【資金轉向法拍市場】
根據內政部統計法院拍定成屋平均單價顯示，去年全台主要都會區均有明顯上漲，台北市達每坪43萬元、新北市達每坪27.2萬元，六都中僅高雄還是個位數單價的每坪9萬元，不過若前一年度相較，除了桃園微幅下跌1.8％...

#法拍屋 #6都房市
#房產研究室

買了法拍屋，才驚覺買到「空車位」怎麼辦？

其實概觀上來說，並沒有「一定」歸拍定人或住戶的說法，情況有很多種，當然停車位問題也因為這樣爭議很多(扶額)。

先簡單告訴各位停車位的「產權問題」。
古早時代大樓的停車位產權會有一張權狀，房子被查封，與停車位一起被拍賣掉，所以比較不會起爭議。

自從民國八十年以後，絕大部分停車位的產權都被登記在公共設施裡，與實際上公寓大廈的公共設施傻傻分不清楚，屋子被法拍後，也就衍生出各式各樣的問題了~
然而這些法律常識大家不一定都知道(對，阿明我本來也不知道)，等發現自己被坑都太晚了。

一般來說；
車位屬於不動產，以登記為主，沒有經過地政機關產權轉移是無效的。
甚至有很多案例，債務人憑住委會的停車證出售停車位，除了有代書辦理買賣合約，還找了該棟大樓的住戶當見證人咧~

找到低價法拍屋正高興的同時，有兩個步驟記得要做！
首先，購買法拍屋大樓前，先確定有沒有停車位。
可以從近幾年，該棟大樓曾被拍賣的案例，分析公共設施比例有沒有不對勁的地方，有停車位的公共設施比例一定會比較高。 再來就是私下調查車位產權！

但要怎麼調查呢？
首先查明該拍賣房子，每個月繳納的管理費當中，是否有含「停車位清潔費」或「維修費」的金額，並且詢問管理員實際的詳細使用情形。
必須低調進行，不要讓人起疑了~
如果確定有，但卻已經被賣掉了，如果還要買，就要當做「沒有車位行情」，壓低投標價格。得標後，再透過訴訟，打官司把停車位拿回來！
畢竟沒有停車位，可是一件非常不方便的事啊(淚)！

另一個情況是，確定產權內有停車位的持分坪數，然而又被別人佔用，得標後可以先到地政事務所聲請調解，如果調解不成攻，再到法院打官司。
一般情況下，過程歷經兩、三個月，最後都會得到勝訴，得以拿回車位。

當然在訴訟進行同時，要隨時與對方保持聯繫，只要他願意和解，補貼一些和解費，都能讓官司早點落幕~任何人都不喜歡花一堆時間上法院吵架的。
不論對方態度是善意，還是故意想跟債務人爭辯，反正我們少標一個車位的錢，能夠和解，和平結案也不算吃虧啦！

不過實際情況不一定會像上面所說的一樣，可能更複雜，也勢必會涉及許多法律問題。因此各位衡量自己的情況，向專業人士請教才是上上策~這邊是大致說明一些基本概念，讓大家有個方向！

阿明祝大家都能順利討回自己的停車位ㄛ~

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就讓我們等法拍潮來一波，再來看看房價會跌到怎樣的程度。
這法拍潮，是等新增法拍屋的數量的潮，不是拍定的數量。雖然對林口國家首席這個社區來說，投資客讓他發了，投資客也把他打落谷底，腰斬是個願意接手的數字，底線畫在18萬/坪。

這次興富發並沒有像上次一樣護盤，或許是早就交完屋了，誰管房價跌到哪兒。諾大的社區還有不少戶正在賣，自顧都不暇了，住戶也不會想護盤，三十六計是走為上策的。

你得注意，大概都有這樣的趨勢：
1.預售或新成屋賣得很好、賣得很快、投資客旺盛、交屋後沒幾戶開燈，只要寬限期二至三年結束，就很容易出現雪崩式跌價。

2.這個社區晚上沒多少戶開著燈，三五年後開始出現法拍屋，且一拍的價格跟市價差不多或比市價略高，那麼這個社區也很容易出現雪崩式跌價。

3.建商有餘屋的屋齡五年內社區，建商屬於上市櫃建商，為了業績與股價，很容易出現雪崩式跌價，好出清餘屋。

4.此社區不少戶拿出來賣，卻不被房仲視為A級物件，只是列為配餐戶，過不了多久也會出現雪崩式跌價，因為屋主撐不住了，只好降多一點，利率低但不代表房貸不可怕。

5.大打廣告卻賣很久超過一年的預售屋、新成屋，都有可能出現雪崩式跌價。

6.附近有社會住宅者，被套牢的投資客都會害怕，先拋先贏。

7.超過500戶以上的大型社區，比中小型社區還要有機會崩跌。