那個⋯ 李乃文（噗馬） 不好意思我們在拍照😅😅😂😂😂

好不容易找到一張不邋遢的照片結果🥴🥴喔！！我是說我邋遢，妳才不邋遢，妳是就算化成灰都在大地揚起的一場美麗風暴☺️☺️）⚠️今天有人生日用字遣詞需特別注意‼️以免被人找麻煩or責怪🥰

祝我們青春無敵美少女李杏生日快樂🎁🎂🎉 世界有妳 #三生有杏 ，祝福接下來各式各樣電視電影裡面整個宇宙所有人都被 #杏騷擾 ，看過妳作品的人就像 #杏仁酸煥膚 一樣容光煥發、滋養內心、 #深杏不移 。雖然妳有時候 #沒耐杏 但很 #真杏情 ，雖然妳 #生杏冷漠 但其實心裡 #高高杏杏 （哈哈哈哈哈哈哈哈哈有發現我瘋掉了嗎？到底在聊什麼？？？我真的沒想到我打個生日祝福要想一小時🥱🥱🥱）途中想把 #杏仰 #杏愛 #僥杏 #杏衝動 #杏功能障礙 塞進去，但太難ㄌ開放給大家造句😄

算了算都不覺得才認識五年多，那是因為相識以來總是很感覺到願意理解、支持和參與彼此生活的誠意，所以像是突飛猛進的追起進度，就到了熟悉的現在。不知道從什麼時候開始妳養成綁架別人的習慣，但也因此多了能一起冒險到天涯海角的時間，很珍惜也總是很愉快地度過即使無言以對面面相覷的時光😂姊姊一定要幸福！我會親眼陪妳見證妳的幸福！要健康要順心愉快🎉🎉（怎麼樣？比文章長度我是不會輸ㄉ，畢竟我是廢話冠軍you know）

以上
By Your Kurt、Tomo、朋宇
aka 柯在妳心底的名字

「傳說中…生蠔的眼淚會傾城…」隨住一年又
一年既經歷，好似已經忘記失落既感覺，唔再
好似童年咁容易知足。係「八蠔吧」搬鋪後
重新開張後…我開始搵返呢種喜悅，係細味
每一啖生蠔既真緻過程中，參透店主Chris表演
開蠔殼既玄機，箇中既樂趣雖然只有自己
先明白。但如果可以既話，我想留住呢個時刻，
望住眼前既白酒隨住酒杯搖動，咁先顯得
這故事尾聲，更動聽…👇
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📌S I G N A T U R E -
▪ Oyster · Platter -
▫ 今晚慶幸得到店主Chris即席為我地開蠔，
絕對係我地既福氣，呢個「生 蠔 拼 盤」
由淡至濃味順時針食起，第一款來自澳洲既
「Boomez Bay」，比較脆身之餘肉質夠飽滿，
味道則甜身少少；而法國既「Pattedoie」
同埋「Sentinelle」則比較平均，入口柔軟，
肉質鮮甜；同樣都係法國既「Roland Lambert」、
「Ostra Regal」入口肉質肥美，充滿住淡淡既
榛子杏仁香，甜甜的aftertaste甜甜的，我自己
最鍾意呢隻；最後來自法國既「Ancelin」
海水味最重，帶住豐富既礦物質感，配上
champagne就無得輸啦！
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📌S N A C K S -
▪ Beer Battered Cod · Triple Cooked Chips - $168
▪ Boneless Chicken Wings · Sweet Hot Glaze - $88
▫ 食完生蠔就整返兩味小食先，第一個「啤酒
脆漿炸鱈魚·自家製三重熟薯條」即叫即炸，
上一枱仲係熱辣辣。魚肉肉質鮮甜，就算炸過
一樣做到鬆脆無比，配搭埋粗薯條，送酒一流；
另一款「甜辣糖衣·無骨雞翼」外形睇落唔似
雞翼，賣相好特別，食落肉質嫩滑無比，加上
面頭放左米通，令口感更加豐富。
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📌M A I N S –
▪ Sous Vide Chicken Breast · Pomme Purée
with Truffle - $228
▫ 主菜方面建議可以試一試「慢煮雞胸肉·黑松露
薯蓉」，呢個雞胸肉經過慢煮後，肉質完全
唔會"鞋"之餘，肉汁仲緊緊鎖住；食落夠哂嫩滑
多汁，配搭埋side dish包括舞茸、西蘭花苗、
酸椰菜花，賣相一流；另一亮點就係個黑松露
薯蓉入口夠哂濃香但唔會太膩口，唔錯。
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▪ C a r b o n a r a - $168
▫ 呢個「卡 邦 尼 意 粉」同市面一般好唔同，
chef用左豬肉頰肉代替煙肉，去除不必煙肉本身
過多既油膩感；加上醬汁稠密度岩岩好，
而意粉仲做到微微al dente，高水準之作。
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▪ A4 Japanese Wagyu 7oz · Caramelized Shallots - $498
▫ 輪到重頭戲「7安士A4日本和牛·焦糖乾蔥」
上陣啦，chef安排左岩岩好五成熟比我地，呢份
和牛屬於牛里脊位置，極易切開，肉質中間色澤
粉嫩，肉質柔嫩有彈性；配上牛肉汁，牛味份
外濃郁，搭配side dish，包括蘆筍、甘荀、
舞茸，薯蓉整個組合恰當好處，呢個價錢
的確性價比之高！
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📌D E S S E R T S -
▪ Homemade · Tiramisu - $68
▪ Homemade Strawberry Mousse ·
Green Tea Ice Cream - $98
▫ 而甜品方面相當驚喜，前者「自家製·意大利
芝士餅」chef即日調製，所以口感偏向腍身少少，
入口即化既感覺，比較接近意式正宗；後者
「自家製士多啤梨慕斯·綠茶雪糕」賣相好靚仔，
切開中間mousse夠哂幼滑，入口唔會太heavy，
配搭士多啤梨同埋綠茶雪糕令成個味道更加清新，好食！
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📎 八 蠔 吧 | Raw Bar No. 8
📍上 環 文 咸 西 街 52 號 地 舖

【優勢與獨特性強的港鐵】

香港鐵路有限公司
MTR CORPORATION LIMITED

股票代號：0066
股息率：2.8%
市值：$2700億
業務類別：公共運輸
集團主席：歐陽伯權
主要股東：The Financial Secretary Incorporated (75.2%)
集團網址：http://www.mtr.com.hk

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：452／554／539／545／425
投資物業重估（億）：8.1／63.1／47.5／13.7／-91.9
盈利（億）：103／168／160／119／-48.1
每股盈利：1.74／2.83／2.64／1.94／-0.78
每股股息：3.27／1.12／1.20／1.23／1.23

--企業簡介--

港鐵主要經營以下核心業務：香港、中國內地和數個主要海外城市的鐵路設計、建造、營運、維修及投資；與鐵路及物業發展業務相關的項目管理。

香港鐵路網絡內的車站商務，包括商舖租賃、列車與車站內的廣告位租賃，以及協助電訊商於鐵路沿線提供電訊服務。

港鐵亦有從事香港及中國內地的物業業務，包括物業發展及投資、投資物業（包括購物商場及寫字樓）的物業管理及租賃管理，以及投資於八達通控股有限公司。

在上述的盈利數字中，見到港鐵2020年度出現虧損，但這只是來自「物業重估」的虧損數產生，這只是一個會計上的數字如果考慮盈營上的盈利，港鐵是有盈利的。

【圖1】--港鐵盈利結構

--港鐵的獨特優勢--

港鐵是一間擁有獨特優勢的企業，無論是鐵路經營權的壟斷、沿線物業的發展、物業地段優勢、獨有角色、市場化的效率提升，都令港鐵成為一隻優質股。

港鐵以鐵路加物業綜合發展模式運作，以此營運方式在香港運作多年，並創造出巨大價值，多個大型物業項目均由港鐵發展，如德福花園、杏花村、青衣城、東薈城、奧海城等。由於港鐵具獨有優勢，故長遠發展必然有利。

2007年，港鐵與九鐵合併，成為香港鐵路系統的壟斷者，並佔香港專營公共交通工具市場約半。由於港府的未來發展藍圖將更依靠鐵路，故長遠港鐵的佔有率只會有增無減。

【圖2】--香港各種交通工具市佔率

另外，港鐵在沿線上蓋的物業發展權擁有很大優勢，當然每次都要商談，以及有不同的條款模式，這是由於政府都支持港鐵以鐵路加物業的模式運作。

這源於發展鐵路的資本龐大，政府往往會以不同的方式去「資助」港鐵持續發展，而每次形式都不同，例如西港島線就不涉及沿線物業發展權，這是由於沿線地點是已經發展的地區，政府根本無法給予發展權，而政府最後則以現金$127 億給予港鐵，作為另一種形式的財務資助。

而南港島線（東段），政府則向港鐵批出黃竹坑用地的物業發展權，作為項目的財務資助，令港鐵以鐵路加物業的綜合發展模式進行。香港地少人多，在香港發展物業當然有巨大利潤，而在地鐵站上蓋這麼便利的地方發展物業，價值就更為巨大了，故港鐵所獲得的利潤可想而知。

【圖3】--黃竹坑地盤

【圖4】--黃竹坑車站及地盤位置

--價值甚高的黃竹坑地--

大家請細心睇【圖4】黃竹坑的位置。

在未有鐵路前，位於南區的黃竹坑，方便程度的確一般，但當鐵路通車後，這個地方距離金鐘只是2個地鐵站，距離中環只是3個地鐵站，由於愈近商業區的位置價值就愈高，黃竹坑這地，價值絕對不少。

黃竹坑過往是工業區，有很多工廈，但現時很多工廈已重建，變身成商廈。

另外，一個住宅區的價值，除了近商業區的程度、交通方便的程度外，人口密度亦是其中一個考慮因素，太密集的地區，休憩用地相對較少，樓價自然不會高。但大家細看黃竹坑的地圖，附近有不少球場，有運動場，海洋公園就有旁邊，同時整個區的大廈並不是密密麻麻，而是有一定的山與海，可見樓價一定不差。

大家再看看地圖左下方，會見到有多間國際學校，同時更鄰近「深灣遊艇會」，價值可想而知，從這些資料已能推斷，港鐵在當中得到的利益，絕對不少。

最近開始有樓盤發售，呎價高達30000，可見當中的價值，以及利益所在。

--運輸＋物業--

分析港鐵的收入部分，港鐵多年來的收入都有不錯增長，而預期往後亦能以平穩增長去形容；雖然客運部分的收入增長有限，但隨著將來有不同的線路落成，這方面相信能平穩向好。

除香港外，港鐵亦有向外發展，當中的中國業務發展快速。港鐵在北京、深圳均有業務，而中國部分所貢獻的收入已佔不少。

不過，中國業務在經營利潤的貢獻，所佔比例相對仍未算多，主要由於中國業務的開支頗大，令其賺錢能力受到影響。由於港鐵在中國營運的時間仍少，故仍要一點時間後才能改善。

港鐵的經營利潤數字略為波動，這是由於經營利潤包括物業發展部分，而這部分難免比較波動。由於物業銷售較波動，故不會以一兩年就作推論，所以當港鐵出現某一年賺較多或賺較少，並因此而出現較低或較高的市盈率，也不能就此下定論平或貴，要分析內裡盈利的組成，以及要用長期角度去分析。

若以長期趨勢看，因香港在交通及房屋的發展，將會更依賴鐵路發展及相關物業，故無論是運輸還是物業發展部分，港鐵將來仍是很看好。

而港鐵的盈利並不太穩定，這是因為盈利中包含投資物業重估數字，故必然受牽引及較為波動，當然，若香港的固定資產價值回落，將對此有所影響，不過這部分並沒有產生實質現金流的影響，故不用太著眼。

股息方面，可說是平穩增長，2015年、2016年因鐵路超支而用財技方法派特別股息，令該年股息大增，往後相信難以再出現。順帶一提，在港鐵超支但政府包底的事件中，大家可看到港鐵的盈利保障程度很高，這對小市民未必是好事，但作為投資者，這就是理想的優質股。

港鐵發展的住宅項目，大多以出售為主。而在香港的投資物業組合中，則以商場及寫字樓為主，故當然會產生理想的租金收入。

【圖5】--港鐵擁有、發展、管理的物業

ROE 方面則大致約在10%，只屬一般的水平，這是由於港鐵本身的資產龐大，例如鐵路系統，當中所能創造的回報率不高，鐵路的客運業務賺錢能力有限，而由於當中資產龐大，故必然令ROE 受拖累，此部分的再投資回報率必然不高。

不過，鐵路系統是重要的一環，因這是創造高利潤的地產項目的先決條件。由於以鐵路加物業綜合發展模式運作，故將來的ROE 亦只會是相約水平。

--投資策略--

綜合而言，由於港鐵有獨有優勢，而且在長遠仍有發展空間，雖不會有太快的增長，但平穩發展絕對沒有問題，故港鐵絕對是優質的企業。

更重要的是，香港的長遠發展必然是向著新市鎮，鐵路系統必不可少，故將來對鐵路的依賴必愈來愈多，政府亦表示這會是發展的重點，故無論是鐵路以及相關的物業，都會保持增長，長遠計必然向好。

雖然港鐵在多方面都甚為理想，但由於再投資的回報率一般，故發展只能平穩，由於城市發展、鐵路與物業都是很長期的項目，故中短期港鐵增長動力只會一般，因此投資必然是長期或超長期的，因為港鐵的長期發展力仍在。

現時港鐵的股價，大約在合理區中間位。股票班同學要留意，當你進行這股的估值時，要將物業重估因素拆走，同時，若果運用過往的市盈率數據，要調整過往數字，因為過往市盈率的盈利部分，包了物業重估，需要調整才是真實數字。

這股有長線投資的價值，雖然不是高增長類，但有不差的股息，以及有平穩增長能力，適合中低風險類的投資者。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

#RefaCarat #refacaratface #魚翅骨烏雞湯 #日本人的快樂哲學IkIGAI #生き甲斐

今晚11點首播, 直接對話(養生瘦面)平價魚翅骨烏雞湯、瘦臉神器Refa Carat、平價香料藥材、印尼蕃薯、日本快樂哲學。
01:54 "你是我的心上人" 改編歌詞
03:17 南北杏功效和用法
03:30 桂圓/龍眼肉功效
03:26 淮山
03:49 香茅粉用處和好處
04:08 花椒粉用處和好處
04:23 孜然粉用處和好處
04:34 沙薑粉用處和好處
04:54 川貝柑桔用處和好處
05:16 黑糖薑片用處和好處
05:20 老陳皮用處和好處
05:37 意大利黑醋、合桃白葡萄醋、洋蔥醋用處和好處
06:30 平價魚翅骨烏雞湯煮法和食療
06:46 薑黃把鯊魚骨去腥方法
08:57 瘦臉神器Refa Carat 用法和好處
09:42 跑步的好處
10:19 印尼蕃薯
10:26 日本人的快樂哲學IkIGAI

今夜11時に最初に放映されたのは、直接対話（健康で薄い麺）の安いフカヒレ骨黒鶏のスープ、薄い顔のアーティファクトRefa Carat、安いスパイスとハーブ、インドネシアのサツマイモ、日本の幸せな哲学です。
01:54 "You are my sweetheart"に合わせた歌詞
03:17北および南アプリコットの効果と使用法
03:30竜眼/竜眼肉
03:26 Hu山
03:49レモングラスパウダーの使用と利点
04:08ザンソキシラムパウダーの用途と利点
04:23クミンパウダーの使用と利点
04:34サンドジンジャーパウダーの用途と利点
04:54川北柑橘の使用と利点
05:16ブラウンシュガージンジャーの用途と利点
05:20古いChenpiの使用と利点
05:37イタリア黒酢、桃白ブドウ酢、玉ねぎ酢の使用と利点
06:30フカヒレ骨黒鶏スープ料理とダイエット
06:46ウコン脱臭サメの骨
08:57レファカラットの使用と利点
09:42ランニングの利点
10:19インドネシアのサツマイモ
10:26幸福の日本哲学/ 生き甲斐
請用片右下角調4K睇片。
http://yt1.piee.pw/L8V57
Hello大家好, 我是呀Tsar Hello, everyone. I am Tsar.

對了,你們不用問啦, 第一張相和第二張相到是我嚟的 Right! U don't have to ask. The 1st n 2nd photos are me.

第一張封面相是今年10月萬聖節之前幾日影的 The 1st cover photo was shoot a few days before Halloween this October

現在這張相是n年前影的 This photo was taken many years ago

這條影片講養生和瘦面的 This video talks about health and sliming face

還會公開我廚房的秘密武器 And reveal the secret weapon of my kitchen.

你們是否見到我是阿慳啲啦baby更加慳啲呢

冇錯啦, 我就是講下, 怎樣可以用好少錢都可以令自己養生和減肥 Right! I ’m just talking about how you can keep yourself healthy and lose weight with less money

以我這樣的年紀,並非18 22, 啲皮膚keep得都唔錯啦 At my age not 18 0r 22, my skin was keeping quite well

不是自稱什麼專家, 只是經驗分享啫 Not a self-proclaimed expert, just experience sharing

這條影片, 我會講下煲平價的魚翅骨烏雞湯 In this video, I will talk about the cheap Shark Fin Bone Chicken Soup

又會講下法國合桃醋的好處 Will talk about the benefits of French walnut vinegar

印尼蕃薯原來比日本番薯更加好食、更平 Indonesian sweet potatoes turned out to be more delicious and cheaper than Japanese sweet potatoes

還有這個瘦面神器, Refa Carat, 事不宜遲, are you ready? And this face sliming artifact, Refa Carat, are you ready?
みなさんこんにちは、私はツァーです

ところで、あなたは私に尋ねる必要はありません。最初の写真と2番目の写真は私のものです。

最初のカバー写真は、この10月のハロウィーンの数日前です

この写真はn年前に撮影されました

これは健康と無駄のない話です

そして、私の台所の秘密兵器を明らかにしてください。

私をドラの赤ちゃんと見ていますか？

間違っている、私はあなたがより少ないお金であなた自身を健康に保ち、体重を減らす方法について話しているだけです

私の年齢では、18 22ではありません

自称の専門家ではなく、共有経験のみ

このビデオでは、安いフカヒレの骨付きチキンスープについてお話します

フランスの桃酢の利点についてお話します

インドネシアのサツマイモは日本のサツマイモよりも美味しくて平らであることが判明しました

そして、この薄い顔のアーティファクト、Refa Caratは手遅れではありません。準備はいいですか？