<晚上見>這就叫做「有行無市」，平常不是眾人使用的通勤交通工具，或是通勤人數不夠多到支撐起一個商圈，捷運就只是條火車般的工具，需要的時候才會用到，早就不是個利多。

那些可能會有捷運的地方，你該醒醒了，捷運只是名詞，不是房價的保證，以前別人有漲，不代表以後你也會漲，如果你只是信心爆棚，換來的就是夢碎。

這跟市長是誰無關，台北市東區弄了一堆振興東區的計畫，結局大家心知肚明，就盡一分努力的那樣，可是你店租不降，就很難吸引夠強的店家聚集，最後來一堆娃娃機店，就是毀了這條街、這個商圈、這個住宅區。

但說回原點，人來不來，跟生活機能有關，也跟房價有關，你沒有足夠的生活機能，人就是不會來，或者，人終於來買房子了，可是沒有足夠的生活機能，人也是走了，比如青埔。

不要以為新興重劃可以帶來機會，是可能有炒房的機會，卻沒有居住興旺的機會，人也會紛紛流失，你看整個淡水就知道，有幾萬戶的房子，有捷運有輕軌有百貨有影城，都只是在搏個機會，最後就是百貨倒了，威秀不去了，投資客拋售了，李登輝時代蓋的6萬國宅是賺了沒錯，但又有幾個人覺得生活幸福呢？

這時你突然覺得，沒人來住，真好，又清幽又有隱私。

我有朋友住新莊副都心，就是開窗即鄰房那種，問他住的如何，他說：「窗對面那幾戶都沒人住，所以我也不擔心有人偷窺，每天也是在家裸奔，而樓上也沒人住，沒人拉椅子吵你，現在還挺爽的。」

以後呢？

「這幾年都這樣，投資客賣不掉，剛好爽到我，萬一人來了，我可能就想搬家，不然回家關窗簾過生活、睡覺塞耳塞，這也太辛苦了。」

下為全文：
【葉家銘╱高雄報導】「捷運商圈」該說法相信多數民眾不陌生，但在高雄更像是個宣傳口號，真正達到捷運站點周邊可發展成為消費據點的商圈屈指可數。無論捷運紅、橘線，各捷運站口周邊都有不少店面高掛待租或待售訊息。專家分析，高雄商圈過於分散，除捷運巨蛋、三多商圈與文化中心站較具集市效果，其餘地段聚客力有限。
高雄捷運商圈發展受挫，主因是商圈過於分散，各大捷運站周邊常見店面待租或待售。唐郡威攝
商圈分散聚客力有限
《蘋果》委託富住通商用不動產統計高雄各捷運站點周邊租金行情發現，以捷運巨蛋站旁漢神巨蛋商圈租金行情最高，每坪逾2000元。捷運紅線沿線包含博愛路與中山路，每坪租金介於1200∼2000元，高雄站前商圈租金多介於1200∼1500元；捷運橘線以文化中心站周邊較高，每坪1200∼2000元，另近年來人潮聚集大東站每坪租金落在1000∼1200元。
高雄市民一定頗有感覺，那便是即便是中山、博愛、中正等捷運站沿線幹道，即便是站點周邊常可看到店面高掛待租或待售。永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，會常見店面出租主因是多數店面是長期資產客持有，因屋主較無資金壓力，怕降租影響房價多半有著寧願空租不輕易降租現象，「而出售現象多屬中高總價物件，在房市盤整階段，商業行為未見活絡，成交量有限。」
捷運商圈顧名思義就是捷運站周邊受惠人潮聚集，帶動整體消費行為，然在高雄卻鮮少有捷運站周邊可帶來穩定消費力。捷運站帶動的較多為當地房價與商辦租金行情，對於店面來說拉抬效果有限。

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街邊店缺乏設點誘因
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，高雄商圈過於分散導致消費行為不集中，該現象導致「捷運商圈」要形成有一定難度，南北高雄分別以捷運巨蛋站與三多商圈站較具指標，分別代表漢神巨蛋與三多百貨商圈，捷運橘線則僅文化中心站較具消費力，其餘各站點商業機能有限。
高雄捷運站沿線店面空租多，也連帶影響捷運站內商家進駐意願，有別於北市因街邊店租金行情過高，讓許多商家轉往捷運地下街商店設點，高雄捷運商圈長年發展受阻，當捷運站周邊街邊店缺乏設點誘因，地下街商圈要發展頗具難度，而各站捷運商店數頂多10餘個，多數捷運站點商店低於5個，消費多販售飾品與伴手禮，民眾要特地前往消費機率有限。
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多處捷運站周邊店面高掛租售布條，或是多承租給娃娃機店業者。唐郡威攝高雄捷運站周邊店面多屬長期持有資產客，因較無資金壓力，出售意願不高。唐郡威攝
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【在地心聲】
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還是靠自己
天氣多少影響會業績，還有大環境不景氣也是。韓市長上台沒發大財，誰上台都一樣，還是要靠自己。
娃娃機業者 王先生
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政府要幫忙
看商圈就知道今年經濟根本沒有變好，覺得離政府說的發大財，還有一段距離，政府要幫忙宣導。
民眾 吳先生
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在地要捧場
新崛江商圈一樣往下滑，韓市長選舉有來宣傳，熱潮過了就沒，還是要本地人持續消費才能往上爬。
在地店家 陳先生

炒房炒到掛！可憐銀行還是被貸走了不少錢，而整棟大樓被這個店面帶賽，商圈也因這個店面空置而破了一個大洞，看來公館還是該回歸到大學學生商圈了，繁華落幕回歸原始。

建商還賣掉店面百分之一的產權，用意在卡位，不讓別人低價搶標。這點很令人可疑，因為多數玩弄法拍及貸款的人，都會來這招：先把房屋拿去銀行把錢借出來，能借多少就多少，然後丟法拍，接著等到四拍或更多拍後，找人頭超低價接回，如此，債留銀行房仍歸己。怕被不知死活的人搶下，通常就惡意弄個假租約、卡一點點坪數、找個蟑螂占著。

1. 大學商圈只能回到大學商圈：早些年大學商圈不斷膨脹，用意在吸引更多觀光客，而公館曾經是公車轉運至新店的大站，更讓房東自以為店面有多黃金，膨脹租金的結果，就是特色商店被高租金趕走，國際大牌進來。商圈最後毫無特色，去哪兒都是這些品牌，這個商圈就會被自己給結束生命。比如UA、Uniqlo，哪裡沒有？大家都有大家都不例外，外地客何必遠巴巴的來你這公館商圈逛一樣的東西？
2. 捷運終結沿途商圈：公館是中間站，可是大家搭捷運都在車廂內、捷運站內轉來轉去，又不是鯨魚要出站呼吸，那麼中間站的商圈自然會凋零，哪怕是有幾條捷運交叉相會，人還是不會為此出站消費，除非有特色。
3. 越大牌越比較：越是大品牌，網路比價越是更低價，Outlet也會開店，消費者根本就不用去店面買昂貴的原價貨，比如UA，他每年砸那麼多錢做廣告，就是要用很貴的價格來賺回來，而消費者也不是白癡，網路買一買當然最便宜，不然就忍耐個兩年，去凹累店再買來穿，都很便宜。
4. 大品牌是拿來炒房價用的：你看新莊有一家優衣褲，孤零零的在一片工業區空地中，到底誰會去買，都會很懷疑。中和有個全家便利商店，他的招牌更是在街頭掛了很多年，才終於開幕。至於各大影城也是常被建商拿來當炒房的工具，有影城就可炒房，妙的是，投資客願意相信，但自住客根本就不鳥她。

你炒你的房價，我還是會上網買我的貨！

#日本近年最新的商圈發展趨勢

#鐵道經濟_自由行旅客_結合在地特色生活圈的新興商圈

【信義商圈人氣反超東區！3種新「造市者」的圈粉大法】

台灣民間消費信心低落，實質成長率約僅2%，但新開幕的台中港三井Outlet卻能在試營運12天內，吸引破20萬人次；在最激戰的台北，信義區已超越忠孝商圈，成為新人氣王；歷經繁華與寥落的大稻埕，東山再起。新一代「造市者」們，看準了成長客群用經營腦「圈粉」，迎擊低成長時代！

才傍晚七點，理應人聲鼎沸的台北忠孝商圈，過往由葡京小廚、香港藥妝店莎莎盤據的一排店面，鐵門緊閉、被畫了塗鴉。自莎莎撤離台灣起，這個距離百貨店王Sogo不到兩百公尺的精華店面，已經拉下鐵門九個月。

鏡頭轉向信義商圈，深夜十點，剛從新光三越A9館喝完小酒的上班族，鑽進掛著大紅燈籠、24小時營業的一蘭拉麵續攤。七月甫開幕的一蘭拉麵二店，今年營收估計將破億。

相距不到十分鐘車程，商圈更迭，激烈到近乎冷酷。

捷運出站人數，一般是衡量商圈熱度的指標。去年，捷運忠孝復興站的出站人次跌破一千八百萬，加上鄰近的忠孝敦化站才達到三千兩百萬。而加總市府站與世貿站的信義計劃區，則突破三千四百萬，首度反超，僅次於三鐵共構的台北車站。

台北市另外兩個加溫的商圈，分別是西門站的西門町與中山站的南西商圈。

房地產顧問公司戴德梁行最新報告顯示，忠孝商圈店面空置率，第三季翻倍攀至7.8％，如果加上短租給特賣會的店面，空置率已經破一成。租金這兩年下修近兩成。

2019年，租金可能會下調更多，「因為怕打壞行情，很多仲介不收仲介服務費，而是收招租顧問費，這樣就不用實價登錄，」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛直言。

◾日本經驗：找到會成長的TA

電商崛起、人口老化、經濟成長緩慢，主計總處統計顯示，台灣民間消費實質成長率近幾年都在2%徘徊。什麼是決定商圈此消彼長的關鍵因素？誰又是能扭轉局面、創造市場的「造市者」？

商研院經營模式創新研究所流通產業組組長林原慶認為，更早經歷消費萎縮的日本，是值得台灣鑽研的對象。「找到會成長的TA（目標客戶）是最重要的，」他總結。

林原慶歸納，日本近年最新的商圈發展趨勢，就是：鐵道經濟、自由行旅客，還有結合在地特色生活圈的新興商圈。

專做台北捷運戶外廣告的新極現資深策略總監林宛萱指出，鎖定有收入、有消費能力通勤族的鐵道經濟，這幾年已成為日本的顯學。這些年，日本營運情況比較好的百貨公司，不是東京銀座花大錢改裝的老牌百貨，反而是鐵道公司下屬的百貨公司atre、Lumine。

在國外被視為過氣業種的百貨公司，在台灣卻走出一條新路。

「JR九州的收入來源，已經有一半是商業開發、零售業，超過鐵道本業，」林原慶說，鐵道經濟另一個消費主力就是自由行旅客。因為，團客的消費是一條龍，被旅行社制約了，自由行才能帶動商圈發展。譬如：九州博多車站內的JR博多城，已經成為當地的觀光地標。

除了依附鐵道，東京最近走紅的文青商圈「清澄白河」則是結合在地特色生活的商圈。林原慶解釋，清澄白河原本是二手家具區，群聚了一夥在地策展人，有特色的新改變讓當地居民友善接受，慢慢地變成商圈特色。一五年，美國藍瓶咖啡（Blue Bottle Coffee）到日本的第一站選在這裡，一舉打響了清澄白河的名號。

「這樣的風格必須獲得在地區民的認同，有點地方創生的味道，」他解釋。這類商圈的另一個經典案例，是由澀谷、自由之丘以及二子玉川等共十七站，組成的三角區域。這個標榜有咖啡、生活雜貨，適合漫遊的商圈，甚至讓東急電鐵幫它發了一日券。

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