【有長線投資價值的領展】

領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）

5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）

--企業簡介--

領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。

物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。

--房地產投資信託基金（REIT）--

【圖1】--領展物業組合

領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。

資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。

雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。

--去政府化。釋放價值--

【圖2】--物業分派資料

【圖3】--物業收入資料

領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。

這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。

不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。

--翻身商場提升價值--

自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。

領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。

領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。

【圖4】--「T.O.P」商場

在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。

【圖5】--5年租金及租用率

由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。

同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。

--發展前景--

發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。

2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。

另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。

領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。

--疫情因素--

領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。

加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。

--投資策略--

綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。

由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。

現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

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【国际重大颠覆性突破 中国科学家首次在实验室实现人工合成淀粉】二氧化碳能合成淀粉吗？对这个貌似天方夜谭的问题，中国科学家历时6年多科研攻关给出肯定和详细的答案。继上世纪60年代在世界上首次完成人工合成结晶牛胰岛素之后，中国科学家又在人工合成淀粉方面取得重大颠覆性、原创性突破——国际上首次在实验室实现二氧化碳到淀粉的从头合成。

由中国科学院天津工业生物技术研究所(中科院天津工业生物所)主导完成的人工合成淀粉重大科技突破进展成果论文，北京时间9月24日凌晨在著名国际学术期刊《科学》上线发表，从而为从二氧化碳到淀粉生产的工业车间制造“打开了一扇窗”。

这一人工途径的淀粉合成速率是玉米淀粉合成速率的8.5倍，向设计自然、超越自然目标的实现迈进一大步，为创建新功能的生物系统提供新的科学基础，也将为未来从二氧化碳合成淀粉开辟崭新道路，使未来淀粉的工业化生物制造成为可能。

业内专家称，如果未来二氧化碳人工合成淀粉的系统过程成本能够降低到与农业种植相比具有经济可行性，将会节约90%以上的耕地和淡水资源，避免农药、化肥等对环境的负面影响，推动形成可持续的生物基社会，提高人类粮食安全水平。同时，最新研究成果实现在无细胞系统中用二氧化碳和电解产生的氢气合成淀粉的化学-生物法联合的人工淀粉合成途径(ASAP)，为推进“碳达峰”和“碳中和”目标实现的技术路线提供一种新思路。

中科院天津工业生物所介绍说，淀粉是粮食最主要的成分，同时也是重要的工业原料。目前，淀粉主要由玉米等农作物通过自然光合作用固定二氧化碳生产，淀粉合成与积累涉及60余步代谢反应以及复杂的生理调控，理论能量转化效率仅为2%左右。农作物的种植通常需要较长周期，需要使用大量土地、淡水等资源以及肥料、农药等农业生产资料。粮食危机、气候变化是人类面临的重大挑战，粮食淀粉可持续供给、二氧化碳转化利用是当今世界科技创新的战略方向。而不依赖植物光合作用，设计人工生物系统固定二氧化碳合成淀粉，是影响世界的重大颠覆性技术。

该所自2015年起聚焦人工合成淀粉与二氧化碳生物转化利用，开展需求导向科技攻关，集聚所内外创新资源，加强“学科-任务-平台”整合，实现各方科研力量的有机融合和高效协同，组建当初平均年龄30周岁的优秀青年科学家团队，持续6年深耕人工合成淀粉项目研发。

青年科学家团队从头设计出11步反应的非自然二氧化碳固定与人工合成淀粉新途径，在实验室中首次实现从二氧化碳到淀粉分子的全合成。他们采用一种类似“搭积木”的方式，联合中科院大连化学物理研究所，利用化学催化剂将高浓度二氧化碳在高密度氢能作用下还原成碳一(C1)化合物，然后通过设计构建碳一聚合新酶，依据化学聚糖反应原理将碳一化合物聚合成碳三(C3)化合物，最后通过生物途径优化，将碳三化合物又聚合成碳六(C6)化合物，再进一步合成直链和支链淀粉(Cn化合物)。

该团队还通过耦合化学催化与生物催化模块体系，创新高密度能量与高浓度二氧化碳利用的生物过程技术，通过反应时空分离优化，解决人工途径中底物竞争、产物抑制、热/动力学匹配等问题，扩展人工光合作用的能力。按照目前技术参数，在能量供给充足条件下，理论上1立方米大小的生物反应器年产淀粉量相当于5亩土地玉米种植的淀粉产量(按中国玉米淀粉平均亩产量计算)。这一成果使淀粉生产的传统农业种植模式向工业车间生产模式转变成为可能，并为二氧化碳原料合成复杂分子开辟新的技术路线。

中国科学家在淀粉人工合成方面取得的重大颠覆性成果，也获中外同行专家高度评价，认为这是“典型的0到1原创性突破”，是“扩展并提升人工光合作用能力前沿研究领域的重大突破，是一项具有‘顶天立地’重大意义的科研成果”“不仅对未来的农业生产、特别是粮食生产具有革命性的影响，而且对全球生物制造产业的发展具有里程碑式的意义”“将在下一代生物制造和农业生产中带来变革性影响”。(完)

来源：中国新闻网

A醇的保養成分有很多功能，A醇又稱為視黃醇，屬於維生素A的衍生物，A醇和A酸的效用類似，A醇可改善許多的肌膚問題，像是光老化、粗糙暗沈、皺紋、毛孔粗大等等！

現代生活壓力大，無論是哪個年齡層，幾乎都會影響到肌膚健康的問題，像是頻繁使用3C產品，紫外線造成光老化、加上又沒有正確挑選保養品，使用許多瓶瓶罐罐等等，肌膚因為這些內、外因素導致一堆肌膚問題。

有些人在挑選保養品時，越來越多人選擇有 #A醇 的成分來改善肌膚問題。

大家或許對這個保養成分名稱不陌生，但對A醇作用可能還有不夠了解的部分，究竟A醇有什麼功效？

購買 #肌膚保養品 前，請先了解保養品的成分，再去挑選適合自己膚質的保養產品，才不會因為買錯保養品而導致青春痘、粉刺的滋長。

這一集 #莊盈彥 醫師不但要來分析A醇的學理，還要實測市面上含有A醇的六罐保養品，快來看看實測效果怎麼樣吧！

時間表：
0:00 影片開始
1:10 維他命A衍生物作用原理
2:10 維他命A可以改善皮膚哪些狀況?
4:55 維他命A也可以減緩老化?
7:30 影響維他命A效果的三大因素
8:00 市售A醇分析&實測
14:25 實測－DRX4倍A醇 vs. 各家A醇

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00:00 本集分享：懸邊的原理與對聲音的影響！

02:05懸邊的作用：緩衝箱體與單體，支撐單體作動

04:52懸邊會影響喇叭聲音？單體振動很複雜，懸邊會影響失真！

06:45懸邊作動與控制力若不佳…低頻控制力與表現都變差

08:12單體很薄的喇叭較乾淨…但低音的延續與殘響就少了

09:51懸邊絕對會影響聲音：各音響品牌都不斷研究懸邊

11:17例如：Fyne，懸邊變硬，低頻顆粒感變佳

15:03喇叭的每一個細節都是…呈現喇叭品牌設計者的理想

16:36喇叭設計或斜面，單體以後傾排列…音圈才能排在同一平面上

19:30懸邊怎麼保養？控制濕度！太乾會裂，太濕會發霉


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早前 Apple 就公佈將會推出 AirTag 物件追蹤器，等用家使用後就唔洗再擔心遺失重要物品，就等我哋一齊睇下！

呢個 AirTag 外形上同一粒磁石相似，重量只有 11 克，支援 IP67 防水，同時機身帶有磁力。Apple 官方就話，佢內置嘅可更換式電池可使用 1 年以上，而用家只要將背面有 Apple 標誌嘅部份扭開，就可以自行換電。用家仲可以配合其他 Apple 推出嘅配件，將佢變成鎖匙扣或掛飾。

用家尋找失物嘅時候，就可以打開「尋找App」，利用 AirTag 將物品定位。如果用家使用 iPhone 11 或以上 Apple 手機時，喺一定距離約 50 米內，屏幕上仲會顯示 AirTag 嘅方向同距離，方便用家尋找失物。當AirTag 喺藍牙範圍內，用家仲可以利用「尋找App」，令 AirTag 播放聲音，更易定位。

安全上，Apple 就話 AirTag 所發出嘅訊息會每日不定時更換，而且傳送訊號都係以匿名方式進行，加上位置資訊等信息都會加密保護，令使用者更安心。佢仲有一個好貼心嘅功能，假如用家不幸遺失 AirTag，而附近只要有人拎住有 NFC 功能嘅手機，就可以輕掃 AirTag，顯示返物主嘅通知方式，等用家有更大機會搵返失物。

呢個AirTag香港將會於2021年4月30日正式發售，一個裝賣 HKD$239，而4個裝賣 HKD$799，購買時仲設有免費鐫刻服務，等用家可以刻劃自己風格嘅 AirTag，玩味十足。