【龔成問答信箱】（Q22101-22120）

Q22101：

龔sir 我今日做左進階班功課 有d問題想下，我用左莎莎既年報去計財務比率

1）我計到既ROE 分別係-26.4同-31.1, 但係你比的價值網同bochk 係-23.5 同-24.9，點解會有d分別呢？

2）EBITDA 利潤率 其實我唔係好識搵個EBITDA出黎 自己跟住年報計除息除稅除折舊後 都計唔到價值網 顯示既-3.85同-3.67億(價值網顯示2020年係正數

我諗應該係負數先岩？）個EBITDA利潤率 價值網 係-12.7同6.41，而bochk係 4. 06同5.47, 想請教下可唔可示範一下點計？

3）存貨週轉日數 我計到160，呢個數字同價值網差唔多，但bochk係106, 又係想請教下邊個數字先岩？

4) 關於杜邦分析法

2020年: 1.97 x 1.75 x - 9.02% ＝-31.1
2021年: 1.89 x 1.21 x - 11.5% ＝-26.3

ROE 2年都負數 不過2021負得冇得多 2021年純利率差左 不過財務槓桿 同總資產週轉率個數細左 所以負少左

我就唔係好明 總資產週轉率 應該愈大愈好 但係假設2021年都係1.75 (instead of 1.21) 咁計出黎個ROE負得仲勁 咁咪調返轉應該係愈細會愈好？請指教一下

龔成老師︰

1) 我相信係你和其他網站，係計個"發行股數"和"股東權益"出現分別。

因為每個網站的公式都不同的，就算發行股數都不同，計年頭？年尾？平均？加權平均？通常我睇財經網站，都唔會太著重d細數字，你了解大方向就得，同埋，不同財經網站的數據，一定會有d誤差，正常的。

2) 至於EBITDA利潤率，你可以參考BOC個數字。你可以用佢年報中"經營虧損"，再加翻"按性質分類之開支"中的折舊部份(2021年年報P.177)。但會有少少差別，可能係提取數據或匯價問題，影響不大。

價值網部份，都係用類似計法。但2021年數據，可能系公式不同，其實，一般網站在計算EBITDA時，都計左「使用權資產折舊」，但這並不是真正的折舊，所以數據的參考價值會低左。

其實較精準方法，我建議係用EBIT - 折舊，但這個折舊，應該排除左"使用權資產折舊"的數字，咁會更準確。2020和2021年EBITDA，應該為-7.6%和-10%。

2020年︰(-5.53 + 1.17) / 57.17 = 7.6%
2021年︰(-3.91 + 0.87) / 30.43 = 10%

3) 如果用我教法，拿年初和年末平均數計，答案係160。至於點解BOC會有分別，因為佢係計算存貨時，唔係用年初和年末平均數去計，所以有落差。

你照用160，咁就可以。

4) 你這個杜邦分析計算，係正確。你睇翻個3組數字﹐你會發現中間組數(營業額/總資產)，係變動最大。

你就會發現，企業這2年面對問題，係銷售數字出左最大問題，有明顯轉差情況。

之後，我地再睇翻客觀環境。由於這2年有社運和疫情影響，令到營業額受損，係正常。這些都係中短期因素，因此我地係分析企業質素時，唔洗過度在意。

至於你話總資產週轉率愈大，個ROE就會負得愈多，係正常。因為現時佢生意少左好多，但好多固定成本，好似舖租、人工等，唔係話停就停到。

佢現時基本上，每件貨品都係蝕住做。但當這些不利因素過去，營業額回復正常，有更多銷售單位去攤分這些固定成本時，就會令佢轉虧為盈。

這時候，每賣一件貨都係賺錢，自然會係總資產週轉率愈大愈好。

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Q22102：

你好 龔sir本人持倉如下：

778 @$10.3 x 5000
823 @$71 x 1500
941 @$83 x 500
968 @$13 x 8000

1177 @$4.5 x 12000
1928 @$41 x 2400
6823 @$10.5 x 10000

另月供5隻各$1000, 現值16萬多

3,285,823,1177,1299

本人50歲 月入33K 還有十年退休，想法是退休時將所有股票轉成有5厘息以上的收息股 作生活補貼

1) 這個組合有沒有問題？

2) 因為未來還有10年穩定收入 這組合是否過於保守？

謝謝 祝生活安康

龔成老師︰

1) 你持有和月供股票，都係有質素。但由於你50歲，係一個要為退休開始準備的年紀。

因此，你要將組合中的股票，慢慢轉成較保守組合。按年紀增長，慢慢加大收息股比重。目標係10年後退休時，組合100%係收息。

現有持股，暫時可以不用改變。但月供組合中，中生(1177)和比亞迪電子(0285)都係潛力股，風險對你而言，用點高，唔建議用佢地作為月供組合。

你可以將這2隻股票，換成為收息股，會較適合你現時的年齡配置。

收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）。收息基金(3110)，都可以。

還有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

另外，你要留意一下，你組合持股的佔組合比例。個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，否則會有過度集中性風險。

你現時部份股票，係超過這個標準。但由於都係有質素股票，故不用沽出。用未來新資金，去慢慢拉平衡翻個比例，咁就可以。

現時大市只在合理區，每月月供之餘﹐緊記都要留少少現金，用來等大跌市出現時，可以去掃平貨。

2) 你大致上跟我所講的方法，去進行配置，增長力度就會配合到你年紀所需。

我假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$5000 + 55萬持股，10年後大約會增值至250萬。

你再將佢換成6%收息股，大約每月就會有1.25萬的現金流。你可以以此作為參考，調整自己投資計劃。

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Q22103：

我正在研究電動車和自動駕駛，有什麼介紹

對這個行業未來的看法

龔成老師︰

電動車方面，我自己一直較看好比亞迪（1211），係佢的電動車。

首先，電動車有環保的概念，這點令政府會加以幫助，而市民亦會支持，但其實，電動車真正的價值並非在環保，而是慳錢，用電比起用油平得多，因此只要各種配套都完善，車主沒有理由不選擇電動車。

只要有金錢利益推動，人們的習慣將輕易改變，在70年代的石油問題，完全改變了美國人使用汽車的習慣，由一向追求大汽車的習慣，轉變到鐘情於小排量慳油的日本車，令日本車大舉入侵市場，當其他車廠發覺時已經太遲，最終成就日本車霸主的地位。

雖然將來的油價難以估計，但到經濟好景，各國都大量用油的情況下，石油需求大增，電動車的優勢亦愈來愈明顯。

另外，比亞迪在中國發展電動車，可說是佔盡地利因素，因發展電動車必需要有完善的配套，政府的支持十分重要，另外，若政府肯帶頭使用對推廣很有幫助，現時比亞迪的電動巴士已經行走在中國多地的公路上，由公共交通開始發展，可見政府對電動車是正面及支持的，然而，中國政府在支持電動車背後亦有個重要因素，就是石油。

中國並非產油大國，未來的石油供應難以滿足中國的汽車需求，而發展電動車就成為辦法，同時中國在西藏擁有不少能生產電池的鋰資源，若能用電動車取代傳統燃油車，中國對石油的依賴可減少，對別國的依賴能減少，從整個國家發展的戰略角度分析，中國發展電動車的誘因並不少。

同時，中國是政府主導的國家，要建立配套及支持業界，比資本主義國家更容易（在西方國家，石油業的既得利益者並不希望見到電動車的出現）。

投資中國的企業有一個要點，就是順從中央的方向，這不是指個別一兩個政策，而是一個大方向，因這會對企業的長遠發展有重大的影響。

比亞迪在新能源汽車方面，經過幾年的發展開始有起色，混能車銷情理想，而電動大巴在政府支持下銷量亦理想，而部分歐洲國家亦開始試行比亞迪的電動大巴（這是有利的指標，因歐洲的標準甚高的），雖然只屬起步，但情況不錯。

現時比亞迪的新能源汽車遍佈全球6大洲、多個國家和地區，其中包括美國、德國、 英國、日本等主流汽車強國市場。

所以，我睇好這企業的電動車，但並不是一兩年就見到收成。

至於自駕技術，見集團都一直有同科技企業合作，相信發展上都係正面。

但這股經常都處略貴水平，大約去翻$135先算合理，如果真的好想買入，現價小注月供好了。始終現價投資風險高，回翻先考慮正式買入。

或者，你可留意下中國電車（2845），這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。

持股中最重就係比亞迪A股（002594），以及與中國電動車產業有關的股票，中國因為能源問題，長遠一定要發展電動車，這是大方向，故此股有一定投資價值。

此股現價合理區頂至略貴。無貨可以現時入少少，到有明顯回調才再慢慢加注。

潛力度是有的，但會比較波動，如投資宜慢慢分注，可長線。

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Q22104：

老師你好！岩岩開始睇你既書，好似展開左我人生新既一頁，原來一直以來既理財觀念（淨係識得放錢係銀行儲）係好old school同好無效率。依家將你一本本書慢慢睇，希望可以快啲財務自由啦

小妹25歲，月入4萬，家用一萬，用一萬（下個月開始想用少啲儲多啲)，儲兩萬。

黎緊應該會同男友買樓，想買約7-800萬既樓，有首期，希望可以快啲供完，唔想負咁耐債，其實睇完書真係好唔想供樓，覺得要借錢再負咁耐債呢件事好矛盾，更無奈樓價愈黎愈唔合理，但又想有個安樂窩

1。儲蓄約15萬；需要再拎錢出黎投資嗎？

2。美股：少量voo

3。睇完老師你講既野，想試下月供股票
你覺得我每月供
$5000 （2800）平穩增長股
$5000 （3067）潛力股
如何？

4。如果二人都用呢個組合投資，可以加快供完層樓嗎（男友都係月入4萬）
希望你可以比啲意見我，謝謝呀！

龔成老師：

你現時25歲，係累積財富的黃金時期，你要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你盡快加儲蓄到每月$2萬，是正確的。

1）你表示「有首期」，是否已另外預左一筆足夠的資金，去準備買樓，我假設你已準備好，餘下的$15萬就可以投資/等投資，不過，我會較建議你等完成買樓過程，先開始投資。

另外，現時低息環境，其實唔需要太急去還錢，你照正常速度去還錢就得，資金可以用作增值。

2）VOO可長線持有。

3）可以，這兩隻都是不差的選擇，但現時好睇你會幾時買樓，而決定投資多少，留現金多少。

4）你概念上不用想著「想盡快供完層樓」，你只要照正常速度去供樓就得。每月保持進行財富增值，照上述月供模式進行，就得。

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Q22105：

你好龔成老師, 首先感謝你的無私分享，令我有希望可以有天財務自由。

先跟你分享我的現況

工作方面：我今天25歲，月收入13K，上年原本收入18K，但因為轉行由低做起，希望將來可以收入更穩定，所以即使收入下降仍堅持轉行。

我亦有PT工作，大概月入3K。而今年9月我打算花約80K讀PT PGDE，預計2年後畢業後起薪點可以升至30K。

儲存方面：我答應自己每月要儲14K，預期3年後有500K。

資產方面：我現有資產350K，當中股票佔6成，3成是銀行定期，其餘是流通現金。股票比例:

1) 316, 買入價119, 股數419
2) 823, 買入價62.76, 股數131
3) 1177, 買入價7.73, 股數1414
4) 2388, 買入價24.4, 股數1447
5) 2800, 買入價26.37, 股數2301
6) 3067, 買入價17.6, 股數692
7) 3988, 買入價3.07, 股數3252

目標：我期望3年後可以儲到一百萬，與男朋友夾份置業再結婚。

1) 請問老師認為我的方法適當嗎? 有更快達到目標的方法嗎?

2) 請問老師認為我的股票比例恰當嗎? 有需要更集中投資/賣走哪隻股票嗎? 我暫時只有穩定地月供1177及3067各約$2000。謝謝你

龔成老師：

1）現時的股票與現金比例，適合的，持有的股票都是有質素的股，但你25歲，其實未必適合持有收息股，因此，中行（3988）這類收息股，就未必是最好的選擇。

至於大方向，基本上無問題的，但由於你轉左工，收入減少，你要睇下自己能否做到每月儲$14000的目標，如果可以做到，相信3年資產達至$100萬，可以的。

2）比例基本無問題，由於你3年後要資金，因此不能太過進取，你預潛力股與平穩增長，各佔一半就可以，潛力股不能太多，反而當你買完樓後，資金可以更長線投資，到時可以再增加翻潛力股的比例。

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Q22106：

Hi老師，最接近神的男人
因2年前無意中係fb識到你

另外，知道你聽過好多 多謝你的人留言，
我都一樣
我都好想多謝老師！同埋多謝我自己！

我有間居屋 供緊， 在職媽媽
小朋友x2 有一個工人姐姐
以前就算好慳好慳，
都儲得好小錢！

人工唔高 只是普通文職 ，
但我2年內竟然都儲到多達十萬以上！
都係你帶來的正能量影響

除左正職外，亦多層面地搵到額外收入（如投資，網上填問卷，任務/網店/etc....）
真係好多 原來增加收入來源係好重要
，
而我也揾到真正搵錢方法 好開心）
為了令自己收入更大，我偷時間去投資自己身上！去學習不同知識！
賺取更多額外收入！
多謝你無私奉獻

龔成老師：

哈哈，太誇張了，其實我做的事不是好誇張，我原本都是好普通的人，只是我比一般人更加努力，希望你都要明白，好多事情你都能做到的。

見到你有正面的影響就太好了，你最重要是保持進步，無論知識，以及財富。

你現時的方向正確，同時，你應該思考一些長遠增加收入的方法，例如自己在現時職位上的發揮，有無進步的空間，長遠的事業發展怎樣。在自己的能力上，以子職業上，都要從長遠角度出發，加油！

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Q22107：

你好，有些投資問題想求你指教

我月入3萬，太太月入7萬，有兩個3歲小朋友。我有層自住樓，貸款金額仲有500萬，每月供$18000左右。因為我人工唔夠借，所以太太是我擔保人。

另外，我太太和她的家人有層已供完聯名物業市值720萬，但她家人住緊。

現在，我哋想喺太太和家人的聯名物業按揭貸款，之後買入的士（的士牌連新車約$550萬）收租作投資，但我們現金儲蓄得50萬其餘就按揭借回來，你認為可行嘛？

以我的背景會唔會好大風險？還是作其他投資好呢？

謝謝你的賜教

龔成老師︰

我相信你年紀都唔係太大，應該係年青至中年人士的階段。

在這個年紀，其實借貸比例高少少，都係可以。你預總負債，最多可以去到總資產7成。從負債風險角度，只要你做到7成以內，風險水平都係可以接受。

所以，你要計一計數，所有負債，比起所有資產的市值計算。如果超過7成，就是開始高風險。

但你要留意，的士牌過往是增值類別，而家已偏向收息類別(增值都仍有，但不算多)。

本質上，的是牌可以不斷有租金收入，而這個租金都會按貨幣系統的向上，而不斷向上的，但行業近年出現了叫車程式等新的競爭模式，對佢點都有影響。

所以，在長遠計，佢的增長能力只是中等，視為收息類的資產會比較好。

以你們年青至中年年紀，我比較建議集中係一些較有增長力資產，例如一些有增長力的優質股。

投資的士牌唔係唔得，但佢增長力唔會好強，財富增值效果，現時未必有優質股咁好。

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Q22108：

龔成，你好啊！好緊張，希望你會答我呢個投資初哥問題

我目前有HKD80,000資金專門預留作為投資用途，宜家30歲，希望係2022年2月前投資而賺到HKD160,000;請問有咩嘢建議？

我之前有月供股票買盈富同CLP,都有小量投資美股，只限tesla, ARK及台積電。

Thanks!!!!

龔成老師︰

我地做財富增值，一般希望做到架合理回報，係每年增長10-15%。你現時這個目標(1年升倍)，用股票投資去做，風險會好大，較難達到。

而且，1年係一個好短架時間，就算再優質股票，都要時間升值。1年太短，好易會有股價波動風險，令最終回報不確定性好高。

如果你無其他增值方法，建議你按部就班，透過月供去買入優質股，去為自已資產作增值。

你過往投資股票，都係有質素，用來增值係可以。但以你30歲年紀，應以增值為主。中電(0002)增長力不高，未必太適合你。

建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。

現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。

另外，我建議你加強每月儲蓄，這是重要的。

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Q22109：

你好呀, 老師, 我今年29, 有以下兩件事情想各你請教:

1. 想與姐姐置業 兩人月入共7萬 流動資金約有100 萬, 本住青衣區, 想買樓齡不超過20 年的, 正考慮藍澄灣, 同埋想問2人自住, 建議入手呎價為多少

（實用面積為500呎會過大負擔嗎？ 想做9成按揭，另想問下老師你覺得此區樓宇有升值潛力嗎？ 由於是第一次置業，想先請教老師有何建議?

2. 另外，因父母抽到居屋，費用為200多萬， 父母正考慮做多少成按揭，如一次過付款，流動資金便所剩無幾，但做按揭又要俾利息，所以想請教老師

建議按幾成才合適呢？

謝謝你的解答!

龔成老師︰

1) 青衣區內大型屋苑唔算好多，成個區潛力度只算中等。但東大嶼計劃落實的話，有機會刺激到這區樓價上升。

藍澄灣質素算中等，佢距離港鐵站較遠，係一個扣分地方，但整體算係可以。

但你這個作為自住樓，我建議較從你自身需要作出發點，去作出考量。你要諗這間屋，係唔係適合你長遠需要，講緊係未來5-20年。

呎吋方面，只要唔好太細(少於300呎)，符合到你生活要求，咁就可以。另外，我地自住樓一定要堅守一個大原則，就係長線要"供得起"。如果可以的話，置業係無問題。

2) 現時貸款息口在低位，無論係你和你父母，我都建議盡量做高成數貸款，去空出更多資金，做財富增值。

如果你父母本身好怕風險，就將按揭成數調低，但其實在財富運用上，高成數會較好的。但要留意，你自己買物業時，高成數按要比按保，你要平衡翻。

雖然高成數按揭表面上，係要比多左利息，但我地要從機會成本做考慮。你利用低息貸款，空出來資金進行投資增值(投資優質股)，去爭取更大回報，相信長線財富增值效果會更理想。

同時，你父母都可以因此留下更多資金，以備不時之需。

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Q22110：

Hi 呀Sir你同唔同意1211黎緊要加強品牌宣傳，佢銷量好似唔夠多，我明白佢有技術，但始終作為買家都想要多人識既牌子咁。

比如比亞迪做公交車，人地買左會唔會覺得自己個檔次低左

龔成老師︰

其實比亞迪(1211)品牌，的確有改善空間，特別係在國際市場。

但由於佢有技術，這方面係佢主要勢所在，品牌雖然唔算好強，但無損其投資價值。

而且，集團將來未必只係集中係出售新能車，可以會慢慢加大電池和新能車相關技術銷售。故零售品牌的強弱，未必對佢影響十分大。

其實，比亞迪其中一個往後的發展，就是「賣電池」，即是同不同的車企合作，而這方面的發展，自己的品牌，未必是核心。

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Q22111：

龔成老師，你好！距離上次請教問題，原來已經有1年7個月，最估唔到既係呢段時間自己既資產價值升左有65%(105->175)。主要係將過去持有既現金部分轉左去股票+每月部分剩餘資金作月供

所以出現左較大既升值。

一、打算準備置業，而因為我目前有接近6成既資產都係股票，因此若要置業就需要放左一D股票，目前股票（買入價，未扣除過往收息）如下：

完美醫療[email protected]，24000股
騰訊700@408，400股
銀河[email protected]，1000股
盈富基金[email protected]，6910（月供緊10000）
中生製藥[email protected]，10000股
小米[email protected]，3000股
建設銀行[email protected]，10000股
阿里巴巴9988@176，100股
港鐵[email protected]，1449股(月供緊3000）
閱文[email protected]，406股

我有考慮既係因完美醫療同騰訊升幅較大，再接觸到較平宜價較難，所以計劃：

1.先放左升值潛力無咁大：如建設銀行、閱文集團；

2.現時買入價與成本價相距較近：港鐵、阿里巴巴、小米

3.再考慮剩餘（優先考慮銀娛，及部分盈富基金）的股票。

你覺得呢個安排會唔會較好？

二、由2019年11月開始月供到而家，見盈富基金佔現時比例較大，想降到3000/月，因為澳門月供股票成本較貴，50hkd/隻/月，

唔想月供分得太散，想10000就分別5000福壽園，5000港鐵。會唔會都可以？但若果成功置業，到時候可能只月供到3000-5000。

三、最近睇完你本《80後千萬富翁》，好有感觸，特別係我對現時份工完全感受唔到滿足感，甚至厭倦，現時一有時間就會睇報表，樓宇相關資訊，

目標向住有基本財務自由後辭職。感謝你本書再俾我動力去向股票，樓宇，老闆方向發展。

龔成老師︰

一) 你的策略，有部份需要修正。

我地考慮持有邊D股票，要從佢是否適合你、組合平衡性和現價平貴(而唔係睇買入價與成本價的差距)，去作出考量。

你還未到30歲，建行(0939)這類收息股，唔適合你。閱文集團（0772）確定性較高，可以減持少少。

完美醫療(1830)現價偏貴，加上佢佔你組合比重較高，我都建議你沽出部份。

至於餘下股票，持有價值差不多。若你有需要進一步套現，你可以按比例去每隻沽少少。

二) 你這個調整，都可以。暫時你就用你新的調整，去繼續進行月供。到你置業後，才按需要減少月供供款，就可以。

三) 本書能幫到你就好，記住要做好財富增值，唔係短時間可以做到的事。要保持學習、維持現有投資習慣，你自然會一步步走向財務自由。

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Q22112：

你好！ 家父將於4年後退休，佢想我幫佢用1百萬做投資，希望長期收息亦可有小許本金增長。

80% 穩定收息
303 vtech 15%
778 置富 15%
1310 香港寬頻 12%
941 中國移動 12%
2638 港燈 15%
2800 盈富 11%

20% 增長股票
1810 小米 7%
981 中芯 3%
823 領展 5%
066 港鐵 5%

請問以上可以嗎？定比例或股票有些轉換會更好？
Thanks！

龔成老師︰

由於你父親，尚有4年就退休，投資上應要較保守。

你現時持股和配置，大致上都可以。但盈富(2800)唔係收息股，佢派息平均只有2-3%，但有穏定增長力，可持有。

另外，中芯(0981)和小米(1810)雖有質素，但波動性較大，不宜持有太多，故不要再加注。

現時大市只在合理區，資金唔好盡用。最好留有部份，一方面，可以等大跌市出現時，用來掃貨。另一方面，你父親都應該留有一定現金，以備不時之需。

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Q22113：

龔成老師你好，我想請教下你，我已經賣左我既單位，宜家手頭上現金有130萬，我和先生的入息加埋有6萬，我地想買返樓

但係樓齡新少少已經去到700萬，供唔起，我地打算租住先但係又驚上唔返車，請問我地點做會好d？

龔成老師︰

若現時財政，不足以直接承擔心目中的理想單位，你有2個方法。

你可以先購買一個較細單位，之後放租去「以租養樓」或自住。另一邊，就用優質股繼續增大個資金，之後才用較高成數去買大屋，令自己可以供得起。

這樣做，可以有平倉樓市的效果。你們資產，相對受樓價波動的影響，就會較細。當你地將來再換物業，會較有預算。

另一個方法，就係直接用優質股去增值。現時以租金回報率計，股市值博率會較高，潛在回報都會較大。

但由於佢同樓市，唔係有直接關聯。若長線樓市升幅跑嬴股市，變相反而令你置業成本上升左，得不償失。

你要自己衡量下，邊個方法會較適合你。

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Q22114：

本人49歲，丈夫51歲，一子將升中學。夫婦兩月入約15萬。在何文田擁有一物業，以丈夫名下持有，仍欠銀行180萬。

我與丈夫現共有公積金約700萬。現金260萬，定期200萬，基金保險200萬。我自己有9手滙豐股票、1手工商，1手港交所。

丈夫常想多買一層樓，因現單位不夠住，想多買一間三房單位，何文田單位出租。但我想以我們的年紀，再重新供一間樓是儍事嗎？

最近見大埔一大屋苑800呎單位，售950萬，26年樓齡，可考慮嗎？

龔成老師︰

其實，每個人都有自住需要，一個適合家庭長線生活的物業，係需要的。你用現時方法，買入一間3房，再將現有物業放租，係可行。

你現時有一定的現金，只要利用作首期，餘下部分現金，你每月供款，我相信可以應付，但的確，每月支出會增加左，你要計好數。

而你現有物業按揭$180萬，將其放租，我相信每月都有基本的正現金流，可以幫少少你每月供樓部分。

另外，如果日後能善用公積金，無論作為部分還款，又或投資一些能產生現金流的工具，都能有助你供樓的。

但當你再買入一個物業時候，你成個財富組合，就會偏晒係物業類，出現過度集中性風險。故你在買入新物業後，長遠來說，加大翻優質股的投入﹐去令財富組合回復平衡。

另外，你現時持有股票，都係有質素。但你要留意，任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。

因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於30%，而單一企業不要高過15%。

你現時明顯，係偏重左係銀行股，未來要加大其他行業股票佔比，去平衡翻個組合。

以下是一些適合你的股票，現價都在合理區，可分注入貨。

平穏增長股︰金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)

現時大市只在合理區，資金唔好盡用。要留有部份，等大跌市出現時，可以用來掃貨。

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Q22115：

龔sir，我是你的學生，想就爸媽的情況請問你意見：

爸媽是退休公務員，60歲，有長俸(每人每月約$15,000)。他們持有一個單位，市值約$1,000萬。下年中他們將搬來跟我一起住，請問他們應該：

(1) 將樓放租，租金大概$20,000/月，每月$2,000管理費；或

(2) 將樓放賣，將部份所得資金(大概$700萬)換入保守投資股票組合，希望有4-5%年回報，換取現金流。

請問那個方案較適合他們的情況？如是(2)，請問除了港燈般的公用股，還有那些是最穩健的收息股？因為就算領展置富這些近年都比較波動，謝謝

龔成老師︰

你父母由於會跟你同住，所以無自住樓需要，其實用分法1和2去處理，都係可以。

若你父母透過長俸和租金收入，已經足以應付基本生活支出，我會建議一動不如一靜，用方法1就可以。

相反，若現時長俸金額和他們生活開支，係有一段距離，你就可以考慮用方法2。

另外，你可以考慮將層樓加按，套現部份資金，去買收息股(最好係方法1，不足夠支付生活才用)。

但由於借貸始終有一定風險，唔好按太多，大約2成左右好了。同時你要明白，這樣會令你父母負債增加，風險會增加。

另外，如果你投資的股票不幸股價下跌，你就會出現「賺息蝕價」，對你不利。

同時間，如果日後加息，又或你收息股的派息減少，都會令你得到的息差回報收窄，你的回報會減少。

你要從實際情況和風險中，取一個平衡的方法。

以下是一些有質素的收息股，給你作參考。

目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）或收息基金(3110)都可以。

如果你能承受到風險，有些更有超過8%、10%的高息股，但股價就略有風險，要自己衡量，佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，只能小注）。

領展(0823)都可以考慮，但因為佢都有一定增長力，所以股息率未必太高，你要留意這點。

我較建議方法（1）。

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Q22116：

我想請教，以收息股為例

我既3號仔，早前收左利息，我係咪應該將息做investment ，Otherwise 就achieve 唔到個compound effect ?謝謝你

龔成老師︰

其實複息效應，係分2部份。第一部份，係企業賺到錢，攞去再投資在業務上，創造更多盈利。

另一部份，就係你所講的派息。這部份，就要投資者，將這筆資金去再投資，去創造更多財富。

但如果你持有股數不多，收到股息可能較少，不足以買1手股票。你可以將這些股息先儲起，到有一定數量，目標股票價值又合理，就可以出手。

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Q22117：

龔成老師: 現時持股組合中，有1928金沙 $33.9買入，但擔憂政治風險影響續牌，以至可能帶來毀滅性打擊，

眼見880 澳博股價下跌不少，值博率上升，請問是否換馬較好?

龔成老師︰

金沙(1928)無論在賺錢能力、規模、物業質素和協同性等等，都係優於澳博(0880)。

現價計，雖然澳博值博率係較高。但長線計，金沙(1928)增長相信會較好，我比較建議用金沙，作為長線投資目標。

至於澳門賭牌問題，我係課堂上，都有課程的同學們分享過。簡單而言，佢成功續牌機會，會係較大。

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Q22118：

龔sir, 有事想請教你意見。我將會離職，公積金約有40萬可選擇取回或者繼續存放於景順，目前都係放高風險的100%環球股票基金。

僱主供款30萬幾（我唔洗供），而家收益9萬幾。

請問我應該選擇取回所有現金再作其他投資？（扣取放回MPF的錢之後應該還有28萬左右可以取回）還是應該先繼續放，等個市好啲再取出？（佢五年內再隨時取回）, 先謝

龔成老師︰

首先，你按翻人生財富配置就得，睇翻自己年齡情況，是否適合說基金的風險度。

另外，你可以睇翻隻基金表現和目標，去做決定。

例如投資的資產類別、投資策略、風險程度、市場、費用成本、以及過往的表現。

你可以睇佢過往5-10年，如果回報係比主要投資市場高，有機會值得繼續放在公積金戶口投資。

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Q22119：

老師，請問你有沒有覺得最近市況有點過熱，大市市值有點偏高？

我留意到HSI的市值已高達17倍，比以前一般10-12高出不少，另外一流的公司市值升很多不在話下，但連不少質素很好的2線公司都有2-3倍的升幅，

例如中國軟件，中遠海控，這情況令我擔心市場正在開始形成泡沫。

針對這種情況，我繼續保留質素很好的公司，但我應該把手上投資組合中質素一般的股票賣出，換成現金還是換成較好質素的股票比較好？

現在我有1百萬股票，1百萬現金，我希望5年後能夠增值成1千萬，跟隨老師你的步伐，請問我怎樣做才可以達成目標。感謝你的時間和思考，如果上面寫得不夠清楚，請見諒。

另外一提，在我只有十萬時看百萬富豪，給予我希望及目標，最終我得到百萬，果然意念成就事實。

現在，我正在看千萬富豪這本書，給予我新的目標，而且我已經不會再覺得是希望，而是信念，必定能做到的信念。

感謝你，這些都是因為老師影響到我。

我現在是創業，會計師樓老闆之一，算是正在做創富類的工作吧。

我想變得更好。

龔成老師︰

先恭喜你，達成首個理財目標，成為百萬富翁。

由於近期恆指加入不少新成份股，令到PE合理區，都作出相應調整。你預13倍左右，算係合理區底部。

中國軟件國際(0354)和中遠海控（1919）係貴，但整體大市依然算係合理區，暫時唔見有好明顯泡沫。

你持有優質的股票，應長線持有。但較一般的股票，若持有比重較多，可以考慮換碼至其他優質股

其實，我地投資股票，就等同投資一間企業。係要時間，比佢慢慢成長。一般希望做到架合理回報，係每年增長10-15%。

你現時這個目標，用5年將財富由200萬，增值至1000萬，用股票投資去做，風險會好大，較難達到。

其實，正如《80後千萬富翁》書中所講，要致富其實有5條路，投資只係其中之一。

而生意，都係其中一個出路。一盤生意打理得好，回報係可以遠超投資優質股，所以你想達至你的1000萬目標，可以先從自己盤生意著手。

若再用空閒資金，才用來投資優質股和物業，令財富組合更平衡，咁就可以。

如果你這筆100萬資金，係已經諗住預留去投資優質股。你可以先儲起，因為現時大市只在合理區，你可以等有明顯回調時，才用來慢慢分注入貨。

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Q22120：

老師，不知不覺就過左2年多没有message你, 其間我有睇你書及留意你facebook

亦成為我這幾年的鼓勵，現在有些問題想請教你意見, 我同男友想在明年初結婚, 我們都打算未來幾年內移民, 我們打算未來1-2年生BB,

我男友想買樓, 他會用大部份積蓄, 但我反而叫他租樓住, 因為咁様，cash flow會較多, 而且怕幾年後樓價會跌, 放樓也不容易, 一買一賣涉及很多費用, 又要用錢装修

我們這個情況, 你會有甚麼建議? 贊成我男友買樓嗎？還是盡量租樓, 留多d cash係手?

因政局常變, 而買樓有3年禁售期, 因為我才建議男友租樓, 但他不喜歡租, 只想買, 你意見如何? 這刻可怎樣為將來同移民打算?

龔成老師︰

過幾年樓市升跌，無人知。從自住角度，若你係有實際生活需要，而有"供得起"，置業都係可以。因為除了優質股，物業都係一種資產，都係可以幫到你累積財富。

較理想的情況，就係在置業同時，可以留有一定優質股係手，保持增值。令成個財富組合，唔會過於遍重物業，因而造成過度集中性風險。

但其實，你距離移民只有幾年時間,如果移民時，你可能不會保留任何香港資產，我就建議你地租屋會較好。

加上一買一賣的成本高，同時無人知樓市到時是高是低。

因為本身樓市有一定波動性，加上装修和買賣成本都高，還有額外印花稅等問題。為幾年生活，而去置業，未必真係值得。

你反而用移民前的幾年時間，將資金投資一些優質股，去幫你移民前做些增值，相信會較好。

而你男友想買樓，我估有機會係從投資角度出發。但其實現時樓市算略貴，整體租金回報率不高。投資值博率計，會係股市會較高。若他真的有從投資角度考慮，你可以提一提他這一點。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

2021.07.13《經濟日報》【保單紓困借款上路 專家呼籲：看清二大風險再決定】
自新冠疫情進入三級警戒以來，許多產業與民眾紛紛放起無薪假，甚至因此失業，衝擊家庭生計。在勞工紓困貸款停止申辦後，7月1日起額度達10萬元的保單紓困貸款方案接續上路，其1.28%的超低利率甚至在網路上引起「不借對不起自己」的討論。不過，台灣《保險法》權威劉北元提醒，在申辦保單借款前，必須先評估「保障縮水」與「保單可能停效」等兩大風險，以免面臨償還貸款及保單失效兩頭燒的窘境。

事實上，這次金管會與22家壽險公司規劃的保單紓困貸款，一推出就創下借款金額達1億元的申貸量，除了顯示在疫情衝擊下，民眾需錢孔急的現況外，更突顯其1.28%超低利率的吸引力確實驚人。

🎥別輕忽保單借款利率 小心保障回不來🎥
對此，劉北元在最新一集podcast節目《劉北元的保險法》中特別提醒，不論是保單紓困借款，或是一般的保單借款，都該留意保單借款的行為，會不會影響到自身保險的理賠保障，以及因為無法如期還款而面臨保單停效的風險。

劉北元指出，保單借款的利率在傳統的保險商品上，通常是預定利率往上加二碼（0.5個百分點）。所以申請保單借款時，必須留意保單的預定利率！

他舉例，在過去高利率投保的年代，一張終身人壽保險保單的預定利率可能會高達6%，甚至超過7%，如果用這類高預定利率的老保單來做保單借款，保單借款的利率容易達到保險公司自訂利率的最高上限（例如有些保險公司利率上限可能高達6.9％），一旦3年的紓困優惠貸款期滿後，若民眾還要繼續貸款，則還款利率將會高得嚇人，此時保戶就要有評估自己有沒有能力還款，預先做好還款計畫。

另外，劉北元也強調，若在借款期間發生保險事故，保險公司會將借款本金及未繳利息從理賠金額中扣除，使保單原有的理賠保障縮水。甚至在本息持續翻滾的情況下，一旦本息超過保價金（保單價值準備金），保戶將會面臨保單停效的風險，如果在停效期間發生保險事故時，保險公司將不負擔任何理賠責任。

🎥想申請保單借款？不是每張保單都能貸！🎥
值得注意的是，這次10萬元的保單紓困，屬於政策性保單借款，雖然利率低廉，但並不是人人都可以申請。除了要求「每一要保人在單一公司只能借一次」之外，也受限於申請借款者有沒有符合「身心障礙者」、「中或低收入戶」、「特殊境遇家庭成員」、「符合政府個人紓困補助條件者」、「受新冠肺炎疫情影響以致經濟困難者」等5大條件的資格。

劉北元說明，保單借款的初心是為了短期需要一筆資金應急的族群著想，讓他們不用選擇解約一途，也可以拿到應急資金，又讓保單的保障存在。

而保單借款的方式，就是由保戶（要保人）依保單裡面的「保價金」做為擔保，向保險公司借款。但劉北元也提到，並不是每張保單都能借款！

他舉例像是醫療險、意外險等保單，就沒有保價金，所以這類保單就無法辦理保單借款。

🎥貸款管道多，先釐清長期需求還是短期應急🎥
除了保單借款之外，市面上也有許多其他貸款管道，例如銀行推薦的信用貸款，或者房屋貸款，提供給有資金需求的人另外一種選擇。

劉北元舉例，貸款前，應先評估自己的資金缺口是長期需求？還是短期應急？若是因為小孩上國中、高中、大學，出國留學需要用錢等長期資金需求，在自己的收入短期內不會有重大改變的前題下，他不建議用保單貸款、信貸這種短期支應方式，來解決長期資金的需求。

因為教育開銷是關係到5到10年甚至15年以上的長期資金需求，若是以保單貸款、信貸來支應，可能面臨負擔太大，借得起不一定還得起的問題。

至於短期應急的資金需求，劉北元表示，如果因搬新家要添購傢俱，此時可考慮用保單貸款、信用貸款等短期週轉的借款方式來支應支出，較不建議使用房貸。

劉北元解釋，房屋貸款雖然利息較低、還錢期限長、前3年還有寬限期（只還利息不還本金），但輕鬆的還款方式，容易讓人在不知不覺之中，擴張信用。舉例來說，當一個人在買車、買家具時透過房貸來支應費用，甚至做生意也想到用房貸做企業周轉......所有事情都從房貸搬錢，一旦周轉不靈，房屋恐將不保。

🎥短期資金需求，不能只考慮貸款利率🎥
此外，劉北元在節目中還提到，若是有短期資金需求者，貸款時也不能只考慮貸款利率。

以信用貸款為例，雖然信貸常以超低利率做為訴求，從利率來看，選擇信貸會相較保單借款來得更優惠。但信用貸款的成本除了利率外，還必須考慮手續費、多階段還款利率等其他附帶條件，甚至是有沒有綁約，或管理費用的問題。

若是以信用貸款加總計算後的成本來與保單借款比較，有時貸款者的負擔不一定比保單借款的負擔來得小。

劉北元強調，保險最原始目的是為了保障。雖然保單可以作為信用工具辦理貸款來應急，卻不該將保單可借款的特性，當成是其主要功能來看待，否則將本末倒置。

劉北元建議，有資金需求的民眾，不論是選擇保單借款，或其他信貸、房貸的貸款方式，都應事先建立好自我評估的觀念與還款計畫，選擇真正適合自己的貸款方式，才能避免事後貸款還不出來的問題。

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【龔成問答信箱】（Q21141-Q21160）

Q21141：

老師你好，我係你股票班舊生，正分析信義光能，以及福萊特玻璃，我了解在2020年的數據。

信義銷售及毛利都比福萊特高

但ROE信義明顯低。

這樣睇，是否代表
福萊特基本因素比信義好？

龔成老師：

首先，兩間公司都是有質素的，而你在比較時，不能只分析短期的盈利情況，要分析5年數據，並將數據意義化，你要解釋翻，點解一間公司的數據較好，而另一間較弱，是技術問題？成本？入賬問題？還是甚麼原因。

信義光能（0968）的賺錢能力，的確較強，技術與規模都較福萊特玻璃（6865）好。

信義光能的毛利率較好，而你見到股本回報率福萊特玻璃好似較好，主要有兩個原因，第一，你只睇了較短期數據，而福萊特玻璃近年盈利增長較多，因此數據較好。第二，信義光能規模較大，因此而持續得到高獲利較難，而福萊特玻璃資本相對較少，因此股本回報率的數字會較高。

你在分析數據時，記住要睇5年財務數據。

其實整體來說，仍是信義光能較高質素。

至於兩間公司股價下跌，其中一個原因是光伏玻璃價大福回落，但我地分析時，唔好比短期因素影響得太多，如果你有印象，會記得我第二堂講九巴的例子，我地不是分析油價升跌，而是了解企業的營運模式，以及那個是行業較強的企業。

同時，你要睇一些較長的因素。其實這行業長期，仍是正面，只是中短期仍會較波動。

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Q21142：

老師，3988可以入手嗎？
我想月供股票，有什麼推介

2638 及0778 值得月供嗎？

龔成老師：

中行（3988）由於內地經濟無過往年代咁強，股價無過往咁好，由中美貿易戰開始，中國的經濟動力已有所減少，加上最近的疫情，都是影響經濟的因素。不過，初步已好轉，但不是高增長型。

現價合理區中間，這股收息可以，但就唔好對股價有太大期望。

至於港燈（2638）、置富（0778）可月供，佢地是收息股，增長力不強。

至於你想月供，要睇你的年齡及投資目標，平穩：盈富（2800）。

進取：恆生科指ETF（3067）

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Q21143：

本人現57歲打算退休, 自住樓已供完. 手持現金150萬, 另強積94萬及年金约$100萬(65歲可提取)。

是否建議加按再買一層收租,
還是把現金先增值?

有興趣上堂但有沒有星期六或日上午或下午時間呢?

龔成老師：

加按原理是增加負債，雖然都可以加按後投資收息資產以提高你現金流，但風險始終會增加，對於你退休，唔太建議。

因此，會建議運用現時現金。

你可以考慮將部分現金，投資收息股，可以作為財富分配的一部分，但不建議將全部資金都投資，因為一定要留有一定的現金作防守，以備不時之需，以及若大市下跌，可以買平貨之用。

你可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

另外，亦可考慮將部分，投資銀行的產品，要低風險，有現金流的。

我間中都會開星期六班的，通常一年開1、2次，星期六下午時間。

下次可能在今年年尾。

你或者可以預早留位，只要whatsapp 55457212我同事，打「留位星期六班」就得。我地有具體資料就會 whatsapp。

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Q21144：

龔sir，我一直睇開你facebook和書，財務自由行、80後的百萬富翁、致富藍圖等，我想建立被動收入（用股票當資產）

我30歲有一份固定職業，工資2萬7 /月(加上兼職)，計劃下年結婚生小孩，看完你的財務自由行書中提到的5條路，只可惜我沒有資產， 沒有專長，沒有生意頭腦，更不懂做生意，建立團隊成為資產什么的太困難

沒有方向，只有一份正職，但很想創造被動收入，想走出財務”死胡同”，所以全心投放資金在股票上，期望可以通過優質股達到被動收入。

我買的股票大部份衣據龔SIR你介紹的，另外借屋企人錢一齊投資股票，因為屋企人快退休，所以將他們的錢(分開戶口)，用來買收息股(約25萬)保值，自己的錢90%用來投資潛力股(30萬)

幫屋企人買的股票：
買入價
@24.4 盈富2800 2,000股
@7.75 港燈2638 3,000
@6.76 中生物1177 3,000
@14.3 藍月亮6993 2,000
@117.5 平安好醫生1833 100
@28.26 Gx恆生高息率3110 500
@55.9 2158醫渡 200
@6.98 0778置富 3,000
@13.38 0270粵海 2,000
@250 9988阿里巴巴 100
@148 6618京東健康 100

自己的股：
@23.85 盈富 1,000股
@4.73 中信 3,000
@4.48 中銀3988 5,000
@4.9 工商1398 3,000
@22.5 小米1810 800
@14.2 藝龍0780 1,200
@33 金沙1928 800
@21.5 農夫9633 200
@25.7 比亞迪電子0285 1,000
@9 和鉑醫藥2142 2,000
@5.05 澳能1183 2,000
@60.8 領展0823 200
@115.5 中國電車2845 100

另有美股：
US raas 容聯雲
US baba 阿里巴巴

我買的股票較少和分散，原本想分散投資，想問下
1.現時自己和屋企人手持的股票佔的比例合理嗎？繼續持有？
2. 自己和屋企人手持的那些股票可以不要或增加的？
3.會結婚生小孩計劃，每月要存款多少？現時將儲蓄放晒股票上合適嗎？要重新分配還是要將錢套現買物業比較好？

唔該龔sir！！

龔成老師：

如果你沒有專長，努力打工，儲蓄，並利用投資，令財富穩步增值，這是最好的方法。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

要留意一點，家人的風險承承程度不及你，你要盡量低風險，同時留有一定的現金。

所以，新經濟股、新股，其實都唔太適合，1177、6993、1833、2158、9988、6618，都不太適合。

至於你自己，方向都可以，和鉑醫藥（2142）要注意風險，唔建議太大注。

澳能建設（1183）以過往的業務來睇，只是中等，業務發展不算強，整體不差但又未算好好。

佢最近宣布，同德國創新科技企業Ｕｂｉｔｒｉｃｉｔｙ達成戰略合作，於大灣區拓展大灣區開發、製造及分銷電動汽車充電業務。

睇翻澳能果邊，主席表示，目標係兩年內在港澳大灣區安裝500至1000個充電裝置。

企業發展力都有，但早前股價其實有點超前反映。就算近期回落，這刻投資值博率未算高，如睇好，小小注好了。

至於你會計劃生小朋友，當然要留更多的現金，你可以預計一下，每月家庭的基本開支，然後預計要6個月支出的現金，就較穩健。

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Q21145：

呀Sir，我有10萬定期，10萬港股，包括9988，242@2、285，54@2，美股2萬，有3隻都係各2手，8萬現金左右係手，我有以下問題：

25歲，想3年內買樓，呀Sir你買嘅股票入面1810、1830、1177、1448，你覺得邊隻可以比較快完成我目標

另外你覺得我要溝一手285嗎？

因為我覺得自己買入價有啲貴，定係買完呀Sir你推薦股票後留番跌市再買入其他股票或者到時溝手頭上股票
唔該呀sir

龔成老師：

中生（1177）及小米（1810）潛力度都不差，但投資往往要長期先有回報，所以3年是否有收成，未知，加上這兩股現價都唔平，要注意風險，同控制注碼。另外，過度集中都是有風險的。

至於比亞迪電子（0285）去翻$40以下可加。

我地決定加注與否，要睇幾個因素，記住，並不是「拉低平均買入價」為目的。

第一，要分析這股的質素，如果無質素，就再跌都唔加。

第二，這股的類別，如潛力或增長或收息類等，是否與你的財富組合匹配，比例是否適合。

第三，你要先計算加注後，這股佔你股票組合的比例會否太多，因為同一行業，同一股票。不能佔股票組合的比例太多。

第四，現價是否有投資價值率，要平，或起碼合理，不能貴。

第五，你要在加注後，仍有現金剩。

記住，重點不是「拉低平均價」，而是組合比例與配置。

所以，你應該建立一個長遠組合的方法，然後選股及衡量平貴，建立長期組合。而你唔應該全部集中在潛力股類。

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Q21146：

老師 我又要煩你了
如果買國內樓

距離肇慶高鐵站
5-8分鐘車程 《寶能城》一個126平方米單位 105萬人民幣 （有配套辦公大樓/商圈）

但係《時代年華》距離肇慶高鐵站15-20分鐘車程 一個73平方米+一個97平方米 共2個單位 138萬（只有配套商圈）

如果買黎投資等升值 係唔係2個細單位會比1個大單位好呢？

龔成老師：

我唔太認識當區，但如果近高鐵站，我相信都有一定的價值。

其實，幾個個單位不是關鍵因素，最重要是該物業本身的質素，長遠發展力，以及租金回報率。

你要先自行預期，該物業長期的租金回報率。

如果（1）每月回報為$4000

而（2）的兩個單租金回報為$1500+$1500。

你當然要選擇（1）。

因此，你要計算租金回報率等客觀因素怎樣。

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Q21147：

龔sir, 我19年問完你意見之後，格左兩三個月後就開始左月供股票， 而家我地屋企可以月儲1萬， 有月供6千比亞迪，盈富，巴巴，各2千， 4千儲cash 。

但比亞迪最貴果時我無停供， 而家跌到咁低，好似就快拉到平均價同市場價差唔多咁， 我洗唔洗停供比亞迪？ 而巴巴我好驚佢無前景，又停唔停供好？

而3067，又唔可以月供，咁我係咪應該扣d月供股價既錢出黎，每月自己買？

另外我真心多謝你比到個希望我地，完來我地呢d 低層都有機會可以財富增值，月供真係好岩我地，我地好似命中註定銀行儲唔到錢咁，儲到小小錢，又有野要用錢

所以月供左，d錢去左第二到，令戶口低結餘，可以破解縮命！多謝你！！龔sir

龔成老師：

比亞迪（1211）你停一停先，去翻$150先開始翻月供，咁樣會較好。

原有貨，就可以長線。

至於盈富（2800）及阿里（9988）其實可以長期月供，阿里（9988）將面對內地監管可能收緊，因此風險度增加左，不過，我相信佢的整體優質度仍在，內地不是不想佢賺錢，只是想規管佢。佢已建立好完善的業務，因此本身是無得輸，只是賺多賺少問題，現時監管多左，點都會影響賺錢能力。

又以佢的螞蟻貸款業務來講，這部分是一些網上的小型貸款業務，增長快，但監管並不如銀行般緊，因此，中央會有更多的監管針對這部分，影響了賺錢能力。

整體上，阿里，長遠仍是有發展，賺錢能力雖然有少少減，但長遠會同政府同意一些監管方法，以及找到合理的賺錢模式，你預阿里現價約在合理區中上部，這股可長線。不過，中短期會波動。

如果有貨，可持有，至於月供，只要金額不過多，無問題的。

至於3067，你只要每2個月，買入1、2手就得。原理都會類似月供的，長期進行。

你要保持長期月供上述的股，當然，都是同時留翻一定的現金，你長遠都可以累積到一定的財富，加油！

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Q21148：

你好！老師。請問2878有投資價值嗎？

另外8328，老師你點睇？

龔成老師：

晶門半導體（2878）係一間無晶圓廠半導體公司，主要從事設計、開發及銷售專有集成電路晶片產品及系統解決方案業務。

佢的產品及方案可供應用於智能手機、平板電腦、電視╱顯示器、筆記本電腦以及其他智能產品。

雖然都有一定的生意，但多年來都出現虧損，到近年才算好轉少少。

這企業質素只是一般般，唯一的賣點是現價唔貴，如果可承受風險，這類股不是不能小注，但如果是穩健型，就不應投資這股。

信義儲電（8328）由信義玻璃（0868）分拆上市，主要在香港從事汽車玻璃的銷售、安裝及維修。

佢於中國內地生產及銷售鋰電池產品、電池包、儲能系統，以及提供合約加工服務。

這企業長遠發展正面，有潛力，但要留意業務較波動，同時現價貴，如想投資，小注好了。

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Q21149：

我想問投資長期，其實用咩概念去買比較好，睇股價價定公司前景？

龔成老師：

我地買股票就是買入一間公司，所以分析點要從分析公司的角度出發。

簡單來說，你要考慮企業的生意、盈利、現金流、資產、負債等財務數據，同時要比較行業，考慮這企業的經營情況，之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。

例如，我地會考慮佢有多少生意，有多少盈利、現金流，有多少資產，從而計算該業務值多少錢，同時會推算將來的盈利情況，去推算這企業長遠的價值。

如果要深入分析，基本上要好仔細的研究企業，要分析好多財務數據用比率，先至有較完整的答案。

我地投資時，會先考慮企業的質素，之後再考慮平貴。

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Q21150：

龔成老師，兩年前你比我的建議是好的。奈何身體有點毛病，要用錢，所以手上已經沒有了股票

也無積蓄了

份工因為疫情減人工，無了兩成，得返2萬5左右，所以已經無閒錢了

都不知點生活落去，到底好唔好加長年期去供樓？這樣可以有點資金去做返月供股價了

但現在，都接近3萬的恒指，是否都合再開始供股？

龔成老師：

如果你這情況，不過儲現金先，增加你的防守力，至於投資，暫時就唔好太急。

希望等疫情過去，經濟好轉後，你人工增加翻，可以有更多資金剩，之後先投資。所以暫時唔太建議你改變按揭部分，反而等多1、2年，再睇情況先決定。

加上現時大市又不是特別平，暫時不用行這一步。

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Q21151：

Kung sir, 想請教本人現擁有新界西某屋苑一個2房單位，早3年前買入，到現在沒有升跌。

小朋友快2歲，我和太太希望換市區樓，方便小朋友番學，但現擁有既樓按係本人太太，我做擔保，太太現在沒有工作。想請問我們是否應先成功放售現在單位後才用我名買入呢？

因為如果未賣出，我做唔到按揭，但聽聞樓市會有小陽春，如果我賣了，但又未及時買入，變相我成本會增加了，假設樓市升的話。

另外想請教king sir, 如何我想買市區2房，租比人，自己另外租一間3房，想請教kung sir 認為1000萬樓下有咩區會比較有投資價值，同時日後自己住番都係一個好選擇，

很亂，請kung sir 指教

龔成老師：

我先講香港樓市情況，中短期會有少少上落（但不會大跌），長遠會向上。

首先要睇經濟基本面，如果經濟持續地差，失業率上升，樓市終會向下，這會對樓市有中期性的影響，不過，就算跌，都不會大跌，最多只是小跌，如果經濟差的情況不是太大，甚至不跌，這是由於背後的需求大。

在長遠計，我仍相信樓市在長遠計，因供求關係，仍是向上多。因為現時香港買樓的需求仍大，而長期供應不足，加上政府往後施政只會更加困難，好多所謂的大計劃都未必能夠實行，又或最後規模細左。

另一方面，需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。

另外，樓市另一作用是「投資」，現時的租金無大跌情況，以投資回報率的角度分析，樓價都不會大跌，因此樓市平穩。

長遠計，租金及樓價會平穩，有少少向上，但不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩向上。

至於你的情況，由於較難在未賣出的情況下你買到第二層樓，因此，你先賣出現時物業，是較為穩陣的做法。

只要你賣出及買入，中間的時間差不要太大，就無問題，不用太擔心，你在賣樓過程，都已經可以開始睇樓。

至於你話投資物業出租，可考處堅尼地城、大圍，都是地點不差，出租易，以及長遠正面的地區，你可以考慮，但如果你日後都有自住的可能性，都要考慮自己是否方便的因素。

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Q21152：

老師，我係投資初哥，每月大約有一萬儲蓄可以投資
最近買左老師本股票勝經睇
然後打算係恆生銀行做月供股票

$2000煤氣公司
$3000領展

請問呢個組合好嗎？

龔成老師：

要睇你的年齡及風險承受程度，上述兩股，都適合投資初階者的，你可以開始進行月供。

上述兩股都是有質素，可以長期月供的，但增長力就不算好強，整體來說，適合中年、年長的人士。

如果你較年輕，可以等你有較多財務知識後，加入一些潛力股。

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Q21153：

龔sir 你好，多謝阿sir你既《股票勝經》& 《年報勝經》，真係令我對股票賺錢有左唔同既諗法。我現時是大學Final Year 有三樣野想問阿sir：

1. 我現時有2手388，想問下好唔好放左1手388轉買1830？有1手388所係幾年前 $36X既時候買；另1手係上年 $2XX既時候買。

之前見你係網度介紹1830，所以當係功課，用《年報勝經》既方法去睇三年年報，發覺1830真係好掂，而且見佢仲打算擴大全球業務

我驚之後冇得係$4-5啲位去買番，唔想走左個機會，但依家唔夠錢，所以諗緊好唔好放左1手388換2手1830？

2. 除左生活選股法，仲有冇其他方法可以好似你搵到甘多潛力股？

3. 聽左你講月供股票，覺得你講得好有道理，但唔想比銀行賺甘多手續費，所以想問，之後出嚟做野買股票，係學番自己依幾年甘蓄夠1手甘去買，定還是都係月供股票好？

龔成老師：

1）買入價並不是分析的重點，最重要是你想設計一個怎樣的財富組合，當中要有質素，要平衡的。

港交所（0388）有質素，但如果你持有%好多，就可以考慮轉少少到必瘦站（1830），兩隻都有質素的。

不過必瘦站現價又唔平，如果你完全無貨，不如買入少少先，之後等跌先正式買入。

2）其實我股票班會教5種選股方法，生活選股法只是其中一種，另外仲有如篩選3步曲，教你由全港2000間上市公司，一步步選出一些優質股，往往是市場未發掘到的。

3）月供股票的好處，就是平均買入價，減少一次過在高位買入的風險。

但如果你本身有一定的投資知識，能把握買賣時機及企業估值，就不用進行月供。

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Q21154：

龔 sir，見近期市況不穩，我調整左投資組合，想請教一下：

現持有 9988 (1000股@$236)，728 (60000股@$2.66)，941 (1000 股@ $51)，700 (100股@ $630)，1299 (1000股@ $100)，2845 (1000股@$128)，2628 (10000股@ $17.5)

還持有現金約 200 萬，本人32歲，已婚，有 1 個小朋友，兩人月入共約 8 萬，供樓佔 2.2 萬

想打算中長線持有中移動，想問現價是否合理，還是再等股價回落 50以下?

龔成老師：

現時持有的，都是有質素的股票，基本上都有平衡配置的效果，無太大問題，不過電訊股持有的2隻，都是增長力唔算強的，算是收息股，以你的年齡32歲，可以唔需要太保守，原有貨持有就得，之後不用再加注。

中移動（0941）其實質素的，5G雖然對佢有正面影響，不過，中國政府希望相關費用不會太貴，令資訊流通更好便利，所以，對佢的賺錢能力方面，未必能帶來突破性的增長。

可視佢為收息股，增長力不算強，這股有長線投資價值。現價合理。除非去到$50甚至更低，否則，你不用加注。

反而你可考慮其他平穩增長股及潛力股。

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Q21155：

老師你好
想問下 我有幾手3690
買入價$322

現階段點睇美團？
應該再溝貨？定係做對沖？

龔成老師：

最重要不是睇「賺蝕」，不是睇「買入價」，而是睇質素。質素不好，增長力弱，就有可能賣出，蝕都要賣。

你要分析「之後的組合情況」，不是過去，是將來。應該持有那些優質股，比例如何，能為你帶來怎樣的長期財富。

你要分析你的投資目標，你想潛力股的比例多少？平穩股的比例多少？組合風險程度如果？

即是你想設計一個怎樣的投資組合？長期、優質、平衡、適合你。

美團點評（3690）有潛力的，過往一直虧損，到近一年，開始有正現金流，這是一個實質的利好因素，因為之前一直在燒銀紙，現時初步見到成效，不過，估值的方法好虛無，因為現時的市盈率仍過百倍。

如果有利好消息，佢可以上好多，但如果估值修正，股價可太跌。

只可以話，潛力是有的，現價唔算平，之前明顯貴，之後回翻好少少，大約合理區頂至略貴，不過，一定不能大注。

你原有貨可持有，如果持貨不過多，可以等再跌多1成以上，考慮加少少。

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Q21156：

想問下，收息用，1883優質嗎
對比6823和941，邊隻好d
Thanks

龔成老師：

3隻都是不差的收息股，中信國際電訊（1883）業務穩定，整體質素算是不差，過往股價的波動亦不大。佢近年的生意都保持穩定，盈利亦是一樣，相信市場結構令佢處於一個穩定賺錢的狀態，不過，增長力就不強。

盈利就穩定並平穩增長，但始終生意無上升，點都會有扣分的地方。

相信佢能平穩發展，收息可以，但就不要對股價有太大期望。

佢股息率比另外兩隻高，不過就不建議太大注。

如果穩健度，就香港電訊（6823）較高。

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Q21157：

剛剛買了謝謝

謝謝回覆
我而家33歲
我其實想砌一個
5m 左右長倉

我有800k 煤氣 average $11.8

200k 領展 $69.7

3319 暫時得 1750股 at 33.35

最大問題係之前知識不足
做錯投資

我存有以下股票
50000股 1475 @7.4
800股9988 @260
100股700 @ 680
100 股3606 @ 53
12000股 1337 @ 2.54

以上股票我應否換馬

十分感謝你回覆

我知道自己之前將trade 同investment 混淆左

而家知自己想要咩
以我年紀
30% 保守
70% （穩健増長和潛力）

謝謝你

龔成老師：

保持閱讀，保持進步。

最重要不是睇「賺蝕」，不是睇「買入價」，而是睇質素。質素不好，增長力弱，就有可能賣出，蝕都要賣。

你要分析「之後的組合情況」，不是過去，是將來。應該持有那些優質股，比例如何，能為你帶來怎樣的長期財富。

你要分析你的投資目標，你想潛力股的比例多少？平穩股的比例多少？組合風險程度如果？

即是你想設計一個怎樣的投資組合？長期、優質、平衡、適合你。

你現時33歲，財富有一定的增長力，可投資平穩增長股+潛力股。

煤氣（0003）雖然有質素，但增長力唔算好強，所以不應佔你組合比例太多。

領展（0823）這股適合你，但你都要注意，同一隻股票不應佔比太多。

至於你其他持股，都有質素的，只要控制好比例配置就無問題。其實唔需要轉，只要設計好組合比例。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

所以，你33歲，可以投資「平穩增長股」+「潛力股」作核心。

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Q21158：

龔老師，投資車位係咪睇未來既汽車既增加？

龔成老師，

這只是其中一個因素，並不是核心因素，因為車位最重要是方便，你想想，如果你是車主，如果迫車後返屋企的路要行30分鐘，不如不用車。

所以當我地分析需求時，往往會集中在當區，甚至更短距離的位置。

例如研究該屋苑的單位與車位比例，附近地區的比例，以及當區居民是否有車，收入情況等。

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Q21159：

龔sir, 想請教下而家經濟情況好壞嘅分析

而家失業率創十幾年新高，但恒指又未去到你講24000點先算平，股市內見啲人仲係等好價就想買

同第四堂文字版形容2003-2005年當時情況唔一致(當時失業率高，股市同樣成交平淡

2邊情況係一致)所以我要點諗而家究竟係經濟好定唔好呢？

龔成老師：

其實股市會行先過經濟的，所以，你唔單止用這刻的情況分析，同時要分析之後的經濟情況。

同時，每次的危機不同，我地唔能夠完全套用過去的經濟股市情況。

簡單來講，經濟會因疫苗及全球疫情受控，而慢慢好轉，即是，已經過了最差的時候，所以股市已經較難大跌，如果持貨不足，都要分注買翻D優質股在手，當然，不是大手時機。

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Q21160：

我與老婆收入約$4萬，供樓$1.4萬，加其他開支月儲約$1萬，現時持有:

823 300股@$70 = $21000
1038 500股@$45.8 = $22900
3067 1000股@18= $18000
餘下現金$7萬

請問組合可以嗎?

將來打算每月入100股3067，每兩個月入100股823，每半年入1手1038，另找機會於$37入1928，$40入66，$22入1972或$30蚊入12，選1隻每半年買入一次，務求令持股各佔20%，股票及現金比例在80:20

希望10年後股票過300萬，股息每年可收$10萬以上，不知計劃是否可行?

此外，路勁1098是否潛力股?高息率及低pe，低pe會否在日後因其轉型為地產股而大幅上升呢?

龔成老師：

你現時的組合，無問題，都是有質素的，你長線持有就得，但你只持有3股，其實會較為集中，所以，長遠最好加入其他優質股，建立一個更平衡的組合。

至於你打算買入的股票及方向，可以。但現金在現時的市況平貴，建議由2成上升至3成。

整本上，大方向正確，你可以進行，但如果要$300萬，其實宜投資翻多少少有增長力的股，1038、1972、1928增長力都只是中等，並不強，你要同時找一些較有增長力，或者提高3067的買入金額。

路勁（1098）佢的業務，包括左發展地產、收費公路、投資管理等。近年，發展地產已經成為左佢的主要業務。

佢業務不差，增長快，基本上都有質素，但負債有點多，加上規模不算大，這就會成為風險。長遠的投資價值有，但就唔建議太大注。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。