[爆卦]板橋預售屋是什麼?優點缺點精華區懶人包

為什麼這篇板橋預售屋鄉民發文收入到精華區:因為在板橋預售屋這個討論話題中,有許多相關的文章在討論,這篇最有參考價值!作者weijackjack (小捷)看板home-sale標題[閒聊] 板橋中心 千萬大樓 預售新成...


  離家十一年板橋工作四年,每年搬一次家已經成為我暑假的重要工程,搬久也累了,
利用到板橋工作這段期間,以工作地點為中心,在可能住的區域萬華、板橋、中和各租了
一年,順便了解相關環境。

  房價遙不可及,但每年的房租9000-16000不等,如果買個千萬左右的房子,房貸七成
30年,兩個價格差約5000-8000不等,因此動了買房看房的歷程,趁最近有空把手邊的資
料做些整理與比較。


圖文版: http://weijackcft.blogspot.com/2019/08/blog-post.html
看屋時間:108/3-108/6
總價:1000萬左右
房型:兩房

新莊區
禮躍 45/p
  位在頭前重劃區化成路旁,雙捷運系統(新北環狀線、機場捷運線)是一大賣點,離板
橋市中心可走思源路一路進入板橋64快速道路,大兩房格局OK,含車位約1200-1250,權
狀34.43坪(含車位11.23坪),主建物坪數19.18坪,車位開價215萬,單坪約45萬,公共空
間設計具巧思。化成路旁邊是小型工業區,樓層低會聞到特殊氣味,比起隔壁合康,建商
勝,但考慮新莊重災區,高架的捷運,工業區旁,單價45還是有點高,周圍機能仍不發達
,對個人而言可考慮,但無衝動。

板橋浮州
馥華原美 36/p
  浮州擁有板橋門牌,與板橋南雅夜市一橋之隔,目前也有火車站,雖無捷運但進入北
市仍可搭乘火車。馥華集團在此蓋了原美、原鄉兩個社區,原美在火車站旁,原相離原美
百公尺,兩者皆可步行到火車站,此外大觀國小、大觀國中、華僑高中、台灣藝術大學造
就此地文教區,若想住在都市旁的郊區,這兩件案確實可以考慮。格局上來說原美有兩房
,原鄉以三房為主,原美兩房七樓以上景觀都不錯,可遠眺板橋市中心,周圍都是低矮樓
房,視野無礙,地下室的停車場以及垃圾處理環境令人印象深刻,兩房含車位總坪數約44
坪(車位11坪左右),車位170萬,單價約36/p,總價約1400萬,萬事俱備只欠總價,由於
總坪數較大,若非總價考量,馥華原美是我心裡首選。

寶格麗 45/p
  離浮州車站較遠,看原美時路上廣告打著以一換三房的驚人口號,代銷表示,目前全
數銷售完畢,只剩頂樓樣品屋,單坪45,樣品屋是歐德設計,室內格局佳令人印象深刻,
單層兩戶,戶數少,但相對管理費高,車位190萬,權狀總坪數41.95,車位坪數10.56,
總價約1600萬,由於離車站遠了些,周圍機能不完善,只有一個全聯,單坪45可直接買中
和板橋交界,且只剩頂樓,因此打退堂鼓,期待後續有夥伴繼續追蹤。

江翠北
歡喜市 43/p
  江翠北重劃區分為七區,分別是ABCDEFG,我看過A區的歡喜市以及E區的江匯LIFE,
兩個都是頂頂有名的茂德建設作品,室內格局一模一樣,賣三房實際空間大約是兩房,賣
兩房實際空間是套房,可能不太適合自住,投資到可考慮。號稱水岸新大直,看過實品屋
後明確了解個人需求是27-28,考慮室內空間需要16-20坪左右,若要買可能需要客變,本
建案是A區,主打水案第二排,周圍綠地多,但相對交通以及周圍機能不佳,我們笑稱江
翠北是可以從出生住到老死的地方,主要看的是26.64三房格局,含車位開價1399萬,現
場直接砍價變1358萬,車位200萬,非優先考慮此建案,主要原因為格局上有玄關、走到
兩個不常用的空間,20年左右的房子玄關的部分容易算成梯間,但這格局讓我把錢大部分
買在走道上,此外機能也尚未完善,最重要的是離捷運站遠,須搭公車出入,單價43可以
買在中和板橋交界處,機能完善,因此並非我的首選。最後附上江匯LIFE格局圖,仔細比
較格局,和歡喜市是一樣的,26坪左右都有兩個走道,江匯相對優點是離捷運近,但若考
慮江匯,建議直接看江翠ONE,畢竟已成屋,而且591上要賣地超過50間,相信可以大量比
較而且選擇多,也看到開價1100兩房含車位。江翠北建案量極大,個人不相信有這麼多人
要住在江翠北,若還有等待的時間,可以持續觀察。

板橋埔墘
板新綻 51/p
  看了許多外圍的建案,回到板橋市中心,體驗一下一坪50萬以上的建案吧!本來想去
看久泰皇品,但大坪數看了也無意,所以選擇有小坪數的板新綻,板新綻位在三民路上,
離環狀線頗近,但旁邊有一個變電廠,原以為嫌惡設施能讓此建案價格4開頭,沒想到硬
是5起跳,先附上板新綻周圍機能路線,基本上原埔墘的機能足夠,加上環狀線搭配原本
的光復橋,可說是四通八達,周圍還有家樂福生活無慮,權狀坪數26.37坪,不含車位,
開價1353,單坪約51萬,格局普通,有一走道,考慮變電廠在旁加單價過高,也非首購族
首選。

中和市區
摩立捷 54/p
  位在迪卡農、大潤發附近的摩立捷屬於小建案,位在巷弄內,也是某次看房完亂繞發
現的建案小品,位在小巷弄內原本預計單價也親民些,但我總是忽略的建商的想法,摩立
捷屬於挑高3米6的案件,有17和21兩種坪數,由於個人經驗至少要26坪,所以直接看21坪
的選項,由於小巷弄內,21坪的房型面對136巷,開價1160,單坪54萬,若要車位有機械
車位150可加購,除了單價高的點外,對於身高179的我來說,挑高3米6似乎沒辦法讓我在
夾層中順利移動,這高度只能做成收納,無法做夾層,但室內14坪來說,適合套房,要變
成兩房過於免強,因此也不考慮此建案,謝謝代銷仍熱情招待。

中和積穗莒光
屋豊香 42.5/p
  和摩立傑同樣屬於挑高3米6的建案,民德路屋豊香的價格相對親民些,室內格局我也
喜歡,特別是A1的三面採光,沒有多餘走道,總坪數不含車位27.79坪,符合個人需求,
且有2兩套衛浴更在緊急時不用搶,總價1180,單坪42.5,比起50起跳的板橋中和中心,
這裡算是不錯的選擇,但唯一缺點就是只剩13頂樓可選,雖然代銷表示有帝王般的視野,
但對於視野來說首購族可能更在乎總價,頂樓的缺點除了頂曬,還有水壓不足的問題,防
水若沒做好未來也有漏水,雖然代銷表示管委會會負責頂樓漏水修繕,但也有許多社區是
64拆帳等,此外社區只有40戶左右,每坪管理費100,也就是每個月要繳2800的管理費,
也是頗驚人,另外為了符合法規7樓以上要兩個逃生梯,對於一層3戶的小建案來說很容易
造成公設比高,以屋豊香來說3戶要分擔兩個樓梯一個電梯,想想買的錢都花在用不到的
樓梯,實在可惜。建商也是在地建商,文邑系列也很成功,此外未來萬大線莒光站目前也
施工中,屬於地下站體的萬大線一期也值得我期待,當時說2019/6交屋,目前8月底尚未
完工交屋,可讓我們繼續看下去。

勝輝NEXT ONE 48/p
  NEXT ONE位在中和和板橋交界的中山路上,交通發達,地理優越,走路即可到中和環
球購物中心,但單價相對高,可是坪數小,總價低,可考慮的是2房格局單面採光,利用
陽台設計可做到L型採光,總坪數24坪,單價48萬,總價1180,不含車位,最令人印象深
刻的設計為主臥的更衣間,但由於坪數小,在使用上可能較不方便,但這個位置賣48,可
能是因為中和門牌(中山路對面就是板橋門牌),學區屬於自強,非海山,多少有些失分。
小家庭自住來說可能略嫌不足,若想投資1100左右認為可接受。

怡富宜家 45/p
  同樣位在屋豊香周圍還有信義代銷的國光街怡富宜家,依樣考慮兩房則有23.94坪的
選擇,室內設計算有誠意,沒有多餘走道,有座北朝南或坐南朝北兩種選擇,一個面對板
橋市中心,一個面山景,開價1165,現場價1099,預計2023年5月交屋,是目前看到等待
最久的預售,這段期間還需考慮租房成本,周圍生活機能完善,室內約13坪略小,倒是平
面B4車位150萬令人驚豔,但由於等待時間過長,且和挑高3米6的屋豊香比單價又更高,
位在國光街內巷弄較小出入較不方便,雖列入選項,但還不是優先考慮。

土城重劃區
金城舞2 45/p
  住在板橋一定會看到廣告超級大的金城舞都新花園,位在土城重劃區內降格肯定要比
板橋便宜,但也不便宜到哪去,這裡號稱新內湖,一進代銷中心熱情的招待,但現場有幾
組是真的要看的客戶還真無法分辨,三不五時就有恭喜賀成交,隔壁賣掉了,剩下OOX
X,這邊主打未來性,好像直銷在賣夢想一樣,代銷經理都表示從年輕買對地點現在有幾
戶(但自己沒有買金城舞),切入主題,坪數26(不含車位),單面採光,總價1434,含車
位210萬,單價46,室內無多餘走道,但單面採光不合我胃口,賣一個未來性,但我不認
為目前45的單價未來能翻倍,周遭建案還有很多可以再多走走看看。
  另外要離開前代銷拿一戶25坪的廣告戶,總價1370,單坪也是46,對於個人而言,目
前土城重劃區目前新屋只有38/p的價值,考慮等待時間,還有萬大線的交通黑暗期,在和
中和屋豊香比,一樣的價錢我考慮中和環球附近,土城重劃區是萬大線二期,沒道理一期
地下站體42.5萬不買,要買二期高架的45萬吧!後記,七月有收到房仲簡訊2房金城舞800
萬,雖不知道是毛胚屋還是辦公室用地,但確實有比原本五月看的便宜多。

四季平安(清水湛) 38/p
  同樣位在土城重劃區,但在金城路外圍的清水湛,價格就相對親民一些,格局上可考
慮A1和A7兩種房型,個人喜歡A1,差不多的坪數,但沒有走道空間,兩個房型都是雙面採
光,相對金城舞有成一些,以A1來說權狀坪數26.73坪,總價1200,含平面車位190,單坪
38萬,符合我對此區的預期,萬事俱備欠缺臨門一腳,主要是這建案無連續壁施工,對於
房屋的安全性來說有所疑慮,當然代銷會說過去房子也沒有連續壁也都好好的,但周圍重
劃區都有這工法,為何不如此操作呢?總之有列入選項,但可觀察。
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半年後追蹤原清水湛改名為四季平安,目前也蓋到地面三樓,不知道是因為改名的原因還是如
何,開價單坪竟然提升至40左右,對無連續壁施工的質疑,代銷有了新說法,說他們也是
經過一連串的評估,地質調查,該基地經過嚴格審查後針對無連續壁施工是沒有問題的。
但反問土城暫緩重劃區超過20個建案,每個也經過地質調查每個都做連續壁,該基地這麼
厲害,剛好挖到一個不需要連續壁施工的地質,我自己是不太相信拉,至於其他客官可以
再討論看看。

12Jul2020追蹤 永和天坑吞房
就是一個很好的例子,房子下方無連續壁,若周遭土壤(沙)流失,會造成周圍無連續壁
的建築物傾斜。
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  以上就是這三個月的看房筆記,房仲或代銷有時會說,依照我這看法一年後還會再見
面,雖然如此,但買房可能是人生最大筆的開銷,買得起住的久,這才是最終目標吧!在
這麼多新建案當中,我心中的順序是屋豊香>清水湛、禮躍,只可惜屋豊香沒有非頂樓非
2F的選項,買房也靠緣分,莫急莫慌莫害怕,有緣自然買得到。

  多善用樂居、實價登錄比價,在看房過程中還被誤以為是對手房仲派來的臥底,頗有
趣的經驗。

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dans: 1000萬……嗯……沒事你好好看慢慢看 09/15 13:43
jet1028: 樓上的意思是太低還是太高? 09/15 13:46
F93935: 這些物件都沒有路易莎pass 09/15 13:48
pds1: 江翠ONE 591我找 扣掉重複跟廣告 只有12間 09/15 13:48
popo889: 很認真給推 09/15 13:52
xcvbn9527: 當初也有看馥華但周遭太亂太鳥,也沒什麼東西吃 09/15 13:53
pds1: 土城的地質 可能不一定要連續壁 09/15 13:53
看到昨天永和天坑,就是無連續壁(老公寓)被周遭施工掏空的案例
pds1: 莒光站那個將來應該是支線 跟新北投一樣 等車換車久久一班 09/15 14:01
richman: 連續壁跟預壘樁,都只是結構工法,地質不好或是鄰房太多 09/15 14:16
richman: 才需要連續壁,不然比起來預壘樁地下室漏水的狀況比較低 09/15 14:17
richman: 結構上強度其實是一樣的 09/15 14:17
kusomanfcu: 板橋去年人口增3000 09/15 14:32
kusomanfcu: 之前停止成長的人口數最近3年增加中 09/15 14:36
lkrichard: 推 謝謝心得分享 09/15 14:40
weijackjack: 土城重劃區多少有連續壁 多少沒有 可比較一下 等鄰房 09/15 14:41
weijackjack: 蓋起 就知道有沒有影響了 總之給個資訊供大家參考 09/15 14:41
weijackjack: 莒光站等級我視為浮州 樹林等火車站 但他是個機廠 新 09/15 14:43
weijackjack: 北投不是 有點尷尬 難比較 09/15 14:43
kusomanfcu: 2020 亞東那邊開始啟用。看 新店->65 塞不塞囉。 09/15 14:44
SmileLee: 預售多看不會錯. 至少看個20個案件 09/15 14:57
SmileLee: 其實原美不錯,看過33坪再想想26坪以內的物件,問題很多 09/15 14:58
pds1: 莒光站班次一定很少 不用期待 09/15 14:59
pds1: 連續壁是防周圍軟土與水分滲入 外觀上也看不出差異 09/15 15:00
weijackjack: 如果鄰房開挖 原建物下方因無壁因此土壤向周圍鄰房基 09/15 15:05
weijackjack: 地移動 這樣應該有點差 不然就是有連續壁的建商都是 09/15 15:05
weijackjack: 盤子 花幾千萬在做這個 09/15 15:05
pds1: 可以將連續壁有無施作 當作考量點之一 但單就外觀 難看出差 09/15 15:06
pds1: 異 09/15 15:06
SmileLee: 給個建議 多看品牌建商蓋的物件 你目前看的投資物件居多 09/15 15:06
weijackjack: 買兩房都有點緊 好多建案都大坪數 不知還有那些建案 09/15 15:10
weijackjack: 可參考呢 願聞S大其詳 09/15 15:10
weijackjack: pd大就如您說 蓋好外觀看不出差異 所以特別趁他還在 09/15 15:13
weijackjack: 地下施工時紀錄一下 不然以後更難找資料了 09/15 15:13
SmileLee: 不買也可以去看 但不要差太多看心酸(比如久泰皇品) 09/15 15:20
SmileLee: 禾川琚/信義嘉和/冠德中原東路案/遠雄CASA都可以看看 09/15 15:24
mamaman: 謝謝樓主心得 09/15 15:24
weijackjack: 去年就租在久泰旁邊 真的很心酸 哈 09/15 15:25
SmileLee: 看比預算高一點的房子 才能想清楚犧牲了什麼 09/15 15:26
SmileLee: 最後你可能決定犧牲格局 或犧牲地段 或去賣肝 09/15 15:28
SmileLee: 想清楚才不會後悔 09/15 15:28
alien818: 謝謝大大的心得跟經驗分享 09/15 17:17
supa64: 莒光站基本上是機場延伸,這站其實不要太期待以外,還要 09/15 17:35
supa64: 看何時動,比主線還晚,另外,next1其實我公司從潛銷就賣 09/15 17:35
supa64: 到現在…………你錯過了1100的時間(低樓層曾有過 09/15 17:35
weijackjack: next One 三個月內有打來問1160買不買 09/15 17:43
weijackjack: 還要考慮時間租屋成本 最近可看馥華艾美 刺激一下 09/15 17:46
mmiillkk: 謝謝分享,跟你看的區域很相似! 09/15 18:34
ducah: 板新綻那個位置 就在地人的看法 還不如遠雄左岸 09/15 19:36
ducah: 那個位置是埔墘邊緣 往東南西都是工業區 09/15 19:37
ducah: 步行到中原站 也沒比左岸那塊近多少 09/15 19:37
benbon: 認真分享文值得鼓勵 09/15 20:21
as891339: 推 09/15 20:53
bobolina: 感謝分享 09/15 20:57
Nightu05: 禾川琚格局印象不錯 09/15 22:30
n131419: 推 09/15 22:41
konamisport: 感謝心得 剛好讓我參考 謝謝 09/15 23:06
migration265: 推 09/16 00:26
esdjchun: 謝謝分享心得,看完文章,彷彿我也看過這些案件了! 09/16 00:37
weijackjack: 有時間也來整理一下中古屋 09/16 02:28
Cheney0318: 可去中和左岸找找,我買的建案在樂居開價是高估的 09/16 07:24
weijackjack: 開價不等於成交價 打個九折接近成交頂標 09/16 09:10
vanick: 感謝分享 09/16 11:23
krej5566: 莒光站還不錯啊 萬大二期通車之前都還不至於邊緣化吧 只 09/16 12:01
krej5566: 是進台北市很久 說不定搭667時間也差不多 09/16 12:01
supa64: 莒光的距離搭個667.走路一下604都比較快…………(光用支線 09/16 15:33
supa64: 發車推算 09/16 15:33
pharos1314: 推 09/16 19:45
B9314052: 推心得~~ 09/18 03:52
xiang77920: 喔 09/23 11:44
※ 編輯: weijackjack (114.34.236.234 臺灣), 04/15/2020 23:31:29
永和天坑 周圍施工 影響無連續壁的老舊公寓
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202007110159.aspx
大家還是要慎選自己用一輩子賺錢買的房子
※ 編輯: weijackjack (114.34.236.234 臺灣), 07/12/2020 23:25:04
ghostdx: 哇 當初看的價格 跟現在似乎又變了一些 07/13 03:07
likat: 謝謝分享,推 07/13 11:21
weijackjack: 隨時間比較價格 才能知道房市漲跌呀 不然誰會記得 06/07 11:14

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