【經濟資源代表未來具備賺錢的可能性，如果把「未來能賺錢」的意思擴大解釋，即擁有這項資產，往後收入或所得就會增加。我再強調一次，這在富人公式中是一項非常重要的概念。

真正的資產是，擁有它，未來的所得就會增加。】

「但買來自己住的房子呢？收入會增加嗎？買更豪華的房子，會帶來更多的所得嗎？答案是否定的，如果買更豪華的房子，稅金或修繕費等支出就會更多。出租用的不動產是良性資產，但居住用的不動產則非好的資產，「投資型不動產」與「自住型不動產」必須區分清楚。

房價通常都是會上漲的，所有資產的價值長期來說都一定會上升，上一代的人因為有過房價飆漲的可怕經驗，所以都會跟子女說有錢就一定要先買房子。如果我住的房子價格上漲，我就能成為有錢人嗎？房價上漲並不代表收入就會增加，且公告地價上漲，稅金也會隨著增加。

也許有人會說，房子賣掉後就能賺到差價，不是也能成為有錢人嗎？我會提出相同的疑問：「我們什麼時候會賣房子呢？」

賣車通常都是想要買更貴的車，那麼房子呢？同理，大部分的人都是為了搬去更大、更好的房子才會賣房，通常這代人買了一間房子後，很少會再換，都是把房子留給下一代，當需要賣房子時，通常都是上一代人已離世了，賣房的錢成為了一下代的資產。

因此，我買的房子不是變成我的錢，而是變成我孩子的錢。基於這個理由，說不定現在個人財報中視為資產的房子，正確來說應該是父母親的房子才對，不能算是自己的房子。」

「最常向我傾訴財務煩惱的職業就是醫生，他們的問題不是怎麼讓醫院經營更好、賺更多錢，大致上都問兩個類型的問題，一個是「該怎麼投資」，另一個則是「該如何說服妻子」。

「我的職業是專業人士（醫生），但我每天都過著戰戰兢兢的日子，擔心有一天會入不敷出，但我的妻子卻完全不會，她好像認為反正我會負責賺錢，自己就負責花錢就好。導致不管我多麼辛苦賺錢都存不到錢，我該怎麼解決這個問題呢？」

https://www.books.com.tw/products/0010904107?sloc=main

【2021.9.19更新】
馬來西亞的陸君奕先生在《萍聚》原作者～作曲的嚕啦啦11期傅傳傑先生以及作詞的嚕啦啦11期戴榮旭先生的遺孀李玲玲女士出面說明之後，來訊表示對他們很抱歉，並對自己之前信中所言作出以下的解釋：

1985年，知識報出的題目是真的，那時候我才六年級，就把萍聚的歌詞填上去拿獎，結果，誤會就此產生。

那時候全校的同學都以為是我寫的歌，誤會鬧得更大。於是我就當成是我寫的，一個小學生的心態。

直到初中，萍聚這首歌在全世界流行起來，第二個誤會又產生了，我就以為我寫的歌給歌手唱出來了。

誤會一直延續下去，直到我遇到有人跟我說，萍聚在很久以前，已經有人在唱。我就覺得奇怪，為什麼時間不吻合的，但那時，網絡資訊還不發達，我的疑問一直無法解答。

後來，馬來西亞又有傳言說萍聚寫詞人來自吉隆坡尊龍獨中，我的誤會又給放大了，是不是在找我？

網上搜索，萍聚歌詞的原創是個謎，也有人在blog留言尋找嚕啦啦。誤會又來了，我人生哪裡可以得到安靜！

所以我在信裡面提到的事情，一直得不到答案，直到看到你們的貼文，我才確定了錯誤點發生在哪裡，就是小學時候的我所犯的錯誤。

人生的記憶是不能騙人的，假如我在中學時期就確定，歌詞是有主人的，我就沒有今天的誤會和錯誤。

【2021.9.17更新】
嚕啦啦23期王慕榕來函表示，他已與11期傅傳傑學長聯繫上，也告知目前討論的情況。傳傳傑先生確認《萍聚》是由他譜曲，並由同為11期的戴榮旭先生填詞，兩人共同創作完成。

萍水相逢，
有緣相聚！
就是「萍聚」歌名的緣由

【2021.9.17更新】
救國團團康活動歌本上記載的《萍聚》作者戴榮旭的遺孀李玲玲女士來函如下：

張先生您好

我是嚕啦啦十一期戴榮旭的太太
看到這麼多人在談論「萍聚」
實在覺得遺憾

我先生戴榮旭
在民國91年已經過世
所以也無從查證

想請您再詢問曲譜上
寫的作曲人傅傳傑先生
看他是否還記得
當年一同創作萍聚這首歌曲的
戴榮旭？

我很確定的是
民國63-66年左右
在榮旭讀五專時期
他的確時常在救國團服務帶隊

戴榮旭帶過許多霧社先鋒團的
各校年輕朋友
相信很多人都會記得他

他生前也告訴過我
他曾寫了《萍聚》這首歌
但是當時沒有智慧財產權等法規
隨著他的逝世
我想也就無法
再做什麼說明或澄清了

謝謝大家的熱情及支持
我相信
只要我們曾經擁有過
對你我來說已經足夠

感恩

【2021.9.15更新】
謝謝提供相關資訊的網友們，我特地將有關《萍聚》作者的資料整理出來和大家分享：

早在1970年代救國團活動的團康歌本裡就已出現《萍聚》這首歌，上面記載的作者為嚕啦啦11期戴榮旭。

而在YouTube 有一個上傳於2017年4月底，由嚕啦啦13期之敏和11期傳傑合唱《萍聚》的影片（https://youtu.be/j-4ThaLm0NU），上面記載《萍聚》的作者是嚕啦啦11期的戴榮旭（作詞）和傅傳傑（作曲）。

不過在2009年有新聞媒體報導，宜蘭一位音樂老師孫正明聲稱自己才是《萍聚》的作曲者，創作時間為1967年，而作詞者則是當時的兩位救國團輔導員。（新聞連結：https://news.tvbs.com.tw/life/119642）

另外，已故歌手江明學曾於2017年在YouTube影片（https://youtu.be/uHS7tjCQTsw）留言處回覆網友詢問他是否為萍聚的作者時提到：
萍聚的詞曲作者是嚕啦啦，嚕啦啦是一個筆名，這首歌四十年前開始在台灣的團康活動傳唱，至今都還沒找到真正原作者！網路上流傳著各種傳說⋯⋯，我印象中曾經三位人士出來表示自己是原作者，但是因為說法都不夠令大眾及版權團體信服，也都拿不出有力的證據，結果全不了了之。因為當年使用過的正版唱片公司，都有提存了一筆詞曲費用在銀行的專戶，多年下來已累積了一筆不小的數字，所以一定要有人、事、物的確定證據，才能領走這筆錢！

如果您也有關於《萍聚》作者的資訊，歡迎您留言或私訊告訴我，謝謝。

——————

今晚我要跟大家分享來自馬來西亞的陸君奕先生的一封信，他在信中表示，他才是華語歌曲《萍聚》的詞曲作者，以下是他的來信全文：

張哲生大哥你好，

小弟陸君奕今年48歲，來自馬來西亞怡保，有一件事情埋藏在我身上已經 36年，一點也不虛假，是我人生經歷過的事情。

1985年，當時我小學六年級，因為學校販賣的報紙（名字叫《知識報》）上頭的一個填歌詞遊戲環節，讓我寫成了一首歌的歌詞，後來有人把它取名《隨緣聚首》，也有人把它取名《萍聚》。

我不曉得為什麼網上把《萍聚》說是1967年創作的歌呢？

（編按：根據2009年1月27日的TVBS新聞報導，宜蘭一位音樂老師孫正明表示自己是《萍聚》的作曲人，他說，1967年夏天，他就讀師大二年級，在偶然機會下，接受兩名救國團輔導員委託，為他們寫的《萍聚》歌詞譜曲，當時師大音樂系風氣保守，禁止學生私自參加校外比賽和活動，所以他才沒在創作上留名。）

以下是我當年寫《萍聚》這首歌的來龍去脈，記憶猶新。

1985年，那時候，我還是一名六年級學生，萬里望萬華二校小學有販賣華文報《知識報》，我是它的忠實讀者；報章第二頁印著有獎遊戲環節題目，題目通常都很簡單，學生只要填對答案，再填寫學校名稱、姓名、班級，然後寄到報館，相隔幾期後，幸運的話會有意想不到的驚喜，例如收到禮物。

就是這一年，春節過了，月考也過了，所以學生們在班上有許多悠閒的時間，這一期《知識報》的有獎遊戲題目顯然不簡單，題目是讓學生們嘗試寫歌詞的機會！

只有一個空白的四方格留在題目下面，方格上面有一段已經寫好詞語 ：「別管以後將如何結束」，四方格下面用比較小的字寫著參賽條規：

(1) 歌詞需要 50/60 個字（已經想不起是50還是60）

(2) 參賽者必須把所有草稿紙都一起跟寫好的歌詞寄去參賽
（那時候我還小，不懂原因，現在懂了，為了確保歌詞是真的本人寫的，我還記得曾經從垃圾桶撿回草稿紙再弄乾淨。）

我起初看過題目後，沒有頭緒，還未想到什麼，不把它當成一回事，直到有一天放學，我在禮堂等父母來接我回家。

放學時段，學校鼓笛隊時常在禮堂旁邊訓練，這天我聽到他們剛開始訓練時有一段交響曲，只有鼓聲響，其它樂器沒有，很自然地，我就念出一句詞語：「至少我們曾經相聚過」，也同時候聯想起《知識報》的題目：「別管以後將如何結束」。

這時候發現兩句好像有押韻，於是興趣來了，我認真聽著交響曲，再念了一遍這兩句，欸！非常押韻 ！

我有了新玩意，寫歌詞，對，有興趣寫歌詞！！ 我得想個辦法怎樣才能想到第三句，我數學分數名列前茅，第一句和第二句同樣有九個字，我決定利用 9x9 的表格來想歌詞。

回到家裡，用畫圖用的大白紙，畫成很多橫線和直線，每一行9個格，後來我改用學校的練習簿，學生們都稱呼它為大方格簿。

寫歌詞的方法找到了，就是好像上華文科一樣造句，只不過造句每一行都必須9個字。

第二天，在學校科室裡，我很快就想到第三句：「對你我來講已經足夠」，可惜這一句不能夠連接我之前的詞語，不押韻，但是我把它保留下來，繼續想第三句歌詞。

有一次開週會，看到兩位女學生互相責罵對方，聲音惹來老師前來看個究竟，經過老師的教導，女生們都互相承諾，說以後不敢再犯錯。

我人在附近望著，從他們的對話中，我心裡有點靈感，想到一些詞彙，他們互相承諾，又彼此約束；我默默地想一想怎樣用上述的詞彙造個9個字的句子，於是想到啦 ！「不必費心地彼此約束，更不需要言語的承諾。」

一下子，想到兩句歌詞，押韻嗎？心裡想一想跟之前的有一點押韻，然後在心中暗念了一遍：

別管以後將如何結束
至少我們曾經相聚過
不必費心地彼此約束
更不需要言語的承諾

我覺得押韻也很滿意！

學校的環境清幽，當我回到科室後，只能再暗中從心裡用唱歌的形式唱一遍，我覺得歌的韻律跑出來，歌詞也同時帶出涵義。

對，我真的很滿意歌詞寫到現在的情況。再說，我對寫歌詞的興趣也大大提升！很好玩呢！

在學校嘴巴閉了那麼久，放學回到家裡，終於可以放大聲唱出這些歌詞。我擔心用詞不當，我問爺爺「彼此」是什麼意思，爺爺解釋說：「你我、雙方，或者敵對」，同時我也學會一句「知己知彼，百戰百勝」。

想歌詞到現在，4乘9，只有36個字，還得繼續想⋯⋯

一天又一天過去，想不出什麼，沒靈感，怎麼辦 ？

另外，我們陸家的家教很嚴，第一個家規就是不能碰毒品，誰沾染毒品就馬上被踢出陸家，所以爸爸和爺爺都常灌輸思維，做人要知足常樂。

我爺爺是寫詩人，讀春秋書籍，萬里望升旗山，山水觀音亭的詩詞是我爺爺遺留下來的，他的筆名是浩然，原名陸其廣。事實上，歌名「萍聚」是我爺爺取的名字，這還有一段故事可以講，不過以後再說吧！

那時候，我家經營萬里望有名氣的醬油廠，家中環境還算不錯，有錄影機、唱機，錄影帶和卡帶都有很多，那時候流行的歌手有台灣的林淑容Anna、香港的譚詠麟Alan。

受到 Anna 這個英文名字的啓發，我取了 LULALA 作為筆名，主要是因為我性格內向，怕別人嘲笑，所以不敢用真實名字，而用 LULALA 來代替。

然後，我到房間放卡帶的地方參考看看有什麼詞語可以用得上。 就看到一個字「擁」。這時候，我想起第二天想到的那句「對你我來講已經足夠」，於是，造句靈感來了：「只要我們曾經擁有過」，我發現將這兩句歌詞合併，不就是代表知足常樂的意思嗎？

好的，重新排列歌詞：

別管以後將如何結束
至少我們曾經相聚過
不必費心地彼此約束
更不需要言語的承諾
只要我們曾經擁有過
對你我來講已經足夠

在我想歌詞及韻律的時候，發現「相聚過」和 「擁有過」是可以互換位置來唱的 ！但是最後我總覺得，人還是要相聚過，才能夠擁有。

歌詞想到這裡，因為作詞的興趣濃厚，無論是在學校還是在家裡，我也不怕羞恥，朗朗上口地把歌詞唱一遍，所以那時，學校有許多老師都知道我曾經寫過一首歌。記得有一次，一位女老師到班上教科（現在已經想不起老師名字），我非常大膽地跟老師說，我有一件事情要做，要不然我會後悔一輩子！老師脾氣真好，不但沒有責怪我，還讓我完成這事情，就是寫完歌詞，老師只是溫柔地提醒我，下一個月考快要到，要快點專心讀書。

這時候的歌詞已有7乘9，共63個字，可以想結尾的歌詞了！畢竟再不專心聽課，老師肯定會責罵我。

我的座位在科室最前排，偏向窗口，萬華小學當時只有一排科室有兩層樓，我的科室在樓上。學校地理位置在萬里望小鎮的正中央，所有本地人辦喪事的出殯隊伍都必須經過小學的大路，小學生都很怕聽到出殯隊伍的敲鑼打鼓聲。

我感慨地想到一句連我自己都會流出眼淚的詞語：「人的一生有許多回憶，只願你的追憶有個我」。

前前後後，我用了21天寫成歌詞，然後將成品連同草稿紙寄去參賽，大概一個月後，成績出來，我拿了冠軍，學校也把那張《知識報》張貼在學校禮堂。

【別管以後將如何結束】
【至少我們曾經相聚過】
【不必費心地彼此約束】
【更不需要言語的承諾】
【只要我們曾經擁有過】
【對你我來講已經足夠】
【人的一生有許多回憶】
【只願你的追憶有個我】

這首歌詞很單純地是一個小學六年級，身材略胖的男生的作品；
它只不過是《知識報》遊戲環節的一部分，是無心插柳之作。

得獎後，馬上有來自台灣的人找我，印象最深刻的是江明學，是他教我江字怎樣念，他說跟將來的將同音。

他是第一個要求把歌詞拿去唱的人，我猜《隨緣聚首》這個最初的歌名應該就是他取的吧！他還要求把歌詞裡「的」這個字唱得不一樣，各位可以聽聽他唱的版本。

另外，當時還有人站在我旁邊，要我把歌詞認真唱一遍，他就抄下音符，假如可以聯絡到作曲人孫正明，或許能得到解答。

我那時候還跟他們說，回去台灣找個姓李的人，為他取我的名字當藝名，他一定會把這首歌給唱紅；後來上華唱片為李華苓取個藝名叫李翊君，「翊君」二字恰好是我的名字「君奕」倒過來念。

音符抄完後，他還問我，這首歌你是想單人唱或者是雙人唱，我想一想就問：「可不可以男女合唱？女聲清脆，女先唱，男聲粗壯，跟隨在後，就這樣一前一後，我覺得比較好聽。」我還強調一定要用小鼓作為主要樂曲。

而後來李翊君唱的版本，就和我認真唱的這個版本的音調一模一樣！

所以除了江明學以外，我非常肯定娛樂圈一定有人知道誰是 LULALA，他們肯定有來過我現在住的地方～怡保萬里望。

翌年，1986年，快要上中學，我複印一份寫著我名字和學校名稱的《知識報》放進一個白色信封，信封上我寫上三道題 ：

1、萍聚是什麼？
2、萍聚有多少個字？
3、萍聚是誰取的名字？

再托付給爺爺保管，還跟爺爺說等我長大以後交還給我，好讓我留給我的兒孫看。

還有一件事情，我除了把歌詞寄去《知識報》參賽，也另外寄了一份我親手寫的歌詞在白紙上，再寫上我的筆名LULALA，寄去香港 TVB，我還在信封後面留下回郵地址。

1986年，某一天，我家人租錄影帶回家看，是歌唱綜藝節目，鄭裕玲主持，節目的後段，她把我寄過去的歌詞念了一遍，用廣東話說了一句：「你以為香港沒人才，膽敢把歌詞寄來 TVB。」她也提到這封信是來自南洋的。

小學和中學，相比之下真是天淵之別，中文是小學主流教學語言，也是我的強項，中學全部馬來文，是我的最弱，預備班，我迎頭趕上，把馬來文搞好，但是我逐漸把托付爺爺保管的「萍聚」文件遺忘掉。

中學時期初中一，1987年，某一個星期六，我走路經過圖書館，遠處操場傳來收音機聲音，仔細聽，很開心，是我親手寫的歌，跟隨聲音方向走過去看個究竟，收音機裡卡帶還在轉動，旁邊擺放著一個青色封面卡帶盒，後面寫著萍聚，作詞作曲人：嚕啦啦。興奮的心情參雜著後悔的感覺，後悔當初沒有用我自己的本名。

中學時期，我有跟其他同學提起《萍聚》的歌詞是我寫的，但是沒人相信。

事與願違，相隔36年，現在已經是2021年，我的爺爺、爸爸都已不在人世，而且托付保管的確鑿文件已經不復存在，我非常失望，感到非常低落。

人總要面對現實，也想了很久，下一步應該怎樣應對，好的，那就拿起勇氣，把這件事公諸於世。再說，我患有糖尿病30年，現在也正值全球大流行 COVID-19，這病毒對於三高人士有很大的威脅，馬來西亞疫情非常嚴峻，每天超過萬宗確診，我萬一遇到什麼壞情況，這件事情就永遠埋在地下，沒人知曉，值得嗎？

我僥倖寫出那麼令人感觸的歌詞，但其實我的性格時常都保持開朗，且因為家教嚴格，我自認為人正直，但遺憾的是，我的人生總是被《萍聚》困擾著，不但沒人相信我是原作詞人，而且，我曾經從兩位人士的口中得到一些不符合時間邏輯的消息。

第一個人是我的表嫂，她是台灣人，1993、1994年間，表哥表嫂還未結婚，表哥時常往來馬來西亞和台灣兩地，也有把我寫萍聚的事告訴表嫂，她回去台灣問她的長輩，得到的回應是長輩們早已唱過這首歌。

第二個人是我的老同學，他告訴我說2014、2015年時，他去台灣旅行，導遊的車上播放著萍聚歌曲，比我同學大4歲的導遊講，他小學時期也是唱這首歌。

我本人真想搞清楚，1985年的時候，《知識報》從哪裡得到消息，把它作為該報的有獎遊戲題目讓小學生作答 ? 台灣民眾早期曾經唱過的萍聚歌詞又是哪一個版本？

我有從網絡找到信息寫著一位音樂老師孫正明於1967年拿到兩位女生交給他的萍聚塗鴉歌詞紙張，又是那一個版本 ?

我很確定李翊君唱的版本是我寫的歌詞，也是我想歌詞時候的旋律，音韻，歌曲長度 3分18秒也是我唱過很多次，估算出的時間。

1993年，我讀學院校時期，有一位理髮店老闆娘跟我說「嚕啦啦」這個名稱在台灣已經有團體把它佔為己有，是一個愛國團體，她還說那在台灣等於是對抗中國的共產黨！也是這個原因，我媽媽吩咐我以後絕對不能夠再說《萍聚》是我寫的歌。

這世界是怎樣了？一位單純的六年級男生，僅僅是學校《知識報》遊戲作品，居然可以影響他的一生到現在！

哈佛知識分享:《做生意的三個 S》 - 七集介紹、第一及第二集。

做生意有三個 S: Survive (生存), Sustain (持續), and Succeed (成功).

全文內容:

https://docs.google.com/document/d/1grPxQjlN7OUFarSI3KYLgbQL1-7Bw3-X3uPTqV9_mZA/edit?usp=drivesdk

。。。。。。。

My hobby 《星期六早餐會》!

七/八/九月份早餐會 Topic: Applying "Michael Porter" to your business: How to compete and win!

哈佛分享: 如何應用「米高波特」於你盤生意? 點競爭? 點贏?

講起哈佛策略教授， 無人出名過 Michael Porter. 有幸我2017年在哈佛親身上過他教的課程， 今次早餐會同你分享，希望對你做生意亦有所啟發。

有興趣參加啦 😃 每次限四位 (包括我)。 人多傾唔到計。

7月/8/9月份，逢星期六早上9時開始，約三小時半。地點中環。

對象: 中小企老闆/創業者/公司管理層，連我限4位。

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1. 先講生存 survive - 即係收入多過支出。連錢都賺唔到，日日蝕做乞衣，唔好講嘢。 絕大部分生意，五年內都係生存唔到!

2. 再講持續性 sustain - 持續地賺到錢，持續地收入多過支出，Sustaining 養活咗99%中小企， 但佢哋永遠都係中小企 ，因為可能幾十年業績都浮浮沉沉!

3. 要成功就講 Succeed, I mean become really really Super Successful - How to win? 就要講策略 Strategy.

Do you have a strategy? 你做生意有無策略?

根據哈佛最出名嘅策略教授 Michael Porter "The first test of a strategy is whether your value proposition is different from your rivals. If you are trying to serve the same customers and meet the same needs and sell at the same relative price, then you don't have a strategy. "

如果你嘅價值主張係同你嘅競爭對手一樣， 即係話你服務緊同一班客， 解決緊同一問題， 收緊差唔多價錢的話， 哈佛教授米高波特就講你係「人做你做」，你「無策略」 。 長遠，你唔會賺大錢! You can only sustain, but cannot be super successful! 咁應該點?

Understanding Michael Porter! 何謂競爭? 何謂策略? 如何勝出? What is competition? What is strategy? How to win?

Michael Porter 相信係仲在生最出名嘅大學策略教授， 佢1979年首次提出嘅 Porter's Five Competitive Forces (行業競爭五大動力)， 1980提出嘅 Four Generic Strategies (四個一般策略)， 1985年再提出嘅 Value-Chain Analysis (價值鏈分析)， 讀過任何 business school 嘅同學都應該學過。 佢今年已經七十四歲， 唔知仲可以教多幾耐書，有幸我2017年去哈佛大學親身上過佢課程，畢生受用。

今次我就一連七集，同你分享呢本書 Understnding Michael Porter。

(1) Competition, what's the right mindset? 你應該點諗「競爭」?

(2) What are the Industry Competitive 5 Forces? 什麼是行業的五大動力? 對你利潤有什麼影響?

(3) Competitive advantage through your value chain 你的企業價值鏈如何令你有競爭優勢?

(4) What is strategy? How do you create value? 什麼是策略 ? 你如何創造價值?

(5) The trade-offs. 要「取」得更多，就要「捨」得更多。 做生意如何「取捨」?

(6) Fit. 成間公司要言行一致! 全部力要向同一個方向走。

(7) Continuity. 持續性，無得急! 路遙知馬力!

有興趣聽多啲，就來我七/八月份星期六嘅早餐會啦! 下一集同你先講 (1) What is competition? what's the right mindset? 乜嘢係「競爭」? 你應該點諗「競爭」?

第一集:

哈佛知識分享:《何謂競爭? 你應點諗競爭?》What is competition? What's the right mindset?

一連七集: 今集同你先講《何謂競爭? 你應點諗競爭?》What is competition? What's the right mindset?

做生意你可以 Me Too, Me Better 或者 .... Me What? 乜嘢? 等陣再講。

Me too, 就係「人做你做」， 你要贏，只能夠鬥平! 同一碟乾炒牛河， 如果一樣味道，你就係要賣平啲，人哋先幫襯你。

Me better，就係你做得叻啲，你做得好啲、快啲、靚啲、新啲， 咁你就可以收貴啲! 你碟乾炒牛河，真材實料的，好味啲，就可以賣貴啲。

可惜前兩者，都係一個零和遊戲。 你贏，就人哋輸。 人哋贏，就你輸。個餅係得咁大，你日日講 market share (市場佔有率)，但無新行業價值製造過， 個餅冇大到。

根據哈佛策略教授 Michael Porter， 做生意除咗 Me Too, Me Better, 你要盡量做到 NOT Me Best ... but ME ONLY. Be unique! 你做生意必需具獨特性。

佢話做生意 there is simply NO BEST! 冇話「最好」，因為唔同人客有唔同需要，你嘅產品啱，他們自然有需求。你要「創造需要」!

包括我在內， 之前香港都無「商舖基金」，買賣舖只有鬥平鬥靚。 但如果間鋪又要靚，又賣得平，硬係無錢賺。唯有靠大市升。但萬一唔升? 一個社運/肺炎，馬上個個炒家/投資者停晒。 依家個市好啲， 馬上「短炒」出返曬嚟。 但我覺得做生意係唔可以靠個市升去賺錢。 要個市跌，甚至乎大跌，都搵到食，咁先至係一盤生意。 容許我好自豪地講，社運/肺炎後，我哋買入咗31間香港街舖，沽出咗11間，合共約港幣7.9億嘅街舖，沽得嘅，間間賺錢，論宗數及論回報，都係同期全港 by far，I mean really really by far 最多! 我哋點做? 就係因為我哋行咗 Michael Porter 所講嘅，Be Unique ... be ME ONLY.

根據呢本書，Understanding Michael Porter, 佢講 what's the right mind-set for competition? 你應該點諗競爭?

盡量得，你應該諗 Not be the the best, but be unique。 唔係要做到最好，而係做到最獨特。

Not be number 1, but earn higher returns. 唔係要做到第一，而係要多啲回報，賺多啲錢!

Not focus on market share, but focus on profits. 唔係要市佔率，係要利潤。

Not serve the "best" customer with "best" product, but meet the diverse needs of target customers. 唔係要「最好」嘅產品，畀「最好」嘅客。而係 用唔同嘅產品，滿足唔同顧客嘅需求。

Not compete by imitation, but compete by innovation. 唔係人做你做，而係要創新!

Not ZERO SUM game, but POSITIVE SUM. 唔係「零和遊戲」、互相廝殺， 而係大家從不同層面創造價值， 可以有好多個贏家。

記住競爭，唔代表你一定要贏人。 打到兩敗俱傷，又有乜意思呢? 如果即使你打唔打低人，自己能夠賺多啲錢，咁又 why not? 點解要去打低人呢?

"Strategy explains how an organization, faced with competition, will achieve superior performance. The definition is deceptively simple." by Michael Porter.

好的策略，就係能夠解釋到點解有競爭對手環境下，你公司依然能夠達致較高回報。

Operation effectiveness is different from having a good strategy. 有高嘅營運效率，唔代表有好嘅策略。

Michael Porter 話 Operation effectivness 就好似隻老鼠喺個圈入面係咁跑咁， 無論你點跑得快，你都只係繼續喺個圈入面。 你可以勤力啲、做得快啲、做得好啲，但始終你繼續都係喺個圈入面。

但有好嘅策略，a good strategy , 就能幫你跳出呢個圈，帶去你想去嘅地方。

"If rivals all pursue the "one best way" to compete, they will find themselves on collision course." by Michael Porter

「如果所有競爭對手，都朝著一個「做到最好」的方向競爭， 大家只會撞到頭破血流。」

"Strategic competition means choosing a path different from that of others." by Michael Porter

「策略性競爭是指揀一條同競爭對手唔同的路。」

好似間茶餐廳咁， 你可以炒餸快啲，上菜快啲，服務好啲，埋單走多兩轉， 但係始終都係一間茶餐廳，只係做緊 Me Too 或者 Me Better. 人哋唔去你嗰間，就去另一間，係一個「零和遊戲」。 無論你點做得快啲、好啲，競爭對手一樣都會嘗試追上。 無策略，你會跑得好辛苦。 喺個圈入面繼續跑來跑去。

另一種諗法，或者你可以把間茶餐廳， 變成專做外賣， 加埋其他餐廳上你平台， 加下加下，變下變下，變成間 Deliveroo。同前者一樣，大家都係做食，但你專做外賣，咁你會唔會係 more unique? 更獨特! Earn higher returns， compete by innovation AND 做大啲個餅 positive sum game 呢? 會唔會有原本唔想食茶餐廳嘅人，都叫咗外賣返屋企食呢? Deliveroo 依家倫敦上市嘅市值係超過500億港幣， 試問有幾多間茶餐廳或飲食集團能做到呢?

唔想咁大改變? 試想想賣漢堡包。 麥當勞係全球最大快餐店，唔駛講。 佢嘅漢堡包係賣得最快，最多! 但你識唔識呢個女人? Lynsi Snyder. In-N-Out Burger 第三代接班人。

Michael Porter 話相比起麥當勞，佢唔係要最快最大最多，In-N-Out Burger 係要最新鮮嘅食材，never frozen, never microwaved，最有傳統風味，最具 family tradition 家族色彩， 餐牌/秘方基本上70年都不變過。McDonald / Burger King 餐牌有超過80樣嘢揀，佢只得少過15。

佢要嘅係家庭傳統 family tradition！ 佢係要做少啲，做好啲，每人分多啲。雖然每間分店都賺到錢， 以舖比舖，平均每間In-N-Out Burger 舖嘅營業額係每年450萬美金，高過麥當勞的舖平均每年260萬美金，高出七成。每間 In-N-Out 舖嘅 Profit margin 估計高達20％，比同行競爭對手亦高出一倍， 佢就係要特登開少啲，開慢啲。用咗70年時間， 只係開咗三百幾間，全部自己直接經營兼自置物業， 為咗容易管理，絕大部分分店都係喺美國西岸。 佢每開一間分店往往啲人都要大排長龍， 有人揸幾個鐘頭車，甚至乎搭飛機/酒店過夜專登去食。

......

因為每間舖賺到錢，個個員工人工都特別高。例如，根據網上薪酬統計網站 Glassdoor.com，In-N-Out Burger 嘅 Store Manager 店長平均人工加花紅，係年薪美金16萬3千元。 麥當勞? 係美國只係4萬4千美金。In-N-Out Burger 高出近3倍。 最基層員工，人工都比市場高出5成。人工高，自然員工做耐啲，平均Store Manager 店長都做17年，員工上下一家人感覺強啲，對人客笑容自然多啲，服務好啲。

比起麥當勞，佢哋唔係鬥快鬥多。In-N-Out Burger 每個客往往都要等成起碼十分鐘先有漢堡包食。提起 Mobile ordering 手機落單， 咁啲人客唔使等咁耐? 聽下佢 CEO Lynsi Snyder 點講?

......

Be definition of Michael Porter, In-N-Out Burger is pursuing a different path from that of others. 行緊條自己嘅路。Be unique! Not to be number 1, but to earn higher returns. Not to focus on market share, but on profit. 唔同嘅客有唔同需求，既然自己回報可以高啲，點解需要打低競爭對手呢? Positive Sum Game, 個餅係做大咗! 雖然佢聲稱永遠都唔搞 franchise，永遠唔搞上市，全部自己親自經營，根據2021年福布斯富豪榜，In-N-Out 第三代老闆 Lynsi Snyder 身家現有36億美金，係榜內最年輕女士。 麥當勞嘅創辦人呢? 都唔知去咗邊度!

你呢? 你又打算點樣同人競爭? 記住，Michael Porter 話:

"In the vast majority of businesses, there is simply no such thing as "the best.""
絕大部分嘅生意， 冇嘢叫做絕對嘅「最好」!

BE UNIQUE. 做到 ME ONLY!

"Winning without beating others!" 「唔使打低競爭對手都勝出!」咁先至係「贏」嘅最高境界。

有興趣聽多啲 Michael Porter，就來我七/八月份星期六嘅早餐會啦! 下集我再同你講 (2) What are the Industry Competitive 5 Forces? 什麼是行業的五大動力? 對你利潤有什麼影響?

有時間就睇埋幾年前 CBS 對In-N-Out Burger 嘅報導，家族經歷過幾次嘅悲劇，依家留到第三代，佢哋嘅堅持可能亦對你做生意有所啟發。

第二集:

哈佛知識分享: What are the Industry Competitive 5 Forces? 什麼是行業的五大動力? 對你利潤有什麼影響?

The real point of competition is not to beat rivals. It's to earn profits.

競爭，最重要唔係要打低競爭 對手，而係要賺錢! - My favorite quote from Michael Porter.

今次一連七集同你講 Michael Porter. 上集同你講咗《何謂競爭? 你應點諗競爭?》What is competition? What's the right mindset? 今集同你講 (2) What are the Industry Competitive 5 Forces? 什麼是行業的五大動力? 對你利潤有什麼影響?

巴菲特 Warren Buffett 曾經講過: “When a management with a reputation for brilliance tackles a business with a reputation for poor fundamental economics, it is the reputation of the business that remains intact.”

當好聲譽嘅經理， 遇上差回報聲譽嘅行業，通常係行業嘅聲譽會繼續留低。

因此我經常話「先揀行業，後諗點做!」 做生意就好似賽馬比賽咁，要勝出，行業就係隻馬，老闆就係個騎師。 隻馬識飛嘅，騎師煲兩口煙都能勝出， 如果佢再加把勁， 鞭多兩下，咁就不得了， 可能賺到盤滿缽滿! 但如果隻馬係跛嘅，唔通騎師跑埋一份咩?! 咁就騎師唯有先要醫番好隻馬，再去比賽， 咁勝出機會率才更大。

但如何分析隻馬 (即係個行業) fit 唔 fit? 根據哈佛大學最出名嘅策略教授 Michael Porter，佢1979年首次提出嘅 Porter's Five Competitive Forces (行業競爭五大動力)， 從五個層面分析個行業得唔得， 亦都係可以就住呢五個層面加強隻馬嘅競爭力。

分別係:

(1) Bargaining Power of Buyers 買家的議價能力。

(2) Bargaining Power of Suppliers 供應商的議價能力。

(3) Barriers to Entry 入行門檻。

(4) Threat of Substitutes 代替品的威脅。

(5) Internal Rivalry 內部競爭的激烈程度。

近年好多人提出，應再加多第6個:

(6) Availability of Complements 互補商品的存在。

要賺錢就係希望價錢 (Price) 高過成本 (Cost)， 相差越大，你就賺錢越多。 但你要賺錢，你要知道你唔單止係同你競爭對手爭緊， 你同一時間係同緊你嘅買家、供應商、代替品、及潛在入行競爭者爭! 逐個逐個同你講，因為:

(1) 越大買家的議價能力 Bargaining Power of Buyers，就會把你價錢越撳低， 因為買家佢哋會講價，所以唔可以太依賴某個買家。

一般嚟講，如果最大嘅客戶佔你超過10%營業額，或者最大五個客戶佔你25%或以上營業額， 你就有customer concentration risk, 過份客戶集中的風險。 因為你好怕佢哋走， 佢哋議價能力就自然提升。 好多廠，某個歐美大客訂單都分分鐘佔咗超過一半生意額， 因此經常畀人牽住鼻子走，好多嘢做，但賺唔到錢。

"Powerful buyers will force prices down or demand more value in the product, thus capturing more of the value for themselves." by Michael Porter

「議價能力強嘅買家，會把價格推低或者對產品要求提升， 從而買家自己得到更大價值。」

包括我自己在內， 前排某大美資基金，管理美金資產幾百億，話同俾我幾十億同我合作投資商舖，但條件多多， 又呢樣又嗰樣 ... 唔只一間，仲有好多其他，我全部 say No。 就係因為我唔想過份依靠某大客，當我無本事。 我想細細間，慢慢增長，玩耐啲。遠遠好過霎時間爆發得太快，遲早市況一逆轉就爆鑊。

我成日話，我每季只係希望集資港幣6000萬，加我自己 top up 25%， 冇咁大個頭，唔好戴咁大頂帽 。我自己個 fund 每季集資，每年淨資產增長四五億港幣，每個月拉勻買入港幣5000萬街舖，沽2000萬，I'm happy! 買下買下，好快就買足1000間街舖。要依賴就依賴我自己，信得過多好多。

為咗增長，你又有冇過份依賴某個或幾個大客呢? 如果佢哋鏈你或者執咗，你又會點呢?

仲有， 唔單止客人大，佢哋嘅議價能力先至強。如果你嘅產品係市場係冇乜差異化， no differentiation, 人做你做， me too strategy, 個個都係度格價的話，佢哋買家議價能力都係好強。因為人哋平一蚊，佢哋就走咗，buyers are very "price sensitive", 你為咗留客，唯有減價。因此，you have to be different， 同其他競爭對手有所唔同， 咁即是你加價，買家都留低幫襯你。 但問心，你盤生意同人哋又有幾唔同呢?

(2) 越大供應商的議價能力 Bargaining Power of Suppliers，就會把你成本提升，因為供應商佢哋會加價。員工、舖嘅業主都係間茶餐廳嘅供應商。 銀行就係財務公司嘅供應商， 我最大嘅供應商就係嗰班沽舖嘅業主， 因為每個月我洗緊五千萬入貨。

"Powerful suppliers will charge higher prices or insist on more favorable terms, lowering industry profitability." by Michael Porter

「議價力強嘅供應商，會收貴啲價錢，或者要求更有利嘅條款 ，導致降低成個行業嘅利潤率。」

香港好多生意都係代理某品牌/產品或 franchise (特許經營)開始，佢哋都係供應商。但如果咁多年不斷都只係靠做代理/franchise，好就好，萬一外國某品牌易手或同第二代唔啱，咁就大鑊。

Michael Porter 話，如果 switching cost (轉換成本)係高嘅， 例如果佢哋要重新當地請人 、重新開舖、重新鋪設個網絡，供應商都可能焗住留低，佢哋嘅 bargaining power (議價能力)會下降。 但如果， 一下子終止代理或 franchise 協議，就所有嘢歸佢，咁你就大鑊! 供應商嘅議價能力極強， 就好似香港嘅7-11咁。

7-11而家在香港開到一千間分店，當中大約400間係特許經營。話就話係特許經營比創業者創業，實質上所有嘢都係歸牛奶公司 (7-11母公司)， 加盟者其實只係攞住嚿錢打份工， 話走就走，人客都唔知發生乜事。 問心，你同我都唔知邊間7-11是嗰400間特許經營。咁樣供應商的議價能力 bargaining power of supplier 就極強。 因此， 我認識好多711的加盟者， 勤力守規矩一定搵到食，但發達，住山頂洋樓養番狗?! 我 so far 仲未聽過。

做生意目標，根據 Michael Porter, 就係要把你嘅供應商議價能力降低。 從多啲唔同渠道入貨，流程盡量標準化，好似大家樂/McDonald's 咁，咁對員工既依賴程度亦都會降低。 做代理嘅，就 make sure 即使唔做，啲人物、網絡係歸你。 我識好多朋友，都係一面做代理，另一邊就建立自己品牌， 打長短棍做生意。 代理係短棍(賺錢)，自己品牌係長棍(投資)，睇長線。

你又打算點降低你對供應商嘅依賴程度， 增強你自己嘅議價能力呢?

(3) 越低入行門檻 Barrier of Entry 就會把你價錢下降及成本提升， 因為多人入嚟爭，自然大家都減價促銷及加價搶人搶貨。

"Entry barriers protect an industry from newcomers who would add new capacity." by Michael Porter

入行門檻會減低新加入者增加產量。 產量多，自然價格下跌。 向供應放入貨都會多咗，亦都會搶高來貨價。 因此做生意嘅你，就要盡將個入行門檻提升。主要有三方法:

(1) 做到好大，有規模經濟(economies of scale)， 咁你每件貨生產嘅平均成本就會下降，即是規模報酬遞增(increasing returns to scale)， 咁競爭對手就好難入嚟同你爭。

(2) 做到好專， 只要你有某專業知識，人客就會好依賴獨有技能。 例如我自己唔單止淨係投資地產，我係專買街舖。 我唔單止係領展/黑石等大地產基金，大我唔夠他們大，但我係專買香港五六千萬以下街舖嘅商舖基金。 當你做得專，人客自然好難搵替代品。

(3) 當多一個人客使用，對原本個人客價值就提升，this is what we call "Network Effect" (網絡效應)。例如whatsapp/wechat/facebook/youtube，全世界只得你一個人用就冇用，越人用對你嘅價值就提升。

如果你有齊以上三樣嘢，恭喜你，新競爭對手好難入嚟同你爭! 你有排賺錢。 但如果你三樣都冇，你只係 Me too Me Better 嘅策略的話， 我估你只會繼續浮浮沉沉, survive (生存) and sustain (持續)唔難, 但好難 become super successful (好成功).

第四動力 : (4) 越大代替品的威脅 Threat of Substitites 就會把你價格下降， 因為人客可以選擇其他商品，唔駛用你。

"Substitutes - products or services that meet the same basic need as the industry's product in a different way - put a cap on industry profitability. " by Michael Porter

「產品或者服務嘅代替品， 會把整個行業嘅利潤封頂。」

例如 DVD rental 租碟， 令到好多人唔駛買碟. 有 Netflix 嘅 streaming 就唔駛再去租碟。 有高鐵就搭少啲飛機， 有whatsapp就打少啲電話， 有數碼相機就少人用菲林相機。It's all true!

因此你經常都要諗下你嘅行頭會唔會突然間有代替品 substitutes 去衝擊你成個行業。 咁你點應對呢?

包括我自己在內，有網購，就自然落少間舖買嘢。 因此長遠舖價必定受網購影響。 但我只買街舖， 香港有大約有十萬間街舖， 我只想好似7-11咁，當中揸住一千間，我係業主。即1％。 我相信網購點發達，都唔會快過你行過條街口喝入去7-11買包嘢飲。 因此我揀舖都要好小心。 我只買街埔，係因為街舖冇新供應。 網站可以有好多個，商場可以再起一千個，但街鋪無。 啟德、東涌、將軍澳、明日大嶼都好，都係無街舖賣。 物以罕為貴。而我盡量都只買可以做飲食及服務業嘅街舖， 難被網購取代。如果純粹做零售、乾貨，投資就要好小心。

你行頭嘅產品或者服務，又輕唔輕易被替代品取代呢?

最後 (5) 越大內部競爭的激烈程度 Internal Rivalry 價格就越低及成本也越高，因為大家同行都鬥平鬥靚， 可能導致割喉式競爭。

"If rivalry is intense, companies compete away the value they create, passing it on to buyers in lower prices or dissipating it in higher costs of competing." by Michael Porter

如果行頭有割喉式競爭，任何價值製造嘅利潤， 都會因為減價或者成本上升而消失。

咁你又點知道你個行頭易唔易會有割喉式競爭? 睇6樣嘢:

(1) 大家競爭對手係唔係差唔多大細，好多好散。好似街市咁，咁就好容易減價競爭。 但如突然有一兩個大嘅龍頭冒起， 好似百佳/惠康咁，反而會穩定價格。

(2) 大家賣嘅產品差唔多， 好容易格價。 例如手機品牌、電子產品。

(3) 好多人入嚟爭，唔係為錢而爭， 而係為社會貢獻或者國家任務而爭。

(4) 整體行業增長好慢， 甚至乎收縮，變成「困獸鬥」

(5) 產品係 "perishable" 即係 時間係敵人! 呢一刻唔要，之後想要返都唔得。 例如: 酒店房，今晚唔住，聽日就有其他人。 機位今日唔答，聽日就已經飛走咗。 因此今日就大家都要劈價求售。

(6) High Exit Barrier 高離開行業嘅門檻， 好多生意，唔係話走就走，好多面子面俾、好多員工要炒、好多數要找、 老豆、阿爺留落嚟， 阿孫阿仔焗住要做， 有生意但唔識變通嘅，唯有減價。

"Price competition is the most dangerous form of rivalry." by Michael Porter

價格競爭係最危險嘅競爭。

好彩我選擇買舖。因為間間街舖都唔同，有獨特，無炒家會入嚟做蝕本生意，即時今日唔減價賣，一百年後間舖都仲喺度，時間係朋友，舖價仲分分鐘升咗。

自問，平時你又有幾大劈價求售嘅壓力呢? 你點樣可以做得獨特性，唔同人哋割喉式競爭呢? 把時間變成朋友呢?

以上就係 Michael Porter 1979年首次提出嘅 Porter's Five Competitive Forces (行業競爭五大動力)， 近年好多人都提倡應該有第六個。

(6) Availability of Complements 互補商品的存在 (仲於有個好嘢!) 。越多就越把價錢提升及成本下降，因為多咗馬路 (車嘅 complements) 就自然更多人想買車， 更多人想買車，就自然車價格上升，每架車生產及銷售成本也下降。

做餐廳嘅，Deliveroo 可能係 complements 互補品, 馬上送外賣成本下降。 做電動車嘅，多啲充電站就係互補品，令到多啲人買電動車。4G/5G 上網快咗，係手機遊戲嘅 completment. 唔同嘅 Apps 都係買手機嘅 completment. 越多人創業，都係我買舖嘅 complement.

Michael Porter 話做生意，就要明白以上五加一項的行業推動力，點樣影響整個行業嘅利潤。 頭五樣，is not Add-Up effect，唔係睇總和，而係只要一個差至極點， 成個行頭及你盤生意好易玩完。

例如有咗手機網上新聞之後， threat of substitute 代替品嘅威脅，舊式嘅報紙檔/雜誌社就執一間少一間。 如果你做餐廳只得一間舖，咁多年來太依賴某業主單一位置， 唔知係咪因為風水好定心頭好，萬一業主一沽舖，下手買家大幅加租，盤生意也馬上玩完。記住 Bargain power of supplier 業主就係你供應商， 如果你冇得搬，佢議價能力就好強。

因此，做生意你就係要盡量想辦法， 把握以上五加一動力，加強你自己嘅生意穩定性及賺錢能力。記住，一開場我話:

The real point of competition is not to beat rivals. It's to earn profits.

競爭，最重要唔係要贏對手，而係要賺錢! 要賺錢，長遠賺得穩定，就要好好把握頭5大動力，把他們盡量推下降，及第6動力盡量拉上升。

有興趣一齊研究下點做? 聽多啲 Michael Porter，就來我七/八月份星期六嘅早餐會啦! 下集我再同你講 (3) Competitive advantage through your value chain 你的企業價值鏈如何令你更具競爭優勢?

。。。。。

My hobby 《星期六早餐會》!

七/八/九月份早餐會 Topic: Applying "Michael Porter" to your business: How to compete and win!

哈佛分享: 如何應用「米高波特」於你盤生意? 點競爭? 點贏?

講起哈佛策略教授， 無人出名過 Michael Porter. 有幸我2017年在哈佛親身上過他教的課程， 今次早餐會同你分享，希望對你做生意亦有所啟發。

有興趣參加啦 😃 每次限四位 (包括我)。 人多傾唔到計。

7月/8月份，逢星期六早上9時開始，約三小時半。地點中環。

對象: 中小企老闆/創業者/公司管理層，連我限4位。

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我唔係靠呢行搵食，免費，我請食早餐 😉 Be friends ..... 有機會到時見你。李根興 Edwin

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聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143

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每天都會看到又有新樓盤推出的廣告，但當中不少是樓花。究竟甚麼是「樓花」？樓花就是發展商透過預售方式發售的地產發展項目。聽起上來沒甚麼問題，至少肯定是一手樓，但當中其實有三個原因，導致我「絕不買樓花」！想知是甚麼原因就立即去片！如喜歡此教學和我的「精彩演出」，請按"贊"支持一下，也可以分享給對房地產有興趣的朋友～ 最後大家可以在下面留comment，分享一下你「會」或「不會」買樓花的原因 :)

首先，甚麼是樓花？樓花就是購入後需要經過一段時間後才能交收的房產。在部份地區，樓花會稱為預售，英文是Pre-Construction。部份樓花可以在房子的規格上有多一點主導，例如業主能根據個人的喜好去選用不同顏色油漆，或於建築期間改修房間的間格，這是部份人喜愛買樓花的原因。

第一個原因我不喜愛買樓花是因為「大部份情況樓花都會把價錢標高」。為什麼會有這情況？因為發展商大致上會按照一至三年的增長，去預測落成後的市價再標高。換言之在買樓花的時候價格通常會比現時的市價高。

第二個原因是因為「購買樓花後市場發展未必明朗」。可能你買樓花的時候純粹打算作投資作用，而你已假設了過往1至3年的樓市增長會延續到之後的1至3年，直至樓花完成為止。但須知每個經濟周期大約5至10年，假如你利用之前的1至3年作標準，再估計未來的1至3年，其實中間己有5至7年的時間。5至7年的經濟可能已有很大變化，亦沒有保障。所以這是不明朗因素，是個不化算的選擇。

第三個原因最主要是「個人化空間有限」。香港或一些核心城市的公寓樓宇未必可以在設計上有很大的改動，但獨立屋當然是可以有較大的個人化空間。不過因為聽過不少意見和朋友購買樓花的經驗談，其實很多時當購入樓花後才發現能個人化的空間十分有限，或改變設計後結果卻和預期不一樣，所以自己最後還是沒有選擇樓花。

以上三個就是我為何不買樓花的原因。不過這只是我自己對樓花的看法，大家可以因應個人的因素而作出不同選擇：)

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