想請教：我媽媽跟我舅舅在95年合買一間公寓，但不知道她們怎麼協調，權狀上面所有權人是我舅舅，但信託給媽媽到125年，想了解這樣是什麼意思?
我媽在101年過世了，我舅舅剛過世，目前那間房子是我爸爸一個人住，不知會不會影響爸爸住的權利?

似乎是這間公寓由媽媽居住使用30年，期滿就要搬走還給舅舅，但從”法律外觀”，可能影響到你爸爸繼續居住的權利!

首先，讓大家快速了解不動產信託:

不動產所有權人可能為了照顧自己，把不動產交付信託(要過戶登記給受託人)，受託人就要依據信託契約的指示管理房產，受託人在信託期間，讓信託”受益人”獲益。

從權狀所有權人名義是舅舅的事實，可能這件並不是依照信託法的規定辦理。因為如果信託給媽媽，所有權人應該是媽媽，登記原因記載:信託。

從產權登記為舅舅的事實，以及信託的表面文義解釋，媽媽是替舅舅管理房產!媽媽已經不在了，是否必須由爸爸繼續管理?或是給爸爸繼續居住?則需要法律的依據。

你也許會問，不是有信託給媽媽到125年嗎?

但沒有註明這房屋信託受益人是誰?也沒有依照信託法的規定，妥善記載信託目的、受託人、受益人….等，並且到地政機關辦理登記，因此，這房子到125年以前的受益權就沒有受到信託法保障。

就是因為媽媽與舅舅兩人都不在了，所留下來的文件似乎也不符合信託法的規定，名義上所有權人是可以要求爸爸搬走，或許你會想，權狀在我這裡，舅舅的孩子未必知道?

舅舅的繼承人會因為辦理繼承的手續，獲知有此棟公寓，他們可以直接辦理繼承，要求自己管理房產或出售。

因此，趕快多找找過去的資料，當時媽媽跟舅舅合買公寓，媽媽曾經出錢的證據，還有歷年的繳稅贈明。目的是要證明，當時雙方合買公寓的”真實約定”，是由媽媽享有30年(95年到125年)居住使用權利，之後所有權歸舅舅。

要使爸爸能夠安心居住在公寓內，最好跟舅舅的繼承人協商，如果協商不成，再透過法院，提起確認之訴，確認媽媽有房屋居住使用權到125年，如果契約文字不明確，就由法官來解釋契約的真義，最後由法院裁決。

也可能什麼爭議都沒有！

為什麼一切都不確定❓憑著感情為基礎，最後可能還要上法院，讓法官依法來認定？反而家人關係變得複雜？

律師看過很多家人間，一開始因為愛與信任，沒有想太多，權利界線模糊。人不在了，記憶也消失了，之後就留給其他家人拚湊事實，故事版本就「見仁見智」，自然多有爭執....。

如果能先畫好界線，甚至築起防火牆，未來的家人就不會有太多不確定，平安享受財富！

#心安傳財富
#恩典來守護
#信託
#公寓
#不動產

PS:如果舅舅是把公寓信託給媽媽管理，受益人是爸爸，信託期間是95年到125年，並且依照信託法辦理信託過戶登記給媽媽（受託人），如此一來爸爸就有權利住到125年。

（要看到所有證據才能夠真正判斷，以上謹用一般法律概念分享法律，非提供個案法律意見）

「人的憤怒可以摧毀一切。」
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拆彈專家潘乘風在一次任務中失去了一條腿，也失去拆彈的工作。五年後，乘風被懷疑是造成多人傷亡的恐怖攻擊嫌犯。由於承風的腦部受創，暫時性失憶，乘風的前女友龐玲，以及同為拆彈組的摯友卓文，想要幫承風洗刷罪名。而一個名為「復生會」的恐怖組織，正悄悄潛入香港，準備執行一場大規模恐攻行動...
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沒看過《拆彈專家》第一集，但聽說《#拆彈專家2》是截然不同的故事，所以直接看起第二集，邊看內心邊鼓掌，這就是我們熟悉且喜愛的香港商業片啊！
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一，絕對好看的類型片，節奏明快，動作戲毫不含糊，明星魅力足夠（劉德華演得很好！！），最後高潮大戲也有視覺震撼。
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二，《拆彈專家2》的劇情令我想起《#絕地任務》，關於被國家遺棄的憤怒，以及隨之而來的報復，惡人不是全然的惡，狂人不是絕對的瘋狂，還帶了點悲劇色彩。《拆彈專家2》讓我想起《#無間道》，遊走在道德灰色界線，為了拯救愛人而說謊、編造全新的身份，這是正義或是不義？是救贖或是利用？想要當好人卻不受重用，當了壞人又做不了壞事，這樣的人生是喜劇或悲劇？《拆彈專家2》還讓我想起《魔鬼總動員》、《記憶裂痕》、《意外的人生》等片，玩弄著記憶的虛虛實實真真假假，反覆詢問著：我是正義使者或恐怖份子？我是誰？
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三，要說《拆彈專家2》的缺點，大概是「復生會」的成員大半面目模糊，觀眾對他們不會有太多的情感投射。以《無間道》為例，劇中黑白兩道篇幅各佔一半，黑道成員領便當，能激起觀眾一些情感，白道成員領便當，也能讓觀眾感到不捨。《拆彈專家2》恰恰少了這樣的曖昧，如果「復生會」的理念以及成員故事能講得更深一點，電影應該會更有意思（華仔貫穿全片，其他角色的發揮空間都被壓縮了）。

【#王俊評：🇯🇵🇦🇺🇫🇷 可惜不是選『蒼龍』？】
　　　
#周末回顧：因為澳洲打算從AUKUS三國同盟取得核子潛艦，突襲棄單而讓法國全球暴走的「澳法潛艦之亂」，本周暫時因美國總統拜登與法國總統馬克宏講了半小時的「和好電話」，而在西方世界暫稍平息——但因澳洲核子潛艦計畫而吹皺一池春水的東方世界，除了通常性暴怒的中國以外，也都對AUKUS的「澳洲未來核艦」有著不同的連鎖反應。
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像是擁有東南亞最大水下艦隊、但今年4月才發生軍演事故而損失一艘老潛艇的印尼，就拉著東協對澳洲過於積極的軍事佈局「表達嚴重疑慮」。因為對印尼與東協的南海諸國而言，裝備了核子潛艇的澳洲海軍，雖然更能威嚇中國解放軍在南海日漸大膽的軍事部署，但不需靠岸整補就能自由北上進出的澳洲核子潛艇（水下任務續航力是傳統柴電的700%），卻不用再依賴東南亞港口的補給支援，在戰略行動的判斷上，自然也就更不用顧忌印尼等東南亞國家的政治疑慮與外交立場，反可能加劇南海作為「新冷戰」的緊張前線，「把戰爭麻煩帶進我家門前？」
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但西太平洋北側的南韓，卻對AUKUS的核潛計畫「特顯雀躍」，這是因為過去20年來，南韓海軍其實一直沒有放棄「國造核子潛艇」的戰略夢想，此時甚至與氣頭上的法國政府眉來眼去、互相放話，強力暗示：「法國不排除『轉對南韓』輸出核子潛艇技術。」
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雖然就地理條件與假想敵北韓來看，南韓海軍並沒有非得發展核子潛艇的理由不可，畢竟兩韓之間彼此相鄰，也沒有太多海上奔襲的長征理由。但早從90年代開始，南韓軍方就一直鼓吹青瓦台「發展核子潛艇」，在進步派的總統盧武鉉上台後，更馬上秘密批准所謂的《362事業》（2003年6月2日起啟動的日期縮寫代號），要南韓海軍著手研擬：在2020年前，完成至少3艘4,000噸級「核動力攻擊潛艦」的國造下水。
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只不過《362事業》很快就被美國發現，除了不被時任總統小布希所允許外，先後知道的各個鄰國——中國、俄國、日本——也都強力不滿施壓；再加上，當時北韓已經全面啟動核武計畫，韓半島戰雲一觸即發（2006年10月，北韓核武試爆成功），不願徒生事端打亂國際風向的美國，也因此逼迫南韓終止核潛計畫。
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然而南韓軍方並沒有就此放棄，全案只是轉個案號低調進行。不過美方一直不願對南韓的核能軍用化鬆口，因此軍方只能在全力推動「潛艇國造」的同時，持續爭取研究與機會。
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一直到2017年，朴槿惠總統因崔順實國務干政風暴而下台，取而代之選上總統的文在寅，這才再度「繼承了好友盧武鉉的362事業」，選前選後都積極鼓吹「南韓核子潛艦國造」。儘管過程中南北韓關係一度「世紀和解」差一點解除武裝，但核潛計畫仍在美國的施壓限制下，持續緩步前進。甚至在2020年秋天，青瓦台方面還曾派人前往華府遊說解釋，試圖說服川普總統「同意轉移核潛技術給南韓」，但華府方面仍非常嚴厲地打槍拒絕。
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但南韓有什麼理由需要發展核子潛艇呢？就南韓軍方的力推說法是：因為北韓的水下艦隊，已擁有了潛射核武的戰術能力，因此南韓海軍必須要有「全時段＋長時間水下監控北韓」的絕對戰力，而水下續航力極強、速度更快的核子潛艇，也就成為獵殺北韓潛艦，甚至發動敵後打擊的最直接解答。
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但為了封鎖北韓而發展核子潛艇的說法，卻完全無法取信於美國，畢竟全球最精銳的美國海軍，已在東北亞的日韓兩國部署了重兵，水下監控也不一定需要潛艇對潛艇的憋氣硬碰硬。因此外界——特別是與韓國關係不甚友好的日本——也都懷疑青瓦台的核潛計畫，追根究底還是踩著「國家主權」（擺脫美軍指揮枷鎖）與核能軍用化的界線。
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隨著南北韓的外交互動再度惡化，在澳洲潛艦風暴的餘波中，法國與南韓方面也一直隔空放話，暗示巴黎「不排除轉單給首爾...把法國最新銳的『蘇弗朗核子潛艇』技術轉移給南韓」——有意思的是，當初盧武鉉的《362事業》正是以法軍核潛為主要參考的開發藍本，因此法國南韓會不會真的搭上線？雖然客觀機會不大，但各種現實的宿命巧合與機遇卻也說不太準。
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回過頭來，今日太平洋的「跨國潛艦風暴」鬧得全球風雨，不少意見也都感嘆「要是當初澳洲不要找法國...選擇日本的『蒼龍級潛艦』今天不就沒事了？」但事實上日本方面的態度一點都不簡單，當年除了安倍內閣的高官一頭熱之外，自衛隊與產業界根本都「消極扯後退」，不情願跳入「軍售澳洲」的政商渾水。
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而這篇寫於2016年、澳洲潛艇標案決定後的深度專文，此時回頭來看不僅解釋了許多國際軍售的亂鬥故事與猜忌顧慮，內文裡還留下了一個令人「嘿嘿一笑」的宿命彩蛋。
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因為現在正氣得全世界炸裂罵人，指名譴責美國、澳洲與英國在「盟友背後捅刀背叛」的法國外交部長勒德里安（Jean-Yves Le Drian），5年前正好就擔任法國國防部長——在國際軍火界私人關係極好的他，不僅是促成「澳洲採購法國潛艦」的最大推手，像是讓印度政府頭痛至今的飆風戰機採購弊案、埃及幾乎不用出錢就能用法國銀行低利貸款軍購的爭議，也都是勒德里安主導法國「軍售外交」的代表作品。
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此一時彼一時的特殊滋味，此時讀起這篇回顧專文，更是別有一番奇妙的命運交會感。
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#潛艦國造 #核子潛艇 #AUKUS #澳洲 #法國 #中國 #美國 #日本 #蒼龍級 #自衛隊

香港今日社論2021年03月18日(100蚊花旦頭)
https://youtu.be/Zq0-QtAfAz8

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明報社評
香港選舉制度修改細節待定，中央官員強調「愛國者治港」並非搞「清一色」，泛民中的愛國者依然可以依法參選和當選，有民主派中人則質疑繼續參選的價值。新格局下，民主派在體制內的空間顯著收窄，乃是客觀現實，然而多年來民主派最大政治資本，就是龐大選民支持基礎，放棄參選，不僅失去體制內的資源和發聲平台，更是放棄運用手上僅有的政治本錢，泛民需要深思熟慮，不應意氣用事。過去10年，泛民激進化，反修例風暴由初期的「反送中」演變成「反中」，中央重手整治，香港已無法回到從前，激進路線已走進了死胡同，民主派必須重新思考定位路線，回歸到真正的「和理非」（和平、理性、非暴力），與港獨、暴力、攬炒等劃清界線，才能重新穩住腳步再上路。

蘋果頭條
政府今晚宣佈圍封西環均益大廈三期，該處毗鄰的中聯辦及西區警署則未受影響；不過同一晚政府於銅鑼灣的圍封行動中，其中一幢海宮大廈因有確診個案而被圍封，但毗鄰的海都大廈雖沒有確診個案或污水樣本呈陽性也被圍封。油尖旺區議會副主席余德寶表示，以往政府多次在油尖旺圍封時，曾連沒確診個案或污水呈陽性的大廈，也納入圍封範圍內，「兩幢有確診個案嘅大廈，中間嗰幢冇，都俾人封」；他指政府須解釋現時圍封準則是否改變，「係唔係用咗新標準，改咗玩法？」

東方正論
抗疫逾年，清零無期，經濟直插谷底。港府原以為疫苗開打後可扭轉頹勢，詎料人算不如天算，疫苗安全成疑，至今已有7人死亡，異常個案不計其數，重創市民信心。為催谷市民打針，港府軟硬兼施，林鄭昨日又大開期票，以研究接種後通關及放寬社交距離說事，其實仍不脫「假大空」本色。疫苗接種計劃自上月底展開以來，死亡個案一宗接一宗，惟港府每次皆以「死亡與接種疫苗沒有直接關係」草草結案，一味諉過長期病患惹的禍，不僅無法說服市民疫苗安全，甚至愈描愈黑，令人「信心清零」。

星島社論
中央有關部門一連三日在香港灣仔會展舉行的專題座談會昨日結束，國務院港澳辦副主任張曉明昨總結今次諮詢活動，強調負責官員會做到「有聞必報」，就他們聽到的意見如實向人大常委會報告，常委會作決定時將參考和吸納社會各界人士的意見。他同時觸及兩項具體選舉安排，指人大副委員長王晨在決定草案說明中提到要賦權選委會選出「較大比例」的立法會議員，意思是選委會議席要多於功能組別和分區直選。他又指，區議會是一個諮詢機構，不應有太多政治功能，今次座談會上很多人提出取消或大幅削減選委會內區議員的議席。

經濟社評
中央官員一連三日為完善本港選舉制度，聽取香港不同界別逾千名有代表性人士，對包括未來行政長官和立法會產生方法的政制改革意見。經歷近年連串社會動盪後，港區國安法去年實施後，社會表面大致恢復平靜；至於選舉改革，將是今後能否由大亂走向大治的關鍵。管治班子無疑應由愛國愛港人士出任，惟必須德才兼備，才幹與賢德同樣不可或缺，只有穩妥逐步解決積存已久的社會經濟矛盾，市民才會有幸福感，同時要如實反映民情向背，才能打好人心回歸的基礎。

本集主題：「旅記：世界裂痕處 等你」介紹

訪問作者：Nero 黃恭敏
　　
內容簡介：
故事之所以在這世代存在，是為了填補人們心中的裂痕。
死並不是唯一的悲劇，活著也不會是喜劇。
這份裂痕就在那。因為如此真實，於是如此孤獨……

　　由於難以適應台灣的教育體制，困惑人與人之間界線存在的意義，這世界在Nero心中出現一道裂痕，高中畢業後他開始一個人背包旅行，年紀輕輕就已浪跡天涯。這本收錄他攝影美麗圖片的書籍，不只是想促使人啟程去旅行，而是想請你尋找真實，以自己的雙眼重新認識這世界。

　　〈不遠處的夏天〉裡，他前往城崎看花火時邂逅了日本少女，兩人感情隨著季節變化浮沉；十八歲那年他去紐約讀大學，跟隨兩位音樂系女孩開始學〈琴〉，以為自己會陪她們追尋樂章裡不曾結尾的情感，最終只能離散成命運交響曲中的小小音符。為了寫實一齣劇本靈感，踏查歌舞伎町尋訪〈野性之華〉而被中國幫派痛扁，又被黑人老大驚險拯救；一直困於過去惡夢與亞洲環境裡謊言與夢想的他，最後卻寧可選擇燃盡命運吹奏一首〈霧之曲〉。上一幕作者的人生電影上演到旅途凝望波蘭的天空，想起幾十年前〈這世界〉某處的裂痕，下一幕他便拉著當時尚未交往的女友的手逃離倫敦恐攻，在擠滿避難者的餐廳內和死神擦身而過……

　　作者為了尋找愛與自由，踏上時而和自我與生死交戰的孤獨之旅。在德國的青年旅館，未能阻止離旅館不遠的科隆大教堂前發生的大規模性侵事件；在中南美洲旅店，遇上有名同樣來自美國的遊客被當地一名青年捅死──充滿動蕩徬徨的旅途像小說、似電影，卻比報導真實的發生在我們的世界。他寫下自己生命的掙扎與荒蕪，把一路成長的累累傷痕攤開和縫合。這繽紛的世界並不溫柔，我們是彼此相遇離別的過客，也有各自傷心的故事等著被理解，但在世界的裂痕處有人等你…


作者簡介：Nero 黃恭敏
　　過去停過台北、美國東岸。過去曾得台灣自由時報文學獎。過去畢業倫敦大學瑪莉皇后學院電影學系。此刻以英國傑出文學新秀人才身份在倫敦待。

　　這本書寫於2019春夏秋、台北京都倫敦，我24歲。
　　1994年生。寫作、演戲。

　　可以活下去。
　　如果想了解。

作者粉絲頁： Nero Huang 黃恭敏
　　
出版社粉絲頁： 九歌文學國度



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《施政報告取消雙倍印花稅?!》今日市場瘋傳明天林鄭的施政報告會撤銷工商舖的雙倍印花稅。 由本來最高的8.5%印花稅，回落至4.25%。Here is my quick view....

如果政府真的撤銷工商舖雙倍印花稅，工商我唔識，但對舖市，肯定正面，是大大正面。我睇2021年底前， 整體舖市我覺得會升 up to 20%，睇邊類型啦。

分四類型舖:
(1) 民生細碼，價升15-20%
(2) 民生大碼，價升5-10%
(3) 核心細碼，價升約10%
(4) 核心大碼止跌，趨平穩

大細碼分界線是3000萬， 整體舖市成交量也會大升5成。

Why? I tell you why:

(1) 點解成交量會大升5成?

樓市辣招是2010年開始。 根據土地註冊處，2010年整體住宅交易金額是5500億，今年，2020年截至11月20日 so far 是4800億。 意思係相差十年，樓的成交量大家差唔多。

但工商舖? 2010年有1300億， 但因為樓實施辣招之後，把大量資金推住工商舖，在2013年2月工商舖實施雙倍印花稅之前，2012年嗰年，就有近2000億註冊成交，兩年間升咗超過5成。 工商舖今年 so far? 只得585億，即高峰期的三分之一都無。

單是睇舖位，2010至2012年間， 由於好多住宅資金湧入舖 ，當時舖平均每年有5100宗成交，今年 so far 只剩下5分之一，即 exactly 918宗。

2012/13年間，舖最旺的時候，樓市資金是舖市的十倍。現在市況? 樓市資金是舖市的四十倍，YES, 四十倍! 現在再次改變遊戲規則， 又會將樓市資金撥入舖市， 只要一兩%的樓市資金走向舖市，成交量馬上大升一半。

包括我在內，成本平咗，我都會走多兩轉。 取消雙倍印花稅 ，最終益曬炒家及經紀。

(2) 點解細碼鋪會跑贏大碼?

依家買舖， 向銀行借錢係好難。 由於估價不足、三厘加息壓力測試不能通過、或租約就來到期或現吉舖，銀行好多時都借唔足錢。 雖然金管局話首置最多借五成， 但買舖無人是首置，首置都是買樓先， 因此大部分人買舖都只能夠借到兩三成。要 complete 成交的話， 尤其是買公司，通常都會先預 all cash， 成交後再向銀行按揭借錢。

你想一想，如果大碼舖，動不動都要三千萬以上，連律師費、佣金及4.25%印花稅等， 要畀現金幾千萬， 不是個個人畀得起。 畀得起的人，已經可能手上一手蟹貨， 一動不如一靜。

反而較細媽的舖，好多買家來自住宅部， 由於無名，唔想比住宅的從價印花稅15%， 因此可能轉戰商舖， 省超過10%稅率。 但這些人首次買舖，一般都是一千幾百萬以內， 我2009年買第一間舖都只是740萬， 第一間賺錢才會越滾越大。 因此較大碼的舖需要時間比市場消化。 細碼消化得較快， 升幅也較顯著! 我預期下年升10至20%。

(3) 點解民生區好過核心?

舖市復甦，唔代表經濟復甦。 舖市是因為政策改變，跟住資金走而推高大市。

肺炎疫情一波波咁爆，核心區，我估遊客有排都未返嚟， 有排有排都未返齊啦。 而且核心舖的業主持貨能力好強，有好多都未甘心面對現實劈價沽舖。 因此現在好多的價錢還有待跌定。

反而我較睇好民生位。香港依家失業率係6.4%，創16年新高。我估有排高。失業率越高，創業率就越高。 大部分創業的人， 即使開舖，會選擇在自己居住的附近開間幾百呎的舖頭仔。 他們唔會開間幾千呎的核心舖，見到現在的稀少人流更怕。因此明年我較睇好民生細間，500呎以下，的商舖租金承接力。 租得出，自然價升。明年，民生細碼舖我睇升up to 2成。核心大碼我則睇止跌，平穩發展，要時間消化。

總結， 如政府明天司政報告真 的取消工商舖雙倍印花稅， 舖業主會馬上企硬、反價， 買家會也會追價， 因為覺得慳返up to 4.25%稅。正面效應遠遠高於肺炎第四波的影響。大家 get ready 啦!

李根興 Edwin


#工商舖撤銷雙倍印花稅 #林鄭施政報告