作者Magiter (大柳丁)
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標題Re: [閒聊] 副都心殺不停(附上實價揭露)
時間Sat Apr 20 01:42:46 2019
這邊講到新莊,小弟正好略有研究,就說一下想法。
首先我已放棄那邊的房子,但我很推那邊的一些建案XD
新莊所有重劃區講白了就是捷運宅,所以挑選上就用捷運點來分。
以居家環境來說,個人認為,
幸福站 > 新北產業園區 > 新莊副都心,甚至泰山貴和站都比副都心好!
交通機能上,
未來環狀線一開,幸福、產業站直通板橋站,可以通台鐵高鐵;
而機場捷運,撇開它15分鐘班距,
轉乘台高鐵還輸在台北那一段,小弟雙向實測很多趟,約五分鐘,
但如果你有大電梯需求,從台北回來會很幹......
至於開車 (就是我放棄新莊的原因)
你上下班如果要接一高或市民大道,回家很爽,但上班往台北就又是一個幹字。
(七點後,五股交流道開始車流大增.......未來人口越多,越塞,
我現在都受不了了,當然欣賞完建案就跑)
所以那邊是給工作在附近區的人口在住。
日常飲食上,
頭前重劃區(幸福站、新北站)左有福壽街夜市,右有化成路小吃,
幸福站周邊還有星巴克、麥當勞,包含未來可能成型的頭前區簡餐店,
相對比之下,
新北站就比幸福站貧乏,它就算上頭有個國賓影城區,但那一塊已經退燒了。
所以既然機捷不是天天搭,何不住爽點選幸福站?
最後考量距離捷運站遠近,所以當時我就抓在中原東路以南的建案....
而有趣的是,
這種選擇下,這一兩年,新建案+三房格局的,只剩下"言真";
勉強一點,剛好在中原東路以北,還有"御春城"。
言真我個人沒買,但是大推XDDDD
雖是重劃區最南,但距離幸福站5分鐘內,
比起頭前中間一堆建案都要往南往北走上10~15分鐘好太多!
沒住那的不知道,頭前區三大橫向道路,中原東、頭前、幸福東路,
共通點是每條紅綠燈都很久,
這也是我前面放掉御春城的原因,走到捷運站南北都十多分鐘。
(它很漂亮,但開放式廚房,沒有明火,要用天然氣要再申請、穿牆)
且言真採光很好,建材佳,甚至樣品屋做的設計都很優,
比起有些建案的樣品屋,明明設計的很爛,還跟你要價個180萬有誠意多了...
再有缺點就是,它畢竟40~42坪,不是我們要的正常三房,
但如果是要買2房或2+1的買家,那就很適合了。
最後要說,
新莊房價下修是真的,
看實價登錄也就知道,甚至可以網搜有人當初在mobile01上面的看房經驗,
代銷喊的價錢、最後實價登錄結果,一比對就知一二,
當然,單價高,負擔的起總價的自然就退縮到2房,
不管是自住和投資,這樣的格局就是主力,講白點也就靠2房在撐房價XD
一旦房價破兩千,甚至兩千五,還有一堆建案破三千的,
投資客買來,當賣不出去就開始痛了...
不算寬限期本息攤還,貸個2000萬,分30年,1.6%,每個月要還69988元。
這時候當然不買的最大,
反正壓力在賣家身上...
但因為有寬限期,所以短期還看不出來,再撐個幾年就知道了。
而且你坪數越大,你也不用想租出去,
有人在租四房的嗎?
甚至是家庭式的三房,也沒人要付那種四、五萬的房租吧?
再加上新莊這一帶,就算不看跌,也沒什麼新的誘因讓它漲!
最大的誘因--捷運宅已經炒過去了,重劃區也重劃完了...
接下來長期來說只有下修的份,就算不下修,你房價不漲,
房子投資賣不出去,只有逐年折舊的份,
我有兩三千萬的預算,在這一區也不會跟你買二手屋,
房子在你手上會折舊還要繳貸款繳稅,
現金在我身上就算是定存抵通膨也是有增無減,
一來一回就知道為什麼新莊區開始逐年下修!
我以前有留言說過,老字號的建商是把建案當商品,
策略性的把它全賣出去是目標!但遇到該下修時就會下修,看實價登錄就知道。
新莊這一帶,可以看到有些案子已經下修兩三次了,
只有要轉手賣或本來自住的屋主,才會一直撐著等行情,
但在等的同時,就不知道付出多少成本,
在這種房價平穩的時代,成交又是兩三千萬的,越早脫手換現才是正解。
當然有需求還是能買,你同一時期,就找那種開價實在的建商,
參考周邊價位跟他出價,至少頭前這一區,你照實價跟他出,它們賣的機率很大就是!
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.164.52.23
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推 kusomanfcu: 所以才說林口通勤台北很蠢啊。。。之後會很慘 04/20 01:55
→ kusomanfcu: 青埔也是(如果只用開車來看 04/20 01:56
※ 編輯: Magiter (1.164.52.23), 04/20/2019 02:56:15
推 candaptt: 感謝分享 04/20 03:04
推 tim0603: 言真前面這棟靠捷運高架超近 要買最好選後棟 04/20 07:57
推 Petrovsky: 副都心 稅多 + 管理費多 + 房價狂跌 04/20 07:57
→ Petrovsky: 套套 真的是 套到深處無怨尤 04/20 07:57
→ bonaqabo: 新莊捷運宅只有新莊站才是正捷運宅 04/20 08:01
推 pflin: 感謝分享 04/20 08:08
推 IS0987: 雖然跟小弟認知有些許不同但還是感謝分享~ 04/20 08:13
推 hwider: 感謝分享 04/20 08:35
推 tybe: 請問言真的實價登錄參考價值高嗎?謝謝 04/20 09:18
推 black209014: 恭喜套套套到深處無怨尤 04/20 09:37
推 siberia: 推 04/20 09:39
推 almond0927: 當初也有去看言真,但覺得離環狀線軌道太近,怕通車 04/20 09:40
→ almond0927: 後有噪音 04/20 09:40
推 mawan: 感謝分享! 04/20 09:58
推 jeromeshih: 推 04/20 10:31
推 jeromeshih: 大房出租比較難啊,畢竟會貸款買房,不太可能貸款租房 04/20 10:33
推 knight168: 為何樓上說新莊站才是正捷運宅?幸福站比它方便吧,一 04/20 11:38
→ knight168: 站轉機捷,三站到板橋站 04/20 11:38
推 knight168: 有高鐵/台鐵 04/20 11:39
推 justinnn: 領薪水族群能買的價格就是在1千多萬,沒人會花4萬租新莊 04/20 12:04
→ justinnn: 有2000萬以上的人,這些人不是買新的,就是買更近台北市 04/20 12:05
→ justinnn: 不管有錢沒錢,租都是以台北為首選,買才是在外圍挑 04/20 12:07
推 knight168: 我鄰居就很多是租我們這社區,租金4~5萬元 04/20 12:09
→ knight168: 有一位租房的房客,後來就買了樹和苑已經搬過去住了 04/20 12:10
買樹和苑?那他有眼光!
基本上樹和苑的建設公司陸江也是我固定會去看的建案,
它們今天召開區分所有權人大會,把房子交給住戶了,
這種80坪以上的大坪數,最後賣剩下3戶,可見得銷售策略經常在調整,
且有這資產的買主不是笨蛋,
你說一般建案騙到一兩個冤大頭就算了,它是一次吸引到一堆客戶,
用料品質實在,CP值高,是必然的;
所以推薦大家以後可以關注陸江的案子,
比較一下就知道為什麼這種高總價還能吸走周遭的買氣。
推 dans: 我知道豪宅有在租啦,只是家庭三四房也要租的……不擔心他 04/20 12:10
→ dans: 的還租能力嗎 04/20 12:10
推 knight168: 頭前這邊平均入住率已經約8成了喔 04/20 12:12
推 knight168: 大部分都是家庭在租的,付的起4~5萬租金才會來租啊 04/20 12:13
→ knight168: 頭前4~5萬租金等級的房子,在台北租金應該最少double了 04/20 12:14
→ knight168: 吧 04/20 12:14
→ roc1110: 有人會花4~5萬租新莊???? 04/20 12:48
推 knight168: 不要懷疑 04/20 12:52
推 knight168: 千真萬確 04/20 12:54
推 IS0987: 4~5萬有啦應該不多,但3萬我知道的就不少了 04/20 13:10
推 knight168: 4~5萬就4房,60坪以上的 04/20 13:14
推 wayne1120: 謝謝分享 04/20 13:33
→ pds1: 言真只是一般水準 04/20 14:34
推 newland: 感謝分享 04/20 15:55
推 knight168: 沒錯,言真算位在中段水準,但從另一方面想,它可以賣 04/20 15:57
→ knight168: 到46.x,之後冠德/長虹/國美的建案,售價可想而之 04/20 15:57
→ calvinshiu: 言真、御春城都是機捷第一排,不怕吵嗎? 04/20 18:29
推 taiwanlaws: 從出生就住在泰山到現在,目前在副都心附近工作的我 04/20 19:01
→ taiwanlaws: 要推這篇文章 跟我認知的一樣 04/20 19:02
推 racoon151: 推實況,跟我看的一樣。 04/20 19:18
※ 編輯: Magiter (1.164.52.23), 04/20/2019 19:36:41
→ IS0987: 樹和苑我鄰居一個牙醫也有跑去買0.0 04/20 20:05
→ TsukiHime: 推 相當有參考價值 04/21 10:04
推 shiang0114: 幸福站哪裡有麥當勞..最近在中港路吧..可以開一間嗎 04/22 14:22
→ Magiter: 可以呦~~ 過不久應該會看到 04/22 14:36
推 piliwu: 我同學4萬多租的是台北市新大樓三房耶 04/22 16:04
→ piliwu: 同樣的價格租新莊我是保留 04/22 16:05
推 siberia: 本來要買樹和苑了,20層,一坪47,一定要兩個車位 04/22 16:17
→ siberia: 那個更大坪數的多了個馬桶和小便斗實在不愛。不過真的用 04/22 16:17
→ siberia: 料不錯。用防火門技巧性卡了大概三坪的公設變每戶自已的 04/22 16:18
→ siberia: 公設和屋頂花園用料也好。都要下訂了 04/22 16:18
→ siberia: 因為小孩現在要念幼稚園,小一在找學校。 04/22 16:19
→ siberia: 老婆說如果要去念薇閣,康橋,或是和平/博嘉,要開這麼 04/22 16:19
→ siberia: 遠就倒彈!就沒買了 04/22 16:20