大林蒲遷村安置計畫書草案今日公告

長年以來，大林蒲居民深受工業區圍繞與貨櫃車頻繁出沒之苦，也對身心健康造成隱憂，啟動大林蒲遷村安置計畫，實在是不得已的決定！陳其邁市長上任後將大林蒲遷村視為首要任務，同時責成我擔任大林蒲遷村專案辦公室召集人，歷經高市府與經濟部十餘次會議協商、陳其邁市長更是兩度親赴中央溝通，在與當地里長及議員充分溝通並參考各界意見後，「大林蒲遷村安置計畫書草案」終於在今日公告。

大林蒲遷村安置計畫係以經濟部為主體，高雄市政府為代辦機關，然而陳市長依然秉持對居民的承諾，在保障居民的「居住生活權」、「財產權」與「社會權」原則下，研提對居民最有利的補償與救濟方案，以及生活輔助等配套措施，同時搬遷的新址規劃有長照、教育等完善生活機能，同時將有消防、警察等機關進駐，公共服務設施一次補足，確保居民搬遷後，生活可以更好、財產可以受到保障。

在經發局、都發局、地政局、工務局、農業局、海洋局等相關局處通力合作下，端出符合居民期待的「三大優惠、六大配套」等遷村計畫內容。

#全國首創三大優惠
遷村計畫除了原本住商區土地一坪換一坪原則不變外，也首創全國先例，提出農地、公保地以市價加4成補償，同時房屋無論是否合法，皆以全新重建價格補償與發給10%-25%拆遷獎勵金，此外，宗教設施也能優先選地並且專案估價補償等三大優惠。

#六大配套保障居住生活
發給弱勢戶遷移救濟金、配合搬遷者發給12個月房租特別津貼、購地者提供專案優惠貸款及利息補貼、鳳鼻頭漁港漁民交通補助、攤商營業損失補貼與農產物收入損失等，此外，針對住商土地面積較小的畸零地主，也提供增購土地的配套方案。其中房租補貼部分，除原本依公共工程拆遷標準給予一次性租金補貼，即相當於三個月租金外，本專案再加碼12個月特別津貼，故房租實際補貼共為3+12個月。

事實上，遷村不只是為了改善大林蒲居民的生活品質，也是配合經濟部「新材料循環園區申請設置計畫」，為高雄產業空間的優化與建構高質環境及循環共生聚落做準備，大林蒲地區居民值得更好的生活，高雄的產業也能得到轉骨再發展的機會！

市府團隊不斷與中央協調，爭取大林蒲居民的最佳利益，在地方議員建議下，於農曆年前公告計畫草案，讓地方民眾有充分時間徹底瞭解遷村計畫草案內容，陳其邁市長也將於計畫草案公告屆滿1個月後，親赴大林蒲舉辦說明會，與鄉親面對面說明溝通，聽取民眾心聲，計畫草案內容絕對會在禁得起多數民意檢驗後，報予中央核定據以執行，期盼遷村能為民眾開創更美好的生活，為下一代子孫編織更清晰的未來。

大林蒲遷村安置計畫書（草案）紙本已置於小港區公所及小港沿海六里辦公處供民眾閱覽，電子檔可至大林蒲遷村計畫資訊網

https://dalinpu.kcg.gov.tw/DRP/web_upload/20210205.pdf

【投訴小隊集合】

收件人(TO): tellme@1823.gov.hk; enquiries@fehd.gov.hk; hkfsdenq@hkfsd.gov.hk; mailbox@afcd.gov.hk; enquiry@bd.gov.hk; landsd@landsd.gov.hk; tdenq@td.gov.hk; enquiry@cedd.gov.hk;
標題(Subject): 投訴：即時派員跟進懷疑寶福山多項違規事宜

敬啟者：

本人現在懷疑大圍寶福紀念館("紀念館")以及沙田寶福山("寶福山")有以下多項違規事項，同時得悉有傳媒以及有社交平台作出廣泛報導，本人現透過書面要求政府派員到現場作實地視察拍照記錄以及作出檢控。

商號: 大圍寶福紀念館("紀念館")以及沙田寶福山("寶福山")
地址: 大圍富山悠安街1號 及沙田排頭街
投訴內容:
(1) 違反土地契約，未能符合私營龕場發牌要求
屋宇署早前已確認"寶福山"妙景堂建築物不符作為骨灰安置所規定；同時地政總署亦確認妙景堂違反地契要求，要求交代相關檢控進度

相關新聞報導:
https://hk.appledaily.com/…/20…/GMWHAH3UDRKXKJRRNS5NFWZZOA/…

(2) 違法霸佔官地停泊車輛
本人發現連接排頭村至寶福山一段的扶手電梯底層平台位置，寶福山安排多輛車輛長期違法霸佔及停泊，時間或長達廿年之久，懷疑相關用地為官地及並非用作泊車之用，要求地政總署作出跟進

(3) 無牌營運非專營私家巴士服務
本人在紀念碑網站發現其每天提供每10-15分鐘一班穿梭巴士往返大圍火車站至紀念館，翻查運輸署網上公開資料後，未能發現紀念館相關非專營巴士路線資料，懷疑其無牌營運接載公眾人士及職員，要求運輸署作出跟進

https://funeral.pofookhill.com/交通/
https://www.td.gov.hk/…/public_tr…/non_franchised/index.html

(4) 違反普通食肆發牌條件
位於一樓的寶福軒，懷疑食肆擅自更改圖則，以及衛生督導員每日當值時間少於8小時，及持牌人不在時未有委任經理在場，要求食環處派員跟進。

而食肆內除圖則懷疑不符外，其鮮風系統以及緊急防火設備亦懷疑未能正常運作，要求消防處派員跟進。

(5) 虐待附近山頭的野生動物(猴子)
紀念館及寶福山附近山坡經常有野生動物(如:猴子)出沒，本人懷疑有職員不時使用汽槍追射虐待野生動物，要求漁農自然護理署新界南動物管理中心派員到現場作實地跟進。

(6) 周遭斜坡欠缺妥善保養維修出現滲水情況
本人發現紀念館及寶福山附近多幅斜坡，懷疑因為日久失修出現滲水及有泥土鬆脫跡象，要求土力工程處進行全面勘察，並向相關人士發出斜坡修葺令，保障市民安全

(7) 扶手電梯及登山纜車運作時出現異常嘈音甚或無法運作
本人發現作為支援骨灰安置所運作的必要配套設施的1組登山纜車、連接排頭村至寶福山一段的扶手電梯及1個輪椅升降機，均出現異常嘈音甚或未能運作，要求食環署以及機電工程署作出跟進

(8) 根據城市規劃委員會於2019年7月否決的規劃申請 A/ST/952， 寶福山申報的骨灰龕位有93732個，但現址實際上已有近十萬三千個骨灰龕位，懷疑有違例發展及非法設置骨灰位。現要求1823轉交以下3個部門：
1/ 規劃署，要求規劃署檢視寶福山現有骨灰位數目，是否存在違例發現？規劃申請A/ST/952被否決，而多於申報數目的骨灰位是否會清拆或搬移？；
2/ 食物及環境衞生處；
3/差餉及物業估價署，每一個骨殖位可帶來近百萬的收入，因此數量的更變直接影響到該物業的價值。懷疑業主未有準確申報骨殖位數量，以致估價過低。請差餉物業估價署考慮依沒有準確填報物業詳細申報表的規例向業主作出檢控，並要求法庭作出命令，加徵少收差餉地租額的三倍罰款。

本人要求1823代為轉介相關投訴事宜至各相關部門，同時由於個案相信已被傳媒廣泛報導，故要求能夠加快處理並回覆本人相關進度。

此致
1823

市民XXX上

【專業清算寶福山！周同學請安息，其他事交俾我地手足幫你討回公道！】

昨晚(29號)短時間內收到手足們大量PM訊息，要求我地專業清算師協助清算沙田寶福山，據壹周刊報導寶福山竟然對一位已經離世的手足出爾反爾及出言侮辱，對死者極之不敬，已經遠超正常人的良知底線，我地決定即時安排清算行動。在詳閱清算行動前，我地先呼籲所有手足保持冷靜不可以衝動行事，而我地亦只會建議合法的清算行動，不要衝擊先人地方或阻礙其他死者家屬進行儀式，己所不欲勿斯於人，手足們請謹記。

好緊要，希望每一位手足可以幫手：
(1) like and share 我地個專頁及呢個post
(2) forward呢個post去其他良心專頁群組或者係whatsapp群組(藍絲果啲就唔駛啦！)
(3) 我地希望今次呢封清算文可以同時間有多於10000人於星期六日向政府發出，讓各大傳媒廣泛報導，俾政府同埋寶福山極大輿論壓力

=== 為咗周同學，請花多幾分鐘時間睇埋落去 ===

綜合各位手足一整晚報料，我地會由以下幾個方位對寶福山進行清算行動，懷疑其
(1) 違反土地契約，未能符合私營龕場發牌要求
(2) 違法霸佔官地停泊車輛
(3) 無牌營運非專營私家巴士服務
(4) 違反普通食肆發牌條件
(5) 虐待附近山頭的野生動物
(6) 周遭斜坡欠缺妥善保養維修出現滲水情況
(7) 扶手電梯及登山纜車運作時出現異常嘈音甚或無法運作
(8) 懷疑有非法骨灰龕位
跟住下面就會係投訴信的範本，為咗增加政府的運作壓力，建議手足可以將(1)至(7)的投訴要點隨機更改，同時內容可以再自行增加或減少

===我是投訴信的開始，手足請用EMAIL發出，因為字數一定超出1823 app限制===

收件人(TO): tellme@1823.gov.hk; enquiries@fehd.gov.hk; hkfsdenq@hkfsd.gov.hk; mailbox@afcd.gov.hk; enquiry@bd.gov.hk; landsd@landsd.gov.hk; tdenq@td.gov.hk; enquiry@cedd.gov.hk;
標題(Subject): 投訴：即時派員跟進懷疑寶福山多項違規事宜

敬啟者：

本人現在懷疑大圍寶福紀念館("紀念館")以及沙田寶福山("寶福山")有以下多項違規事項，同時得悉有傳媒以及有社交平台作出廣泛報導，本人現透過書面要求政府派員到現場作實地視察拍照記錄以及作出檢控。

商號: 大圍寶福紀念館("紀念館")以及沙田寶福山("寶福山")
地址: 大圍富山悠安街1號 及沙田排頭街
投訴內容:
(1) 違反土地契約，未能符合私營龕場發牌要求
屋宇署早前已確認"寶福山"妙景堂建築物不符作為骨灰安置所規定；同時地政總署亦確認妙景堂違反地契要求，要求交代相關檢控進度

相關新聞報導:
https://hk.appledaily.com/…/20…/GMWHAH3UDRKXKJRRNS5NFWZZOA/…

(2) 違法霸佔官地停泊車輛
本人發現連接排頭村至寶福山一段的扶手電梯底層平台位置，寶福山安排多輛車輛長期違法霸佔及停泊，時間或長達廿年之久，懷疑相關用地為官地及並非用作泊車之用，要求地政總署作出跟進

(3) 無牌營運非專營私家巴士服務
本人在紀念碑網站發現其每天提供每10-15分鐘一班穿梭巴士往返大圍火車站至紀念館，翻查運輸署網上公開資料後，未能發現紀念館相關非專營巴士路線資料，懷疑其無牌營運接載公眾人士及職員，要求運輸署作出跟進

https://funeral.pofookhill.com/%e4%ba%a4%e9%80%9a/
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(4) 違反普通食肆發牌條件
位於一樓的寶福軒，懷疑食肆擅自更改圖則，以及衛生督導員每日當值時間少於8小時，及持牌人不在時未有委任經理在場，要求食環處派員跟進。

而食肆內除圖則懷疑不符外，其鮮風系統以及緊急防火設備亦懷疑未能正常運作，要求消防處派員跟進。

(5) 虐待附近山頭的野生動物(猴子)
紀念館及寶福山附近山坡經常有野生動物(如:猴子)出沒，本人懷疑有職員不時使用氣槍追射虐待野生動物，要求漁農自然護理署新界南動物管理中心派員到現場作實地跟進。

(6) 周遭斜坡欠缺妥善保養維修出現滲水情況
本人發現紀念館及寶福山附近多幅斜坡，懷疑因為日久失修出現滲水及有泥土鬆脫跡象，要求土力工程處進行全面勘察，並向相關人士發出斜坡修葺令，保障市民安全

(7) 扶手電梯及登山纜車運作時出現異常嘈音甚或無法運作
本人發現作為支援骨灰安置所運作的必要配套設施的1組登山纜車、連接排頭村至寶福山一段的扶手電梯及1個輪椅升降機，均出現異常嘈音甚或未能運作，要求食環署以及機電工程署作出跟進

(8) 根據城市規劃委員會於2019年7月否決的規劃申請 A/ST/952， 寶福山申報的骨灰龕位有93732個，但現址實際上已有近十萬三千個骨灰龕位，懷疑有違例發展及非法設置骨灰位。現要求1823轉交以下3個部門：
1/ 規劃署，要求規劃署檢視寶福山現有骨灰位數目，是否存在違例發現？規劃申請A/ST/952被否決，而多於申報數目的骨灰位是否會清拆或搬移？；
2/ 食物及環境衞生處；
3/差餉及物業估價署，每一個骨殖位可帶來近百萬的收入，因此數量的更變直接影響到該物業的價值。懷疑業主未有準確申報骨殖位數量，以致估價過低。請差餉物業估價署考慮依沒有準確填報物業詳細申報表的規例向業主作出檢控，並要求法庭作出命令，加徵少收差餉地租額的三倍罰款。

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此致
1823

市民XXX上

=====我是投訴信的結尾=====

圖片來源：網上圖片

轉載請註明出處：專業清算師專頁
FB：https://www.facebook.com/revengehi/
TG：https://t.me/revengehi
連登：專業清算師

#寶福山 #寶福紀念館 #良心良知 #有神亦有鬼 #你地做呢行夜晚唔驚架咩 #人之初性本善 #清算 #公義 #還我良知 #討回公道 #周同學 #霸佔官地 #僭建 #違反地契 #無牌小巴 #香港人報仇

#專業清算衛我城
#光復香港
#時代革命
#專業清算師

對付寶福山
齊做好市民

睇晒佢然後行動

#我就唔信咁多誤會

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昨晚(29號)短時間內收到手足們大量PM訊息，要求我地專業清算師協助清算沙田寶福山，據壹周刊報導寶福山竟然對一位已經離世的手足出爾反爾及出言侮辱，對死者極之不敬，已經遠超正常人的良知底線，我地決定即時安排清算行動。在詳閱清算行動前，我地先呼籲所有手足保持冷靜不可以衝動行事，而我地亦只會建議合法的清算行動，不要衝擊先人地方或阻礙其他死者家屬進行儀式，己所不欲勿斯於人，手足們請謹記。

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(3) 我地希望今次呢封清算文可以同時間有多於10000人於星期六日向政府發出，讓各大傳媒廣泛報導，俾政府同埋寶福山極大輿論壓力

=== 為咗周同學，請花多幾分鐘時間睇埋落去 ===

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(1) 違反土地契約，未能符合私營龕場發牌要求
(2) 違法霸佔官地停泊車輛
(3) 無牌營運非專營私家巴士服務
(4) 違反普通食肆發牌條件
(5) 虐待附近山頭的野生動物
(6) 周遭斜坡欠缺妥善保養維修出現滲水情況
(7) 扶手電梯及登山纜車運作時出現異常嘈音甚或無法運作
(8) 懷疑有非法骨灰龕位
跟住下面就會係投訴信的範本，為咗增加政府的運作壓力，建議手足可以將(1)至(7)的投訴要點隨機更改，同時內容可以再自行增加或減少

===我是投訴信的開始，手足請用EMAIL發出，因為字數一定超出1823 app限制===

收件人(TO): tellme@1823.gov.hk; enquiries@fehd.gov.hk; hkfsdenq@hkfsd.gov.hk; mailbox@afcd.gov.hk; enquiry@bd.gov.hk; landsd@landsd.gov.hk; tdenq@td.gov.hk; enquiry@cedd.gov.hk;
標題(Subject): 投訴：即時派員跟進懷疑寶福山多項違規事宜

敬啟者：

本人現在懷疑大圍寶福紀念館("紀念館")以及沙田寶福山("寶福山")有以下多項違規事項，同時得悉有傳媒以及有社交平台作出廣泛報導，本人現透過書面要求政府派員到現場作實地視察拍照記錄以及作出檢控。

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(1) 違反土地契約，未能符合私營龕場發牌要求
屋宇署早前已確認"寶福山"妙景堂建築物不符作為骨灰安置所規定；同時地政總署亦確認妙景堂違反地契要求，要求交代相關檢控進度

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(2) 違法霸佔官地停泊車輛
本人發現連接排頭村至寶福山一段的扶手電梯底層平台位置，寶福山安排多輛車輛長期違法霸佔及停泊，時間或長達廿年之久，懷疑相關用地為官地及並非用作泊車之用，要求地政總署作出跟進

(3) 無牌營運非專營私家巴士服務
本人在紀念碑網站發現其每天提供每10-15分鐘一班穿梭巴士往返大圍火車站至紀念館，翻查運輸署網上公開資料後，未能發現紀念館相關非專營巴士路線資料，懷疑其無牌營運接載公眾人士及職員，要求運輸署作出跟進

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(4) 違反普通食肆發牌條件
位於一樓的寶福軒，懷疑食肆擅自更改圖則，以及衛生督導員每日當值時間少於8小時，及持牌人不在時未有委任經理在場，要求食環處派員跟進。

而食肆內除圖則懷疑不符外，其鮮風系統以及緊急防火設備亦懷疑未能正常運作，要求消防處派員跟進。

(5) 虐待附近山頭的野生動物(猴子)
紀念館及寶福山附近山坡經常有野生動物(如:猴子)出沒，本人懷疑有職員不時使用氣槍追射虐待野生動物，要求漁農自然護理署新界南動物管理中心派員到現場作實地跟進。

(6) 周遭斜坡欠缺妥善保養維修出現滲水情況
本人發現紀念館及寶福山附近多幅斜坡，懷疑因為日久失修出現滲水及有泥土鬆脫跡象，要求土力工程處進行全面勘察，並向相關人士發出斜坡修葺令，保障市民安全

(7) 扶手電梯及登山纜車運作時出現異常嘈音甚或無法運作
本人發現作為支援骨灰安置所運作的必要配套設施的1組登山纜車、連接排頭村至寶福山一段的扶手電梯及1個輪椅升降機，均出現異常嘈音甚或未能運作，要求食環署以及機電工程署作出跟進

(8) 根據城市規劃委員會於2019年7月否決的規劃申請 A/ST/952， 寶福山申報的骨灰龕位有93732個，但現址實際上已有近十萬三千個骨灰龕位，懷疑有違例發展及非法設置骨灰位。現要求1823轉交以下3個部門：
1/ 規劃署，要求規劃署檢視寶福山現有骨灰位數目，是否存在違例發現？規劃申請A/ST/952被否決，而多於申報數目的骨灰位是否會清拆或搬移？；
2/ 食物及環境衞生處；
3/差餉及物業估價署，每一個骨殖位可帶來近百萬的收入，因此數量的更變直接影響到該物業的價值。懷疑業主未有準確申報骨殖位數量，以致估價過低。請差餉物業估價署考慮依沒有準確填報物業詳細申報表的規例向業主作出檢控，並要求法庭作出命令，加徵少收差餉地租額的三倍罰款。

本人要求1823代為轉介相關投訴事宜至各相關部門，同時由於個案相信已被傳媒廣泛報導，故要求能夠加快處理並回覆本人相關進度。

此致
1823

市民XXX上

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#寶福山 #寶福紀念館 #良心良知 #有神亦有鬼 #你地做呢行夜晚唔驚架咩 #人之初性本善 #清算 #公義 #還我良知 #討回公道 #周同學 #霸佔官地 #僭建 #違反地契 #無牌小巴 #香港人報仇

#專業清算衛我城
#光復香港
#時代革命
#專業清算師

【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

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