買賣契約之預約│本約

出價達到底價，買賣契約成立了嗎？未履約時須負賠償責任嗎？...🤔

民法第345條規定，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。從上開規定來看，當買方出價達到賣方願意出售的價格，買賣契約應認已經成立✅；例如賣方出售IPHONE 手機一隻，買方同意已賣方願意出售價格買受，當然買賣契約成立✅。

📌在不動產交易中，如果買方出價達到賣方委託仲介公司願意出售的價格，買賣契約依上開規定雖應認為已經成立；但因不動產交易價值通常高昂，所有權移轉更涉及到諸多事項的約定，👉例如：付款時程、稅費分擔、違約罰則及交屋時間等，所以，在不動產交易中，縱然買方以斡旋金契約出價達到賣方底價，🧑‍⚖️部份法院實務見解認為在尚未將其他不動產交易事項約定清楚前，買賣契約尚未成立，而僅是成立不動產買賣的預約🔖。

📌因此，不動產交易中，斡旋金契約對於不動產買賣交易的如付款時程、稅費分擔、違約罰則及交屋時間等重要事項，有大致上的約定或記載，則在買方出價達到賣方底價，應可認買賣契約已經成立💯。

但並非因此買方即可任意出價，嗣後再拒絕簽訂買賣契約書❌；因為如果買方出價達到賣方委託仲介公司願意出售的價格，縱然不動產買賣契約尚未成立，但也已經成立不動產買賣之預約，雙方均有依預約簽訂本約的義務，換言之，買賣雙方均須依預約所成立的內容去履行，👉如未依預約或斡旋金契約書履行，則未履行之一方仍須依斡旋金契約上記載的違約罰則負違約之賠償責任🔖。

#陳明宗律師
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#買方出價達到屋主底價

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來來來,讓阿宏律師來分析買屋最常遇見的斡旋金權益解答!

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＊＊＊買賣房子＊＊＊
房屋仲介急催一對買方夫妻快下訂或出斡旋金釋出購買誠意，但這對夫妻深怕倉促之下會做錯決定，也不知其中是否暗藏法律陷阱．．．

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【 恩典法律事務所阿宏律師說】
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哦！買賣房子不能衝動，絕對要注意買賣的每一個細節，今天就讓阿宏律師來跟購屋族來聊聊法律囉！

剛才劉先生劉太太看中的房屋，因為賣方所開的價格太高他們負擔不起，並沒有同意用這樣的價錢購買，因此就沒有成交。如果劉先生他們很喜歡這間房屋，可以另外以劉先生可以接受的價錢問問賣方願不願意賣？

這種討價還價的過程，除了我們口頭說說以外，前面房屋仲介建議用「斡旋金」的方式來洽談，通常是讓買方先提出一筆錢當作斡旋金，讓仲介居間牽線時，可以顯現出買方的確有誠意要購買，讓賣方可以考慮接受，賣方如果同意買方的出價時，賣方可以收受「斡旋金」充當定金，或是把這筆「斡旋金」當作未來買賣價金的一部分，由於「斡旋」兩個字並沒有法律上的明確定義，所以買方要簽訂斡旋金契約時要仔細看清楚斡旋金契約書上的內容，包括願意買受的價金、斡旋期限、斡旋金金額…等等。

一般說來，有信譽的仲介在同一個案件中，收了一個買方的斡旋，在斡旋時間內，就不會再收其他的斡旋，但是這不是法律規定，所以還是得仔細看看仲介所提供的斡旋金契約條款。
除此以外，劉先生劉太太也可以選擇用要約書的方式，讓仲介跟屋主談，如果屋主同意買方所提出的價格，簽名在要約書上，買賣契約就成立了。

其實，我們斡旋金契約書中最重要的還是買方願意購買的金額，買房子不能只聽仲介所說的房屋價格，還要仔細思考房屋的對買方的價值以及購買的能力，買方決定好所出的價格後，如果決定用斡旋的方式，通常只要賣方在斡旋期間內不同意買方所提的價格，斡旋金就會還給買方。

所以劉先生劉太太出了斡旋金，只是代表買方真的想要買這間房子，如果屋主不同意買方所出的價錢，就不會成交的。

現在，購屋族面對購買房屋的斡旋方式應該有初步的了解，在買房子時可以放心選擇適當的方式跟屋主溝通而買到適合你的房屋了吧！

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本單元節目於每週一、三的《溫馨傳真情》節目中播出。
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210619民視 財經週末趴 豪擲百萬斡旋金搶便宜 黑心房仲洗名片詐買家
影片原址→https://youtu.be/mqNOhlwmsL8
陳泰源受訪片段→https://youtu.be/YgA2Q-MwqpI

介紹來賓
房市專家 陳高超（來賓桌 右1）
房仲業者 葉國華（來賓桌 右2）
房仲業者 陳泰源（來賓桌 右3）
房地產達人 SWAY（來賓桌 左1）
資深媒體人 彭華幹（來賓桌 左2）

Q：疫情邁入三級警戒滿一個月，有業者或物件標榜「防疫特價」、「防疫降價專區」，真的可以撿便宜嗎？怎麼判別？

Q：我們看到2021購屋爭議調查，屋況瑕疵高居第一，將近九成，其中滲漏水問題最讓人頭痛，房仲「漏水保固」喊假的？消費者怎麼自保？

Q：全台房地產交易案件有超過五成以上是中古屋交易，坊間很多所謂的陷阱提醒例如斡旋金、要約書差異等，其中騙你斡旋已轉定或已代收定金，這是什麼情況?幹哥當初賣屋有遇過類似情況嗎？

Q：黑心房仲連同業都看不下去，某房仲去年改編消費者遭黑心仲介坑殺事件的廣告，一個是「退休老伯賣屋」被刻意拿附近較低的成交行情誤導低價出售；另一個是「小夫妻買房」被刻意隱瞞前屋主買進價格，反倒高價買屋，通常買賣房屋話術，有哪一些關鍵字要警覺？

Q：預售屋契約違規案件層出不窮，繼3月26日內政部於全台9縣市展開第3波預售屋聯合大稽查，26案中僅2案完全合格，內政部也提出九大陷阱，有哪幾個需要特別注意？

Q：許多國家正在疫後復甦，房地產也不斷上漲，許多業者鼓吹購買海外房地產，從日本、馬來西亞、柬埔寨、越南等，我們看到去年底公布的全球房地產指南，台灣和中國投資價值只有一顆星、日本兩顆星、泰國有四顆星，疫情可控、旅行限制放寬下，能準備進場投資嗎？哪個地點合適？海外房地產前陣子很熱，但投資海外地產也聽過許多陷阱，常見地雷有哪些？

Q：房仲一條街上好幾家，怎麼挑選適合的業務員？有哪些眉角和特質？

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/06/210619.html

191201中視 屋主沒點頭同意賣 斡旋金可以全拿回
影片網址→https://youtu.be/EuE_9tV3ktE

主播/蕭惠文：「很多商品都有審閱期，買房子也有審閱期嗎？那如果付了定金、斡旋金，這錢拿得回來嗎？」

主播/蕭惠文、攝影//陳時煉 採訪報導……↓

2017年一項調查，名下有房的上班族有3成2的人後悔買房，買房後悔了怎麼辦？中古屋，賣掉、出租還是自己住都是方法，該選哪一個可以參考房是景氣。

房仲業者/陳泰源 表示：「房地產趨勢是往上的，那說實話，你可以一邊自住而且一邊慢慢賣，賣到一個好價錢。」

真心想賣就不建議出租，因為房客通常不喜歡被打擾，沒辦法實際看屋，會增加買賣難度。

還沒簽約前，真後悔了，不想有損失，屋主有沒有同意是關鍵。

住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「後悔的這個時間點是在屋主同意之前，他當然可以把這部分去做撤回。」

屋主還沒點頭同意，買房後悔了，斡旋金可以拿回來，但要記得，反悔第一時間立刻通知房仲，用簡訊、LINE留下紀錄，避免以後有紛爭，而且斡旋期不要拖太久，建議時間最多7天，屋主同意後才反悔，數十萬的斡旋金可能被沒收。

如果簽的是內政部要約書，要付3%違約金，1000萬的房子要付30萬違約金，沒得商量。

看合約不用花錢，不要嫌麻煩，每個字都要看仔細，因為一旦你簽了約之後呢，想要後悔就要付出一些代價。

買賣契約不動產說明書跟房屋買賣相關的文件，每個條文都要看仔細，條文中沒寫的，像貸款額度要註明，萬一貸款下不來，才能解約不賠錢。

住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「貸款的金額如果沒有達到這樣子的所謂成數可以去做解約，那買方不用負擔任何責任，關鍵在於強調的是房貸，因為過去曾經有把所謂的信貸也把它去做合併計算。」

買預售屋，違約賠償金更高，總價的15%，1000萬房子要付150萬違約金，不想付就要把握5天以上的合約審閱期，簽了約才反悔，解套方法就是工程期間趕緊轉賣。

房仲業者/陳泰源 表示：「交屋之前，房子在蓋的過程當中，這兩年甚至是三年的時間，你隨時只要有買方願意承接，你都可以落跑。」

房價好或許可以小賺，但萬一房價跌也要有心理準備會賠錢，另外建商蓋屋坪數有誤差，才可能不賠錢。

房仲業者/陳泰源 表示：「100坪的結果實際上換給你的是97坪或者是103坪，你有多退少補的這個部分超過2%的話，你也可以反悔，而且沒有任何違約的罰則。」

買房代價高，少的百萬，多的幾千萬，所以下手前想清楚不要衝動，不然後悔了，萬一又碰上房是不景氣，真的只能賠錢避免更大損失。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/12/191201.html

190827東森財經 斡旋金陷阱 高雄熟女慘賠共40萬
影片網址→https://youtu.be/l6xsRpbUTlw

買房子沒有不討價還價的，可是房子這麼貴，買方難免猶豫，這時候幾乎所有的房仲，都會請買家先付「斡旋金」。小心了，裡面有很多話術跟陷阱！就有一名高雄的孫小姐，因為合約沒看清楚就簽下去，結果反悔不想買房了，不只賠掉10萬斡旋金，還要付房仲30萬的服務費，總共高達40萬元。

記者/林佑之、張博翔 採訪報導……↓

房仲：「價錢也蠻符合您的需求，您是不是要下個斡旋？」

東森財經記者/林佑之：「好不容易進入討價還價，下斡旋的階段，這個時候如果我突然反悔了，斡旋金還拿不拿得回來，關鍵就在這張合約。」

買方賣方一簽名白紙黑字，就算契約成立，錢註定拿不回來，但高雄孫小姐控訴，因為老公將調職外縣市，她付錢3天後反悔，已經認賠了10萬斡旋金，卻還被房仲索討2%，約30萬的服務費，合理嗎。

房市專家陳泰源：「他會覺得說，今天斡旋轉定了，代表這個買賣已經成立了，只是還沒有簽約，所以他本來就有權利去跟買家主張，收取1至2%的服務費。」

孫小姐仍憤而投訴消保官，因為她質疑房仲對她說這還不是正式合約，只是先簽個名而已，是為了騙她簽約，沒想到類似話術真不少。

房市專家陳泰源：「push買家，然後增加他衝動購屋的意願，譬如說你如果晚一天下斡旋的話，說不定隔天就被人家賣掉了。」

其實斡旋金爭議最常發生在貸款族身上，像是35歲的小明，好不容易付了20萬斡旋金，跟屋主爭取到700萬價格，卻因為試算貸款才發現，自己頂多貸款600萬，斡旋金跟房子兩頭空。

律師許家華：「代銷業者他可能在口頭方面跟你擔保說，跟我買的話利息的部分好談，其實並沒有真正約定，可是你的斡旋金已經下了。」

看來斡旋之前，還得先試算房貸，否則斡旋金一去不回，真的只剩後悔。

新聞網址→https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/video/97038

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/08/190827-40.html