花了一陣子詢問專業人士，有關囤房稅跟土地活化等問題，年齡從30-70都有，大致上可以整合出一些共同意見，這篇算是意見整理，重謄成一份較有連貫性的說法。

首先，就是年輕朋友最在意的，囤房稅對於打房有沒有效果？答案是：沒有。

請從圖一開始看，這張用電表可以看出，台灣空屋最多的是農業縣市，而不是六都。帳面上數字的空屋，大部分都來自繼承鄉下老屋，也就是你的阿公那一輩住鄉下，你爸來台北打拼，辛苦買了一棟房子，然後阿公這兩年掛了，鄉下老屋就被你爸繼承，帳面上就有了兩棟房屋。

但這棟鄉下老屋基本上已無價值，甚至被農地包圍，距離最近的交通要道與大眾運輸中心，可能車程都要30mins。除非遇到很好的機運，不然繼續擺著幾十年，恐怕也就只是擱著，賣不掉也租不掉。

依照目前資料來看，較多年輕朋友想要居住的六都，空屋最多的問題是房屋老化，超過40年以上的老屋繼續租售，但其居住功能與消防安全實在難以加強，與其砸大錢修築，不如直接把公寓都更成大樓，還可以增加空屋率。

但，最多人擔心的是，這不是會提供炒房的誘因？坦白說，有需求才會炒房，你看過建商炒作開車2小時才能抵達的地方嗎？1小時跟30mins的區域，價格就等比下降了，這從591等房屋仲介網查一查就知道。

對於投資客炒高房價的對策其實不多，想要用囤房稅來處理，效果極低。第一個面臨的問題就是，你幾棟房子以上才算囤房，有無清楚定義？若清楚明訂第4間以上要課徵囤房稅，也是沒啥用。

一個炒房大戶是炒不起一個區域的，要很多小炒家才玩得起來，對這些持有房屋個位數的炒家來說，大不了找家人當人頭持有。對有十位數的大戶來說才會痛，但說要有多痛，取決你的稅率，稅率若沒有高到炒房的利潤，也是沒有用，但要高到多少才叫做合理？

另一個方案是，把囤房標準，從個人擴及家人，這也有幾等親的標準，而且非常容易打到無關人。設想一家4兄弟，總共8間房，這算合理還不合理？每人平均2戶，似乎不算囤房，但實際上是3人各有1間，剩下1人有5間，他就算囤房，你要怎樣確保可以課稅到他，以及不會讓他分散房屋給家人持有。

我們現在合併第二張圖來看，可以發現雙北的空屋率低於10%，鄰近的桃園與基隆超過10%，但房價所得比幾乎只有雙北的一半。這說明了北部地區不是空屋不夠多，是人們不想住得離雙北太遠。若拿桃園當作例子，我們會發現桃園的房價也是跟交通設施有完全正相關，距離交流道與軌道建設超過30mins以上的地區，房價相較之下幾乎是一半而已。

若要增加雙北地區的空屋供應，擴大生活圈機能來看，只有兩條路可以走。一條是擴大交通建設，把桃園南北多兩條軌道運輸串起來，讓人們可以用不到1小時的時間抵達雙北，不然怎樣打房都沒有用，需求就是在那邊。

另一條路就是工業區的30年計畫，也可以稱小型的區域平衡。從基隆到桃園，算是北部生活圈的範圍內，小型工業區還是很多，有不少閒置工業區土地沒有開發。這些工業區土地不是沒人要租，是地主不想要租，他們想要的是變更地目，等待政府的大型開發案，一次賺他個十億八億，所以寧可閒置，組團體遊說政府開發，也不肯出租。

這不是不可能，馬英九時代還真的讓步過，桃園航空城就是一個典型案例，先畫了大餅，規劃未來是自經區，讓每個地主都寧可等，也不要出租土地。這有兩個副作用，一個是閒置土地與廠房太久，形成治安死角，另一個是人口被推到市區，更加擁擠。

解決方案是，推動工業區土地閒置稅，沒有出租超過一定時間，就課以重稅。逼地主將土地活化使用，即使短期倉儲出租也得做。目的在於，讓工業區重啟機能，增加勞工就業機會，一旦工作機會變多，相關消費店家也會變多，10年後就會有勞工住宅的需求，依法規就得要設立學校跟公家機關。也就是我上一篇提到的產業聚落發展模式，只是這次由政府側面推動。

對地主來說不見得是壞事，長期出租會有固定收入，而20年後產業聚落興起，白領階級會推動此區的住商發展，屆時順水推舟參加都更，轉成住商大樓，也可以達到原本的目的，只是花很久時間而已。但就以國家整體角度來說，總比硬劃設開發區，吸引大量投資客炒房，然後賣不掉形成鬼城，還卡住大筆資金無法流動來得好。

不過，以上的說法是著眼在北台灣的開發，國家整體角度來說，國土規劃與區域平衡會比較好。像是柯文哲說甚麼首都生活圈，基本上就是只講好的不講壞的，世界上的大都市多是自然形成，在區位適合的條件下茁壯，洛杉磯整個生活圈將近3分之1個台灣，溫哥華人口只有雙北一半，生活圈面積兩倍以上不止。

要拿東京都當例子，也得看看人家周邊支撐的衛星都市有多少，地理環境與交通如何，以現在的狀況來說，台北人應該積極的開發金山、萬里、瑞芳與八里吧？怎麼看來沒多少人提過的樣子，更不要提多丘陵地形的困難。要弄首都生活圈，更快速的方法倒是有一個。

遷都到台南，把雲嘉南高全部整合進去。平原遼闊不用說，有足夠的地方夠我們玩模擬城市與鐵路大亨，重新設計規劃一個超巨大的新首都，保證花的錢會比把北部丘陵地弄成世界奇觀來得省。不想圖利南部人，那不然遷都到我老家桃園，還沒開發的空地比台北市多的多，平坦又不會遇到火山跟地震危險，重新規劃的潛力鐵定高於台北，為何不？

咳咳

我的意思是，囤房稅跟首都生活圈這些，長期效益遠遠不如你新都市開發，以及國土重劃。中期來說，拉多條軌道建設，輕軌啥米都好，延伸到新北的偏鄉或是桃園的沿海區，都還有促進區域發展的效果。就算短期好了，你不如成立物業管理中心，把大量租房統一管理，或是發放年輕夫婦或是單身的租屋津貼，也還是比單純打房來得快。因為就算現在台北市房價腰斬，年輕朋友還是買不起。

除非我們要共產主義，直接宣布每人最多持有1間房，超過的就沒收，公家配發給大家，要嗎？

花了一陣子詢問專業人士，有關囤房稅跟土地活化等問題，年齡從30-70都有，大致上可以整合出一些共同意見，這篇算是意見整理，重謄成一份較有連貫性的說法。

首先，就是年輕朋友最在意的，囤房稅對於打房有沒有效果？答案是：沒有。

請從圖一開始看，這張用電表可以看出，台灣空屋最多的是農業縣市，而不是六都。帳面上數字的空屋，大部分都來自繼承鄉下老屋，也就是你的阿公那一輩住鄉下，你爸來台北打拼，辛苦買了一棟房子，然後阿公這兩年掛了，鄉下老屋就被你爸繼承，帳面上就有了兩棟房屋。

但這棟鄉下老屋基本上已無價值，甚至被農地包圍，距離最近的交通要道與大眾運輸中心，可能車程都要30mins。除非遇到很好的機運，不然繼續擺著幾十年，恐怕也就只是擱著，賣不掉也租不掉。

依照目前資料來看，較多年輕朋友想要居住的六都，空屋最多的問題是房屋老化，超過40年以上的老屋繼續租售，但其居住功能與消防安全實在難以加強，與其砸大錢修築，不如直接把公寓都更成大樓，還可以增加空屋率。

但，最多人擔心的是，這不是會提供炒房的誘因？坦白說，有需求才會炒房，你看過建商炒作開車2小時才能抵達的地方嗎？1小時跟30mins的區域，價格就等比下降了，這從591等房屋仲介網查一查就知道。

對於投資客炒高房價的對策其實不多，想要用囤房稅來處理，效果極低。第一個面臨的問題就是，你幾棟房子以上才算囤房，有無清楚定義？若清楚明訂第4間以上要課徵囤房稅，也是沒啥用。

一個炒房大戶是炒不起一個區域的，要很多小炒家才玩得起來，對這些持有房屋個位數的炒家來說，大不了找家人當人頭持有。對有兩位數的大戶來說才會痛，但說要有多痛，取決你的稅率，稅率若沒有高到炒房的利潤，也是沒有用，但要高到多少才叫做合理？

另一個方案是，把囤房標準，從個人擴及家人，這也有幾等親的標準，而且非常容易打到無關人。設想一家4兄弟，總共8間房，這算合理還不合理？每人平均2戶，似乎不算囤房，但實際上是3人各有1間，剩下1人有5間，他就算囤房，你要怎樣確保可以課稅到他，以及不會讓他分散房屋給家人持有。

我們現在合併第二張圖來看，可以發現雙北的空屋率低於10%，鄰近的桃園與基隆超過10%，但房價所得比幾乎只有雙北的一半。這說明了北部地區不是空屋不夠多，是人們不想住得離雙北太遠。若拿桃園當作例子，我們會發現桃園的房價也是跟交通設施有完全正相關，距離交流道與軌道建設超過30mins以上的地區，房價相較之下幾乎是一半而已。

若要增加雙北地區的空屋供應，擴大生活圈機能來看，只有兩條路可以走。一條是擴大交通建設，把桃園南北多兩條軌道運輸串起來，讓人們可以用不到1小時的時間抵達雙北，不然怎樣打房都沒有用，需求就是在那邊。

另一條路就是工業區的30年計畫，也可以稱小型的區域平衡。從基隆到桃園，算是北部生活圈的範圍內，小型工業區還是很多，有不少閒置工業區土地沒有開發。這些工業區土地不是沒人要租，是地主不想要租，他們想要的是變更地目，等待政府的大型開發案，一次賺他個十億八億，所以寧可閒置，組團體遊說政府開發，也不肯出租。

這不是不可能，馬英九時代還真的讓步過，桃園航空城就是一個典型案例，先畫了大餅，規劃未來是自經區，讓每個地主都寧可等，也不要出租土地。這有兩個副作用，一個是閒置土地與廠房太久，形成治安死角，另一個是人口被推到市區，更加擁擠。

解決方案是，推動工業區土地閒置稅，沒有出租超過一定時間，就課以重稅。逼地主將土地活化使用，即使短期倉儲出租也得做。目的在於，讓工業區重啟機能，增加勞工就業機會，一旦工作機會變多，相關消費店家也會變多，10年後就會有勞工住宅的需求，依法規就得要設立學校跟公家機關。也就是我上一篇提到的產業聚落發展模式，只是這次由政府側面推動。

對地主來說不見得是壞事，長期出租會有固定收入，而20年後產業聚落興起，白領階級會推動此區的住商發展，屆時順水推舟參加都更，轉成住商大樓，也可以達到原本的目的，只是花很久時間而已。但就以國家整體角度來說，總比硬劃設開發區，吸引大量投資客炒房，然後賣不掉形成鬼城，還卡住大筆資金無法流動來得好。

不過，以上的說法是著眼在北台灣的開發，國家整體角度來說，國土規劃與區域平衡會比較好。像是柯文哲說甚麼首都生活圈，基本上就是只講好的不講壞的，世界上的大都市多是自然形成，在區位適合的條件下茁壯，洛杉磯整個生活圈將近3分之1個台灣，溫哥華人口只有雙北一半，生活圈面積兩倍以上不止。

要拿東京都當例子，也得看看人家周邊支撐的衛星都市有多少，地理環境與交通如何，以現在的狀況來說，台北人應該積極的開發金山、萬里、瑞芳與八里吧？怎麼看來沒多少人提過的樣子，更不要提多丘陵地形的困難。要弄首都生活圈，更快速的方法倒是有一個。

遷都到台南，把雲嘉南高全部整合進去。平原遼闊不用說，有足夠的地方夠我們玩模擬城市與鐵路大亨，重新設計規劃一個超巨大的新首都，保證花的錢會比把北部丘陵地弄成世界奇觀來得省。不想圖利南部人，那不然遷都到我老家桃園，還沒開發的空地比台北市多的多，平坦又不會遇到火山跟地震危險，重新規劃的潛力鐵定高於台北，為何不？

咳咳

我的意思是，囤房稅跟首都生活圈這些，長期效益遠遠不如你新都市開發，以及國土重劃。中期來說，拉多條軌道建設，輕軌啥米都好，延伸到新北的偏鄉或是桃園的沿海區，都還有促進區域發展的效果。就算短期好了，你不如成立物業管理中心，把大量租房統一管理，或是發放年輕夫婦或是單身的租屋津貼，也還是比單純打房來得快。因為就算現在台北市房價腰斬，年輕朋友還是買不起。

除非我們要共產主義，直接宣布每人最多持有1間房，超過的就沒收，公家配發給大家，要嗎？

今天前往桃園參加政見說明會，把握寶貴的15分鐘，盡力陳述自己對於大園、觀音、新屋、楊梅的願景，讓我們踏實的努力，完成理想！

------（下面為政策說明會素美發表全文）

主持人、各位監察人、各位候選人、各位媒體朋友，電視機前的鄉親朋友，大家好（國語、台語、客語）。我是桃園市第二選區大園、觀音、新屋、楊梅立委候選人登記⑤號的陳賴素美。

今天是政見發表會，政見會的目的，就是要讓候選人，有一個完整陳述政見的機會。所以，我會以理性、慎重而且負責的向大家報告我的各項政見。

在一開始，我想要先跟每一位關心這塊土地的朋友，說幾句話。我想請大家回想一下，我們所期待的社會、期待的生活到底是怎麼樣？然後回過頭來看看，現在的狀況，跟我們理想，差距有多大？

在我與很多朋友接觸的過程中，他們跟我說：
「我不懂！不懂為什麼我們認真工作、辛苦繳稅，卻連一個安身立命的家都買不起？」「我不懂！不懂為什麼工作了這些年，錢卻愈變愈薄，薪資倒退了15年？我的認真沒有減少，加班沒有減少，但是薪水卻一直沒有增加？」「我不懂！不懂為什麼加班到深夜，不過去買個宵夜，卻無法確定這是不是黑心食品出來的？」

面對這些惶恐、不安和疑惑，我們看不到願景、看不到希望。既然現任做不好，就換陳賴素美來做做看；既然現任不願意負責，就讓陳賴素美來負責。

或許您現在也都有寶貝的兒子跟女兒、甚至孫子孫女。是不是看一看身旁的孩子，我們要留下一個什麼樣的台灣給他們呢？也因為如此素美才會以「為孩子找未來的路」作為這次競選的主軸。

在這樣的構思下，「提升食品安全」、「完善老人長期照護」、「落實婦幼福利」、「實現居住正義」以及「在地經濟提振」將是我努力的方向。對此陳賴素美提出以下10項政見：

1. 食在安心　源頭管制
從嚴監督中央部會，強化食品安全防護，採源頭管制，重建生產管理機制，落實查驗，並要求加重黑心廠商責任與罰則。讓大家能吃的安心。

2. 廣設公托　幼見幸福
托育制度社區化、平價化。打造一生活圈一公托中心、一區一親子館。配合鄭文燦市長的333福利政策，生育津貼每胎3萬，育兒津貼3歲以下每月3千，讓年輕朋友生兒育女減輕壓力。

3. 落實長照　樂齡安養
為了讓長輩能在地安老，又可以有尊嚴、安心的退休生活。我認為充實長期照護經費，挹注穩定財源，建立長期照顧體系；為年長者打造到宅服務、居家醫護、日間照顧、短期臨拖、餐食服務等措施是我們必須加速推行的。

4. 社會住宅　居住正義
現階段台灣房價「漲」聲不斷，許多民眾只能望屋興嘆。而配合綠色團隊的居住政策，素美進入國會後也將以健全租屋市場與社會住宅政策，活絡租屋市場，鼓勵屋主租屋，並以推動租稅優惠政策為主軸。另外將推動興建社會住宅，讓年輕朋友買的起、住的起房子，實現居者有其屋的理想，具體落實居住正義。

5. 年金改革　照顧權益
由於政府的毫無作為，加深了年金制度面臨的困境。台灣的年金潛藏負債大概高達18兆。而未來15年內四大退休基金「勞保」與「軍、公、教保險」都將陸續破產。面對這樣的窘境，陳賴素美進入國會後將循序漸進的推動年金改革，讓國家的財政紀律能健全，這項改革不僅攸關年輕人未來是否領得到退休金，更攸關全國每一位鄉親朋友的權益。

6. 國門之都　綠色經濟
桃園是台灣國門，而航空城計畫的推動關係居民權益及國家發展。未來應該以透明、不炒地皮、不黑箱的綠色經濟版航空城計畫為主軸，讓航空城成為產業自由貿易專區，讓全民能共享航空城經濟效益。

7. 空港合一　產業升級
另外，為拓展在地產業規模，力促觀音觀塘港成為北台灣國際工商大港是我們該努力的方向，結合桃園產業需求，配合綠色航空城發展計畫，進行綜合發展，提升在地經濟產值。

8. 改善交通　勢在必行
針對大園天空斷橋懸宕多年，大園市區交通始終打結的困境，陳賴素美將在國會監督「國2甲大園交流道連接台61線」、「國道2號大園交流道至台15線」高速公路工程儘速完工。
我也將爭取楊新路（新屋往楊梅方向路段）、月桃路（觀音往桃園高鐵路段）路線拓寬工程能逐步進行，順暢交通能為地方的發展帶來新的契機。
而對於五楊高速公路校前路匝道及幼獅交流道青年路拓寬改善計畫，這兩項建設楊梅鄉親已企盼已久，卻仍未見到具體成果，素美未來進入國會也會加速來推動。

9. 海上廊道　觀光進化
我也規劃打造串連大園竹圍漁港、觀音濱海遊憩區、新屋永安漁港，成為桃園海線休閒專區。由點、線、面的方式，結合周邊特色景點、休閒農業，以觀光為大園、觀音、新屋加分，當然對於環境保育更不可忽視，這部分素美也會投注更多心力來處理。

10. 建設楊梅　小美執行
最後，陳賴素美主張楊梅要打造涵蓋運動設施、遊憩設備與專業級展演中心的多功能運動園區，提升在地運動、藝文、休閒的能量；而楊梅故事館、富岡老街等景點，也應與楊梅的休閒農業結合，營造楊梅特色觀光路線，讓文化與觀光能整合發展。
而我也會在國會協助鄭文燦市長在我們的楊梅地區設立國際青年創業村，讓產業界、官方、學界三方面整體結合，為年輕朋友的就業、創業提供最好的媒合平台。

以上10項政見，是素美認真思考後才提出，素美也將以女性特有的堅韌特質，成為中央與桃園市政府的橋樑，讓這些政見能逐步兌現。

素美連任三屆議員，不僅連續獲得選區第一高票的殊榮，這次也代表民進黨參選桃園第二選區的立法委員。而面對猶如海嘯一樣的抹黑攻擊不斷傷害我、更傷害了所有支持我的朋友，但我仍堅持以正面、陽光的態度來接受考驗，因為我相信人民的力量，相信大家雪亮的眼睛。

2016年讓我們懷著理想重新出發！2016年讓我們迎向改變的契機！這一次的選戰不是顏色的對立、不是政黨的衝突，是為了能讓台灣這塊土地上所有的人們找回自信和驕傲。

大家手上的一票是點亮台灣的一票，是改變我們孩子未來的一票。素美再次懇請大家，將您神聖的一票投給⑤號陳賴素美，讓陳賴素美前進國會為您服務，為在地爭取建設、為鄉親爭取福利。

也讓我們一起「點亮台灣，改變桃園，看見在地希望，為孩子找未來的路」！謝謝大家。
—————————————
【立委候選人陳賴素美楊梅競選總部】
楊梅區中山北路一段337號　電話：478-0455
（天成醫院斜對面，原力麗傢俱店面）
【立委候選人陳賴素美新屋競選總部】
新屋區中山路208號　電話：4779796
【立委候選人陳賴素美觀音競選總部】
觀音區大觀路二段190之11號　電話：483-3070
【立委候選人陳賴素美大園競選總部】
大園區中正一街50號　電話：385-9295
【捐款帳號】
戶名：105年立法委員擬參選人陳賴素美政治獻金專戶
郵政劃撥局號：028149-2
帳號：50335458