根據報導，央行總裁楊金龍表示，要讓房價回到人人買得起的價位太難了…
接著，有立委質疑政府頻頻推出打房政策，卻把房市愈打愈旺，楊總裁則回應，房價繼續漲是另一回事，祭出選擇性信用管制確實有達到金融穩定的目的。
我之前說過，房價持續上漲，但不要漲過頭，這才是政府真正希望的金融穩定，畢竟多數政客名下都一堆土地跟房產，加上台灣房產大到不能倒，若房價崩跌，就代表火車頭翻車出軌，可能會讓經濟委靡不振…
所以說，楊總裁也是說出了實話，要讓房價回到一般人都能買的價位，確實不太不可能。

但老實說，即使房價不下跌，也有機會讓大部分人買房，那就是控制房價漲幅，並提高人民的收入，增加可支配所得。
不過，最大的問題是，我之前提到，因為多數資金和家庭可支配所得，都是往房地產跑，因此沒有投資實業以及增加消費，才會導致台灣的薪資長年在地上爬不起來。
如果要讓資金離開房地產，最簡單的方式就是課囤房稅等房產稅，提高房屋的持有成本，但確實會讓房東和房屋持有人，把增加的成本轉嫁到租客或是其他房產買家身上，反而讓租金和房價提高。
例如，前日興富發集團總裁鄭欽天表示，「政策愈是打房、代表房市未來會更好」，結果楊總裁也沒有反駁，或提出解決辦法，甚至說部分有道理，某部分是他們的行銷策略，這等於是變相承認房價會愈打愈高，免費幫建商打廣告。

因此，除了課稅提高房屋持有成本外，還要搭配社會住宅、國宅，才有機會讓房價、租金不會愈打愈高，資金也有望流向房產以外的區域，當人民收入和可支配所得漸漸提高，買房就不再是遙不可及的夢想，也不需要背房貸大半輩子。
新加坡就是如此，推出一人一國宅的計畫，大量蓋國宅，讓人人有房自住，目前已有超過80%的新加坡人都住在國宅。
然而，40幾年前，台灣還會拼命蓋國宅，但如今連社會住宅都愛蓋不蓋…雖然央行讓利率維持在低位，確實是長年來推高房價的兇手之一，但中央和大多地方政府，幾十年來無視公共住宅問題，任由建商炒房，更是導致人民被房價逼得怨聲四起，不可忽視的元凶….

今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。

參加完公聽會後，對於業者反對的説法可以理解，官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法，強調要求理想作為，稅基較稅率重要；或擔心配套措施不完備，會轉嫁租屋族；實施囤房稅未能達到抑制房價效果，完全呼應官方拖延說法，令人感慨！

大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗，成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難，中央與地方互相推諉，囤房稅實施沒有效果，真的令人無言⋯

房市不合理的稅制改革，今天公聽會的感觸是：「理想只是口號，真正實踐才是王道」！

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根據立法院提供的六個討論提綱，我的發言內容大綱如下：

一、居住正義與產業發展如何平衡?

1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展，不會將資源聚集在單一房地產業， 許多產業使用房屋土地成本下降，空餘屋有效利用，其他非房地產業才能正常發展， 增加就業機會，人民所得提高，房價合理下降，人民得以安居樂業!

2、房地產並非火車頭產業，過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。

二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?

1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估，請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。

2、房地合一稅乃短期交易利得稅，優點是抑制短期交易，但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。

3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅，優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少， 但囤房數量相對很多，實施囤房稅對極大多數者沒有影響，其衝擊面很小，並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。

4、不論如何，任何稅制改革都需要配套措施，以避免轉嫁消費者及傷及無辜，但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革，如此造成房市不公平、無效率、 不合理，因小失大，將得不償失。

三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?

1、房地合一稅支持目前財政部的草案。

惟「徒法不足以自行」，如何落實施行更是關鍵，尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記，未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為，相關稽查配套執行，應完備沒有爭議。

另外，不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅，假借人頭或持續囤房，是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示，課徵房地合一交易稅「道高一尺，魔高一丈」，容易規避轉嫁，導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之，房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持，將大打折扣，惟有雙管齊下，政府「打炒房」才能真正落實。

2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致，明顯區分 「自住」與「非自住」差異，且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制， 加強地方政府逐步調高。

囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定，以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果，成效不彰，因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率，以免造成一國多制，不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房，造成不同稅率的投機漏洞。

至於房地稅基偏離市價過低的問題，涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定，也涉及當前房地分離課稅制度的改革，較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基，仍待中央與各地方政府的合作。當然，中央政府可以透過 統籌分配款的機制，加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。

有關非自住房屋對象的認定標準問題，過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象，顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看，建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率，當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外，我們看到法人囤房現象嚴重，法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者，多已有預售 2~3 年期間，仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨， 而給予優惠稅率，造成賣不掉的房子，價格仍不會下跌的不合理現象。

3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:

財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%，擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%，3 到 5 戶 均值 3%，而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%， 第 2 到 9 戶稅率漸增，若是「非住非營非用」的囤房行為，稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」，改採「家戶持有全國戶數」，採累進稅率課徵 囤房稅，稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本，則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數，將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%，4 戶以上稅率不 低於 5%。

4、囤房稅應採較嚴格標準，並簡化稽徵方式及成本

檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本，輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼，而且政府公布囤房人數不多，但囤房數量不少情況下，建議 應採取較嚴格的修法版本，如此大多數的人並不會受到影響，也才能獲得社會各界 的認同，達到遏止囤房炒作的目標。

四、韓國打房政策經驗分析‧

1、各國國情，包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同，他國 經驗未必適用台灣。

2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家，都有許多打房政策成功經驗，可供參考借鏡。

3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論，房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。

4、韓國租屋市場非常特別，租金收取方式全球唯一，多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付，然後房東以押金利息抵扣房租，房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價，房租如同房價，囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。

五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?

1、根據剛完成的實證研究評估報告，台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌，怎麼會產生轉嫁房租效果?因此，此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。

2、房租不合理上漲，最主要的原因是「房價上漲」，大家買不起，轉買為租;再加 上「租屋黑市」，資訊不透明，市場機制失靈，而非「囤房稅」實施，才導致租金 轉嫁上漲。反之，若實施囤房稅，根據過去實證研究結果，房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施，將促使空餘屋的釋出有效利用，如此供給增加，房東想要 轉嫁房客，根本缺乏依據，不易發生。

3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果，但這還要看市場景氣供需狀況， 市場資訊是否透明可以發揮市場機制，同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何，理論仍需實證研究驗證。

4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶，完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對，租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握，卻說囤房稅會轉嫁租金，令人無法信服!

六、日出條款的修法建議‧

支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施，以為公平，杜絕短期 投資炒作。

七、結語

台灣的房市與房價的長期不合理，造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象，根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此，政府其他相關部會必須各盡其 職責，以避免「政府失靈」，打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度， 讓房屋成為人民的安身立命之所，而非投資炒作的獲利工具，如此政府才能獲得人 民的信任，居住正義也才能落實!

最後，有關「房地合一稅」草案爭議不大，應儘速通過實施。另外，「囤房稅」的 修法，行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼，朝野政黨彼此捐棄成見，「不論 甲案還是乙案，拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅，經 過一個月即立法通過，6 月實施。期盼本次囤房稅的修法，很快能成為朝野政黨的 共識，讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!

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今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外，第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。

https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/

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附件:

1、清華安富金融工程研究中心，「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」，外匯市場發展基金會委託， 研究期間:2020 年 5 月~10 月

研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx

2、張金鶚，「從抑制炒房到健全房市」，聯合報，A12 版/2020 年 12 月 13 日

3、張金鶚，「囤房稅是健全房市的關鍵」，蘋果日報，A11 版/2021 年 2 月 18 日

4、張金鶚，「囤房稅，玩真的嗎?」，蘋果日報，A12 版/2021 年 3 月 11 日

5、張金鶚，「打炒房 要落實囤房稅」，聯合報，A13 版/2021 年 3 月 14 日

6、張金鶚，「囤房稅的稅基與稅率孰重?」，蘋果日報，A11 版/2021 年 3 月 18 日

現代都市香港為何如此迷信 - Matthew Keegan

在香港一個炎熱潮濕的日子裏，當地金融工作者李薇來到這座城市最繁忙的黃大仙廟，來使用一種名為「九神」的算命方法。

流行的做法是搖動裝有從1到100計數的「福簽」的竹管，直到其中一根掉到地上。每根木棒都有一個對應的故事，當寺廟裏的算命師給與一番解釋，就有機會看到你的未來。

李薇跪在寺廟主祭壇前的一個祈禱墊上，閉上眼睛，開始搖晃發財棒，專注於她想回答的問題。幾分鐘後，編號24的棍子掉在地上。她來到寺廟的算命長廊，這是一個有161個攤位的兩層樓。她在這裏遇到了擁有20年算命經驗的約瑟夫（Joseph）大師，根據李薇所尋求的職業指導來解釋她的算命棒。

在這個展位裏，約瑟夫大師坐在李薇對面，告訴她今年不要期望有任何晉升，她在工作方面可能會遇到一些挫折。他說，總體來說，她的運氣一般。

李薇過去曾多次參觀過這座寺廟，她認為這一解讀是凖確的。「黃大仙從來沒有讓我失望過，」她說。「每當我對自己的未來有疑問或踟躕不定時，我都會來這裏。我覺得它是凖確的；那是過去的事了。」

李薇不信教，但就像每天進出寺廟的1萬名遊客一樣，她對當地的迷信習俗持開放態度。「說實話，我覺得很多香港人在某些方面都很迷信。這裏的大多數人會做一些事情來增加運氣或避免厄運。」

李薇說，是迷信讓她最近沒能租下一套新公寓。她說：「管理人員給了1404號房間。」「我不會把公寓看成是廣東話裏的『壓死凍死』。儘管他們給我的租金有很大折扣，我也不想冒險住在那裏。」

李薇並不是唯一一個積極避免或害怕任何與數字4有關的人，這種情況被稱為「四足症」。在廣東話中，四的發音與「死」相似。14和24被認為更不吉利，因為14聽起來像「壓死」，而24聽起來像「易死」。城市裏的公寓樓、酒店、辦公室甚至醫院經常跳過有這些號碼的樓層。

「這是一種迷信，」在香港做了10多年的風水師蔡偉雄（John Choi）師傅說。「即便在我的公寓大樓裏，40到49層也不存在。到39層就結束了，然後再從50層開始。而且沒有4樓、14樓、24樓和54樓。」

除了缺少樓層之外，在整個城市的建築和住宅外，另一個常見的景象是土地宮神社。這些小神龕通常位於建築物的正門外，用來供奉中國的土地之神土地公。人們認為，土地之神可以驅除負能量或鬼魂，並為居住在土地上的人們祈福。

蔡偉雄說：「這裏有許多人相信，神和神靈有巨大的力量來改變一個人的運氣或命運。」「你會發現很多商店的正門旁邊都有一個土地宮。它就像一個辦公室管理員，防止入侵者進入商店。」

蔡偉雄說，這個城市高度競爭的本質促使許多人相信迷信，以此增加運氣和機會。

「在一個競爭如此激烈的地方，你怎麼能超越別人？」蔡偉雄說。「唯一能做的就是利用風水來提升運氣。」

「風水」，字面意思是「風和水」，這是中國古代的一種實踐，利用能量使個人與周圍環境和諧相處，從而帶來更好的財富和健康。風水（安排或擺放建築物的做法）如今在中國大陸被視為「封建迷信」而被禁止，因為違背了黨對馬克思主義的核心信仰。

「當中國第一次禁止風水時，很多風水大師都逃到了香港，」蔡偉雄說。「一些人去了台灣，也是出於同樣的原因。」

如今，風水在香港仍然很受歡迎，蔡偉雄說，約有40%的開發商仍在徵詢風水大師的意見，為項目的最吉祥的設計方式出主意。諮詢價格一般從普通的8港元/平方英尺到高端的30港元/平方英尺不等。如果是新建築項目，每個項目的成本從100萬港元到幾百萬港元不等。

位於香港中央商務區的大部分摩天大樓都被認為是符合風水的建築。事實上，它們的許多設計特點都深受古代習俗的影響。

專家表示，市中心甚至發生了風水之爭。據說，這座中國銀行的摩天大樓像一把刀片，用它那被稱為「殺氣」的不吉利能量來切割周圍建築的財富。據稱，鄰近的匯豐銀行大樓在其屋頂上增加了兩個類似炮彈的物體作為防禦。

1989年，中國銀行大廈落成後不久，匯豐股價便跌至歷史低點。據稱，為了轉移這種負能量，匯豐將其像炮彈一樣的物體對凖了中國銀行。聯想控股稱，自那以後，匯豐的業績有所改善。

經過與風水專家長時間的磋商，匯豐銀行還在大門正前方擺放了兩座青銅獅子。在風水裏，獅子是保衛、財富和社會地位的象徵。考慮到匯豐是世界第六大銀行，一些當地人喜歡撫摸獅子的鼻子和爪子，希望能從獅子身上沾到好運。

蔡偉雄說：「我們相信，觸摸一些風水寶器可以給自己帶來好運。」他說，這就像和幸運的人出去玩一樣，你會發現自己接觸到更多的好機會，但沒有任何保證。「中國有句古話，要想成功，70%靠努力，30%靠運氣。」

蔡偉雄大部分時間都在諮詢室內空間的設計，以確保客戶獲得最好的風水。如果一個建築是最近才建起來的，他會進入單位，計算門的位置，以帶來最佳運氣。「對任何單位來說，門都是至關重要的，」他說。門意味著帶來好運和繁榮。我們可以把門對凖一個非常吉利的角度，然後在一個吉祥的時候用風水羅盤來計算。他還為客戶提供最佳風水方面的建議，利用生日來確定事物的最佳方向。

根據蔡偉雄的說法，風水並不需要很昂貴。最經濟的方法是在某些地方擺放風水飾品。大多數時候你會看到「賜福之人」。這些小物品通常由黃銅製成，形狀像葫蘆，可以專門用來吸收負面能量，並將疾病和厄運的影響降到最低。

在香港，迷信也延伸到了死者身上。在祭拜先人的節日期間，包括4月份舉行的清明節，悼念者會焚燒紙錢、紙衣服、紙房子，甚至是紙做的智能手機和電視等最新產品。人們相信這些祭品會讓死者擁有幸福、富足的來世。

蔡偉雄說：「我們相信，如果你照顧祖先，他們會回報你祝福。」「我父親死的時候很窮。所以我們為他燒了很多東西，這樣以來他在來世就可以發財了。連我都這麼做了。這畢竟是個迷信的社會。」

香港迷信現象如此之多，其原因難以查明。英國此前在香港殖民已有150多年歷史，吸收了東西方的信仰，如今許多居民相信來自兩種文化的流行迷信。例如，香港人會避免從梯子下走過（在西方被認為是不吉利的），也會避免送鐘錶作為禮物（在中文裏，鐘錶被認為是不吉利的，因為」鐘「這個詞聽起來和參加葬禮、表達敬意時的」送終「很像）。

新加坡國立大學教授張燕（Yan Zhang，音譯）撰寫過有關迷信儀式在驅趕厄運方面作用的研究。他說，人們相信迷信的最主要原因是，為了獲得一種對周遭環境的控制力。

「迷信的行為讓人們有一種控制感，這讓他們感到不那麼焦慮或緊張，」張燕說。「宗教、科學和迷信都能幫助人們產生控制感和舒適感。香港不是一個特別有宗教信仰的地方，所以要想感覺好一點，你需要依靠科學或迷信。」

但無論原因是什麼，這座城市的迷信信仰不太可能在短期內消失。張燕說：「隨著時間過去，當人們更了解某些事物的運作方式時，迷信觀念可能會不斷更新。」「但我並不認為迷信會完全消失。考慮到人們永遠無法完全掌控自己的生活，有關迷信的信念會一直存在，只要我們能想象到。」

原文：BBC中文網

#社會

150310中天 居住正義難實現 國外社會住宅租金僅市價3-5折
影片網址→http://youtu.be/wwM9LQXTyGg

感謝記者 劉世緯、張若妤、林東銘、蔡幸芳的採訪，總之，既然叫做社會住宅，就是要幫助經濟弱勢的族群，才能實現居住正義，但是顯然這個社會住宅的租金7折租空屋，自己還要添購全套家具電，換算下來其實並沒有便宜到，何況現在又要調漲為85折？

財富多寡 與 品格/修養/家教是完全兩回事，同社區住戶排斥社會住宅承租戶就是歧視，但沒辦法，這是人性，就跟柯文革的洞洞說/櫃台說/不鼓勵同性戀這種行為說/女生太多有問題說/單身女性太多有問題說/外配進口說一樣，都是歧視。

以下是新聞報導……↓
150310中天新聞 公宅租金負擔重 國外僅市價3至5折

氣派磚牆，隔壁就是捷運站，這個位於捷運港墘站，裡頭有15-20坪的大套房，租金至少2萬元起跳，就算公宅租金打了8折，年輕人還是租不起。

想要租得起這樣的房子，月薪至少5.8萬，離市區遠一點的捷運龍山寺站，社會住宅最便宜的也要17900元，但是根據統計，台灣青壯年人口，平均收入卻只有3.5萬，連柯文哲自己都嫌貴，希望未來最終目標可以降到7折價。

但是看看鄰近國家的公宅，包括日本、香港、甚至公宅比例最高的新加坡，租金都是市場行情的3-5折這麼低，這樣才有可能真正照顧到買不起房子的年輕人。

房仲業者 陳泰源 表示：因為既然叫做「社會住宅」，政府就是要幫助到一些經濟上比較弱勢的族群，7折其實還是沒有想像中那麼樣的便宜唷！

台北市寸土寸金，買屋是年輕人遙不可及的夢，如果連公宅租金都貴鬆鬆，想要拉年輕人一把，恐怕很難。


150309中天 居住正義難實現 想租柯P公宅至少月入5.5萬

公營住宅乍看很吸引人，但租金卻讓年輕人卻步。

台北市長柯文哲力推的公營住宅，平均租金落在1.5萬~2.5萬不等，捷運港墘站，最低租金要價19400元，按照理財的邏輯，要租得起，月薪至少要超過6萬元，捷運龍山寺站最便宜17900元，月薪也得要54000元。

但根據主計處最新統計，22~44歲青壯人口，平均收入是3.5萬多元，都遠低於租得起便宜公宅的標準。

台北市都發局科長 簡瑟芳：有看到幾個聯開宅的社區居民，有一些反應的意見，所以這次的租金的設計是採浮動方式，第一年是以市價的85折來做計算。

記者 蔡幸芳：好不容易搶到聯開宅，以為帶了皮箱就能輕鬆入住，但裡頭只有冷氣、簡易廚房，還有浴室之外，其他家具家電都得自掏腰包。

租金沒有比較便宜，連家具電器都得自理，房仲粗估生活的基本家具、簡易電器，想打造一個捷運公宅家，至少得多花5萬元。

房仲業者 陳泰源 表示：所謂的6~7折的折讓空間，等於就是精裝版的家具家電全配的真正市價，所以說實際上你真的有租到便宜嗎？

對比龍山寺旁的公寓30坪租1.8萬，港墘站周邊也有1.4萬的公寓，相對於公營宅，租金便宜許多，柯P想實現居住正義，但價格的水平似乎還有很大落差。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/87221064