#惠員向鄉親報告
溪北大建設 國圖南館緊啟動 國圖南館建設進度檢討會議

眾所期盼未來台南新亮點—國家圖書館南部分館暨聯合典藏中心新建工程因流標多次，惠員今天急請教育部說明並檢討原因。由於106年計畫到現在，期間原物料持續飆漲，依據主計總處公布營建物價總指數以及營建物價指數，與去年同期相比漲幅約9~15%，在鋼材取得不易、疫情缺工等因素的影響下多次流標，凸顯出建設計畫總經費急須因市場行情情勢調整。為了盡快讓國圖南館工程完成招標開工，教育部已向國發會爭取增加4.71億元，總工程費用增加為47.51億元。惠員認為該工程攸關台南文教建設發展，會立即向國發會爭取加碼之外，也會時時刻刻監督教育部招標進度，一有消息就會跟我們鄉親說明。

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營建署長的智商，我的老天爺，怎會有這樣的人來當署長？公設比的高低，都在建商的良心，我家啥公設都有，公設比26%(十年前也不算低的)，怎現在新案啥都沒有只有大廳，然後公設比就35%？？

營建署抓的都不正確，枝微末節，應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等，不能變成房屋的公設，這樣公設比才能降到合理值。

不然建商都在亂登記，尤其是如果你的平面停車位低於十坪，你全社區的公設比都被建商A走了。

【公設比之亂／上】哪裡虛坪最多？營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 ／ 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房，房市今年升溫已是不爭事實，進場買屋的不少民眾質疑，買到的房子坪數被灌水，立委高嘉瑜與內政部次長花敬群，也一度為此在立法院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪，初步方向指出，最虛之處就是「管委會空間」，要「適度限縮」。

北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查，今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%，北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。

在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中，建物權狀上，就是登記主建物、附屬建物（陽台）、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語，就是「共用部分（扣除車位面積）除以建物總坪數（共有部分+主建物+附屬建物）」。譬如一間總權狀坪數30坪房子，共有部分若10坪，公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%，甚至高到50%？由於法律沒有規範，這一切都取決於建商的良心。

減少虛坪 花敬群：免計容積空間再檢討
花敬群說，如果是社區基本使用需求，及必要的消防避難空間，沒有理由說那是「虛坪」；某個空間「虛不虛」、多大空間才合理，要靠「免計容積」空間的再檢討，來減少虛坪。

「建築技術規則」中的免計容積項目，包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等，其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施，但同樣也讓建築物體積增加，因容積率代表建物的身材有多高或多胖，體積愈大的建築當然愈賣錢。

「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處，又以管委會空間，是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說，上述這些地方的總量都應「適度限縮」，但後續還會與建築師公會及地方政府討論。

建管官員說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室，這5項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%，「但後3項是整套的固定設備，建商也不會多做，不過既然都免計容積了，所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿，銷售空間才會更大，公設比就愈高。」

吳欣修說，管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室，後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的，這類案例太多了，也是最常被檢舉濫用的；而機電設備空間，也會刻意做很大提高公設，但裡面通常只放小機器。

他指出，梯廳則是電梯到門口之處，面積上限是該層樓面積的10%，他看過一些豪宅，就把這類通道做得很浮誇、很滿；而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用，結果卻加重住戶負擔公設比；而建商自行增設停車空間，得不計入容積，可是沒買車位的民眾，也要一起負擔公設。

張金鶚：應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示，現在虛坪登記情況不合理，但完全實坪制也不合理，因為公設仍須花成本興建。他認為，政府要改革，除了完整揭露資訊，讓消費者判斷，也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果，發現公設價格只有主建物價格的3成左右。

賴正鎰：是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說，公設是建商吸引消費者買房的誘因之一，例如有建案標榜飯店式管理等，但公設會增加，是政府及業界對消防逃生的嚴格要求，這些設備都有必要存在；且管委會空間變成圖書室，也還是屬於全體住戶共有，官方顯然多慮了，也不甚瞭解市況。至於分離計價，他認為意義不大，買房還是看「總價」，「如果這邊少、那邊就會多啊！」

「根本無濟於事、劃錯重點！」房市作家SWAY指出，重點是建商亂挪用空間，例如車位公設為何能移到房屋的公設？應約束這種行為；且這些分配合不合理，要有一套檢視標準，官方不能任由建商濫灌虛坪，還裝死不管。

【公設比之亂／下】為何持續飆高？營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高，目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，皆雙創新高。而其背後原因，營建署認為，應是大坪數豪宅帶動所致，但目前豪宅不好賣，紛紛改成小坪數，預估往後3年，公設比可望慢慢降回30%左右。

內政部營建署長吳欣修說，這兩年公設比確實飆高，直達32至35%，快超過一般人忍受範圍，但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料，發現戶數成長了35%、達12.8萬戶，但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺（53坪）降到93平方公尺（28坪），降幅近5成。

他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因，「豪宅太大不好賣，結果都變更設計，改成中小坪數了。」

官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例，他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇，但lobby愈大，圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多，公設比就愈高；甚至連二樓以上的梯廳，為了彰顯氣勢，都做到法定面積的上限。

吳欣修說，目前住宅市場都規劃中小坪數產品，以此產品定位，應不會有太多浮誇公設，不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品，公設還這麼高，消費者難以接受，所以他估計往後3年，公設比應該會慢慢降下來到30%左右。

專家不認同：公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然，他認為，豪宅之所以公設比高，是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多，但就算改成小坪數產品，不代表公設比就會變少；且近5年房市走空頭，坪數下修的不只有豪宅，市場上每家建商都推小坪數建案，「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少，」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規，才是正辦。

對於公設比攀高，SWAY指出，消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴，就做一些毫無尺度的公設，如超大的圖書館與交誼廳等，進而拉高公設比與房價。

建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景，來增加居住空間的舒適度，但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池，最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。

SWAY指出特別提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，有的建商會擅自挪用地下室機車格，當成湯屋或健身房，最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤做為全體共有公設的面積就會愈大，公設比也因此增加。

https://vip.udn.com/vip/story/121161/5100030?from=vipudn_main2_cate

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「放寬申請外籍移工條件，能解決營造業人力短缺問題？還是根本就飲鴆止渴？」
　
內政部次長花敬群日前表示，國內營造業缺工問題嚴重，需要更多外籍移工協助，除了能降低營造成本，也能避免房價上升壓力。因此，內政部將申請放寬申請營造業移工條件。
　
然而，這樣的說法卻引起軒然大波，花次長又再次說明，提案是為了解決缺工問題。不過卻被勞動部的跨國勞動力政策協商諮詢小組退回提案，要求內政部應該先針對營造業進行人力供需評估。
　
對此，黨團夥伴邱顯智就已經在臉書發文表示，「一棟房子能賣多貴，是市場決定的，不是成本決定的！」高房價的根本原因，是投資炒作，歸咎給人力成本根本就是胡扯。
　
我在今日的質詢中，也針對花次長的說法向勞動部請教。許銘春部長表示，引入移工的前提是，不應該影響本勞工就業，任何移工政策的變更，都應該先做產業人力的全面評估。
　
但是，在此次民間工程的建案放寬移工的政策之前，今年勞動部已經兩度降低政府工程計畫金額的移工引入門檻，一路從 100 億調降到 1 億元。對此許部長表示，是為了公共利益才調降門檻，但，公共工程往往會轉包到民間單位，所以，也應該先完成人力評估報告，但我們在會前詢問勞動部，卻沒有得到相關的配套和說明。
　
就算是為了公共利益，在放寬之前，也應該先做好相關的評估，也希望勞動部能儘速提供。
　
我們理解，營造業確實有缺工的問題。依照去年主計總處的行業空缺率統計，營造業空缺率達 2.62 %，人力缺口大概有 2 萬 8 千人。
　
然而，根據TIWA Taichung 台灣國際勞工協會台中辦公室表示，這十年來，營造業的薪資僅成長 4 ％，扣除物價漲幅，可以說是完全停滯。部長在今日的會議中，也提到這樣的薪資狀態，加上移工多為粗工而非技術工，薪資比起台灣勞工更低，幾乎已經是最低工資。
　
另外，根據勞動部職業安全衛生署統計，去年平均 2 天就約有 1 名工人職災死亡，工人們根本是在拿命換錢，相關業者對職場安全、勞動環境，也有嚴重疏忽。
　
這代表花次長所說的，因為人力成本造成營建成本提升、甚至導致房價過高的問題，根本不存在。
　
薪資低、勞動環境差，這些才是勞動力不願投入營建業的原因。若只開放更多移工的政策，加深移工和本勞之間「同工不同酬」的狀況，讓業者享用廉價勞動力，卻不思考如何提高勞動條件，恐怕只會讓業者持續維持糟糕的勞動環境，持續傷害勞工朋友。
　
對此，許銘春部長承諾，未來會提供相關評估報告，並且重新盤點移工政策。
　
我希望勞動部和內政部，能正視缺工的問題，從低薪、高職安風險的問題下手來解決；否則，區區僅有開放移工的政策，根本只是飲鴆止渴。

本集主題：「德國市場遊歐陸零售筆記」新書介紹
　
專訪作者：朱承天
　
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關於市場，你應該這樣看：
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陳列的主題桌，並非只是把熱賣商品擺放前面，必須跟著換季、換檔期，配合當季節慶做變化。平淡無奇的資料夾、記憶筆、便利貼，通通可以成為精美的擺設，漂亮的模具也可以拿來作為擺飾。
　　　
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商業管理，要根據原有人潮流動，消費習性等，在合適的地方加以設計。在會議的時候，提供一個guidebook告訴員工：「如果店門口是何種狀況，可以如何佈置……」同時實際操作，並根據自家店因地制宜設計與變化。
　　　
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作者簡介：朱承天
從小嚮往成為「筆舌兩尖，義勇當先」的幫派俠女。所以去唸了新聞科系。做過報社記者、電視節目編劇、廣播節目撰稿及主持人、雜誌編輯。
後來轉行做公關，在當時台灣最大的公關公司擔任總監，也是公關基金會、YWCA管理學苑、救國團等機構公關課程的熱門講師。客戶從速食餐飲、飲料、國際快遞、汽車到營建業。
而後跨入零售業，參與台灣第一家購物中心開幕，對於購物中心的興起及發展自有深刻體認。後來應邀前往居家連鎖業工作，擔任行銷和營業主管，北起基隆南至墾丁，都有巡店展店任務。
十年前到中國大陸。前後在最大的IT連鎖賣場企業，擔任品牌總監、浙江衛視的子公司擔任動漫商品的品牌主管，任職期間，動漫展活動人潮成長五倍，創下業績記錄，並開發超過200項授權商品。
回到台灣，在生活與興趣當中，努力尋找平行點。去年起在歐洲展開了「大冒險」。超過百天的自助自駕旅行，完成這本書的內容，把過去30年工作的經驗，全部融入，成為獨一無二的零售業主題旅遊書。