📣KIEHL’S COFFEE HOUSE新品重磅上市 消費就送抗老雙星！
抗老雙星熱銷不斷 喝的擦的雙重抗老 KIEHL’S一次滿足

🥤 #喝的抗老 繽紛燕麥奶果昔
⭐燕麥奶富含維生素B，為維持皮膚健康必要元素
⭐燕麥奶果昔健康低熱量，好喝清爽無負擔

💆‍♀️ #擦的抗老 消費就送抗老雙星試用包
⭐年輕有感，A醇全能新生抗痕精華
⭐修護第一，全能11kDa超導全能修護露

買套餐還享現金折扣，加贈自選好禮2選1
🎁新品體驗組合 或 肌膚保養明星旅行瓶

點我了解繽紛燕麥奶果昔➡️ https://reurl.cc/vq973A
精釀啤酒奶昔同步熱賣中➡️ https://reurl.cc/351A3j

-
📍KIEHL’S COFFEE HOUSE
新光三越台北信義新天地A11 1樓
#契爾氏
#kiehls
#kiehlstw
#kiehlscoffeehouse

*活動期限：即日起至2021/9/30(四)
*消費就送熱銷抗老雙星試用包各乙包，共兩包
*精釀發光組含超活酵青春精釀露試用瓶乙瓶+激光極淨白淡斑精華試用包乙包
*精釀修護組含超活酵青春精釀露試用瓶乙瓶+11kDa超導全能修護露試用包乙包
*供餐至結束營業前30分鐘
*Kiehl’s保留各項活動說明修改之權利
※禁止酒駕 酒後不開車 安全有保障※
※不販賣酒類商品予未滿18歲者※

【置業攻略】本港工廈 #迷你倉 成行成市，近期有公司聲稱推出全港首個及唯一合法嘅迷你倉 #買賣項目，有獨立樓契及租金回報保證…但有律師查閱文件後，認為交易對買家保障不足；有代理指，迷你倉市場競爭大，轉售及投資價值唔高，亦難以放租。

#置業攻略 #Now財經台
==============================
Now Finance - 財經 於各大社交平台
MeWe：https://mewe.com/p/nowfinance-財經
Facebook：https://www.facebook.com/now.comFinance
===============================
下載《Now財經》App，睇盡財經及地產新聞
iOS：http://bit.ly/11bgYgy
Android：http://bit.ly/ZLf9WC
===============================

【土地共孽：濕地門口層層疊　林村樓39層高人口Double】#土地共享

繼南豐打頭陣之後，恒基新鴻基今日再入兩個大型「土地共享」申請，分別建議喺大埔汀角路起17層、對著南生圍起25層、林村裡面起39層嘅住宅大廈，位置偏遠，一睇就知呢種由地產商主導既規劃模式出現極大問題。

極高密度唔單只衝擊地區規劃佈局，當中政府要俾動輒億億聲既修橋補路收地成本，為左服務地產商提出既山卡啦位置，拖走埋本身處理房屋土地問題既規劃資源，重有機會順路破除埋同區地產商土儲既發展限制。

如果你睇新鴻基個塊可謂貪婪之最，本身位處濕地緩衝區，發展密度由0.34變4.14，暴增12倍。地產商建議政府開個條路，重會駁到去丁屋大王王光榮(部分)持有既超巨型潛在套丁土儲，亦都好有機會順路緩解埋附近新鴻基剛拎左既1500間「跨代共居」豪宅項目。咁濕地啲雀冇得留底? 新鴻基話個樓契會要求住戶唔好光污染對出南生圍濕地，就做到減低對濕地環境影響，真係好「有效」。

其實恆基個塊都不相伯仲，39層勁過誠哥個洞梓觀世音像，本身揀個塊地係曾經先破壞後發展既經典例子，呢個發展計劃仲會帶來額外多34000人，係現時整個林村谷人口嘅約莫1.5倍，想像下林村條雙線雙程路會發生咩事，即使政府開多兩條大路幫佢駁到入林村既樽頸位，起好後包保日日大塞車，同引發原有選擇鄉村生活既居民移民潮。

究竟呢條屎橋邊個咁叻諗出黎? 翻查翻成個土地共享政策既歷史脈絡，最早追溯到工商界代表黃友嘉既智庫2012年已經提出相類似既建議，及後2017年由林鄭開展「土地大辯論」，預設地產商農地要用「公私合營」模式發展。政府話避免土地共享計劃令人有官商勾結嘅觀感，成立個「土地共享小組」提供第三方意見，竟然委任返黃友嘉做主席，真係好可信噃。

歸根究底，係公私合營呢個遊戲設定，必然導致規劃災難。呢個分地遊戲既最核心精神，說穿了就係透過倍大原有用地上既發展密度，將額外多左既樓面俾7成政府起公屋，地產商自己再在原有地盤以上擸多3成。在此玩法之下，註定左地產商一定會拎啲本身好低密度/豬頭骨既地出黎玩，再將密度無節制擠到最極大，反正都係政府出錢支撐個交通負荷，再圈埋附近既官地入去計大條數，亦都可以幫地產商收埋啲自己收唔到既小地主/民居既地。

本身一直行之有效既政府主導收地規劃，可以平衡到發展密度/生態環境/社區配套/用地選址等等元素，依家因為政府唔忍心收地產商土儲，變左由地產商主導呢個層層疊遊戲，註定左成個城市要為地產商暴推發展密度既貪婪而承受土地共孽。

#貪心的小狗
#濕地保育區前起24層係咩玩法
#林村人口一招double
#土地共享計劃
#土地研究

參考資料：

🙁發展局 2021年8月6日 土地共享先導計劃再接獲兩宗申請
https://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/land_sharing_pilot_scheme/land_sharing_pilot_scheme_applications/application_received/index.html

😲香港公私合營的歷史真相
https://liber-research.com/34/
--
💪 研究自主 月捐撐起最新專研系列：https://liber-research.com/support-us/
8月專題全集：https://liber-research.com/steamlining_planning/
FPS ID：5390547
HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn
Podcast：https://liber-research.com/podcast/
義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3

【政府工商舖減辣 - 回顧及展望】金管局放寬非住宅物業按揭(2020年8月20日生效)，由最多四至最多五成， 我形容是遲來的春天，而家商舖係經歷緊冰河時期，真係屍橫遍野，但暖返啲點都好過無。

我琴日先同記者講，舖市係過去一星期內連續錄得5間嘅街舖蝕讓， 只睇帳面，唔計手續費，我後面呢間香港仔大道 Bar Pacific 持貨8年蝕700萬， 尖沙咀亞士厘道吉舖持貨9年蝕438萬， 葵芳信芳街米線舖持貨3年蝕200萬， 土瓜灣美景街車房持貨8年蝕188萬， 北角英皇道吉舖，(前)耀才證券， 持貨8年蝕1700萬。

。。。。。。

香港仔大道238號地下1＆2號舖，Bar Pacific, 建築面積2592呎，租93800，回報3.4%。原業主2012年12月以4000買入，3300萬賣出。租客買入。【蝕700萬】

尖沙咀亞士厘道24至38號(A2A-A2B舖)，交吉，蝕讓，建築850呎，2011年12月3938萬入，3500萬出。 銀主盤。【蝕438萬】

葵芳信芳街10至20號B3舖，米線舖，建築1200呎，租48070，回報2.5%。2017年4月2500萬入，2300萬出。【蝕200萬】

土瓜灣美景街2至28號地下25號舖，車房，租金24800，建築面積800呎，原業主2012年11月用1188萬買入，1000萬出。【蝕188萬】

北角英皇道上潤中心地下G2舖， 建築面積1200呎， (前)耀才證，現吉舖， 原業主2012年11月用6500萬買入，4800萬賣出。 財務公司加按急售盤【蝕1700萬】

。。。。。

一星期內，合共五間街舖蝕讓 帳面就唔見咗3226萬，我咁大個仔未見過。

回望返過去11年，政府多次推出辣招， 主要針對樓市，但工商舖都多次受波及，包括:

2010年11月， 當政府首次推出SSD (額外印花稅)嘅時候， 雖然SSD只適用於住宅，但同一時間所有工商舖物業按揭成數上限劃一由六/七成，降至五成。

2011年6月，所有按揭，如果主要收入並非源自香港，按揭成數上限再下調一成，至四成。

2012年9月， 供款佔入息比率上限由五成下降至四成。再首次加入利息壓力測試。 假設利息上升兩厘， 供款佔入息比率不可佔多於五成。

2013年2月， 加強利息壓力測試，由假設由升兩厘， 增至升幅3厘。

仲有，登登登登.... 呢招甘! Double stamp duty, 雙倍印花稅， 最高稅率由物業總值嘅4.25%增至8.5%。 以前係等物業成交先俾，而家改例，簽署 S&P 30日內就要俾。 成本馬上重咗好多。我都畀咗好多千萬， this is the killer.

仲有，就係工商舖按揭最高成數全面再下調一成，即係首置及無其他物業有關擔保係身， 過到重重嘅壓力測試之後，就最多借4成。非首置，有其他物業擔保喺身，或者用有限公司來買工商舖就最多借3成。

但你要記住，無人買舖係首置 㗎，首置都先去咗買樓啦。 樓都未有得住，唔通瞓喺間舖?! 因此絕大部分惜，都只係最多借三成。

仲有，如果主要收入非源自香港或者係用資產水平為基礎申請按揭的話， 再減低一成，即只係最多借(首置)三成，(非首置)就兩成。

That is 如果你本事，就借到兩至三成。 但以我所知，絕大部分投資者都借唔足兩三成，因為 (1) 過唔到加息3厘的壓力測試，(2) 間舖係吉鋪或租約就嚟到期，銀行唔計未來租金收入， 咁供款佔入息比例就過唔到4成嗰關，(3) 最重要係銀行估價不足。 而家攞間舖去銀行做按揭，好似當你係個賊咁， 以為你想打劫間銀行一樣。 因為吉舖太多， 間間銀行都落雨收遮，好多間根本唔想做你生意。佢會諸多藉口， 經濟唔好呀、租金唔穩定呀、間舖有僭建呀、樓契文件唔齊呀、等等等等，去壓低你估價， 拖慢審批程序等你知難而得退，甚至乎一口拒絕唔做， 我都收唔到唔少呢啲電話，就係個業主啱啱買咗間舖，銀行借唔到錢問我點， 除咗叫佢打 2110 2110 ，我真係唔識幫佢。 所以我同我所有朋友都講，如果你今時今日唔能夠 full pay 間舖，你就唔好買啦。

計計數，買間二千萬嘅舖， 以前當最多借到兩三成， 連手續費及雙倍印花稅，就要攞1800萬出來。今日起好啲，1600萬就夠啦，但都係個唔少嘅數字。 相比起我2009年開始買舖嘅時候，只係需要攞700萬就得啦。 所以今時今日，買得工商舖真係真金白銀，絕對無泡沫㗎。

總結，我覺得舖市唔會升返，只會跌少啲。 借多一成， 相對起中美貿易戰/社運/肺炎等，根本唔夠力， 但大家見到政府開始做嘢係個好開始，為舖市打入一支強心針。接下來我相信雙倍印花稅，the killer，也會逐漸寬減，如果成事，將會是工商舖的救星。 至於工商舖幾時到底? 下年肺炎疫苗成功推出， 大家個個成功接種，再講啦!

李根興 (盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人) 2020年8月20日 星期四 聯絡我 whatsapp (+852) 90361143

#政府工商舖減辣，#非住宅按揭成數，#商舖一週連環蝕讓，#金管局放寬按揭至五成，#工商舖辣招回顧及展望

買樓時候有啲乜嘢要留意，小心陰招

✰ ⭐️✰ ⭐️ ✰⭐️✰ ⭐️ ✰⭐️✰ ⭐️ ✰⭐️ ✰⭐️✰ ⭐️ ✰⭐️ ✰⭐️ ✰
【如果鍾意哩條片，就記得比個Like同埋訂閲我嘅頻道啦！ 】
https://bit.ly/2F6Y2M8

⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ ☄精選影片 ☄⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩
【機場貴賓室】揀邊張信用卡一定冇得輸
☸ https://youtu.be/ozztsCtXCYg

【信貸報告】信貸評級｜追加重要補充資料
☸ https://youtu.be/wTW-X69BVXc

【香港樓市2019】樓市大跌前先兆？
☸https://youtu.be/Sl9j5YxRFeY

《吸引力法則》粵語
☸https://youtu.be/cJ-6CokkuGg

網址：https://www.5MinutesMaster.com
Medium：https://medium.com/@5minutesmaster
facebook：https://bit.ly/2QYmNyE

有超過 15 年地產代理經驗的 Bernard，早前於《我要做訪問》暢談行內趣事，今集就來到 #我要做屋主，以用家的角度，分享買樓上車的流程，以及為何「倒自己米」，叫大家「不要相信代理」！今集內容比較入門，適合從未置業，但又打算在未來買樓的朋友。如有任何買樓相關的問題或疑問，歡迎留言，我們會盡力解答。如對任何其他物業買賣的內容有興趣，不妨告訴我們，讓我們準備更多相關內容。


#新手買樓 #新手上車 #地產代理 #按揭 #買樓流程 #新手客 #上車盤 #買樓 #行內人

======================
1) King Sir樓市講座：https://edu.money-tab.com/king-sir-seminar

2) 《我要做富翁》網上版登入/APP下載：http://onelink.to/mtapp

3) 緊貼我們社交平台，不錯過任何免費分析/教學：
訂閱YouTube頻道： https://youtube.com/channel/UCdWNwPuaS1o2dIzugNMXWtw?sub_confirmation=1
讚好Facebook專頁：https://facebook.com/203349819681082