<禾你說法—談最高法院最新關於債害債權要件的解釋>

依民法第244條規定，債務人如果將自己的財產處分給他人(無償或有償)，有害債權人的債權的話，在符合一定條件下，債權人可以聲請法院撤銷。

不過，若是債權人享有的債權是對於特定物(例如針對特定不動產)，而非一般金錢債權，此時是否還有上面撤銷相關規定的適用，最高法院歷來是有不同見解。面對這樣的爭議，最高法院108年度台上字第1652號裁定表示此問題將交由大法庭裁判(如下)，後續的發展如何，將嚴重影響實務上諸多債務糾紛的攻防策略，非常值得關注。

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最高法院108年度台上字第1652號裁定(節錄)

主 文
如理由二所示法律問題，提案予本院民事大法庭裁判。

二、本案提案之法律問題
89年5月5日民法第244條第3項修正施行後，甲基於借名契約終止後對乙之特定物返還（下稱特定物債權）請求權，於未轉換為金錢損害賠償債權（下稱金錢債權）請求權前，倘乙陷於無資力，甲得否依民法第244條第1項及第4 項規定請求撤銷乙、丙間系爭應有部分之贈與契約及贈與登記，並請求丙塗銷贈與登記？

三、本院先前裁判法律見解
㈠甲說：肯定說
理由：修正後民法第244條第3項規定，係基於債務人之全部財產為全體債權人之總擔保，債權人應於債權之共同擔保減少，致害及全體債權人之利益時，方得行使撤銷權，即撤銷權之規定，旨在保障全體債權人之利益為目的，此觀修法意旨固明。然於債務人違反特定物債權之履行，而得轉換為金錢債權時，倘債務人之資力已不足賠償損害，或其所為之無償行為，將引致不足賠償損害而有害及債權者，仍屬債權之共同擔保減少而害及全體債權人之利益，此時該特定物債權之債權人，自得行使民法第244 條之撤銷權（本院98年度台上字第1647號）。
㈡乙說：否定說
理由：修法後民法第244條第3項之立法理由為「債務人之全部財產為總債權人之共同擔保，債權人應於債權之共同擔保減少致害及全體債權人之利益時，方得行使撤銷權。易言之，撤銷權之規定，係以保障全體債權人之利益為目的，非為確保特定債權而設。爰於第3 項增訂不得僅為保全特定債權而行使撤銷權之規定」。故債權人請求債務人給付特定物債權，倘未轉換為金錢債權，自不得依上開法條之規定行使撤銷權（103年度台上字第1214號判決）。

四、徵詢其他各庭之結果
經徵詢其他各庭意見後，見解仍有歧異。

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#阿明小教室 #他項權利 #一圖秒懂
「他項權利」是指房屋的所有權人和
使用權人以外的他人，對房屋享有的權利。

常見的是「抵押權」所有權人以
不動產為擔保品，向銀行、民間機構或
私人借款時就必須設定抵押權。

而他項權利部所記載的「權利人」
指的就是放款債權人，
所有權人則為「設定義務人」
權利人也稱作「抵押人」。

#登記次序
設定抵押權順序，也就是債權清償順位。

#權利種類
建物有抵押權，土地有抵押權, 地上權，
不動產役權。

#權利人
通常是抵押權人或債權人，多數為銀行，
也可能是個人或民間放款機構。

#擔保債權
債權人對房地產的鑑估價值，
銀行通常會設定1.2倍金額。

#設定義務人
通常為所有權人或借款人。

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181108中視 銷售不佳出大絕 南港百坪豪宅推0自備款
影片網址→https://youtu.be/1OAh3rTW87M

記者王乃伃：「通常0自備款都是出現在小坪數的建案，不過就在南港經貿二路上面，出現了一個百坪豪宅」而且它打出了0自備全額貸款。」

記者 王乃伃、王智文 採訪報導……↓

斗大的紅色看板寫著零自備全額貸款，這棟高級鋼石打造，每戶7~8000萬豪宅，2013年完工，當時僅賣四成，如今改名再賣，建商出大絕。

銷售人員還提到5年前不景氣、銷售不理想，建商重心轉往羅東經營飯店，5年後才重新銷售。

而所謂零自備，以一間7000萬元來說，最高貸款6成4200萬向銀行借貸，4成2800萬則由建商無息貸款。

銷售人員：「當然不會像銀行一樣是到20~30年，可能就是落在3~5年之間。」

零自備入手豪宅聽起來吸引人，但如果建商借貸部分5年要還清，起算入手後，每月利息約7萬元，加上銀行、建商本金，等於每個月要還71.1萬元。

房仲業者 陳泰源 表示：「對於有這樣財力的人，他也不一定需要這樣的方案，廣告方式、行銷方式來吸引民眾注意。」

買房常成為買賣雙方攻防戰，就有達人算出成本公式，就能輕鬆知道屋主成本，讓你不怕買貴。

只要去找出房屋謄本，上頭找到擔保債權金額就能推算，舉例來說，擔保債權總金額共3000萬元除以1.2就是貸款2500萬元，再除以0.8即可推算屋主取得的成本價為3125萬元。

房仲業者 陳泰源 表示：「如果屋主他並沒有貸到滿、貸到八成，那你這樣的推算就會有誤。」

房仲坦言成本公式的確可推算，但現在建商與屋主容易簽AB約，灌水登入價格，民眾入手前還是得參考行情。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/11/181108-0.html

170618東森+壹電視 看好北車商圈發展 大咖砸13億買雙店面
影片網址→https://youtu.be/K8dO98BihP0

東森─張清俊、鍾家豪；壹電視─趙惠雯、林義翔，採訪報導……↓

【東森】

兩層樓的藥妝店就位在重慶南路跟武昌街口的黃金三角窗，人來人往從不缺走進店面的消費者，這間店面連同隔壁茶飲店的土地建物，上個月正式轉手，傳出總價接近13億，是今年以來少見的高價的商用不動產交易。......↓

記者 張清俊：「對買方來說這兩間店面的好處就是擁有穩定的客源，月收租可以達到百萬元，不過這兩間店面並不位在商圈的精華區內，因此外界分析買方恐怕還是著眼於它的長期改建利益。」

就位在台北車站前，雙透天的地坪分別是117.37坪跟26.6坪，由持有約10年的屋主城鳳公司出售給登記為公司僑外資的煌瑞企業，上個月底完成過戶，以擔保債權金額8.28億元推估，成交價大約在11.5億到13.8億元之間，換算成地坪單價超過每坪900萬元，在國內房市不振之際，這筆交易格外引人注意。

房仲業者 陳泰源 表示：「他買的總價跟租金投報率來換算，當然是不划算的，因為以租金一個月大概才一百多萬換算一年投報率跟他總價13億來講，等於大概是0.9%等於是1%不到，這樣子我還是寧願買，因為他買的不是一個單純的店面，他買的是透天厝，沒有所謂釘子戶的問題，它是隨時他自己想要改建，他自己就可以重新改建。」

業者指出，此案雖然尚未實價揭露，不過兩件透天店面交易，將打破最高實價總價的店面紀錄，也是繼今年一月西門町一棟商業大樓以22億賣出之後少見的高價交易案，兩者都是放眼長期的土地改建利益，仍十分看好北車站一帶的商圈發展。

【壹電視】

記者 趙惠雯：「雖然現在房市低迷，但仍然有不少投資客願意把眼光放遠，願意挹注資金，像是在重慶南路還有武昌街口，這兩棟透天厝，總坪數143坪，但在近期就以13億元的價格成交，相當高價。」

台北車站站前商圈，雖然有地段優勢，但也稱不上是精華中的精華，卻能以高價成交，看看這兩家透天厝店面，藥妝店就占地117.37坪，茶飲店則是26.6坪，兩棟一起賣，總價12億9千萬元，算下來每坪單價高達900萬元。

房仲業者 陳泰源 表示：「那邊的土地行情，大概是一坪700~800萬元之間，總價是13億的話，等於大概是900萬元一坪，高出附近土地行情2成左右的價格。」

雖然稱不上是打破行情的天價，但也創下近期商用不動產少見的高價，看的不是商圈人潮，而是放長線釣大魚，著眼未來發展。

房仲業者 陳泰源 表示：「因為他土地持份100多坪來看，變成說它不用擔心，它沒有所謂釘子戶的風險疑慮在，它其實光是憑它自己這兩棟透天厝，他自己就可以做改建，而承租的店家是比較知名的企業，那是長期穩定收租的一個狀況。」

進可攻、退可守，加上附近房產大多是長期持有，購買大坪數獨立透天厝，連投資客最怕的釘子戶風險也通通免了，未來雙子星開發案的商機更是無限，就算成交價貴了點，但看在投資客眼裡，如果眼光放長遠，還是相當划算。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/06/170618-13.html

141102中天 地籍謄本全都載 買屋砍價參考利器
影片網址→http://youtu.be/4pvFjD7nRKs

感謝記者 邱曉佩 黃琡雯 的採訪，利用二類謄本的「他項權利部」，可以推算出屋主當初購入的成本大約是多少，不過要因此成為殺價利器？恐怕很難，因為，「憑什麼當初屋主買得很便宜，現在就一定也要便宜賣給你？」。

但是，他項權利部從另外一個角度來看，可以得知屋主貸款情形，例如是否3胎、4胎，甚至貸款的對象是地下錢莊、是人名，非正常的銀行借貸關係，如此便可以判斷出屋主是否缺錢了。

以下是新聞報導……↓

下手買房，每個購屋族踏進房屋，心裡想的都是能殺多少，又要怎麼殺，議價空間多大？該怎麼評估，專家教你。找出地號建號，花20元申請「房屋身分證」→地籍二類謄本，就是殺價一大利器！

房仲業者 陳泰源 表示：附屬建物、陽台、露臺、花台、雨遮，公設又是幾坪，這個就是房屋權狀的部分。

就有民眾從謄本發現，現任屋主兩年前購屋時，貸款比例非常高，猜測對方財務吃緊想變現，因此直接殺價1~2成，盧到心中理想價格，謄本看議價空間，處處藏玄機。

首先，何時買入，可以看出是否已經超出2年奢侈稅課稅期，議價空間比較大，另外可以在他項權利部看出房子是否為抵押品來借款，如果屋主有抵押銀行代表急售缺錢，專家認為就可以大膽砍價。

房仲業者 陳泰源 表示：發現說他已經3胎、4胎了，代表通常他是急售，通常急售的狀態，假設實價登錄一坪可能是70萬，基本上成交會低於行情至少1成。

而從謄本也可以看出屋主當初入手的房價，像是擔保債權總金額1000萬，除以1.2就是833.3萬元，等於貸款金額，再以房貸八成計算，推測房屋總價大約是1041萬。

還沒取得謄本前，買方也可以先向附近銀行先詢價，了解房屋價值多少？可以貸多少？以此和賣方議價，在房價進入盤整期，民眾多做功課，才能買到心中理想的窩。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/81014115