房貸結清，為何房子還會被法拍? 裡面到底出了什麼問題? 塗銷抵押權的正確步驟是什麼? 塗銷不塗銷的優缺點各是什麼 ?

有朋友提到曾經向銀行辦理房屋貸款，把房產抵押給銀行借錢，最後這筆房貸已經還清，為什麼銀行可以向法院聲請拍賣他的房產？

這有幾種可能：
1.『人客』還有其他欠款：

我們跟銀行辦理房屋貸款時，會將房屋抵押給銀行，我們以為房屋抵押的目的只有針對這件銀行貸款，但通常『最高限額抵押權』的設定會是針對一段期間內，債務人欠銀行的債務，如果我們仍有跟同一間有其他債務關係（例如：信用貸款、融資、保證…），也可能會因為有其他債務關係沒有清償，而遭受到拍賣。

此外，就算沒有設定抵押權，銀行為了其他債務沒有清償，也可以向法院提出假扣押、返還借款訴訟、本票裁定…等，之後在聲請拍賣房產。

2.銀行算錯了
銀行因為計算錯誤，認為客戶還沒有還清貸款，因此進行拍賣房產的動作。

如果碰到這樣的狀況，我們在跟銀行溝通無效後，向財團法人金融消費評議中心申請評議，如果評議不成，再向法院提出『確認債權不存在』的訴訟。

3.『人客』被設計了
如果真的已經還完債務，竟然房屋被法拍，而銀行又提出相關有力的證據，『人客』又提不出還款證明，先跟銀行聲請影印所有資料，再好好回想，這整個過程『陷阱』在哪裡？例如：這次銀行貸款是由何人介紹？有沒有代辦人？何人經手貸款流程？錢有沒有被其他人拿走的可能？還款來源？……確認可能的問題點後，再提出正確訴訟來走出陷阱。

例如：發現是銀行承辦人員偽造你的名義增貸100萬元，借據上面簽名不是你簽的，你戶頭的錢轉出，也不是你做的。可以向偽造文書的人提起刑事告訴，也可以向法院主張『確認債權不存在』。

至於塗銷抵押權的正確步驟是什麼?
向銀行取得(1)抵押權塗銷同意書（清償證明）(2.)他項權利證明書。
之後再向地政機關辦理塗銷抵押權登記（填妥土地登記申請書並蓋章，附上抵押權塗銷同意書、他項權利證明書、申請人身分證明文件…等）。

不去塗銷抵押貸款的優點在於：之後再貸款，免除掉再次設定的手續。也有人故意留下塗銷登記，使自己的財產在外觀上看起來『有債務』，減少第三人『肖想』房產的機會（之前有詐騙集團專挑沒有抵押權要出售的房屋，假意要購買，在沒有履約保證的情形下，買家過戶後迅速在轉手，而這個買家卻付不出錢來，造成屋主損失慘重）。

不塗銷抵押權登記就是讓債權人仍然對房產有拍賣的『權利』，所以，除非有特別考慮，在還清債務後就去辦理塗銷底押權登記，才是對房產有最好的保障，就不容易輕易被『法拍』了。

歡迎分享

#豐盛的人生
#平安的人生
#塗銷抵押權
#債權人債務人
#房貸
#法拍
#信貸
#隱藏債務
#財富的平安
#平安的財富
#恩典法律事務所
#蘇家宏律師

照片中的建物並非本故事中的建物

以後小學生作文課『我的志願』：當庶民。

🔥摘錄：

「比佛利莊園」是在2012年3月完成，每戶內設電梯，擁有5車位，當時建案文宣標榜大建坪、大面寬，誇稱「一墅一城一王國」，全案僅興建13戶，並在2013年5月以2250萬元賣出第一棟，是社區外側占地最大的一間，最後一次交易是在2017年5月，以1180萬元售出占地約50坪的房子，前後一共賣出11戶。

再根據財產申報書上的土地資料，發現其中一戶尚未出售的別墅是登記在李佳芬名下，占地193平方公尺，直到今年2月開始辦理信託登記，委託人(即所有權人)是李佳芬，受託人則是玉山銀行，該間房子也在2015年向玉山銀行設定最高限額抵押權。

而另一間未出售的別墅是在李佳芬名下別墅正對面的另一間別墅，建物登記在翰霖坊建設公司名下，土地所有權人是李姓女子，但從身分證號確認並非李佳芬所有，但兩棟房產的所有權人登記住址，都在西螺鎮詔安里埔心路72號，就是《李佳芬胞弟議員李明哲的服務處》。

🔆月旦匯豐系列🔆
▍保證專題研究
【作 者】蔡明誠．陳洸岳．楊淑文．曾品傑．吳光陸．陳榮隆．謝哲勝．林誠二．陳聰富．吳從周等教授

完整介紹➔http://qr.angle.tw/p55
GB試讀➔http://qr.angle.tw/nvj

✔為防止主契約之債務不履行而難以求償，契約當事人往往希望能有第三人出面擔任保證人，為債權多提供一份保障。而保證契約之發生，必先有一主債權債務契約存在，並不無中生有；且因保證係為債權擔保，因此常會面臨與同為債權擔保之物上保證責任競合之問題。本次選錄數篇文章，冀能透過討論評析，釐清保證法制相關之議題。
　
🔺【普通保證】
🔹物上擔保與保證之責任優先問題
　──最高法院88年度台上字第1376號民事判決及相關判決評釋／蔡明誠

🔹保證之規定對物上保證人之類推適用
　──以時效之相關問題與抵銷為例／陳洸岳

🔹工程定型化契約之履約保證條款（含立即照付約款）
　──最高法院相關實務判決評析／楊淑文

🔹「雙重保證」與「共同抵押」／陳洸岳

🔹論連帶保證與連帶債務
　──最高法院88年度台上字第1815號民事判決評釋／楊淑文

🔹契約解除時之連帶保證人的責任／陳洸岳

🔹連帶保證人為被保證人對第三人之保證債務負責
　──98年台上字第1652號民事判決評釋／曾品傑

🔹兼連帶保證人之抵押人／吳光陸

🔹物上保證人與連帶保證人之責任關係
　──評98年簡上字第43號判決／陳榮隆

🔹連帶保證債務作為最高限額抵押權所擔保的債權／謝哲勝

🔹保證人之保護
　──以保證人預先允許主債務人延期清償之效力問題為中心／林誠二
　
🔺【最高限額保證】
🔹最高限額保證／林誠二

🔹最高限額保證人之權利／陳聰富
　
🔺【人事保證】
🔹論人事保證之從屬性與債權人之附隨注意義務
　──兼評民法債權編關於「人事保證」之增訂條文／楊淑文

🔹人事保證範圍與保證人之權利／陳聰富

🔹人事保證期間規定溯及適用之實務難題
　──法官應該比法律聰明？／吳從周
　
完整介紹➔http://qr.angle.tw/p55
GB試讀➔http://qr.angle.tw/nvj
　
【相關書籍】
📒買賣瑕疵擔保│陳自強．林誠二．王怡蘋．吳從周．許政賢．陳聰富．侯英泠．曾品傑
　http://qr.angle.tw/5eu
📒承攬專題│陳自強．杜怡靜．姚志明．游進發．陳聰富．林誠二
　http://qr.angle.tw/rka

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914