危樓重建！都市更新條件應該放寛！

目前都更累計核准數(危樓重建：236件、都市更新：169件)，新北市有6.9萬棟老舊建物需更新，市府要完成這項任務，民眾感受是 #遙遙無期，不知道還要多久？
早期蘆洲重劃容積率是200%，而現在蘆北蘆南提高到280%，但這是有條件的(條件為2000平方公尺)。

阿娥舉個例子:
假如一個爸爸有塊600坪的土地，分別分150坪個四位孩子，如果以後想都更勢必要合在一起才有辦法符合都更的條件。

所以市府是不是能在放寬都更的條件，希望侯市長和城鄉局能夠在研議有沒有辦法解決這個問題，而蘆洲的 #地下開挖率 也要達7成，因蘆洲地質特殊主要是鄰近淡水河 #潮汐的因素 問題，容積率和建蔽率能調整才能鼓勵民眾願意配合處理。

三重也是早期開發的城市，所以老舊房子非常多，大多房子北向日照，老舊房子無法登記，其實這問題在北市和桃園的已經在改善了，不應該是都市更新小於危樓，所以阿娥也要求 #工務局長 #城鄉局長 #都更處長 要去研議，

要讓三蘆城市進步， #都更 #危樓 #海砂屋 #老舊房屋 都要重整才能改變環境，共同了解這些問題的所在，讓市府與民眾能夠合作推動。

【回顧一下產業隊長對於士紙（1903）的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展，資產股士紙的目標價在哪裡？〉（2020-07-09）
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366

〈北投士林科技園區大放異彩　推升士紙淨值上看??元〉（2020-06-23）
一、 基本面介紹》紙品製造起家，近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家，近年來已經轉型為美妝保養品的製造，並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個，就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地，近年來積極參與土地開發，並且予以資產活化。除了土地合建之外，士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司，專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發，其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區（約1萬2,000坪）最具價值。而士紙的4大開發案包括：

1.士紙舊廠區土地開發案，申請地目變更從「住三」變成「商三」，已經由北市都市發展委員會實質審查，在2016年第1季取得建照。

2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案，於2012年第2季取得建照並且動工，規畫興建5戶公寓與5個停車位，已經於2014年第3季完工，2015年第1季開始銷售。

3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層，已經改建為64戶的出租型公寓大樓，於2017年3月取得旅館登記，並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。

4.位於捷運士林站旁的5號倉庫，土地面積約622坪，將規畫12層的旅館大樓，預計於2019年第4季完成建築執照申請作業，2020年開始興建。此外，桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租，其他則作為倉庫，並且考慮發展為有機農業。

二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲，容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區，包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區，預計投資250億元。6月15日有媒體報導，最大開發案士紙舊廠修訂計畫，近期將送北市府洽談，希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁，法人估計潛在利益超過500億元。

目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通，同時重啟申請開發程序，預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案，曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」，不過遲遲未有下文。近期開發商提案，期盼解除容積獎勵、建物高度等限制，北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示，因為時空背景不同，盼有調整空間，但是開發期程未定。

鄰近捷運士林站的士紙舊廠區，早年1994年都市計畫變更，就從「住宅區」變「第三種商業區（特）」，容積率維持225%，但是不適用都更容積獎勵，而且建物高度不超過30公尺，形同僅能蓋約10層樓。

針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁？北市府都發局表示，當初都市計畫變更時，記載不能申請都更容積獎勵，不過，內政部已經解釋，都更容積獎勵屬於法定權利，因為不違背中央法令，所以經府內討論後，同意解除限制。

都發局表示，既然同意放寬都更容積獎勵，沒道理限制樓高，不過都委會尚未審議通過，近期會先找士紙開會，了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%，如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算，容積率最高可達337.5%。

陽光士林開發公司表示，士紙舊廠區的周邊建案，樓高大多超過30公尺，而且時空背景不同，希望北市府能調整，會持續努力溝通，但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是，士紙舊廠區的土地時至今日，已經成為士林區最珍貴的大片面積素地，政府開發腳步動起來，加上鬆綁樓高與容積獎勵，即將有新的開發案令投資人耳目一新，沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點，以及新的成長動能。

三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元，今年前5個月的累計營收約6,790萬元，年減11.2%。但是，士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度，而士紙的股本僅26億元。

士紙舊廠區的效益，老師用士林區目前平均房價每坪70萬元，乘以容積率337.5%，推估每坪銷售金額約為235萬元，單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說，如果士紙走的是國揚（2505）的模式，將土地賣給壽險公司或大型開發公司，公司淨值可以高達91元。不過，如果士紙要自己開發，就會依循南港（2101）開發「世界明珠」的模式，雖然時間比較久，但是潛在獲利更大。

而士紙的籌碼相當集中，千張大戶到底思考的是什麼方向？看到什麼未來？公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯，苦熬多年，終於等到士林有大型的TOD案，市政府有決心要開發北士科，養兵千日，用在一朝！

在可預見的未來，也許3年至5年，士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等，資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入，但是，士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等，絕對不亞於南港。士林與北投，或許你覺得陌生，但是幸福就在不遠處，跟著老師到士林走走吧。

士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地，未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日，土地原汁原味，媲美南港輪胎舊廠區，自己開發也罷，全權委外也行，起風時，何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地，終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值（91元）。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此，同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖，剩下的交給時間與市場來認同。不過，一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期，就是投資士紙的風險。

最後，老師還是要提醒，所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件，唯一不變的事情就是「天天都在改變」，因此，預估的獲利數據僅供參考，市場的投資觀點分歧，看法見仁見智，應該互相尊重，請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。

（圖片4來源為經濟日報）
（圖片5、6來源為北市產發局）
（圖片7來源為台北捷運公司）

【眷改都更黑影幢幢，民脂民膏人心惶惶】

短短一週時間，從王如玄到遠雄趙藤雄涉賄，我們看到官與商如何勾結，搜刮民脂民膏。國防部至今已編列3000多億預算做眷改，眷改基金負債700多億，全民埋單。眷改對多數人不利，卻讓少數人獲利的情況，在過去一週內，一覽無遺。

王如玄週二召開記者會，說她只賺1380萬，捐出來做公益，媽媽看報導看到心臟受不了，還去吃憂鬱症的藥。然而，她知道那些眷改、都更案裡，底層弱勢的心聲嗎？

她不知道，她只想到她自己。清大夜市由理銘開發（昌益建設）標下的眷改都更案裡，把眷村變成12棟23層樓的豪宅，除了造成兩棟準文化資產慘遭拆除，居民更形容換到華夏金城如同「鐵牢籠」，一樓易淹水、電梯有怪聲。在他們搬家的那一天，居民對著前來幫忙的學生哽咽說「你們要是早點來就好囉！」有眷村老兵日復一日做著資源回收，因為人生的尾聲，都得拿來清償750萬的自付款。

繼王如玄之後，遠雄弊案兩天後爆發，趙藤雄於週四翻供承認「新竹眷改案」行賄官員，遠雄在新竹除標下第十村眷改都更案、光復新村眷改都更案（由國防部委託營建署城鄉分署辦理）；還與新竹市政府訂有「後站都更」的契約。林智堅在事發當晚宣布「成立專案調查小組，本案暫緩。」然而，居民的痛苦真的能暫緩嗎？（註一）

遠雄後站都更案，直白地說，未來，百年歷史的新竹火車站後方，即將出現兩棟27層樓建築。在土地法定容積360%的情況下，遠雄竟能要到74~80%的容積獎勵，在648%的暴漲容積率下，可謂黑影幢幢。

幕僚曾親身參與「遠雄後站都更案」於7月29日的公聽會，在現場，一位老榮民痛苦向都發處官員反應：「從95年聽到要第一次公聽會，每天心撲通撲通跳，深怕房子被拆掉。後來沒下文，從此有都更陰影一直徘徊，心裡顧慮，寢食難安，生活在恐懼之中。堅信新竹市政府會苦民之苦，可以早點公布不參與都更的名單，體察焦慮不安痛苦，還我們平靜生活。」

居民的心聲，政府聽到了嗎？直到本週遠雄弊案風波再起，市政府才表示願意「調查、暫緩」。然而，事實上，早在今年3月20日，「趙藤雄與葉世文貪污案」判決出爐（臺北地院103,訴,403），判決書中即詳載趙藤雄、魏春雄、蔡仁惠、葉世文四人於100年下半年在「馥園餐廳」中談妥的利益交換：「被告趙藤雄及葉世文合意2,200萬元賄賂之數額，並由被告葉世文提供協助取得眷改土地標售案中新竹土地標案。」

2014年6月，時為議員的林智堅質詢時指出，2013年11月新竹後火車站都更案啟動後，許明財曾帶著身兼都更案評委的3名市府1級主管到遠雄總部，並會見董事長趙藤雄，5個都更案遠雄就標到3個，之後爆出趙與前桃園縣長葉世文涉賄弊案，時機點敏感。

國防部強勢主導眷改都更，國民黨籍許市長帶頭與建商會晤，枉顧眷改與都更中底層人民的心聲；而當初振振有詞的「林議員」成為林市長後，仍持續進行本案。直到本週趙藤雄認罪，才宣布暫緩。

從王如玄到趙藤雄，兩件案子，正好反應「眷村改建」的「兩個階段」：

85年「眷改條例」通過，87年「都更條例」通過；然而，直到96年才有眷改條例第23條的修正，讓眷改屬於「都市更新事業計畫範圍內」者，即依都市更新條例之相關條例規定辦理補償安置；此外，98年更修正「眷改條例」第11條，讓老舊眷村土地清冊內土地若未達2/3眷戶同意眷改，則得依都更條例辦理都更。

以上修法過程，使「眷改」與「都更」兩大土地開發利器，至此結合起來，成為都市精華地帶的「老舊眷村」大肆拆除、大興土木的「兩把劍」。知情人士透露，隨著眷村改建過程，零碎的低矮房舍成為密集型公寓大樓，很快填補了眷戶的居住需求，剩餘大量土地，便可讓做其他開發用途，遂有眷改與都更結合，非單純做軍宅用途的土地開發模式出現。

新竹市從全台眷村密度最高的城市，變成沒有眷村的城市。（註二）全台土地開發，還藏有多少不堪的黑幕？全民都在看。我進入國會以後，也會持續監督各種土地開發中荒謬不合理的狀況，並提出法律上的改革。（註三）

（註一）
新竹最後眷村都更近況：
金城新村＋日新新村：理銘—核定
忠貞新村＋北赤土崎新村：理銘—暫緩（破壞歷史建築）
精忠新村：遠雄—解約（斷層帶）
空軍十村：遠雄—未核定
勞山新村：金旺宏—已動工
四知四村：金旺宏—核定
（註二）
新竹47眷村地圖
https://www.google.com/maps/d/viewer…
（註三）
以下是我對於土地開發的原則與主張：
一、 捍衛公共利益：市民監督、有效參與
1. 修改《土地徵收條例》第15條，土地徵收審議小組中，專家學者及民間團體比例由1/2提升至2/3。
2. 修正《土地徵收條例》第10條，踐行「全區聽證」，建立充分的民眾參與機制，使人民參與「公共利益」的評估界定。

二、 堅持土地正義：優良農地、杜絕炒作
1. 敦促落實土地稅法第33條「公告土地現值應調整至一般正常交易價格。」使公告現值與市場交易價格接軌；增加土地增值稅收，活化政府財政，避免政府帶頭炒作。
2. 修正《土地徵收條例》第3條，《農地資源分類分級劃設作業》之「第一級農業區」（優良農地），在任何情況下皆不應徵收，維護優良農地，提升糧食自給率。

三、 檢討國土規劃：推動國土計畫法立法
1. 建構國土規劃完整的法制架構。配合與協助公民團體推動《國土計畫法》立法，杜絕國土開發零碎化現況。
2. 持續監督內政部「全國區域計畫修正案」。監督各縣市區域計畫是否符合農地總量管制原則與1級環境敏感區不得開發原則。