的都可考慮，但要留意不少房託都以收息為主，增長力不強，而你這刻應加強增長力。

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Q17318：

老師你好，我同先生每個月可以儲10000，有樓，年紀32歲，流動資金50000，請教我地怎樣投資可以做到財務自由

龔成老師：

你地的現金唔算多，建議$5萬唔好動用，除非大市有大型下跌。

至於你每月$1萬，暫時可以將一半投資，你可以月供股票或自行分注投資。

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先。做月供股票，每月$5000
。

你可以考慮盈富（2800）$2000。

另外再加1、2隻（每隻$1500）：銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、港交所（0388）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果你不懂股，就集中供盈富$5000。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17319：

龔sir,感謝你。
又一年過去，眨下眼我26歲了。我已完成了第一個一百萬。

感激遇到你令我對財務策劃上有更多既認識令我對自己有要求有目標，雖然還未稱得上熟悉股票市場，但我仍然會保持學習的心 堅持每月供股為我的未來努力。

下年目標希望能購入一層800萬以下的自住單位。
希望我會成功

龔成老師：

加油！你已行在正確的路。

理財是長期戰，你要保持進行，方向已正確，保持努力就得。提高自己的投資知識，以及不斷儲錢。希望你能成功置業。

由於你打算在1年裡買樓，因此宜持有較多現金。

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Q17320：

老師，目前我23歲
月供2800中。

想問月供美股可考慮嗎？
有邊隻可以選擇？

我上網留意 美股可一股買賣 只需幾百元，對嗎？

龔成老師：

唔好因為入場費低而強行投資某一股。

最重要是這股有質素及長遠發展正面。

美股你可投資，只要當中是優質股，以及你熟識就得，你這年齡，可以投資增長力較高的股票，盈富（2800）可保持月供，至於美股，你可留意一下科技類的，例如GOOGLE等。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

201026祥雲街 事事如意長壽寶墅 挹翠山莊別墅44
地址—台北市信義區六合里26鄰祥雲街44號
影片網址→https://youtu.be/-3AvD3h6eEQ

【物件資料】
售價—15800萬；單價—51萬/坪（含車位）
格局—12房/9廳/12衛
建物登記—310.03坪
主建物—129.75坪
附屬建物—15.4坪（陽台/平台14.98坪+花台0.42坪）
地下室/防空避難室—43.68坪
公設—121.2坪/39％
土地登記—104.97坪

邊間—是；採光—4面
單層戶數—1戶；共用電梯—1部
類型—別墅；出售樓層—整棟，B2~4F+屋凸

【停車位】
升降平面（也許能規劃成坡平），
B2X7個（2個子母車位+3個一般車位），
整個B2停車場其他空間，可規劃儲藏空間。

【特色說明】
公車瑞雲街口站，到站即到家
前停後院、空中露台花園、B1陽光屋
依山傍水，鳥語花香，蟲鳴鳥叫，離塵不離城
延年益壽，好屋誠售，超低單價，出價就談，買到賺到

【社區資料】
土地使用分區—住2
電梯—有；警衛管理—無
發照日期—85年06月15日
建物外觀朝向—東；路寬—8米
各層高度—B2~3F為3米，4樓為2.88米
層棟戶數—地上4樓/地下2層，1棟，4戶
設計人—張昭然建築師；營造廠—裕昌營造
構造—RC，鋼筋混凝土；外飾建材—方塊磚

【生活機能】
市場—吳興市場
公園—糶米古道
地標—象山/四獸山
學區—吳興國小、信義國中
公車—瑞雲街口站（到站即到家）
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【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理；營業員證號─(99)148-643
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1.若要看屋，請至少提前1天預約。
2.服務專線→0986-289-679；Line ID→chentaiyuan1223
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4.房仲服務報酬之計收，合計不得超過成交價金的6%或1.5個月租金。

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