陽明戲院都更案
（資料來源：內政部營建署）

案號：10402261
案名：擬訂臺北市士林區光華段四小段282地號等2筆土地都市更新事業計畫案

縣市區域：臺北市士林區
案件類型：民間自辦
核定年期：107
實施者：類型事業機構
處理方式：區段A：重建

實施者：陽明戲院實業股份有限公司
更新單元面積：1,273.00㎡
實施方式：區段A：協議合建
權利變換送件方式：無
更新單元範圍：士林區光華段四小段282、347-6地號等2筆土地
區位：安平街以南、大東路以東、文林路101巷以北、文林路以西所圍街廓範圍內之東側

計畫範圍土地使用分區：第三種商業區（依都市計畫說明書圖規定辦理，始得作第三種商業區使用，原屬第三種住宅區）
面積：1,273.00㎡
比例：100.00%
建蔽率：45.00%
容積率：225.00%

區段面積 1,273.00㎡
法定容積 2,864.25㎡
都市更新獎勵 1,168.14㎡
允建容積 4,032.39㎡

更新前價值：9.63億元
更新後價值：27.65億元

更新後戶數：1
更新後汽車停車位：48
更新後總樓地板面積：6,205.46㎡
更新後結構：鋼骨鋼筋混凝土
使用內容：一般零售業乙組、娛樂服務業(電影院)、飲食業

地下層用途：地下一層：一般零售業乙組；地下二層：防空避難室兼停車空間
地面層用途：一般零售業乙組
標準層用途：娛樂服務業(電影院)
屋頂層：飲食業

專案資料最後更新時間：2019.04.08 16:50

1955年5月15日開幕的台北士林「陽明戲院」將於2019年9月15日之後暫停營業，這座建築長達64年的歷史至此告一段落，然後將拆除改建為地下2層、地上7層的商業大樓「陽明廣場」，預計2年後完工，1～3樓與B1為商場，B2是停車場，屆時陽明戲院會在新大樓的4至7樓重新開業，共10個影廳。

昔日在陽明戲院尚未興建之前，士林夜市那塊地方是個大水溝，當時已經有小販在那一帶做生意。

1955年5月15日下午1點半，士林商業鉅子趙火木、蘇福忠、陳承岩等人集資一百餘萬元在文林路旁建立的陽明劇院，正式開幕。在當時設備算是新穎的陽明戲院很快就吸引了人潮，也帶動小販和生意人群聚周圍。於是，以陽明戲院為中心的商圈日漸茁壯，而成了士林夜市今日的風貌。

目前，士林的陽明戲院是台北市仍在營業的戲院裡，歷史最悠久的，第二久的是西門町的樂聲戲院（1964年8月6日開幕）。

士林地區自古文風鼎盛，其名「士林」即為「士子如林」之意，也是因為現代士子愛看電影，士林曾創下在方圓不到一公里的範圍內開設五家戲院的紀錄。

陽明戲院開業於1955年，當時的士林已有位於大西路的士林戲院。當年，因為蔣中正總統定居士林鎮，政府便將士林與北投兩鎮合併為「草山管理局特別行政區」，翌年改稱「陽明山管理局」。那時候的文林路被稱做「大馬路」，其實僅是一條小石子路而已。1960年，洪聰敏取得多數股權成了負責人，此後陽明戲院一直由洪家經營。

洪家經營戲院的資歷可溯自日治時期，洪聰敏的父親與日本人合資經營淡水劇場。洪聰敏自幼在劇場長大，接掌陽明戲院後，他和妻子洪李惜帶著子女幾乎以戲院為家。長子洪傳統將他們一家人共同打拚的歷程娓娓道來：「一般戲院大約需要七、八位員工，我們都是自家人來做。媽媽、姊姊當售票員，我們四兄弟在機房做助理，臨時有放映師請假或離職，就輪流接手充當放映師。」 這番磨練造就洪家子女個個熟知場務大小事。

士林區戲院的興衰和夜市發展及學校遷設息息相關。

1961年，東吳大學啟用外雙溪校區。1962年，中國文化學院創校（1980年改制為大學）。1963年，銘傳商專遷到台北市中山北路五段250號（1990年改制為管理學院，1997年改制為大學）；上述大專院校的出現，為士林地區帶來大量的電影觀眾，於是乎，統一（立峯前身）、民族、光華等新戲院相繼設立。

名氣遠播國外的士林夜市始於1959年，初時僅限於陽明戲院旁的安平街至慈諴宮廟口，四周仍是條條水圳。1970年代以後，圳溝紛紛加蓋為新路，攤販聚集更多，夜市範圍擴大，聲名漸漸在全市傳開來。士林、陽明、立峰、民族、光華等五家戲院集中在市場周遭，觀眾大多是士林與北投境內的大專院校和高中學生群。

1968年7月，陽明山管理局裁撤，士林直隸台北市政府管轄，洪傳統表示，因為片商仍視他們為郊區戲院，即使有心爭取也根本排不到首輪西片。所以在1970至80年代，士林地區的戲院都是以首輪國片為主，偶而上演二輪的日片，至於西片，還必須等東南亞戲院播映過二輪之後才能接檔，因此最快也得等上半年，不過有忠實的學生觀眾捧場，好片照樣場場賣座。

1980年代末，國片急速沒落，製作品質亦下降，面對觀眾不願意花錢買票進戲院的衝擊，士林區的戲院不約而同，紛紛專映二輪電影，訴求價廉圖生存。此外亦順應多廳院潮流，各家戲院開始將一廳隔成二廳，增加觀眾看片選擇，同時減低票房虧損風險。在低迷的電影業景氣之下，士林又遇上淡水線鐵路拆除與捷運施工，各家戲院莫不慘澹經營，這時洪傳統的姊妹都已婚嫁，他和四弟各自轉行，陽明戲院才開始聘入外籍員工。

隨著大型影城搶佔市場，老戲院生存更加困難。已有70年歷史的陽明戲院，如今面臨都更，將改建成地下2層、地上7層的商業大樓「陽明廣場」，戲院建物將在今（2019）年9月15日結束營業之後，立即進行拆除，消息傳出後，讓很多老士林人相當不捨。「陽明廣場」大樓預計2年後完工，屆時陽明戲院將會在裡頭的4至7樓重新開業（共10個影廳），1～3樓與B1為商場，B2則是停車場。

【台電南港中心倉庫及電力修護處細部計畫經市都委會審議通過 市府取得回饋土地將作為文資保存活化、公園綠地廣場及公宅】

今(20)日主持臺北市都市計畫委員會第735次會議，審議通過位於南港的台電中心倉庫(編號AR-1)及電力修護處(編號CR-1)細部計畫案。市府將可取得0.71公頃開放空間(包括公園、綠地、廣場)，以及集中回饋可建築土地於AR-1街廓1.76公頃特定商業區(九)，將作為興辦公共住宅、社會福利等市政建設基地，另坐落於該處之市定古蹟及歷史建築等文化資產，將規劃為藝術實驗場域及金融科技創新育成中心使用。

委員會經聽取市府及台電公司說明並聆聽民眾陳情訴求後，同意本案依據主要計畫規定並配合市府東區門戶計畫所擬定之細部計畫內容，並高度肯定市府與台電攜手共同促成本案，達成地主、市府、地區三贏，也表示本案集中回饋以利土地整合開發的創新作法可以提供作為後續其他開發案之參考。同時建議市府應一併納入周邊山系與水路等環境議題，進一步將韌性城市、基地保水滲水、以及公共住宅因應配套之公共交通等納入都市設計準則考量。

本計畫區包含兩處基地，其中編號AR-1台電中心倉庫位於市民大道七段與東新路口西南側，面積約3.7公頃；另編號CR-1台電電力修護處位於市民大道八段與向陽路口東北側，鄰接臺北流行音樂中心，面積約3.4公頃，兩處基地面積總計約7.1公頃，其中99.9%為台電公司所有、其餘為國有（佔0.01%）及臺北市（佔0.09%）所有。該兩處基地於市府101年4月10日公告實施之「變更臺北市南港區鐵路地下化沿線土地主要計畫案」案內，已原則同意變更為商業區，並規範俟實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽後，主要計畫再予核定。

市府為配合推動東區門戶計畫、五大產業中心及公共住宅政策，經與台電公司多次協調獲致共識，將AR-1與CR-1兩處基地整體規劃，依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定，應回饋市府40.5%之公共設施用地或可建築土地，經整體考量將應回饋之可建築土地集中配置於AR-1基地北側，雙方並已於106年2月14日簽訂土地合作意向書(MOU)，集中回饋方案並提經106年7月25日內政部都委會第904次會議同意，未來須以都市更新方式開發，故辦理本次細部計畫擬定作業。

本次細部計畫擬定土地使用分區，劃設面積10%之公園、綠地、廣場用地，共計0.71公頃，將由台電負責開闢後回饋予市府。另回饋30.5%之可建築土地予市府，劃設為特定商業區(九)，計有1.76公頃，建蔽率55%、容積率353%，屬台電公司及其他土地所有權人(國有及市有土地)之土地則劃設為特定商業區(十)及特定商業區(十一)，使用項目皆比照第三種商業區規定，其中供住宅使用容積樓地板面積不得超過該分區總樓地板面積之50%，而市府特定商業區(九)作公共住宅使用者，則不受住宅比例限制。

全案後續將分為三個開發區，特定商業區(九)將由市府主導，該區內之北側有多座文化資產，將採整建維護方式，包括將三棟市定古蹟(C庫、N1N2庫、交貨臺旁機房)及一座待重組的歷史建築(P庫桁架)規劃為藝術實驗場域、另保留N24庫將規劃為金融科技創新育成中心，其餘該基地南側則規劃作為公共住宅、智慧銀髮宅、社會福利設施等市政建設使用；特定商業區(十)及特定商業區(十一)則由市府同意台電公司公開徵求實施者，預計規劃作為辦公、商務、住宅、休閒及購物等複合型功能空間，並可望明年開始辦理招商，透過重整都市棕地，促進黑鄉轉型，打造東區門戶計畫新亮點

南機場整宅公辦都更新進度向前推進 : 全區都市更新計畫及優先更新單元(三期+一期1棟)變更細部計畫案經臺北市都委會審議通過

今(19)主持臺北市都市計畫委員會第731次委員會議，審議通過擴大劃定南機場整宅基地都市更新計畫，全區共劃定7處更新單元，並訂定地區更新指導原則，將作為後續居民整合提送更新事業計畫之依據。市府同時輔導區內參與更新意願比例逾9成之整宅優先更新單元(三期及一期1棟)住戶於106年8月成立更新會，並協助提出細部計畫變更，該變更案亦經本次委員會議審議通過。後續市府將整合捷運萬大線LG03站預期可帶來之地區發展效益，輔導更新會加速推動更新事業計畫，至於市府參與更新分回之樓地板面積將規劃作為公共住宅等公共服務及社會福利設施使用，補充地區所需並帶動南機場整宅其餘更新單元接續推動更新。

南機場整宅為民國52年至61年間，市府配合堤防興建，為安置原址周邊拆遷戶陸續興建之集合住宅，面積總計約3.6公頃，多採8~12坪小坪數設計，伴隨家戶人口增加，居住空間不足，違規加建與佔用公共設施之情形普遍，有消防救災等公共安全議題，且建物使用迄今已逾50年，現況建物老舊窳陋惟受限於產權複雜，多年來民間整合更新極為不易。

為促進土地有效再利用，並與鄰近地區發展配合，市府於89年6月26日公告劃定南機場一期為更新地區，復於91年10月28日公告劃定南機場二、三期為更新地區，並自104年以深耕駐點進行在地資源盤點及意見蒐集，截至目前共辦理114場次之社區說明會。市府於105年1月22日正式宣布啟動「臺北市公辦都更旗艦計畫」，「南機場一二三期整宅都更計畫」亦列為其中重要一環，將由市府輔導居民整合更新意願組成更新會，協助招募專業機關（構）實施都市更新，並已於106年8月輔導更新意願最高之三期與一期1棟更新會核准立案，將作為南機場整宅更新之優先推動示範地區。

為協助南機場推動都市更新，市府業積極啟動相關協助辦理更新前置作業及都市計畫法定程序，除擬定全區都市更新計畫外，併同提出整宅三期及一期1棟之細部計畫變更案，變更道路用地為住三(特)，整體規劃三期及一期1棟。計畫面積4,692平方公尺，土地權屬79.53%為私有、13.83%為公有土地。變更後之住三(特)及住三之一(特)，允許使用比照住三及住三之一，法定容積率維持為225%及300%；另為延續既有沿街店面商業需求，建蔽率酌予放寬至50%。本案道路用地變更為住三(特)，將回饋30%土地予臺北市，作為公共服務及社福設施使用，市府除提供補充地區所需之公共服務及社會福利設施外，並將規劃公共住宅，以作為協助南機場下一階段更新改建中繼使用。本案整建住宅除可依「臺北市都市更新自治條例第20條」規定直接核予50％更新容積獎勵外，考量本案北側緊鄰捷運萬大線LG03站，為配合市府推動TOD政策並加強本計畫區之公益效益，全區並得依臺北市土地使用分區管制自治條例第80-2條規定申請容積獎勵，提升本區推動更新之可行性。

今天會議地區更新會代表及居民均非常關心到場旁聽並登記發言，除表達感謝市府協助外，並全力支持南機場公辦都更政策，期望儘速通過此細部計畫變更案，後續更新作業得以加速進行，在地民意代表亦到場關切。委員會認為南機場整宅都市更新案非常重要，是繼斯文里成功推動後另一個公辦都更之旗艦型計畫，均表達肯定。整建住宅發展迄今現況環境及建物老舊，是地區長期發展議題，委員會並支持市府能協助南機場成立更新會推動更新事業，並規劃部分公共住宅，以協助其餘六處更新單元中繼安置接續啟動更新。

市府對於全市22處整宅地區，總戶數10944戶，基於地區建物老舊窳陋且多屬弱勢族群，故積極透過公辦都更方式逐區進行都更協助。在斯文里三期公辦都市更新成功經驗後，我們相信南機場整宅地區之公辦都更也定能順利推動，尤其搭配全面性多元完善中繼安置計畫，以及此次特別邀請臺灣金融聯合都市更新服務股份有限公司參與合作，可提供住戶客製化金融服務、信託或融資等服務，將是促成後續都更作業順利推動的重要關鍵。期勉更新會及地區住戶能與市府持續合作，共同努力，讓歷經50年居住環境已相當窳陋之南機場基地，翻轉為帶動萬華地區更新發展之示範社區。