【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！資深房仲陳泰源老師分享挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權...
【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！資深房仲陳泰源老師分享挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷
👨🏻💼陳泰源老師
現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！
⚠️租客注意事項
🔸Q：租屋簽約的注意事項？
租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益
🔸Q：可自行裝修租屋處嗎？
原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」
🔸Q：房東可提前收回房子？
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客
🔸Q：如何避免遇到惡房東？
在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換
🔸Q：房屋修繕責任該歸誰？
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷
🔸Q：若不提供入戶籍怎辦？
基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障
⚠️房東注意事項
🔹Q：篩選優質房客的方法？
不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！
1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？
2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了
🔹Q：準備合約該注意面向？
1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方
2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款
❤️宅妝
若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實
#凱鈞的專家會客室
法院公證授權書 在 律師娘講悄悄話 Facebook 的最讚貼文
婚姻協議書怎麼寫才有保障？」她說。
這兩年，越來越多女性找上事務所要寫婚前或婚姻協議書，有趣的是，幾乎沒有男性當事人主動找我們處理這樣的協議，我對於這樣的現象跟趨勢感到很好奇，想問大家，你們覺得是為什麼呢？
其實應該是這樣…….
即使進入了這樣高喊兩性平權時代，母性畢竟還是天生的本能，我自己也是，生了小孩，就會忍不住想要有多一點的時間陪他，或許是賀爾蒙分泌的關係吧！（說錯的話，請專業的來指正）
人的時間精力有限，花在孩子身上多一個小時，就得少花在事業上一個小時，錢雖不是萬能，但沒有錢，卻有很多事情就得犧牲，抱著孩子很幸褔，但抱著孩子，要伸手跟人家要錢，就委屈了。
朋友霏霏就是個家庭主婦，老公是個企業家，收入的確相當優渥，也跟霏霏說，她只要在家帶小孩就好，賺錢的事交給他。
一開始霏霏也覺得自己嫁對人了，每個月固定入帳的家用金額雖不算多，但只要想要什麼，老公從來也沒說不過，卡可以隨她刷，想跟姊妹淘約下午茶也無上限，衣食無缺，每個禮拜還有固定的家事清潔到家裡打掃，老公常應酬不會回家吃飯，她也不是一定要煮晚餐，看似真的是「帶小孩就好」。
「如，妳覺得，我算好命嗎？」霏霏問我。
我知道她是拿否定句當問句，否則這麼多年姊妹淘做假的嗎？於是坦誠地對她說：「這因人而異，但對我而言，不算！」
「怎麼說呢？」
「我看過太多了啊！做了多年家庭主婦，心都懶了，疲累沒有少，資歷沒有多，老公一放手，什麼都沒有。」（哇！我還押韻呢！）
也就是說，當經濟收入完全來自對方，一旦斷了金援，雖還是好手好腳，但一時片刻的斷炊也夠嚇人了。
「可是不是說離婚的時候，可以分對方一半的財產嗎？」
「是沒錯，但真的要破局之前，有不少人就先脫產，就算拿到判決也沒用，名下無財產，判決也只是一張紙。尤其是像你這種老公是企業家的最常見，他們更懂遊戲規則了。」
「那怎麼辦？可以跟他簽所謂的婚姻協議保障我自己嗎？」
「簽是可以簽，但就跟判決一樣，名下無財產，就還是紙一張，除非他現在就給你一大筆錢，保障妳未來的生活。」
「現在突然跟他要錢，不會顯得很現實嗎？」
「如果是他要你在家顧小孩，不要上班，那這本來就是個很現實的問題。如果是妳自己選擇在家帶小孩，那就是個很浪漫的問題，當然談錢就俗氣了。」
我的直白，瞬間讓霏霏的眼眶刷紅了。
我嘆了口氣，有點於心不忍，畢竟自己也走過三年全職媽媽的生涯，目前也是自己在親自帶個幾個月大的嬰孩，沒辦法，我們就是活該在放不下、捨不得、離不開啊！
「其實，不用這麼悲觀啦！我還記得我以前認識一個單親媽媽很厲害，一個月薪水不到三萬元，也養大了兩個小孩，房子還是租的。有個很大的關鍵點是，娘家願意幫忙當支援系統，一碗麵也是飽、一桌菜也是飽，日子怎麼過是看人的。」
「那我還要簽婚姻協議嗎？」
「其實如果對方尚稱君子，經濟狀況也穩定，簽個婚姻協議也無妨，不過有幾個重點要讓你了解一下。（順便也讓在看這篇文章的妳了解一下）
首先，多數太太都喜歡訂下一方如果外遇，就自願放棄小孩的監護權，事實上，小孩的監護權在離婚時，如果協議不成，仍然需要依照小孩的利益由法院做裁定，譬如幼兒從母、原照顧者原則、最小變動原則、同性別原則、支援系統……並不會直接依照婚前協議來裁定小孩的監護權歸屬。
但如果約定外遇，要給付對方多少錢的精神賠償倒是可以的，只是賠償金額的部分如果進了法院，法官會依雙方地位財力身份，及外遇所造成的痛苦程度調整，但通常會比完全沒有約定由法官直接判決來得高。
不過，會建議妳何謂外遇行為要寫得更清楚一點。
此外，婚姻協議還可以約定夫妻雙方的住所、夫妻財產制，約定家庭生活費用，及約定一定的生活零用金（自由處分金）贈與給你，以後不用列入剩餘財產分配。
不過如果是錢方面的事情，我會建議要公證或是簽張本票，以免以後還要透過訴訟曠日費時。
像我之前就看過一個太太請老公簽下每個月要給付多少家庭生活費用給他，還請老公簽本票作為擔保的，剛好老公是公務員，薪水跑不了，所以拿本票去聲請裁定再強制執行就好。」
霏霏抱著懷中的寶貝，看起來似懂非懂，我猜想她短時間內應該也無法成為犀利人妻，就答應先傳張本票的範本給她，也順便告訴她，為了怕本票過期，可以請對方一倂簽一張授權書，以免有偽造文書的問題。
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懷舊五年前的照片.....
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200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
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【陳泰源老師】
現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人
【租客注意事項】
Q：租屋簽約的注意事項？
租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。
Q：可自行裝修租屋處嗎？
原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。
Q：房東可提前收回房子？
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。
Q：如何避免遇到惡房東？
在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。
Q：房屋修繕責任該歸誰？
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。
Q：若不提供入戶籍怎辦？
基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。
Q：要不要爭取報稅權益？
1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。
2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。
3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。
【房東注意事項】
Q：與房客常有的糾紛？
雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。
Q：篩選優質房客的方法？
不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！
1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？
2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。
Q：準備合約該注意面向？
1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。
2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。
【宅妝】
若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。
此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。
而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/08/200823_24.html
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這兩年，越來越多女性找上事務所要寫婚前或婚姻協議書，有趣的是，幾乎沒有男性當事人主動找我們處理這樣的協議，我對於這樣的現象跟趨勢感到很好奇，想問大家，你們覺得是為什麼呢？
其實應該是這樣…….
即使進入了這樣高喊兩性平權時代，母性畢竟還是天生的本能，我自己也是，生了小孩，就會忍不住想要有多一點的時間陪他，或許是賀爾蒙分泌的關係吧！（說錯的話，請專業的來指正）
人的時間精力有限，花在孩子身上多一個小時，就得少花在事業上一個小時，錢雖不是萬能，但沒有錢，卻有很多事情就得犧牲，抱著孩子很幸褔，但抱著孩子，要伸手跟人家要錢，就委屈了。
朋友霏霏就是個家庭主婦，老公是個企業家，收入的確相當優渥，也跟霏霏說，她只要在家帶小孩就好，賺錢的事交給他。
一開始霏霏也覺得自己嫁對人了，每個月固定入帳的家用金額雖不算多，但只要想要什麼，老公從來也沒說不過，卡可以隨她刷，想跟姊妹淘約下午茶也無上限，衣食無缺，每個禮拜還有固定的家事清潔到家裡打掃，老公常應酬不會回家吃飯，她也不是一定要煮晚餐，看似真的是「帶小孩就好」。
「如，妳覺得，我算好命嗎？」霏霏問我。
我知道她是拿否定句當問句，否則這麼多年姊妹淘做假的嗎？於是坦誠地對她說：「這因人而異，但對我而言，不算！」
「怎麼說呢？」
「我看過太多了啊！做了多年家庭主婦，心都懶了，疲累沒有少，資歷沒有多，老公一放手，什麼都沒有。」（哇！我還押韻呢！）
也就是說，當經濟收入完全來自對方，一旦斷了金援，雖還是好手好腳，但一時片刻的斷炊也夠嚇人了。
「可是不是說離婚的時候，可以分對方一半的財產嗎？」
「是沒錯，但真的要破局之前，有不少人就先脫產，就算拿到判決也沒用，名下無財產，判決也只是一張紙。尤其是像你這種老公是企業家的最常見，他們更懂遊戲規則了。」
「那怎麼辦？可以跟他簽所謂的婚姻協議保障我自己嗎？」
「簽是可以簽，但就跟判決一樣，名下無財產，就還是紙一張，除非他現在就給你一大筆錢，保障妳未來的生活。」
「現在突然跟他要錢，不會顯得很現實嗎？」
「如果是他要你在家顧小孩，不要上班，那這本來就是個很現實的問題。如果是妳自己選擇在家帶小孩，那就是個很浪漫的問題，當然談錢就俗氣了。」
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「其實，不用這麼悲觀啦！我還記得我以前認識一個單親媽媽很厲害，一個月薪水不到三萬元，也養大了兩個小孩，房子還是租的。有個很大的關鍵點是，娘家願意幫忙當支援系統，一碗麵也是飽、一桌菜也是飽，日子怎麼過是看人的。」
「那我還要簽婚姻協議嗎？」
「其實如果對方尚稱君子，經濟狀況也穩定，簽個婚姻協議也無妨，不過有幾個重點要讓你了解一下。（順便也讓在看這篇文章的妳了解一下）
首先，多數太太都喜歡訂下一方如果外遇，就自願放棄小孩的監護權，事實上，小孩的監護權在離婚時，如果協議不成，仍然需要依照小孩的利益由法院做裁定，譬如幼兒從母、原照顧者原則、最小變動原則、同性別原則、支援系統……並不會直接依照婚前協議來裁定小孩的監護權歸屬。
但如果約定外遇，要給付對方多少錢的精神賠償倒是可以的，只是賠償金額的部分如果進了法院，法官會依雙方地位財力身份，及外遇所造成的痛苦程度調整，但通常會比完全沒有約定由法官直接判決來得高。
不過，會建議妳何謂外遇行為要寫得更清楚一點。
此外，婚姻協議還可以約定夫妻雙方的住所、夫妻財產制，約定家庭生活費用，及約定一定的生活零用金（自由處分金）贈與給你，以後不用列入剩餘財產分配。
不過如果是錢方面的事情，我會建議要公證或是簽張本票，以免以後還要透過訴訟曠日費時。
像我之前就看過一個太太請老公簽下每個月要給付多少家庭生活費用給他，還請老公簽本票作為擔保的，剛好老公是公務員，薪水跑不了，所以拿本票去聲請裁定再強制執行就好。」
霏霏抱著懷中的寶貝，看起來似懂非懂，我猜想她短時間內應該也無法成為犀利人妻，就答應先傳張本票的範本給她，也順便告訴她，為了怕本票過期，可以請對方一倂簽一張授權書，以免有偽造文書的問題。
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