2021.09 金融股中位數估算資料全揭露與近期金融股發展觀察
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金融股的2021.08 月營收數據已陸續完成上傳，我們也利用最新的財報資料更新所有評價數據。從評價數據上來看，金控類的金融股普遍有低於估算的狀況，這部分主要是跟機構法人對於金融股今年的獲利數據上修的關係，從下表的數據上來看各大金控股的獲利預期均較去年成長15~90%之間。在本益比數據微升+機構評價上升交互效應下，金控股在此時顯得物廉價美。
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金控股的主力題材都環繞在購併上，富邦金購併日盛金、開發金提高中壽股權、台新金放棄彰銀轉進保德信人壽。近日受注目的題材則是花旗銀行的消金業務的出售將花落誰家，目前來看有富邦金、國泰金、星展銀行、渣打銀行這四家最有機會。
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以目前完成購併業務的三家公司來看股價激勵的效果都不錯，甚至富邦金創下近期的新高價位連3位數目標價都有人喊出，可見購併後對獲利的貢獻度頗為看好。
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整體上來看，在使用同一估價法原則下來看，綜合業務的金融股有這幾家處於低於估價的狀況，而在銀行類股的部分則是這兩家。而其中這一家近期陸續取回呆帳對於淨利的推升溢注效果顯著，值得投資人多加留意。
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【買房心得1】
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剛逛到PTT房版看到有人在問如何下斡競價，去年提過我用不錯的價格買到喜歡的房子，分享一下我的經驗給大家參考(雙北市的社區電梯大樓):

1.
假如你看房一陣子，已經清楚自己的需求跟喜好後，碰到喜歡的物件就可以嘗試出價下斡，很多人看到開價就不敢或放棄出價，但這是錯誤的觀念，因為所有的價格都是談出來的，不出價不會讓你買到便宜的房子，只會喪失主動談判及更多的選擇機會。

因為即使最後出價沒買到也無所謂，重點是房仲會知道你是誠意買方，會比較願意花時間、資源在你身上，之後如果有未上架的好物件也會第一時間通知你。

2.
當然出價前要先作好功課，事前參考實價登錄、相關網路工具及銀行房貸專員的估價、或是去調謄本等都是必要的，可以讓你知道大概合理價位在哪，再參考自己的主觀好惡程度訂個底價。至於我個人常用的估價工具有"樂居網"、"好時價"、"中國信託房貸試算"、"王道及星展銀行的APP"等。

其實假如自住的話，通常一般人喜好都差不多，都是要求「格局方正、採光好、通風佳」等等...，我的經驗是現在市場多半是自住需求，爛物件就算便宜也很容易被買家打槍，而好物件幾乎還是會很搶手，所以自住客的目標最好是放在預算範圍內，用合理的價格買到好房子，不要強求一定要買到很便宜。

這點其實跟股票投資蠻像的，就是與其去撿菸屁股，用很低的價格去買進糟糕的公司，不如用合理的價格去買優質的公司。

3.
心中有了底價就可以直接下斡，通常下斡一定要保留加價空間，這時候有兩種方式，採先低後高，或先高後低。

比如開價1988萬的房子，自己評估後底價是1700萬，你可以選擇出1630萬保留70萬加價空間，或者是出1670萬保留30萬的加價空間，我個人是採取後者，寧可一開始下斡價格就出高一點，爭取跟屋主優先見面談的機會，這樣反而有機會買到便宜，只要屋主願意出來談一切都有可能發生，尤其是像信義這種「單一斡旋制」，有時候預算較高的人，還搶不贏優先下斡卡位的買家。

但要注意下渥後房仲一定會企圖再拉你價格，這時候你一定要守住，最好在見面談之前都不要加價，因為這就是你的籌碼，可以跟房仲說有保留加價空間，但要堅持一切等到見面談再說。

4.
過程中房仲或許會用其他買方的出價來拉價，就像這篇網友懷疑是假買方，至於我的建議是聽聽就好，因為真假很難分辨，重點是要把自己心中的底價掌握好，甚至你可以比照辦理，找出其他賣方，反過來製造壓力給房仲。

比如當時我同時看到兩個中意的物件，分屬不同的房仲業者帶看，所以我下斡時就跟這個房仲講明，如果沒機會也沒關係，但要快退還給我，我還要去下其他人的物件，本來當時房仲還一直說價格有差距要我再加，但後來聽我這樣講他就放棄拉我的價，直接回頭去橋屋主出來見面談。

這理由在於假如你前面被房仲認為是誠意買方又已經花心思經營，一定不願意讓你被別人成交，如果差距不大一定會盡力幫你促成，但假如房仲真的不收或退斡，因為你的加價空間已經很小，那就表示屋主價格很可能超出自己的底價甚多，這樣也可以很乾脆的放棄，節省時間趕快去看下一個物件。

先講到這邊好了，畢竟這邊都是聊股票投資，也不知道放這類主題適不適合，調查一下好了，有興趣想繼續看的朋友請留言+1，或是有類似心得的朋友也歡迎留言跟大家分享。

https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1516599083.A.E7C.html

?新城地產街?

8月8日星期六 下午2-4pm

?主持：林潔瑩

?嘉賓:理大建築及房地產學系教授許智文

「市場內望」
戴德梁行估價部董事黎劍明

「樓市焦點」一
星展銀行零售銀行業務及財富管理投資總監辦公室(北亞)高級副總裁
李振豪

「樓市焦點」二
中原(工商舖)董事總經理潘志明
盛滙商舖基金創辦人李根興

「入歐攻略」
移民指南針歐洲達人Amy

「樓市焦點」二
團結香港基金葉文祺

「專家開咪」
香港物業管理公司協會會長陳志球

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