「股價為什麼會上漲下跌？」

市場先生今天先來說個小故事，

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小村莊裡有一位老農夫，他在村莊附近經營一片農地以及果園，種植著各種經濟作物。

農夫有一位兒子，
老農夫曾經答應兒子，等退休後就把土地都交給他，

不過兒子無心種地，整天只想要等繼承後把土地賣掉，附近只要有人買賣土地他就會非常上心。

這天，農夫的兒子一大早很興奮的回到家大喊：

「昨天鄰居的農地賣給隔壁老王家了，出價每坪1萬2千元呢！」

小村不算偏僻，但也不是非常精華地段，附近的田地行情價也就每坪1萬元，很少有浮動。
出價1萬2千元，等於比行情漲了20%。

不過老農夫沒理他，現在他還沒退休，所以他說了算。
兒子只能失望地離去。

過了幾天，兒子又聽到消息，
「有建商收購了我們家旁邊的農地，這次出價每坪2萬元呢！」

每坪2萬元，整整比過去行情上漲100%。這下子小村整個熱鬧了起來，許多農戶都把自己家的土地拿出來賣，隔壁老王家趁此賺了一波，讓兒子很羨慕。

「難怪之前隔壁的人會出高價買。」

「一定是這附近有新的都市計畫要進行，我們應該出2.5萬元賣賣看。」

兒子開始打起如意算盤，他一直希望等到接手家裡的土地時，可以把地賣掉就財務自由退休。

這次老農夫當然也沒理他，
兒子覺得非常生氣又懊惱，覺得父親太古板了，竟然錯過這麼好的機會。
回頭看著田裡的韭菜越長越高，他只能無奈地搖搖頭。

於是又過了幾個月，
由於連月下雨導致村中水災，許多農作物都泡湯了。

「唉，現在農地價格跌到只有每坪5千元了，之前2萬元的時候不賣，我就跟你說吧。」

因為淹水因素，建商決定暫時停止計畫重新評估，
附近的土地從2萬元跌到5千元，下跌了整整75%，整整腰斬再腰斬，兒子只能無奈地嘆氣。

老農夫也同樣沒有回應他，忙著處理淹水後的問題。

...

又過了幾年，附近農地的價格又回到了每坪 1萬元左右。

這一天，老農夫終於準備退休，要把土地過戶交給兒子管理。
他語重心長的對兒子這樣說：

「兒子阿，我知道你這幾年都很關心別人可能出價多少買我們家農地，
賣土地我不懂，不過我算一筆帳給你看。」

老農夫把陳舊的帳本拿了出來。

「我們家的農地大概就2000坪，
從你爺爺那繼承來的時候，每年的收成扣掉各種成本，大概也就賺100萬元，養活我們全家大概就剩下不多了。」

「不過經過我這幾十年，把土地改良、建新的溫室、農作物和果樹品種調整，
現在每年扣掉各種成本，包含扣掉給別人和給自己的工錢，大概還可以淨賺500萬元。」

「所以我這幾年還清了各種貸款，也存了一點錢，現在可以安心退休，家裡的土地以後就交給你處理了。」

兒子低頭算了一下，最後低著頭對著老農夫說：
「...現在開始學種田還來得及嗎？」

---故事完---

➡看完這故事，你想到些什麼呢？

在投資裡面，股票或各種資產的價格，
其實就和故事中小村莊土地的價格一樣，有著戲劇性的上下變動。

從這故事中我們可以學到，
造成價格上漲下跌，可以簡單分為兩種原因。

✔1. 看法改變：

例如當有隔壁村的人願意出高價買，甚至有建商出更高價收購村子部分土地。
這導致了價格上漲。

又或者發生了水災，導致人們看壞未來土地成交價格，導致了價格大幅下跌，甚至超出它原有的合理價值。

在投資裡面，大多數人們(更正確說法是"大多數資金")的看法，決定了價格會怎麼變動。

當價格從2萬到剩下5千，下跌75%，其實是從一種看法變成另一種看法。

✔2. 生產力改變：

例如小村莊真的被列入都市計畫，很可能許多土地價值會上升。

又例如當土地的生產力逐漸上升，能夠創造更大價值時，
從老農夫及兒子的角度來看，他們願意接受的價格也會有所不同。

從長期的觀點來看，土地的價值也許會真正發生變化。
當生產力發生改變，價格也會產生對應的變化。

就像能收2萬元租金的房子，和能收5萬元租金的房子，如果其他條件差不多，那麼兩者房價肯定不同。

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看到這裡，我們理解了價格改變的原因，
但也許你有發現，
決定價格變化的原因，好像並不僅是如此。

➡價格的變動，其實有第二層思考：

✔1. 看法的變化，遠遠領先於生產力改變

生產力改變的確會造成價格改變，
然而現實中，
市場並不會等到生產力真正發生改變後價格才出現變化，
而是早在預期生產力發生改變時，甚至在那之前，價格就更早做出反應。

就像故事中，也許小鎮某一天真的會納入新的都市計畫，
但實際上在當下，土地本身並沒有改變，人們期待的事情也還沒發生，
也許未來真的有某些變化，
但在當下其實什麼都沒有，只是看法在變。

✔2. 人們的看法有時正確，但也有時候會過度的反應

如同在故事中當意外的水災發生，土地價格大幅下跌，
然而水災總會過去，屆時土地依舊是那個土地，
這道理儘管大家都知道，但當下人們依然會有過度的反應，導致土地價格劇烈的下跌。

儘管最終價格會修正漲回去，但當下價格依然會有超出一般理解範圍的變動。

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理解股價為什麼上漲、下跌的原因以後，這有什麼用呢？

如果你認同上述的看法，
實際上可以想通很多問題。

➡例如：最近股價下跌，我的股票該賣嗎？還是應該加碼？

這時你就可以先思考，改變的到底是看法，還是生產力？
也可以思考自己當初的投資的理由，
是認為生產力未來有機會維持或提升，還是認為未來看法會更加樂觀？

從中就可以想清楚自己該怎麼操作。

➡又例如：未來的股價是否能預測？

常常有個誤解是，認為掌握一些資訊與分析，就能夠用來判斷未來。

但這有兩個問題：
1. 你掌握的資訊如果別人也知道，那當下的價格很可能早就反映未來的變化，
除非你知道別人不知道的事，或者價格尚未反映這項資訊，那才有利可圖。

2. 儘管我們能或多或少能對未來的生產力變化有些判斷，
但我們並不能掌握意外發生，也不能夠了解未來人們的看法。

掌握未來人們的看法，
這問題其實就好像是在問：「你知不知道三天後自己心情會如何？」一樣。

也許我們知道未來會有某些事件的可能性比較高，但實際上看法仍是主導了價格的變動。

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➡最後，幫大家快速總結一下：

1. 股價的上漲下跌，來自人們看法的變動，以及生產力的變化

2. 人們看法的變化，遠遠領先於生產力改變

3. 人們的看法有時正確，但也有時候會過度的反應

4. 我們能對未來生產力做出相對較合理的推估，但我們無法預知意外，也無法預知未來的看法

(本來用詞應該是"資產價格"，不過還是說"股價"吧，理解比較簡單)

市場先生想寫這個故事，
是因為近期股市波動比較大，
身邊時常有朋友對自己的投資部位感到困惑。

✔有些人容易受市場價格波動影響，就像故事中的兒子一樣，為了股價上漲下跌時而開心、時而憂慮。

✔有些人關注真實價值，如同故事中的老農夫一樣，他清楚的理解自己的長期價值，因此不為所動。

✔也有些人敏銳的掌握人們看法，就像故事中的隔壁老王一樣，把握時機伺機而動。
(嘿，大家應該都忘了有隔壁老王這個人)

你可以思考看看，自己比較希望當哪一種人呢？

看完這故事後，希望能從中解答一些你的困惑，以及找到自己的方向定位。

希望今天的故事能對你的投資有些幫助。 😊

市場先生 2021.05

#又是一篇長長的故事
#寫了5個小時
#讀完覺得有收穫可以幫我留言

圖：北投溫泉旅館。
近期不能出門了，希望大家疫情下一切平安

湖光山色的絕美景致，不說我還以為是歐洲山城
竟然就在桃園石門水庫
住進熱門風景區不是夢
不到雙北1/3價即可享有理想生活

#石門雲享 #氧生度假居所 #美人湯溫泉 #石門水庫
#樂齡先修班 #特約轉播

沒有建照照樣賣，違法收訂笑呵呵
　
最近接獲民眾陳情，在中和的「雙和湯泉」建案，#未取得有效建照就公開銷售，代銷公司還 #請看屋客戶繳交2萬元預約金，保留購屋資格。但是，建案的圖面、格局、坪數通通都不願提供給消費者帶回檢視。
　
其實，這個案子的建照早就過期了。
　
2016年10月26日核准的「105中建字第00472」建照，開工日期2017年07月27日，規定竣工日期為「自開工日起 25 個月內竣工」，也就是說，#2019年8月就應該竣工，就算有展延，也應在2020年完工。
　
根據591的資料，建案預計2024年才完工，建照則紀載為「105中建字第00472(01)號(改照中)等1個」。
　
我要請問內政部花次長，#改照中的建案可以公開銷售嗎？#什麼圖面都不提供可以收受訂金嗎？
　
我更要請問花次長，去年底風風火火發新聞稿的兩波大稽查，到底查到了哪些違法銷售的案子？#市面上還有多少這種無建照銷售的建案？你們 #所謂的大稽查，2020年11月27日發完新聞稿就無聲無息了，#到底有沒有後續？
　
內政部趕快動起來，別再被當塑膠，放任違法建商欺負消費者了。

201209華視 公設比飆高無法管？大筆銀子買虛坪！
華視原影→https://youtu.be/8DdMkhJI_Jo
華視新聞→https://news.cts.com.tw/cts/life/202012/202012092023547.html

房市正熱，很多建商推出豪華公設來吸睛，但您知道嗎？台北市跟新北市的建案，公設比創下歷史新高，分別來到34.8%和32.8%，這代表民眾花大錢買房，有一大部分的錢都花在這些屬於虛坪的公設上，民眾的實際得房率越來越低！由於公設比無法規可管，因此也發生一些亂象，今天的真相急先鋒！

記者/林彥汝、宋佾璋 採訪報導……↓

立委高嘉瑜VS.內政部長徐國勇：「這已經是市場上一個普遍的現象，就是說建商他在公設灌水，虛坪其實是一個主要的問題。」

永和里里長曾富榆：「那我大概多花了900多萬購買這個公設，可是住進來之後，我現在什麼公設都沒有。」

政大地政系前特聘教授張金鶚：「建築業者想要從這邊獲取更多的利潤，造成公設比不斷的增加。」

住戶千萬小心，千萬豪宅前小蝦米的怒吼，何時才能被聽見？住戶控訴建商售屋時主打五星級公設，售出後卻是一場空，里長曾富榆也是受害者。

永和里里長曾富榆：「他當初建商賣給我們的時候，告訴我們說，我們的溫泉湯屋是飯店式管理，那這裡會有服務人員，那後面這邊會有毛巾啊，那個設備，都非常的好，非常的吸引人，可是你們看，現在卻變成五星級的機車停車格，湯屋整個拆掉了，變成這樣子一個非常陽春的健身房，SPA池現在變成石頭池。」

里長帶我們逐一檢視違建的公設，6年前這棟位在行義路上的新建案主打溫泉住宅，號稱擁有豪華高品質的公設竟是噩夢的開始。永和里里長曾富榆：「我購買是38.3坪的房子，可是當我住進來要裝潢的時候，我的設計師幫我測量，裡面實際只有20坪，那其他虛的部分，就是一些雨遮的部分跟公設的部分，我這樣大概算起來，我的公設其實是占了45%。」

住戶：「我花了3500萬左右，求助無門。」住戶：「法規應該盡速通過。」面對指控，住戶和建商告上法院，最後建商獲得不起訴處分，住戶認為難以討回公道，決定組成自救會，以自身經驗揭開更多公設問題，而他們不只是單一個案，公設比爭議也在質詢台上演。

立委高嘉瑜VS.內政部長徐國勇：「要求建商從廣告就應該要做起，實坪的揭露跟計價，這個部分是一步一步來，委員銷售契約都已經把這個列進去，都有了，委員把它拿來看一下，妳就知道剛講的都有了，但是實際上在廣告的時候並沒有。」

公設比就是共用部分，除以建物總坪數再乘以100%，例如一間權狀總坪數30坪房子，共有部分若是10坪，公設比就是33.3%，等於是千萬買房，超過3分之一的錢得砸在虛設的公設上。

房仲陳泰源：「所以說一般來講，現在民眾只要平均每花一千萬買到房子，大約有將進450萬妳都是買在虛坪的部分，妳真正室內住的大概可能頂多才5百多萬而已。」

台北市公設比從2012年的33.1%逐步漲到34.8%，新北市從29.9%漲到32.8%，創下歷史新高，事實上公設比是塊模糊地帶，法規沒有相關規範，等於無法可管，不斷飆漲的背後，恐怕也暗藏，建商坪數灌水的秘密。

政大地政系前特聘教授張金鶚：「把資訊透明，所有的建築業者、建商在賣房的時候應該把公設比標示清楚，同時多少是在哪裡，它都清楚。」

教授認為，分離計價是當前的解決方法，政大地政系前特聘教授張金鶚：「分離計價的意思就是說，大家知道我們現在停車位都分離開來計價，說停車位多少錢，房子多少錢，那公設一樣，應該分離出來說，我公設是多少坪，在哪裡多少錢，那由消費者自己來判斷。

當台灣房價越來越高，就連公設也無法可管，成為建商鑽漏洞的地方，住戶想買一個安穩的家，誰能保障，民眾要的居住正義，無法聲張。

陳泰源youtube→https://youtu.be/jlAChbk1nMg

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/12/201209_10.html

200816東森 溫泉宅眉角多 水源需合法 管線、牆壁易鏽蝕
影片網址→https://youtu.be/EJFk7527JAg

記者/張良瑜：「在家就能泡溫泉的居家享受，這樣的溫泉宅，詢問度一直都不低。不過向是北投以青磺泉為主，裡頭的礦物質具有腐蝕特性，因此水的來源以及管線維修問題一直都引發不少糾紛。」

記者/李樺仙、張良瑜 採訪報導……↓

打開水龍頭，在家就有熱騰騰的青磺溫泉，但這外人以為的享受，實際上卻可能是場惡夢，因為青磺泉酸度高，PH值只有1點多，曾經有民眾家中安全門都被鏽蝕。

來到管線源頭更驚人，就算早已經過特殊防硫處理，但管線交界處已經滲出水來，還有的地方已經完全變色而且鏽蝕。

房仲業者/陳泰源 表示：「通常它的水管、管線也會經過特別的處理，同時我們也會建議裝明管，因為它事後的維護、維修、更換的成本都會比較頻繁，牆壁的內部一些管線，常常都會發生有壁癌、腐蝕、生鏽的一些情況。」

入住後才知道的現實面，還有家中的電器容易因為接觸到硫磺的空氣而生鏽，每幾年就要更換一次，甚至最基本的家中溫泉來源合不合法也是問題。

房仲業者/陳泰源 表示：「有一些水源的來源，也要看它有沒有是經過政府核可的執照，預售的時候跟妳說我是溫泉宅，但是等到蓋好的時候才發現說，政府不核發給它這個核准的執照，最後就會造成消費者跟建商之間的糾紛。」

打著溫泉宅的名號吸引人，但這些潛藏的眉眉角角都可能是陷阱，要想好好在家中也能泡湯享受，事先功課也要做好，才不會入住後心情好嘔！

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/08/200816.html