【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」

外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。

￭ 1 #囤積居奇

單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。

這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。

地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。

￭ 2 #壟斷式圈地

除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。

一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。

土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。

￭ 3 #操控衣食住行每個環節

過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。

真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。

￭ 4 #公眾輿論帶風向

地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。

透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。

而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。

￭ 5 #利益主導政府施政

當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。

人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。

￭ 6 #區位租值壟斷

壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。

這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。

￭ 7 #阻礙政府收地與發展

近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。

事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。

現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。

￭ 8 #非正規掠地起豪宅

地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。

這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。

￭ 9 「#智商勾結」

還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。

￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」

根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。

不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。

小結：風聲已聞　危難未至

現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。

想留意更多有關地產商壟斷行為：

【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
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【渾水一片：還原香港海界爭議發展史】 (上篇) #都市化洋謀 #9月專研

過往在香港討論有關海洋邊界爭議，往往是香港以南的南海主權問題。事實上近年的焚船污染、明日大嶼、12人越洋、走私不斷等當下議題，都與海洋空間規劃、定界及海權問題有關，而香港早年殖民期的海界及海權作為各種海洋亂象之源，卻少有人深入探討。

翻查一系列關於香港水域爭議的英國解密檔案，整理過往殖民地時期有關香港「含糊」水域爭議的發展史，揭示牽涉複雜的海洋邊界政治，除了作為當時中英政治角力的前緣，亦有助我們了解現時香港水域範圍的歷史脈絡及源起。

一條海界　兩個表述

殖民地時期早年，香港的水域範圍一直未有公開確實的版本，亦引伸出有兩種不同的界線表述。

於20世紀初，根據《展拓香港界址專條》的香港地圖顯示，香港水域呈「方型」界線(square boundary )。根據一份關於新界邊界及現況的英國解密檔案(1962 CO 1030/1334 Status and boundaries of Hong Kong New Territories)，當時中方海關經常巡邏於以大嶼山以西大澳水域一帶(方型界線以外)，似乎更視其為中方水域。然而，早在1901年英方已有向港督提及，按照國際上的海洋慣例，一般領海 (normal territorial waters)寬度應為3海里 (three nautical miles)，因而，香港領海界線應呈現為「彎曲型」(sinuous)，比起「方形」範圍雖然多了大嶼山以西水域，同時卻損失了東南方一大片水域，作為最早期的香港水域範圍的兩個表述。

後續1911年修訂《釋義條例》(Interpretation Ordinance) 時，由於港督的錯誤公告字眼(wording of an incorrect Proclamation)，令到香港水域繼續被闡釋為方型。

而這個錯誤的公告去到1950年被修訂。英方於1950年重新檢視與領海相關的條例，表示若沿用1937年英方對於《釋義條例》的闡釋，地圖所顯示的「方形」界線，只是英方租用中方領土的一條分界線(merely a line of delimitation of the area within which all territory was leased) ，並不是租用香港3海里以外的水域範圍(this did not mean that there was a purported lease of any waters outside normal territorial waters)，可見，內部確立「彎曲型」的領海範圍。

參考一份1950年關於香港水域的英國解密檔案 (1950 CO 537 6036 Territorial water) 中的英方外交部內閣大臣Jim Griffiths跟港督的電報來往中顯示，因當時中日關係惡劣，為了保持當時英方中立 (neutral) 的立場。英方亦想盡量避免中日雙方於香港水域範圍發生衝突 (Jørgensen N. H. B., 2019)，早於1937年至1939年，英方曾經指示香港水域要跟隨國際慣例，將領海寬度收窄至3海里。無獨有偶，1950年修訂《釋義條例》，已有英方法律意見表示當時擔心如果國、共兩軍在新海界（彎曲型）及舊海界（方型）之間的位置發生衝突，將會造成英方外交上尷尬，要盡快修例避免尷尬事件。可見，英方變動水域邊界時明顯有其政治考量。

即使已修例，1952年當時國際法庭 (International Court of Justice) 有關英挪漁業案(Anglo Norwegian Fisheries case)的判決 (Jørgensen N. H. B., 2019)，提及使用哪種基線方式來劃定領海的爭議，促使香港律政司重提「方型」領海是否合法地代表香港水域，但建議被英方否決。其後在1958年，即使英國外交部再次表示「方型」範圍只是表示港英領土的一條分界線 (all land within the line thus shown is Hong Kong territory)，但同時亦保留方型界線，聲稱為免影響航空航線。

早年香港水域邊界一直未被確實，即使在法律層面上，英方內部確立「彎曲型」領海範圍的合法性。然而，其後英方一直未有公開與中國共產黨政權講述其水域範圍，或擔心會侵犯中國領海主權。可見，香港水域一直受到變動中的海緣政治影響，經常遊走在當時國際上認可海洋慣例(彎曲型)與中英簽訂的《展拓香港界址專條》(方型)之間。

中方圍堵香港水域的預言？

水域範圍、基線劃定的方法及國際航海權一直是國際外交上一個十分敏感的議題。香港作為英國殖民地，卻緊貼住中國的領海範圍，除了香港水域定界，船隻來往香港的航道亦一直是英方十分頭痛的問題，稍有不慎，就會有被冠上侵犯中國海權的「辱華」罪名。

中方於1958年第一次聯合國海洋法公約（United Nations Convention on the Law of the Sea)，已經單方面將其領海範圍擴展至12海哩，英國宗主國當時內部表明會反對中方單方面的領海宣稱，擔心會發生圍堵香港水域的情況。

根據新界邊界及現況的英國解密檔案(1962 CO 1030/1334 Status and boundaries of Hong Kong New Territories)中的電報來往，當時港英內部評估，認為中方擴展領海將對香港造成「海陸空」影響，除了會收窄飛機的航道、需要重新佈線電纜和無線電纜、亦會限制海軍的演練空間，大大影響香港的船隻來往，來往公海的航道走廊更會收窄到1海里(corridor of international waters could be reduced to about one mile)，形容「接近完全圍封香港」 (almost completely envelope Hong Kong)。

隨著國際共識的改變，在1972年第三次聯合國海洋法會議前夕，英方亦打算將國土領海範圍的3海里擴展至12海里。翻查另一份1972年關於香港水域爭議的英國解密檔案 (1972 FCO 21 1024 Territorial waters dispute between China and Hong Kong)，當時英方內部考慮這次擴展海界，應否包括香港殖民地，並計劃在香港附近水域進行海道測量 (Hydrographic survey)，明顯想放風測試中方反應。

然而，根據英國外交部及港英的內部電報來往，英方雖然一度打算在翌年與中方在第三次聯合國海洋法會議上提及香港殖民地水域擴展，但英方內部亦指出中方定會反對香港的水域擴展至12海里，除了因為香港擴展會跟中國水域重疊，中國亦一直視香港為固有領土，不可視香港為獨立的行政個體 (separate entity)，應該維持現狀，限制今次香港擴海界。

呼應早期50年代有關中方圍堵香港水域的擔憂，英方擔心如果掀起討論，更有可能令香港航道問題惡化 (a risk that any such discussion would vitiate the present adequate though limited freedom of passage)。按英國外交部理解，中方只不過默許船隻在不進入擔桿列島5海哩範圍的前提下進入香港；如果中國「執正嚟做」嚴格實踐其12海里的主權宣稱，則連博寮海峽都不能通行 (a 12 mile limit strictly adhered to in this area would make normal surface access to Hong Kong through the Lemma Channel impossible)。最後，英方外交部為免觸動到中方神經，加上「信唔過」中方 (their good will… cannot be relied on a year ahead)，建議的對策卻是避免「打草驚蛇」(let sleeping dogs lie)，絕口不提香港擴海界。

直到1987年，英國正式將水域擴展到12海哩，但香港並沒有納入被擴展的範圍。在香港前途談判過程中，亦未有正式提及香港水域擴展12海里一事(Jørgensen N. H. B., 2019)。可見，面對中方進取的領海主權宣稱，英方在香港水域邊界問題上，尤其顯得無力。

香港「渾水」邊界的潛規則

面對中國擴海界後將會圍堵香港的擔憂，根據一份有關香港水域及其爭議的英國解密檔案(1968 FCO 21 547 Dispute with China about territorial waters)，當中牽涉中英雙方就香港海界爭議鮮為人知的權宜之計(modus vivendi)。

事緣1968年一艘美國貨船於萬山群島近珠江口一帶(Lema Channel in the estuary of the Pearl River)被中方海軍的警告已入侵中方水域，檔案中有一份美國國務院情報與研究局官員Thoms L. Hughes事後對中國共產黨於香港鄰近水域的主權宣稱(Communist assertions of sovereignty over waters in the vicinity of Hong Kong)進行一份內部評估報告，提到中方不時會「放生」來往香港的商船。

於50年代初，船隻可以經萬山群島近珠江口一帶接近香港水域，可謂當時的潛規則（local ground rule)。然而，在中方宣稱12海里領海後，於1959年曾發出達20次警告，外國商船透過萬山群島近珠江口一帶接近香港期間入侵中方水域，並禁止一切外國船隻通往萬山群島近珠江口一帶，評估報告中亦提及多次美國商船及軍艦通往香港遇上中國海軍的事件。

然而，中方不但少有採取實際軍事行動，多是「口頭」表示抗議及警告外國船隻侵犯中國水域，更沒有對外公開批評數次入侵事件。就以上例子，美方評估中國當時並不是新的「強硬路線」宣示領海主權(new harder line from Peking)，只是由於過多船隻進入萬山群島內沿而作出的回應(is a reaction to an increasing number of passages through the interior Lema Channel)[萬山群島內沿被中國視為內海]。

而當時美方估計中方「放生」的動機，很可能取決於政經考量，其一為不想失去香港作為(kill the goose)來往外國商船主要來往中國的航道，以及香港為中國帶來的外匯，而另一原因則是避免發生中國海軍與美國軍艦於海上起衝突。

此外，除了英方一直未有公佈香港水域邊界，中方一直並未有公開宣稱香港以西南的珠江通道12海里的精準劃界(public silence regarding the exact limits of its claim)。中英雙方基於政治考量，對於香港水域劃界及航道，更被美方稱靈活的實用主義(flexible pragmatism)。

而美方認為英方亦知悉船隻來往香港的「後路」，根據一份英方未被公開的非正式文件( informal note)顯示，除了船隻背後的註冊國家將成為影響進入香港的政治因素，英方更提及最合適的接近香港水域的航道，是經萬山群島以南以及擔桿頭島五海里以外(keep to the south of the Lima Group and five miles or more off Tam kan Head)，港英政府早於五十年代，已廣傳這份文件到商船公司及中方，有共識地默許外國船隻經香港東南方水域，作為當時來往香港的「後路」。

可見，比起香港陸上的邊界，早期香港水域由定界、擴界到圍堵，可謂「渾水一片」。而當中牽涉複雜的海緣政治，亦顯示香港水域並非一條確確實實的邊界範圍，反而是中英雙方的妥協空間。而後來香港水域邊界將如何落實為現時版本？當中牽涉多少談判？而所引伸的一系列有關領海執法權以至政府管轄權的問題，將揭示香港水域日後跨境執法以至逃犯移交的爭議。(下集待續)

參考資料

Jørgensen, N. H. B. (2019). The (Unequal) Relationship between Hong Kong’s Waters and China’s Baselines. Asia-Pacific Journal of Ocean Law and Policy, 4(1), 1–27.

1950 CO 537/6036 Territorial water

1962 CO 1030/1334 Status and boundaries of Hong Kong New Territories

1968 FCO 21/547 Dispute with China about territorial waters

1972 FCO 21/1024 Territorial waters dispute between China and Hong Kong

1974 FCO 18/154 Hong Kong territorial waters

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【百貨公司】
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・微風南京、微風信義、微風松高、微風南山、微風台北車站
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統一時代百貨
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📌紙本3,000元可兌換3,500抵用券
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📌紙本1,000元可兌換1,200抵用券
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07:46 數位、紙本到底該怎麼選？
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給需要回台的朋友旅遊參考
隔離前：
我們全家是從美國舊金山機場飛到台灣桃園機場，在訂好長榮機票（半夜12點的飛機）後，我們就馬上預約了測試Covid的appointment，因為有小朋友所以要到可以檢測他們的地點，然後必須是要起飛的72小時的報吿，拿到陰性報告才能上飛機，如果你遇到報告來不及出來，或者是無法檢測，他有一個可以另外申請的表格。然後，在飛之前，要上網填寫入境檢疫申報，在起飛前48小時內填寫就好，上面會要提供你隔離的地點，還有台灣的手機號碼，如果沒有就先填寫當地手機號碼，到了後再馬上申請一支門號，在更新申報表（所有東西都是在線上填寫）。

至於我們上飛機後，把自己的位子都用酒精清潔過一遍，過程中都正常吃喝上廁所，大人跟大女兒會戴口罩，小的沒有戴口罩，因為根本帶不了。

歷經了千辛萬苦終於抵達台灣，一下飛機就被安排要收到到隔離簡訊，收到後要給CDC的工作人員看後才能出關，然後沒有台灣手機的就要辦台灣門號，更新申請表，收到簡訊後才能過CDC關。小朋友就是跟著大人一起申報即可。也在這個時候我們隔離是15天...因為早上5點就到了...所以當天一整天都要加進去，所以基本上是15天，如果晚上才到比較好，不算的那天一下就過了。
再來就去海關入境。拿完行李出去後，我們是預約防疫的車子，因為很多東西所以訂了大車。就直接送到隔離地點，因為我們有小孩，和獨立的房子所以可以居家隔離，這是要另外申請的。沒有的話就是隔離飯店，飯店也是可以挑選的，有朋友媽媽就是挑比較大的房間旅館隔離。

接下來就是我們的隔離Vlog 啦！大家就看影片囉！有問題都可以在下面留言詢問唷！希望有幫到大家！

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客戶在活動期間開戶，並從該證券轉入股票

累計轉入股票＜10萬港元，可獲贈500元現金券；

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累計轉入資產價值按轉入當日收市價計算。

在2021年4月15日賬戶資產淨值不低於累計轉入資產淨值75%，可按累計資產淨值獲得相應現金券，否則按2021年4月15日當日的賬戶資產淨值計算可獲贈現金券。現金券將在2021年5月15日前在APP內發放，客戶須留意自行兌換。

以上優惠活動須於工作時間致電香港客服 (+852) 2500 0388 或以WhatsApp聯繫(+852) 6462 6344 （交易日9:00-18:00）或於網上表格報名（http://bit.ly/3csTcYC ）

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客戶在2021年2月10日開戶並其他證券行轉入價值20萬股票，在2021年4月15日該客戶的華盛証券賬戶內資產淨值為16萬（保持80%），該客戶可獲贈800元現金券。憑其他證券行2021年1月結單開戶可再獲贈100元現金券。

例子2

客戶在2021年2月10日開戶並其他證券行轉入價值12萬股票，在2021年4月15日該客戶的華盛証券賬戶內資產淨值為6萬（保持50%），該客戶可獲贈500元現金券。憑其他證券行2021年1月結單開戶可再獲贈100元現金券。

現金券

【現金券】可兌換等值港元金額並存入港股證券賬戶中的可取/可用資金，用於購買股票，提取資金等行為；

本次活動的獎勵將會以卡券的形式發放至APP內【我的】-【卡券】，請及時登錄app內查看並兌換；

現金券獎勵使用之前需通過線上開戶成功開通港股戶口；

現金券有效期為1個月，1個月內未使用卡券，將自動失效，不再補發；

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3. 如有任何疑問或咨詢，可於工作時間致電香港客服 (+852) 2500 0388 或以WhatsApp聯繫(+852) 6462 6344 （交易日9:00-18:00）；

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