【有長線投資價值的領展】

領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）

5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）

--企業簡介--

領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。

物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。

--房地產投資信託基金（REIT）--

【圖1】--領展物業組合

領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。

資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。

雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。

--去政府化。釋放價值--

【圖2】--物業分派資料

【圖3】--物業收入資料

領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。

這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。

不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。

--翻身商場提升價值--

自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。

領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。

領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。

【圖4】--「T.O.P」商場

在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。

【圖5】--5年租金及租用率

由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。

同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。

--發展前景--

發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。

2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。

另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。

領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。

--疫情因素--

領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。

加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。

--投資策略--

綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。

由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。

現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【有長線投資價值的領展】

領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）

5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）

--企業簡介--

領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。

物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。

--房地產投資信託基金（REIT）--

【圖1】--領展物業組合

領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。

資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。

雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。

--去政府化。釋放價值--

【圖2】--物業分派資料

【圖3】--物業收入資料

領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。

這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。

不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。

--翻身商場提升價值--

自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。

領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。

領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。

【圖4】--「T.O.P」商場

在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。

【圖5】--5年租金及租用率

由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。

同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。

--發展前景--

發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。

2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。

另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。

領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。

--疫情因素--

領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。

加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。

--投資策略--

綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。

由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。

現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

0901華爾街日報

*【美國承諾遠程遏制阿富汗恐怖分子，但或難實現】
美國總統拜登和他的助手們承諾，在美軍已離開阿富汗的情況下，美國仍可以通過「超視距」監視和打擊，遠程遏制來自阿富汗的恐怖威脅。反恐和情報官員們說，其難度遠遠高於白宮所說的，效率也不是那麼高。
https://tinyurl.com/yewa8cou

*【曾在2008年幫助營救拜登的阿富汗翻譯請求總統幫助脫困】
13年前，阿富汗翻譯Mohammed幫助營救了當時被困在阿富汗偏遠山谷的時任參議員拜登和另外兩名參議員。現在，Mohammed請求總統拜登救他。
https://tinyurl.com/yflkb73l

*【白宮將推出旨在緩解住房短缺問題的措施】
據知情人士透露，拜登政府準備公佈一系列旨在解決美國入門級住房和出租房短缺問題的措施，這些措施旨在未來幾年增加對這些住房的融資和建設。
https://tinyurl.com/yz59vyt5

*【美國6月住房價格漲幅升至新紀錄】
由於強勁的需求繼續超過市場上的房屋數量，美國6月份房價漲幅攀升至新紀錄。標普CoreLogic Case-Shiller全國房價指數在截至6月底的一年中上漲了18.6%，高於前一個月16.8%的漲幅。
https://tinyurl.com/yjl64ktv

*【研究顯示Moderna疫苗產生的抗體水準比輝瑞-BioNTech疫苗高出逾一倍】
針對兩種主要新冠疫苗所引發的個人免疫反應的研究表明，Moderna疫苗產生的抗體水準要比輝瑞公司和BioNTech 的疫苗高出一倍以上。
https://tinyurl.com/yeh26ly5

*【歐洲實現夏末前為70%成年人完全接種新冠疫苗的目標】
歐盟表示，已實現到夏末為70%成年人完全接種新冠疫苗的目標，儘管不同國家之間仍存在很大差異。但世界衛生組織已經警告稱，歐洲大陸的疫苗接種步伐似乎在放緩。
https://tinyurl.com/yha3pke9

*【亞洲疫情惡化影響MLCC產能，行業可能面臨「無米之炊」】
多層陶瓷電容器(MLCC)是所有iPhone、PlayStation遊戲機或高級汽車都必不可少的重要元件，被稱為電子行業的「大米」。受疫情影響，亞洲一家MLCC主要供應商暫時關閉一家工廠，另一家則暫停部分產能。
https://tinyurl.com/yg43rqxm

*【Google將員工自願返回辦公室的時間推遲到1月10日】
Google將公司員工返回辦公室的計劃推遲到1月10日，成為最新一家因為新冠病例和住院人數不斷上升而延長居家辦公政策的大公司。
https://tinyurl.com/yj7tjv4l

*【美國8月消費者信心指數降至七個月低點】
由於Delta新冠變異毒株迅速蔓延，8月份美國消費者對經濟的信心降至七個月低點，這表明隨著夏季即將結束經濟復甦遇到了更多的阻力。
https://tinyurl.com/ygsto9ae

*【中國服務業遭Delta疫情嚴重衝擊，8月非製造業PMI意外跌入萎縮區域】
新一波疫情引發中國多地採取封鎖措施，8月份衡量非製造業活動的官方指標下滑至萎縮區域，為中國經濟自一年多前開始復甦以來的首次。
https://tinyurl.com/yg6xkefr

*【進步派民主黨眾議員呼籲拜登換掉美聯準會主席鮑威爾】
美國眾議院的一群進步派民主黨議員週一呼籲總統拜登在明年2月美國聯邦儲備委員會主席鮑威爾任期屆滿時把他換掉。
https://tinyurl.com/yzrj5cuj

*【韓國法律開世界先河，終結Google和蘋果公司對應用商店的主導】
在韓國，Google和蘋果公司將不得不向其他支付系統開放其應用商店，兩家公司在數字銷售方面的豐厚費用收入受到威脅。
https://tinyurl.com/ydjp4g8d

*【中國住建部表示將努力實現全體人民住有所居】
這一表態響應了中國國家主席習近平兩周前提出的「共同富裕」行動。住建部表示要求城市住房租金年度漲幅不超過5%。
https://tinyurl.com/yetycle7

*【Cfius認為中國智路資本收購半導體公司Magnachip的交易構成國家安全風險】
Magnachip Semiconductor表示，它收到了來自美國財政部的一封信，信中稱美國外國投資委員會發現，中國私募股權公司智路資本有限公司擬收購該公司的交易對美國國家安全構成風險。
https://tinyurl.com/yzw68y7q

*【中國恆大上半年收入下降16%，但利潤增長逾一倍】
受房地產開發業務收入下降19%的拖累，中國恆大上半年收入下降16%，至人民幣2,226.9億元。但上半年淨利潤較上年同期增加一倍多，達到人民幣143.8億元，得益於出售資產獲得的一次性收益。
https://tinyurl.com/ydzo3qvf

*【Zoom第二財季收入突破10億美元，業績超越預期】
Zoom公佈7月份財季的收入超過10億美元，因為其在疫情期間普及的影片會議服務需求強勁。
https://tinyurl.com/yg3de893

*【美團第二季度收入大幅增長77%】
美團公佈第二季度收入大幅增長77%，至人民幣437.6億元，主要受中國快速擴張的餐飲外賣業務和新業務收入的推動。同期虧損人民幣33.6億元。收入和淨虧損數字均好於FactSet調查的分析師的預期。
https://tinyurl.com/yehcb7t8

｜電競椅評測—OSIM電競按摩椅坐得刁鑽 實試平貴3個價位 底盤椅背設計要留意
OSIM和Acer Predator合作推出了電競按摩椅，加入電競椅熱潮。電競椅成近日熱賣item，皆因在家工作成為常態，不少人對工作椅也提高了要求。除了款式越來越多之外，價格差距也可以很遠，入門級大約$1,000，而新興的網椅則達$4,000以上。這次由記者實測，並請教eSport OMG店長選購貼士。

先試OSIM X Acer Predator電競按摩椅，外形和一般電競椅相若，按摩滾輪設在椅背，按鍵操作收藏在右方手柄。椅背因為有按摩功能，摸上去有中空的感覺，但承托力和包覆感還是很足夠，也像一般電競椅椅盤有頭枕、腰枕和可調教椅背角度，適合辦公室工作或打機。

至於按摩功能，用上OSIM的V型夾膊技術及360度按摩滾輪，滾輪能夠調校上下高度和左右闊度，上下可達整個椅背，肩頸、腰位都按摩到。滾輪能摸仿抓捏、揉捏及捶打3種動作，前兩者是不同方向的轉動，而捶打則是震動。感覺也有專業按摩機的水準，和OSIM的V手背墊效果貼近。

影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋：愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
【香港蠔 足本版】流浮山白蠔收成要等三年半 天然生曬肥美金蠔日產僅50斤 即撈即食中環名人坊蜜餞金蠔 西貢六福酥炸生蠔 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/Fw653R1aQ6s)
【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始：兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
【太子餃子店】新移民唔怕蝕底自薦包餃子 粗重功夫一腳踢 老闆刮目相看邀開店：呢個女人唔係女人(飲食男女 Apple Daily) https://youtu.be/7CUTg7LXQ4M)
【娛樂人物】情願市民留家唔好出街聚餐 鄧一君兩麵舖執笠蝕200萬 (蘋果日報 Apple Daily) (https://youtu.be/e3agbTOdfoY)

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內容與立場皆不代表建設公司或銷售單位，
如有任何購屋疑問，請洽銷售現場或建設方，
感謝大家的支持，也歡迎大家邀請我們參觀各建案！

第1641成交(堅): 土瓜灣九龍城道183號地下B舖，吉舖，建築約800呎，成交2400萬。 恒基收購。

附近地舖恆基收購價格都是約2400至2800萬左右。 如果非收購，這間舖最多值約1500萬。 簽約日期2019年11月18日。

上手業主於1986年以68萬買入，持貨33年升34倍。

這一段極度沒有人流，只是車房。 恭喜業主 。

附近商舖成交比較:
- 土瓜灣九龍城道179號地下連閣樓，權記回收，成交價2880萬 / 土瓜灣九龍城道179A號地下連閣樓，永順五金，成交價2700萬 / 土瓜灣九龍城道179E號地下，聯誼汽車工程，面積約1000呎，成交價2582萬。2018年10月成交。

#九龍城道舖，#土瓜灣舖

Note: 如果對影片任何內容有意見，請通知我。我會盡量配合修改。我無心得罪任何人，請多多見諒。

商舖業主/經紀放舖熱線 (直接聯絡我): WhatsApp +852 9036 1143

康業信貸快遞，業主按舖/按樓熱線2110 2110 (My family business，聯絡 Bonita Tsui，話李根興介紹)

盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com

李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/

李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/

李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw

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