【告狀俠Q&A】
房東租屋遇到惡房客怎麼辦?

繼上次討論過房客問題後，今天要來替大家解疑有關房東權益的問題，許多房東都會遇到房客積欠房租、逾其不搬離的情況，而面臨這樣的情況許多房東都會因為租約沒有公證，而必須面臨長久的訟累，但到底租約公證後的租賃契約有甚麼好處與甚麼要注意的呢?

Q:房屋租約公證有甚麼好處?
A:租約公證後，雙方如有約定租金給付、租約期屆滿後交還房屋、違約金等符合公證法第13條規定的約定，如有一方不遵守，可以依照契約向執行法院聲請強制執行，而免於長久的訴訟程序，如訂定五年以上的租約，依法也要公證後始有買賣不破租賃的原則適用，公證時公證人也會審視契約是否有違反法令、闡述雙方權利義務、查明房屋權利歸屬、雙方身分、保存租賃契約原本至少15年，還可以做為子女學區認定，對於雙方皆有眾多好處及減少紛爭，尤其對於房東來說更是利大於弊的選擇。

Q:房屋租期尚未屆滿，但房客卻拒付租金，強制執行除了支付租金外，能夠請對方返還房屋嗎?
A:依據公證法第13條第一項規定:
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者 。
四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
所以如房客拒付租金但租期尚未屆滿，並不能以公證書強制執行請對方返還房屋，返還房屋除了租期已滿外，必須透過法院認定事實，並取得勝訴判決與確定證明後才有辦法強制執行返還房屋喔!

Q:那如果租期(約定1年)未滿，簽約時我有收房客3個月的押金，房客不付租金我應該怎麼做?
A:這時候還是必須要回歸到民法與土地法的規定，一般多數的『定期租賃』的情形(比如：約定一年的租賃期間)，參照土地法第99條規定，押金以兩個月為限，且超過兩個月之部分，房客得主張抵付房租。一般押金多以2個月為限，如果房東簽約收3個月押金，則房客可以主張以1個月的押金抵扣房租，押金扣除完後未繳租金達2個月以上並經催告後才可以終止租約，在本件情形下，房客必須欠租3個月後(因為房客可以主張以1個月的押金抵償房租)，經催告仍不付租金，房東才可以終止租約哦。而催告的方式會建議於租金逾3個月未給付後，以存證信函催告請房客於文到5日內給付租金，如逾期不給付將終止租約，而房客如未給付也不搬走，最後就要透過法院來起訴房客，經過民事訴訟取得勝訴判決後，再聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函可以當作證據為證明的方法。

但如果案件情況一樣是定期租賃，而房東簽約時所收的押金只有2個月，那就没有沒有溢付押金的情況，則房客就不能主張用押金抵充房租！只要遲付租金之總額已達2個月之租額，經定相當期限催告，房客於其期限內不為支付者，房東即得終止租約。

而催告方式，以簡訊、MAIL雖然都可以，但還是建議以存證信函的方式催告，因為在租客堅持不搬的情況下，還是只能透過法院來認定事實，取得勝訴判決與確定證明後，才能聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函在證據的保全與爭議方面問題較少，且以存證信函的方式，也比較容易讓租客願意正視問題(當然遇到盧到底，就只能關關難過關關過了)。

不過當租約有公證過的情況，如果租客不付租金的情況，離租期屆滿的時間剩下不多，這時候可就要好好考慮是否要走這樣的程序，畢竟訴訟過程可不是只有燒錢、燒時間還燒神。

因為租客在法律上會因為通常較為弱勢，受到的保障也相對多了一些，此時房東要找好租客，除了在法律上要知道甚麼保障自己外，最重要的真的是只能靠自己慎選租客了。

【網路賣家必看！打擊盜仿兩大手段！】
如果你是賣家、上游廠商，一定很討厭有人擅自竊取你的產品、圖片去銷售，利用你的知名度或產品優勢去賺錢，佔你便宜。
在法律上，可以從兩個角度去對付這些人
　
🎸著作權訴訟
　
最常見的情況就是「盜圖」了。
你辛苦花錢請了攝影師把產品、服務拍得漂亮誘人，結果某天卻在蝦皮、pc home上看到一模一樣的圖片，還加上「版權所有，翻印必究」！看到這畫面你還不氣死嗎？
　
圖片屬於美術著作的一種，依照著作權法第10條，在作品完成的時候就馬上享有著作權，他人不可隨意侵犯。
盜圖，屬於著作的「重製」行為，盜圖沒有得到權利人的同意，就是侵害著作權的行為。

依照著作權法第91條，盜圖最高可以處三年有期徒刑，可是相當嚴重。
如果你被盜圖，或有類似的情況發生，你可以發函給那個廠商、賣家，告訴他他已經涉犯刑事犯罪，要求他撤下以及和解，否則就提告。
除此之外，你也可以一併走民事訴訟，依照著作權法第88條，要求他為了盜圖的行為負擔賠償。
　
實務上會賠多少，要看個案，不過我提供幾個案例給你參考。
📌某A竊取他人的圖片，當作自己在蝦皮商城的購物頁面，用來販售「USB迷你風扇」。原告請求賠償5萬元，但法官斟酌案情共計盜圖3次，圖片的授權金為6千元，最後判賠2萬元。
（智慧財產法院107年度民著訴字第7號民事判決）
　
📌某B竊取他人的圖片，刊登在Yahoo超級商城，用來販售相機周邊產品（包含濾鏡、腳架、電子快門線….）。原告主張自己是委託專業攝影師拍攝，並且透過內部團隊進行行銷設計，要求B賠償35萬。法官審酌案情，最後判斷侵害攝影照片一次2千元、侵害美工設計一次5千元（B每在一個網路頁面使用算侵害一次），最後總計判賠將近28萬。
（智慧財產法院107年度民著訴字第30號民事判決）
　
🎸商標訴訟
　
除了盜圖，更惡劣的是「仿冒」行為。
　
仿精品、仿潮衣、仿鞋、仿任何東西，都違反了商標法的規定。
依照商標法第95條，未經權利人同意，擅自拿別人的商標印製在自己的相關產品上，就構成侵害商標權的行為。
例如，你自己去工廠訂製一套材質良好的衣服，但你怕賣不出去，就偷偷印了”極度乾燥”、”Under Armour”在上面，想要偷沾光，這樣就違反商標法。
這種仿冒、竊取商標的行為，依照商標法第95條，最重也可以處3年有期徒刑。
　
📌實務上曾被判刑的，包括仿冒衣服（雲林地方法院107年度六智簡字第4號刑事簡易判決）、販賣仿冒電子產品（彰化地方法院107年度智簡字第25號刑事簡易判決）都有過。
你一樣可以同時走刑事、民事途徑，雙管齊下來對付那些討厭的仿冒商家。
　
🎸被仿冒、盜版時該怎麼做？
　
想要解決仿盜問題，整個流程大概需要跑「蒐證和解訴訟判決」。身為賣家的你，如果發現被仿盜了，你自己可以先跑前兩個流程，再開始找律師打官司。
　
1⃣蒐證的部分
不管是和解還是訴訟都講求證據，因此你要把對方的盜圖、仿冒行徑都記錄下來。你可以選擇自己先行翻拍截圖、錄影、下載網頁甚至購買，也可以直接向警局報案提告，由檢警來進行蒐證事宜。建議是多方蒐證，以避免對方到時候裝傻還反咬你製造證據。
　
2⃣證據蒐集完畢，就可以準備開始談和解或是進行報案。
　
著作權的部分（盜圖），由於是「告訴乃論」罪，所以你可以選擇先報案，等到檢方傳喚被告來偵查的時候再開始談和解，對你來說比較有利。
商標權的部分，由於是「非告訴乃論」罪，看你是否有和解的意願，如果不想和解，就可以直接報案，請求檢警將對方起訴，繩之以法。
　
3⃣訴訟的部分，可以分為刑事部分與民事部分，兩個部分都可以提。
　
刑事部分，只要你有報案，基本上會由檢察官接手，你只需要提出證據、協助調查；
民事部分，如果你覺得把對方抓起來就夠了，你可以不提民事；如果你希望對方付出賠償，就必須自己另外起訴，或是找律師幫你寫訴狀、打官司。

4⃣判決出爐以後，刑事部分對方有罪就會被抓起來關，或是罰上一筆可觀的金額；民事部分，你可以拿著勝訴判決去法院聲請強制執行，直接讓對方把賠償金吐出來。
　
我必須事先提醒，整個流程不容易，時間也冗長，也許還要花上一點錢。
但為了自己的權利，哪怕就是一口氣，或許都值得你去一拚！

夫妻在訴訟中爭執小孩監護權歸誰，最後的結果一般來說，不會完全讓一方來帶，比較常見的是「周幾至周幾由誰照顧、接送」這種雙方都能照顧到的約定。
　
不遵守監護權協議時，當事人可以拿著判決或調解結果去法院請求「強制執行」，要求對方遵守。這種涉及子女會面的協議內容，根據強制執行法第128條，如果不遵守，法院可以下執行命令罰款，罰到對方遵守為止，罰的還不少（3-30萬），嚴重還可以管收。
實務上也有些法院在當事人不遵守監護權協議時真的做出罰款，例如台灣高等法院106年度家抗字第23號、臺南高等法院104年度抗字第108號判決，就是類似的背景事實。
　
🎸話雖如此，如果碰上拿翹的另一半，總是各種推託、找藉口甚至是故意拖延讓你看不到、接不到，你還是會很困擾。
　
因為訴請執行，你需要證明，而且法院須要先定期要求履行、不履行才可開罰，若對方總是故意作亂再裝乖，你難以聲請，更顯得你是壞人；而對方若是罰不怕，在監護權協議更改以前，你還是需要遵守協議，等於是對方破壞規則，你卻還須要遵守規則。
　
🎸這時候，走「履行勸告」可能就會有好處。
　
依照家事事件法第187、188條，聲請履行勸告後，法院會把雙方叫到法院來「瞭解」發生了什麼事，有點像是法官介入的調解。
這有兩個好處：
一個是給對方心理壓力（向法官好好解釋，也很難說謊），第二個是留下「無法善了」的紀錄，之後想要聲請強制執行時，你可以在審理中告訴法官或司法事務官「當初我們有做履行勸告程序，但無法成立調解…」，用以佐證對方真的沒有乖乖照著協議走、強執真的有必要；另外，更有可能作為要求法院「改定」監護權協議的一個證明，直接依照民法1055條請法官做一個公正的監護權決定，改成對你比較有利的監護方式，一勞永逸。
　
履行勸告看起來只是個調解的過程，沒有強制力，好像不太有用。
但從訴訟的角度來想，有些程序、有些聲明其實是為了再下一步的訴訟布局，留下對方越多不好的紀錄，在下一個戰場會越容易獲勝。

＃關於違反會面交往協議_其實你不一定要提強制執行

當事人A：「律師，上上個月謝謝你陪我去調解。」
律師：「別這麼說，我們的職責啊，只是幸好有調解成立。」

「是啊，單獨親權給他，我沒什麼意見，我有隔週的假日的會面交往，可是調解成立到現在，我總覺得好像被騙的感覺。」A說。

「蛤？被騙？怎麼說？不是條款當場都解釋的很清楚了嗎？那天搞了整整五個小時調解成立，可是創我個人記錄耶！」律師音調稍微高了點。

「唉，不是說律師您或是法院騙我啦，是說，怎麼覺得這會面交往有一搭沒一搭啊？大概五次裡有兩、三次有狀況。」A抱怨著。

「說來聽聽，怎麼回事？」律師問。

「有一次是我到了他家樓下了，按門鈴，沒人應門，打手機，竟然說忘了這週要履行，以為要我前一天有通知才算，然後小孩抱給爺爺奶奶了，要晚一點才能抱回來。我那天還是有看到，但是整整遲了兩個小時。」

「喔？怎麼會這樣。」

「另外一次是順利接到了，但是隔天要送回去的時候，竟然說他臨時有事，不在家裡，要我等一下再送回去，問題是都已經跟小孩講了，小孩在車上一直哭，堅持要進家門，結果折騰了四十分鐘，才看他好整以暇的搭著朋友的車回來，悠哉悠哉地開門，用螞蟻才聽得到的聲音說了一句抱歉久等了。」A忿忿不平地說著。

「這也太不當一回事了吧？」

「對啊，還有那時不是有談好說沒見面那週的週三可以給我視訊嗎？但是視訊時間到了，打過去，老半天不接，後來打市話到他家，才說iPad一時找不到，害我白白耗了一個小時。律師，你看這怎麼辦？我看網路上有律師說沒有履行會面交往方式，可以請求改定親權，這樣可以嗎？」A急切地問著。

律師尋思許久說：
「唉，享有親權的一方要『ㄋㄧㄠ』只有探視權的一方真的很簡單啊，蛤？『ㄋㄧㄠ』你聽不懂喔？就是要整你其實有很多種方法啦！」

律師繼續說：「這種程度的ㄋㄧㄠ啊，要提改定親權距離還太遠，因為不是每次都不履行，只是偶爾犯點小錯，不是時間出搥，就是健保卡忘了給，然後送回去的時候沒有在家等的這個有創意，我還第一次聽到。」

律師又說：「總之，就是有點踩在紅線上，你又很難說他惡意違反。然後，直接提強制執行，有可能司法事務官覺得還沒有舉證到不履行的程度，有被駁回的風險。最後，在友善父母的關係上，也可能逕提強制執行太強硬了，對長久雙方關係不會太好。」

「那這個『改定會面交往方式』有可能嗎？」A問。

「不無可能，可是，你一提，他就乖了，法院就駁回了，你就沒輒了。而且法院通常比較reluctant、不情願在這麼短的時間，履行還沒半年，就輕易推翻你們的協議。」

「那怎麼辦呢？律師，你幫我發個存證信還是律師函？」

「也不是不行，但是，也許石沈大海，一來他不理你，二來他回一個很皮的回函，陽奉陰違，你更氣。」

「那律師，怎麼辦呢？難道我就要一直被這樣整？」

律師最後似乎才吐出他覺得可行的方案。
「我覺得我們可以來試試看家事事件法第187 條本來就有規定的『履行勸告』。」

「履行勸告？」A很不解地問。

「就是向法院請求勸告對方來忠實履行調解協議的內容，這個會開庭，對方收到通知，應該也不敢不去法院。而開庭不會那麼恐怖，會是在像是調解室、像是圓桌會議一樣的方式進行。法院會問一下為什麼沒有確實履行，原因是什麼，讓兩方表示一下意見做成筆錄，然後勸諭雙方去屢行，如果比較熱心一點的法院，不急著結案，還可以安排試行方案，並且記明筆錄，比如說兩個月後大家再來開一下庭，看看成效如何。」律師說。

「喔？提這個的好處是什麼？」

「這就是告訴對方，你不會忍氣吞聲，你會去法院尋求公道，他一直不斷玩這些小把戲，到時候累的是自己。誰想要去法院一直跟法官解釋自己這些出搥的事？而且法院會做卷列入記錄的，往後對長久保持單方親權也沒有好處吧？最重要的，沒有直接提強制執行，是殺雞焉用牛刀，也給雙方一點臺階下，希望大家還有轉圜的空間。」

「聽起來不錯，進可攻退可守。」

「怎麼樣，你考慮一下吧！」

「好的，謝謝律師的建議，我回去想想。」

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法律Takeaway:
介紹履行勸告程序的用意，一來是大家對這程序並不熟悉，也不太相信它會有什麼作用。
但如能以這種比較緩和的程序，替代或避免掉後來提出更具敵意的「改定監護」、「改定會面交往」，也算是某程度的把守住訟源吧？
從律師的角度，也能夠讓當事人覺得律師多少還是有點用處的（誤），或是說服當事人，法律對這些小小的踩紅線並不是完全毫無辦法。

【家事事件法第187條】
債權人於執行名義成立後，除依法聲請強制執行外，亦得聲請法院調查義務之履行狀況，並勸告債務人履行債務之全部或一部。
前項調查及勸告，由為裁判或成立調解或和解之第一審法院管轄。
法院於必要時，得命家事調查官為調查及勸告，或囑託其他法院為之。
第一項聲請，徵收費用新臺幣五百元，由聲請人負擔，並準用民事訴訟法 第七十七條之二十三第四項規定。

另外，也可參考：高雄少年及家事法院關於履行勸告的說明
http://ksy.judicial.gov.tw/chinese/cp.aspx?n=10355&s=478

解說 by 楊晴翔律師

＃履行勸告 ＃家事事件法 ＃會面交往 ＃違反協議 ＃未成年子女 ＃改定親權 ＃改定會面交往方式

👨👩👧👦楊晴翔律師專書《家事法官沒告訴你的事：親緣，以愛為名的試煉》
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