TED TALK之為何競爭對手老是在左近？
#是敵還是友 #TEDTALKS #MrBusiness
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香港地物價騰貴，就算要食碗豆腐花都唔平。荃灣就有兩間痴埋嘅小店大鬥法，平賣豆腐花，一間$3一間$2，價錢恍如回到過去，吸引大把人排隊幫襯！

唔單止荃灣豆腐花店，只要上街望望，你就會發現依度有七仔，對面又會有間OK；依間賣台式飲品，隔離又賣港式飲品；甚至喺一條長街，會有幾間米線舖同茶記打對台。依個現象，除咗好似影片裡面用霍特林模型空間競爭(Hotelling's model of spatial competition)解釋之外，其實仲可以用其他角度解釋。

我哋普遍都有一個概念，如果競爭對手已經插旗，應該避免直接競爭以免兩敗俱傷。但由另一個角度，將競爭性發揮到盡致，打造成一個小消費圈，喺宣傳角度會係一件好事。就好似Food Court，有林林總總嘅食肆，論競爭性係非常之大，但正因為夠集中，只要食物同服務無過分重疊，每間食肆反而有更大生存空間。

各間Food Court食肆之間，表面上係互相競爭，實際上形成一種利益共同體，只要有人諗起食嘢，就會諗起去Food Court。所以有新食肆加入Food Court，無分薄到市場塊餅之餘，仲可以令市場塊餅做大，越吸越多一班街外walk in客。

做生意，唔一定要置對方於死地，透過良性競爭一齊進步，創造共贏文化先係皇道。小成功靠朋友，大成功靠對手。

今天5/21/19（二）蘋果日報刊登我第28篇的專欄文章「容積發展權移轉對房市的影響」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下），敬請參閲分享。

本篇專欄主要探討台灣因爲公共設施保留地徵收而產生特有的容積發展權移轉（簡稱TDR）現象，在TDR商品化後，實證研究對房市影響。專欄內容提到的學術論文，有興趣進一步了解詳細內容可以參考下面論文連結：

https://ppt.cc/f5cQbx
"Commodification of Development Rights and What It Does to the Urban Housing Market in Taiwan"(Mi Shih， Ying-Hui Chiang，Hsiutzu Betty Chang和Chin-Oh Chang合撰)，Journal of Planning Education and Research(SSCI)，2017年接受，預計2019年刊登

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張金鶚專欄：容積發展權移轉對房市的影響
（張金鶚，政大地政系特聘教授）

台灣房地產開發不論新建個案、重劃區開發或都市更新都必須面臨「容積（建物樓地板面積）管制」，以兼顧都市發展的居住品質及土地利用效率。然而為了保存歷史建築，歐美地方政府在財源有限下，發展出「容積發展權移轉（Transfer Development Right，簡稱TDR）」機制，以補償地主的損失。除了歷史建物的保存外，台灣又將TDR應用作為解決公共設施保留地取得的主要手段，於1999年訂定「容積移轉辦法」，允許地主將移轉容積出售，開發業者得以於新建個案透過TDR方式購得額外容積來興建出售，這是台灣容積商品化的原始開端跟持續動力。

低所得家庭影響大

根據資料統計，從1999年到2011，台灣共有1673個TDR個案，我們關心這二十年來如此將TDR商品化的政策結果，到底會對房市產生何種影響？雖然國外學界有些相關TDR研究，但卻缺乏TDR商品化後對其周遭房價是否產生影響之研究。尤其台灣房地產嚴重的商品化，投資炒作盛行，TDR結果是否會產生對不同高低房價的不同波及效果？面對TDR的必要與衝擊，政府又有何因應配套政策？

史宓、江穎慧、張秀慈和我四位教授共同發表《TDR商品化對台灣房市的影響》論文，在2017年被國際著名的都市計畫學術期刊《Journal of Planning Education and Research》（SSCI）接受，並將在今年正式刋登。我們以新北市三重區為個案研究地區，針對2004年到2012年間333個（共計16.21公頃）TDR建案對於周遭1885個中古屋交易價格進行影響分析。

我們建立了三個計量經濟模型，包括傳統的特徴價格迴歸模型、空間相依迴歸模型及分量迴歸模型，分析TDR個案是否會對周遭房價產生影響。模型中控制了建物特徵包括面積、屋齡、樓層、建材等，區位特徵包括住宅區、商業區、重劃區、路寬等，鄰里設施特徵包括學校、捷運站、公園及交易時間等各種可能影響房價因素，並以半徑150公尺為範圍，檢視TDR個案及TDR面積總量對周遭房價是否產生顯著影響。

從理論與實務觀察，都認為高層與高端房價的開發個案將對周遭房價有提升影響。而TDR建案將增加樓地板面積，間接增加個案樓層，也會間接提升個案房價。實證結果顯示，三種模型都呈現TDR個案的確顯著影響周遭房價的提升，但TDR面積總量卻沒有顯著影響。其中TDR建案在空間相依模型對周遭房價的影響提升2.38%，交易房價平均約提升11萬7千元；更有趣的是根據分量模型結果，TDR個案對較低房價產生顯著提升影響，而對較高房價並沒有產生顯著影響，顯示TDR潛在對較低所得家庭影響大於高所得家庭的購屋負擔。

回顧台灣TDR的實施背景、政經條件、都計制度，以解決公共設施保留地的機制乃台灣所獨有，的確是一種制度性創意、市場性敏銳、政治性有效的創新。然而，容積原本是公共財，台灣容積移轉商品化除炒高房價外，另一影響是容積移轉的價值資訊不透明，欠缺市場機制，尤其大多是中間掮客介入，容積利益多流於私人口袋，産生公共財利益歸私的不公平現象。

再檢討商品化政策

有鑑於此，我在台北郝市府任內，首創「容積銀行」制度，努力推動施行，透過政府作莊的概念，未來開發商有增加容積需求，需繳代金向容積銀行購買，不能私下買賣容積，而政府的容積銀行取得代金，將統一運用購買公共設施保留地或補償歷史建築的地主損失，甚至興建公共住宅以減少較低家庭的購屋衝擊等。

地方政府在推動實施容積銀行的代金制度也遇到了困難，說明「容積商品化」已產生新的政經條件與環境限制，這是空間品質與可負擔房價所要面對的承擔與挑戰。

建議未來中央及地方政府在TDR政策上仍應全力推動容積銀行並重新檢討商品化政策，以避免TDR對周遭房價產生波及及房市利益不公平的負面影響。

https://tw.appledaily.com/forum/daily/20190521/38342043

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● 在模型空間內畫的東西，所有配置都看的到；在配置空間內畫的東西，模型空間和其他配置都看不見
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● 出圖比：頁面設定 / 出圖比例
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● 單位比：配置空間的視埠比

出圖補充
● 可多個、並隨意放大縮小，在同一張紙上出不同比例的圖
● 「出圖型式表」選「monochrome.ctb」，可出黑線圖不是會灰階圖
● 在目前視埠凍結：只有在配置內才能使用，可以凍結視埠內的圖層，讓同一張出圖出不同圖層
● 如只是要出不需要比例的圖面，出圖內容選「視窗」，可以快速出框選範圍的圖面

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