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即日專欄：房屋政策須因時制宜

「如果係買嚟自住嘅，點都要上咗車先。」在進退維谷之際，耳邊總會響起上述聲音。俗稱「上車」的首次置業，乃人生大事，今時今日，平民百姓，自首次置業起計，假設期間無忽然發達付清貸款、無樓換樓，乖乖按月供款，怕且也要20年才能完成人生大業。

上車難，更難在於儲夠首期上車，現實是，準買家大多有能力應付每月供款，只是苦於付不起首期。說到首期，自2008年金融海嘯以來，美國聯儲局從量寬到無限量寬，印鈔再印鈔，資產價格水漲船高，對有意上車人士而言，更是吃力，樓價高企，上車門檻愈來愈高。

即使不擔心首期與供款，上車人士還要通過收入測試和壓力測試。現行的收入測試，要求供款上限為收入的50%，即假設買500萬元的樓，上車人士收入要達3.7萬元以上，看似還好。惟月入3.7萬元仍不足以上車，要銀行批出樓按申請，上車者還要通過金管局要求加息3厘後，買家供款佔收入仍在60%以內的另一重壓力測試。即是說，上車人士收入要達到4.9萬元以上才可成功上車。然而，從今年第二季數據可見，全港不足3成的香港家庭住戶月入高於44,999元，香港地，上車真艱難。

假如是樓價1,000萬元以上的單位，按揭上限更只是50%。其實樓價1,000萬元以上的首期要求亦應循序漸進下調，實在沒有任何科學根據按揭成數需要由8成突然轉為5成，樓價1,000萬至1,500萬元的首期是否可下調至3成？樓價1,500萬至1,800萬元的首期又是否可下調至4成？

首期之高，影響所及，自住人士要升級換樓只能望門興嘆，無殼蝸牛慘，想換個較大的殼都高不可攀，細屋未能搬大屋，連帶二手盤流動性也受壓，縱使成功上車，亦因政策僵化，難以樓換樓改善居住環境修成正果。當今社會局面與房屋問題未必直接因果關連，惟成功上車置業安心供樓，肯定有利社會穩定。

原文：https://bit.ly/3hHhsFx
網上圖片

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蔡志忠：局長買樓有否利益衝突？

房屋問題是港府施政重中之重，香港正處社會動盪之時，雖說政治問題應政治解決，但有利民舒困措施總比沒有好。港府最新一份發表的《施政報告》，有關房屋方面著墨不少，其中最受注目的是放寬首次置業買樓按揭門檻，即樓價在800萬以內借貸由原本6成升至9成，樓價在1000萬以內由借貸5成升至8成。措施一出，令樓市起死回生，很多業主反價封盤。

有報章訪問筆者，放寬按揭成數刺激樓市，政府有托市之嫌，會否鼓吹炒風重臨？筆者認為，樓市交投短期內或會活躍一下，尤其是中小型物業，至於樓價會否回升仍屬未知之數，要觀察多一兩星期才較為清楚。說到炒家重返，那是不可能的，筆者幾年前已多次撰文指出，住宅樓市炒家已消聲匿跡，讀者如果了解港府的樓市辣招，就會知道現今樓市本無炒風，樓價升是因為剛性需求所致，以免判斷錯誤。

首置9成按揭 後市仍不看好

究竟這次樓價會否立即回升？我可以大膽地告訴各位，不容易!近日長沙灣有新盤開售，訂價比同區便宜兩成，發售當天只售出一半單位，反映人們對樓市走勢持觀望態度，不敢貿然大舉入市。二手樓市方面，雖然近期交投回旺，但只是集中在中小型單位，成交的多數是市場上俗稱的「筍盤」，少見高價成交出現。至於有部分業主反價封盤，只是一種心理反應而已，相信市場很快就會回歸理性。

殘酷的現實擺在面前，本港經濟到達衰退邊緣，幾個行業將出現裁員倒閉潮，失業率也將大幅攀升，中美貿易戰遇上本港社會動亂，雙重夾擊重創經濟，也直接衝擊整個物業市場，樓價焉有不跌之理？在目前社會氣氛下，當所謂的「筍盤」被消化後，樓市就會回歸淡靜。筆者不看好今年第4季樓市， 預期樓價仍會有3%至5%跌幅，各位如想賣樓，現在可趁機脫手，相信樓市最壞的時間仍未出現，明年才是一個真正的大考驗。

一則新聞值得一提，政制及內地事務局局長聶德權家人涉嫌偷步買樓。坊間有聲音質疑他身為政府高官，在施政報告公布涉及樓市重大政策前率先入市，被質疑涉嫌利益衝突。所謂樓市重大政策，無非就是放寬首置者的買樓按揭成數，但大家應該也知道，政策還有大量增加公屋、居屋及綠置居等資助房屋，政府也會以《收回土地條例》嚴厲收回大量農地及棕地。這些政策對樓市有利有弊，並不見得樓價一定會升。以目前的政治環境，入市買樓需要很大勇氣，未來一兩年跌的機會可能大過升，況且年年都有施政報告，很難特意避開此段時間不買樓。因此，筆者不認為局長買樓有利益衝突。

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