3.2 美國投資和生活環境
過去幾年，很多人去日本投資房地產。不知道是哪個瘋子想出這樣的爛主意。日本人口老化，人口萎縮，地價30年不變，樓價衰足30年。日本出現無償讓渡的零樓價物業，甚至業主倒貼賣樓。香港人跑去日本買樓簡直找死。由此可見，香港人的投資智慧受到香港環境影響，不適應海外投資環境。換句話說，香港人用香港投資策略在海外投資。
從投資環境看，日本以日文為主，美國以英文為主。懂日文的香港人不多，但是，所有香港人都學過英文。要是在美國唐人街生活，和香港的生活相差不大，基本上可以用廣東話和中文。在語言上，投資美國較為合理。
法律上，美國法制與英國法制相似，香港人較為容易適應。中國大陸的法律，特別是私人財產方面，香港人完全不適應也不懂。日本的商業法律跟香港有很大差距，香港人一時間很難適應。例如日本法律規定，除非勞資雙方早有協議，僱主不能要求僱員每日工作超過8小時，每周超過40小時。
中國大陸和香港的投資環境之中，實業家找銀行貸款是天大難事。在美國拿到貸款的機會較高，成功機會也較大。反過來說，中國和香港是炒樓天堂，有樓就有貸款。在美國，有物業也很難得到樓按。前聯儲局主席伯南克就曾經說過，他想將自住物業按給銀行借些錢，被銀行拒絕。在美國炒樓，很多炒家選擇一筆過現金付清樓價，完成交易後才找銀行借樓按。要是先搞好樓按手續，花很多時間，拿到樓按批准的時候，物業早就被其他人買下。
只要去商會和商業聚會走走，自然會找到投資和做生意機會。在美國找生意機會高過香港很多。香港人的創業意欲高過美國人很多，香港的商舖和寫字樓租金高過美國很多，因此，在美國創業遠較香港容易。
對香港人來說，美國的投資和生活環境好過歐洲國家和日本。加州有些地方的生活比香港還要好。當然，美國有很多恐怖地方，不宜人類居住。2021年，三藩市和屋崙唐人街出現殺老人狂徒。唐人街很多商舖遭到破壞和搶掠。
紐約冬季十分寒冷，三藩市全年氣候溫和。美國各城市的生活和營商環境有很大分別。只要在吃方面不太挑剔，美國是個很好的居住地方。很多人以為美國難找工作。只要懂英語，在加州找工作並不困難。我認為在美國生活最大困難是醫療保險。美國的醫療保險十分昂貴，特別是吸煙的人。即使有醫療保險，自付費用也相當要命。美國的公共交通系統很差，香港人一定不習慣。公共汽車班次疏又不準時，車費又貴。鐵路系統的治安和衛生十分抱歉，比很多發展中國家還要差。唐人街很難找車位泊車，塞車情況嚴重。簡單地說，在唐人街居住或者工作並不容易。

3.3 放棄香港投資心態
美國有大量投資機會，中國大陸和香港人來到加州偏要找最不值得投資的東西將錢丟進去。最有趣的例子是三藩市最高住宅大樓Mission街的58層高千禧塔Millennium Tower，2009年入伙。我在2002年移民美國，定居加州薩克拉門托。千禧塔入伙的時候，我搬到三藩市灣區居住。當時，千禧塔是熱門話題。除了全層單位和頂層單位之外，樓價由150萬至450萬美元，屬於超貴豪宅。有人跟我談起千禧塔，我問為何要住在地震帶上的高樓大廈，不怕地震嗎?
這一問引來一輪又一輪臭罵。當然囉，我跟想買千禧塔的人說那裡不安全，像是咀咒那樣。我對地震帶的高樓大廈沒有好感。住在東京和三藩市等城市的高樓大廈有恐懼感。二十來歲的時候，入住東京的4層高商務酒店。晚上地震，整座大廈搖動，嚇得我穿著內衣跑到大堂叫救命。
不是我膽小，只是君子不立危牆下，沒有必要住在三藩市高樓大廈等著地震來臨。千禧塔地基出了問題，可能造得不好，2016年被揭發沉降16吋，傾斜6吋。成交價1,300萬美元的閣樓單位也出事。有些房門櫃門被扭曲的建築物卡死，有些磚和玻璃裂開.........。千禧塔被視為美國最貴的危樓。
老實說，即使沒有地基沉降，我也不會買千禧塔這種無法安睡的豪宅。沒有嘗過身在高樓遇上地震的人不會明白那種恐懼。
2009年擁有200萬美元，何必買千禧塔? 可是，很多香港人對千禧塔那樣的高樓大廈情有獨鍾，真是他媽的有種。我沒有膽量住進去，一個晚上也不行。
更加無厘頭的花錢方法是買超級跑車。我對跑車沒有興趣。不知何故，香港富人都願意花錢買名車跑車。那些東西等閒數十萬美元，買棟房子也不必花那麼多錢。
香港人來到美國，千萬不要去賭場和俱樂部。賭場和俱樂部是中國大陸和香港人男性喜歡去的地方。賭場輸錢可以傾家盪產，俱樂部開支酒要花500美元至2,000美元。對窮書生來說，絕對是窮奢極侈。
我認識的人之中，有十多人曾經投資賭場租賭枱，有另外十多人投資娛樂場所。這幾十人沒有一個有好結局。去賭場賭錢輸身家沒有甚麼稀奇，開賭的人在賭場也是賭錢，也可以輸身家。這是我來到美國才知道。娛樂場所表面風光，內裡很多事情，賺錢不多，惹上的麻煩卻很多。
在加州開唐人餐館不是好主意，因為我曾經去過的唐人餐館大都結業。餐館不停改招牌，不停轉手，開張之後關門跟著又開張。有很多餐館賺大錢，但是，2020年的虧蝕是天文數字，三藩市和屋崙的唐人餐館相信8成無法重開。災情慘重至甚麼程度，可想而知。2021年不適宜投資零售、餐飲和娛樂場所。在唐人街開店更加是投資禁忌。
美國有很多投資機會，沒有必要「明知山有虎，偏要虎山行。」

Fortune Insight 訪問

#FISPOTLIGHT

開始做生意的時候，有些人最懊惱就是資本不夠，所以唯有就住就住，小資本就逼自己做小市場。

但香港那標誌性的地產市場裏，最近就有兩件迴然不同的真人真事，重新定義了「資本」的意思。

第一件事叫做「波叔與孻仔」，行內行外的人應該都略有所聞。

波叔是城中數一數二的富豪，專炒工商舖，人稱「舖王」。一生運籌帷幄的波叔，就是在晚年算漏了這個孻仔，結果孻仔食嘢唔做嘢，一做就瀨晒嘢，學人做生意然後輸掉了爸爸半世心血。

原來孻仔唔止拉心肝，仲可以輸到你心慌，事實證明了大資本做大市場都可以慘烈收場。

故事的教訓，不只是叫你做人要有腦，而是叫你如果想有腦，就要有覓食本能的基礎。

何謂覓食本能？像那隻森林的萬獸之王，隱身於草叢，看準了獵物，計準那距離，三二一之後，才義無反顧地一個箭步向著目標奔跑。

覓食本能的不二法門：用心思觀察環境，有膽量重鎚出擊。

第二個故事，叫做「兆康苑長大的陳建中」。

英文名叫 Starman，無釐頭到一個點，一看便知是陳建中幫自己起的寶號。他沒有舖王爸爸，簡單點說，他的成長都沒有爸爸。除了媽媽，他愛的就只有乒乓球。

瘋狂地日練夜練，橫掃學界獎牌，後來才知道，打到會飛都冇用，因為會考只有七分。

學界獎牌，佢可以 keep 番；中六學位，就畀嗰班讀到書嘅同學 keep 番。

Starman 在別處重讀中五，痛定思痛，終於認真打開書本，發覺自己最愛的原來不是乒乓球，而是研究供求的經濟科。之後會考和高考都考出成績，順利入讀大學，在外匯行做過暑期工之後，下了一個定論——「我肯定唔會打死一世工」。

「我係一個野心大，」陳建中講嘢冇尾音，卻出奇地誠懇與真摯，「不甘於現狀嗰種人」。不甘現狀的人，通常也是不甘平庸。「細細個讀好書，出嚟搵份好工，然後就結婚生仔，個個一樣，我唔得，我唔鍾意千篇一律。」

那些不喜歡千篇一律的人都有一種弊病，就是心頭高眼角高；說得明白一點，就是好高騖遠。請問 Starman 先生，那時候的你，有想過做什麼生意嗎？

「地產。」

學梁特首話齋，有時候真係好難忍笑。

屋企多錢，有頭有面，都未必敢向香港的四大家族挑戰，更莫說是一個沒有家底沒有背景的黃毛小子。有名畀你叫，「地產霸權」呢，在這個大富翁棋盤上還未企得搵，人家那些藍籌發展商已經佈滿爪牙，普通人行過每一格都要付錢。

玩地產，憑什麼？

Starman 的答案出奇地簡單：「廢資產。」

何謂廢資產？「當時香港好多工廠大廈都叫廢資產，因為工業北移，都冇咗本身歷史遺留落嚟嘅價值。但係香港係缺乏土地，所以呢啲資產就一定有價值。」為什麼「一定」有價值？「嗰陣有個好有趣嘅現象，就係大 (工廈) 單位唔值錢，甚至乎只要你肯幫業主交管理費，佢免費租畀你都仲得。相反，細資產嘅售價係講緊二千幾三千蚊呎。」

大細單位的市值差距，因何而生？「決定物業價值嘅，往往都係租金，永恆不變嘅道理係，租值可以推算價值。」原來當時的大單位，內裏有很多工業遺留下來的大型機器，要移走，又要大裝修，所費成本不菲，把大單位租出去是一件相當困難的事。面積較小的單位，反而有裝修，一應俱全，租客願意支付較高的租金。

不過，說到天花龍鳳也好，一日未試過，一日都唔知得唔得。

租值推算價值，你話係就係？

所以，那時候的 Starman，每天大概只能做兩件事：一，儲現金；二，祈禱。

所祈的，就是千萬不要有大財團看中他一直覬覦著的「垃圾」。

直到 2013 年，Starman 的獵物終於出現，那是葵涌大連排道一個約一萬呎單位，當時叫價兩千萬。「睇中嗰個盤之後，即刻叫個則師朋友畫則，將嗰個單位拆細數十件，然後攞住個圖周圍問一班投資開物業的朋友，如果回報有七厘，有冇興趣買其中一個單位？」當時的 Starman 資本不夠，所以用了這個賣樓花的方式，去應付買下那個物業的部份訂金 (物業的 15%)，再跟業主爭取了一個長達七個月的成交期。也由於槓桿比例較大，所以他也樂意給予經紀較高的佣金「散貨」。

結果。

四兩撥了個千斤，數十個單位在四星期內售清。

個人淨賺一千二百萬，以投資比例和回報速度計算，贏得不比霸權少。

小朋友在一個本來注定被屈機的「大富翁」棋盤上，在大連排道那一小格，創造了一個皇后大道中一般的神話。

之後兩年，同類型的項目，Starman 做了二十個。

通常像 Starman 那樣的神奇小子，炒炒賣賣贏了很多個零之後，都會告訴你一個疑幻似真的道理——做人呀，只要肯努力，便一定有機會。可是，讀經濟出身的他，以經濟理論告訴大家，當下的年輕人根本看不到將來。

「零八年金融海嘯之後，成個社會扭曲咗。點解會扭曲？因為不停印銀紙，就會形成資本家高度壟斷；即係，只要你有資產，你就可以買更加多資產。原因係，不停印銀紙，結果就係超低息，喺低息環境應該點？借錢 leverage 囉。咁 leverage 嘅門檻係乜嘢？就係有資產。呢個情況係根本完全唔公平，人哋成日話霸權，就係咁嘅意思。」

所謂霸權，也是一種世襲。

「你諗吓，上一代有資產都計喎。只要你或者你父母有層樓出嚟按，借三十年，你就可以不斷享受超低息。銀紙長期貶值，代表長期貶值嘅負債。長期貶值嘅負債對長期升值嘅資產，贏梗㗎喎。」

說到這一句，Starman 大力拍了一下枱。如此激動，是因為，儘管身家以億計算，他仍然完全沒有忘記，自己也曾經是無依無靠的年輕人。

「資產繼續升，你又可以用升咗嘅資產按番出嚟，用低息環境再借錢去增值資產。咁你想像下，啱啱出嚟嘅後生仔，除非你上一代有資產，否則你根本利用唔到呢個低息環境優勢去創造你嘅財富。」貧者越貧富者越富，最後的結局會是怎樣？

「資本市場走到最終根本係一個盡頭，而呢個盡頭，就係 100% 嘅財富，會落入 0.1% 人嘅手裏面。」

財富分佈至此，如同世界末日。年輕人是否還有希望，就得看看資本家的目光可否放得再遠一點。

「呢班資本家要知道，佢哋有今日水漲船高，係因為下面有人盛載住佢哋。咁佢哋係咪要諗吓，而家下面呢班人，生唔生存到？如果有一日，呢班人係生存唔到，又點能夠繼續盛載到資本家呢個高位？所以如果我係嗰班老細，為自己為他人著想，我都一定會諗，究竟點樣可以扶持呢班年青人，令佢哋望得到前面？年輕人係要見得到希望，佢哋先會努力做嘢，繼而先可以盛載住呢班資本家。」

今時今日的 Starman，已經脫離了炒賣的階段，進軍物流市場。憑他的往績和智慧，沒有人需要擔心他可否繼續成功。唯一需要替他憂慮的，就是努力半生，最後會否步舖王後塵，輸掉給他那個算漏了的孻仔。

仍然是充滿自信的他，笑著說：「未驚過，我兩個都係女。」

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每天都會看到又有新樓盤推出的廣告，但當中不少是樓花。究竟甚麼是「樓花」？樓花就是發展商透過預售方式發售的地產發展項目。聽起上來沒甚麼問題，至少肯定是一手樓，但當中其實有三個原因，導致我「絕不買樓花」！想知是甚麼原因就立即去片！如喜歡此教學和我的「精彩演出」，請按"贊"支持一下，也可以分享給對房地產有興趣的朋友～ 最後大家可以在下面留comment，分享一下你「會」或「不會」買樓花的原因 :)

首先，甚麼是樓花？樓花就是購入後需要經過一段時間後才能交收的房產。在部份地區，樓花會稱為預售，英文是Pre-Construction。部份樓花可以在房子的規格上有多一點主導，例如業主能根據個人的喜好去選用不同顏色油漆，或於建築期間改修房間的間格，這是部份人喜愛買樓花的原因。

第一個原因我不喜愛買樓花是因為「大部份情況樓花都會把價錢標高」。為什麼會有這情況？因為發展商大致上會按照一至三年的增長，去預測落成後的市價再標高。換言之在買樓花的時候價格通常會比現時的市價高。

第二個原因是因為「購買樓花後市場發展未必明朗」。可能你買樓花的時候純粹打算作投資作用，而你已假設了過往1至3年的樓市增長會延續到之後的1至3年，直至樓花完成為止。但須知每個經濟周期大約5至10年，假如你利用之前的1至3年作標準，再估計未來的1至3年，其實中間己有5至7年的時間。5至7年的經濟可能已有很大變化，亦沒有保障。所以這是不明朗因素，是個不化算的選擇。

第三個原因最主要是「個人化空間有限」。香港或一些核心城市的公寓樓宇未必可以在設計上有很大的改動，但獨立屋當然是可以有較大的個人化空間。不過因為聽過不少意見和朋友購買樓花的經驗談，其實很多時當購入樓花後才發現能個人化的空間十分有限，或改變設計後結果卻和預期不一樣，所以自己最後還是沒有選擇樓花。

以上三個就是我為何不買樓花的原因。不過這只是我自己對樓花的看法，大家可以因應個人的因素而作出不同選擇：)

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