【REITS都有優先股】

過去討論過好多REITS的種類甚至個別股票的分析, 但係大家知唔知REITS都有優先股, 今日討論下應唔應該買?

最近 市場波動性愈來愈高,REITS價格有所回落，部份REITS更出現交易價格比資產淨值低12％以上 , 不少人決定在資產配置上追求更高比例上的固定收益, 而REITS的優先股就符合依類需求

而今日討論的REITS （MNR ）即使經歷了嚴重的金融危機也能保持不錯的表現, 而它發出的優先股 更高達 6.20％的收益率, 這些優先股可在2021年9月贖回，因為它們的交易價格低於票面價格，其贖回收益率更高達6.77％

相比直接持有 MNR, 優先股提供了更高和更安全的收入。優先股股息必須在普通股股利獲得一美分之前全額支付。憑藉其龐大的現金流以及就算衰退時維持不減股息的出色歷史，我們可以輕鬆地知道我們的股息是安全的

當然考慮優先股之前都要了解推出優先股本身公司的安全性, 而提到的 MNR 是一支工業類的REITS而它最近被拋售，盡管它的波動性愈來愈高但現時是一個不錯的切入點。MNR目前的收益率為5％，交易價格低於其資產淨值

為什麼是MNR？由於擔心貿易戰和經濟衰退, 如今，MNR的交易價格相對於資產淨值折讓超過12％，而大多數類似的REIT的交易價格較其資產淨值溢價20％至30％。估值引人注目

而且我地要知道A類工業REITS在過去幾年中交易量增長快速。實際上，2018年的數字創下了歷史新高，是2012年的兩倍有多。

MNR作為美國歷史最悠久的上市REIT之一 , 在全美擁有戰略位置的A類工業地產 ,其中擁有114個A類工業物業，總面積約為2230萬平方英尺。

該物業按地區劃分，目前MNR在30個州擁有物業。佛羅里達州和得克薩斯州為主

發展
在接下來的三年中，MNR的投資組合佔用率是所有公開發行的REIT中最高的之一，並且滾動風險最小。

股利
MNR支付穩定股息的歷史由來已久，並且是在大蕭條期間沒有削減股息的少數REIT之一。當前的股息收益率為5.1％，派息率為74.3％。雖然這不是工業領域中最低的支出比率，但它肯定足夠高，並提供了很大的緩衝。

債務
儘管MNR隨著時間的推移顯示出增長，但它這樣做的同時還通過更強大的資產負債表來支持其強勁的增長前景。該公司有近9億美元的債務，儘管其中約85％為房地產抵押貸款債務。這種債務是無追索權的，因為MNR可以拖欠財產抵押，並將鑰匙交還給貸方，而不會對投資組合的其餘部分產生任何影響，我們認為MNR可能以比房地產債務低的利率為一般信貸額度提供資金，但是無追索權的房地產債務具有其他優勢，我們認為這增加了MNR的吸引力。另外，幾乎90％的債務為固定利率，加權平均利率為4.03％。因此，MNR較少受到利率變動的影響。MNR的到期日已經很好地確定了，但是它的非抵押債務的確在2020年到期。

最後根據相似行業的比較，MNR的價值被嚴重低估。而且悠久的歷史以及極其審慎的做法會帶來好處, 直到最近伴隨價格下跌，對我們來說這是一個絕佳的機會, 而追求固定收益的朋友, 它的優先股更是不錯的選擇

Zhi-gang Huang 單車小子 讀後心得:
第八章 : 投資者與市場波動

本章開宗明義講到，除了短期政府公債外，債券和股票都會因市場波動而有不小的價格變化，這是每個投資人所必須面對的，關鍵在於我們該如何看待與面對市場的波動?

(一)市場波動引導決策 : (面對股市波動的策略)
如果我們想從股票的價格波動中獲利，大致有兩種方法。一是價格策略，這是指估算股票價值，當低於合理價時買進，高於合理價時賣出。如果是防禦型的投資人，因為是長期持有，只要對市場保持基本的關注，確定自己買進的價格不會太高即可。



另一個是預測時機低買高賣，但如果預測股市或股價是一件困難的事，即使對很專業的投資經理人來說也是，那這個方法自然不可行。而且太過強調預測時機，容易變成一個投機者。不幸的事是，很多人甚至投資機構，對於預測股市的未來這件事看得非常重要，並據此買賣股票。也許有些天賦異稟的人真能藉由預測股市獲利，但這對一般的投資大眾是非常困難的。

過去有些理論和法則，如道氏理論(突破某點買進，跌破某點賣出)、低買高賣(股市大跌買進、大漲賣出)、定則投資法(利用股市循環，漲一些賣一點，或跌一些買一點)都存在者盲點，必須適時調整，甚是不完全適合當作買賣的依據。
如低買高賣法，由於過去多年，市場並沒有規律的牛熊市的循環，因此我們無法預測何時才是熊市低點買進，或何時是牛市高點賣出，而在等待買賣的時機期間也會損失股息。所以我們可以藉由機械式的做法，調整股債比例，避免錯失時機和股息的損失。

(二)投資組合的價格波動 : (投資者面對價格波動的態度)
經過適當篩選的投資組合，它的整體波動跟市場波動相似，因此投資人不妨先接受大部分的持股會在未來幾年內大幅波動(上漲或下跌)的事實。不要因為股市、價格的漲跌而使自己情緒波動，以致過度的期待、沮喪、自信，進而做出一些非投資行為。而這需要很大的毅力與耐心。

事實上，企業的價值和市場的評價並不相等，股價常常因為過去的紀錄和前景的樂觀、悲觀而超漲或超跌，他取決於股市不斷變化的情緒和衡量標準，所以企業經營的越成功，股價的波動越大，真實的意義來說，該公司品質越高，越容易被高估，投機性越強，反之亦然。

所以，當股市出現嚴重的錯誤時，我們可以從中獲利。而多數的公司會隨著時間變好或變壞，我們應該適時的評估觀察他。真正的投資人應該根據事實自己判斷買賣時機而非被市場的價格不斷干擾。

基本上價格波動對投資者的意義是，當股價大跌時提供了明智的買進時機，當股價大漲時，提供了一個賣出時機。其他時候只要把注意力放在股息收益與企業的經營上即可。

雖說債券價格與銀行利率呈反向關係，但債券價格的變動相較股票更不可預測、更難掌握。所以投資人如果不想本金損失，最好選擇E系列或H系列的短期美國儲蓄券。並盡量選擇在折價時購買固定投資期限長且利率條件更靈活的債券，因為多數好的債券若持有到期，即便本金小損失，利息也足以補貼你。

值得特別提出的是，葛拉漢認為牛市具有一些明顯特徵，如1.價格水準來到歷史高位2.本益比偏高3.與債券相比，股息收益率偏低4.很多人使用融資交易5.有許多品質較差的公司掛牌上市。我們可以據此奴役市場先生做有智慧的決定，我們應該歡迎熊市的來臨，好讓我們可以買進更便宜的股票。前提是，自己已經早先做好適當的準備了。

--------------------
讀到這邊，讓我們來思考以下幾個問題
1.目前價格來到歷史高位了嗎?(YES)
2.本益比很高，超過20倍嗎?(MAY BE)
3.與債券相比，股息收益偏低嗎?(NO)
4.很多人使用融資嗎?(NO)
5.有很多品質差的公司掛牌嗎?(I DON’T KNOW)
如果以上答案為真，那現在是股市高點嗎?我的答案是未來無法預測，只能做好財務規劃和調整投資比例，審慎檢視持股是否安全、股價是否過高，並準備好隨時面對股市的波動，趁便宜時按照紀律買進。

【#歐斯麥 #國際金融】明年一月開始縮減QE了呀，不過預計慢慢來，目前先減減看，不會每次都繼續縮減，而認為開始升息時間可能在延後到2016......

疑慮預期解除了，美股報以大漲回應呀.....

------
12月FOMC聲明中文全文：

10月會議以來，美國聯邦公開市場委員會（FOMC）得到的資訊顯示，美國經濟活動正在以溫和（moderate）速率擴張。就業市場情況顯示出進一步的改善；失業率下降，但仍然較高。家庭支出和商業固定投資有所增長，但同時房地產部門的復蘇近幾個月來有所放緩。財政政策對經濟增長有限制作用，但這種作用在逐漸消退。通脹水準一直處於美聯儲長期目標之下，但長期通脹預期仍保持穩定。

與使命相一致，委員會尋求促進就業增長最大化和價格穩定。委員會預計，在合適的政策調整下，經濟增長將從最近的速率水準有所提升，失業率將逐漸下降至委員會認為符合其雙重使命的水準。委員會認為，經濟前景和就業市場前景的風險已經更趨近于平衡了。委員會意識到，通脹水準仍然在2%的目標之下，這可能會對經濟表現構成風險。委員會正在對通脹情況的進展悉心監控，留意中期內通脹重回目標水準的證據。

將實行QE以來的聯邦財政政策緊縮程度也考慮在內，委員會認為，在此期間美國經濟活動和就業市場環境有所改善，符合更廣範圍內經濟增強的觀點，委員會在邁向就業最大化和就業市場前景改善方面取得了一些進步，因此決定開始溫和削減資產購買速度。從明年1月開始，委員會將每月購買350億美元MBS（此前為400億）和400億美元美國長期國債（此前為450億）。

委員會維持現有的退出政策，即將所持機構債務和機構MBS的本金再對MBS進行投資、並在國債拍賣中對到期國債進行展期。委員會目前對長期國債的持有量較大，且仍在增長，這應該會對長期國債收益率保持下行壓力，支持抵押貸款市場，讓更廣範圍內的金融環境更為寬鬆，這些因素也將對於經濟復蘇提供支持作用，幫助確保通脹水準符合委員會的雙重使命。

委員會將密切監控未來數月經濟和金融方面進展的資訊，將持續購買美國國債和MBS，同時合理部署其它政策工具，直至達到就業市場實質性改善和價格穩定的目的。如果未來的資訊廣泛支援委員會的預測，即就業市場環境持續改善，通脹朝目標靠近，那麼委員會很可能會在未來的會議上進一步謹慎削減資產購買。

然而，資產購買沒有預設好的程式可按之操作，委員會關於放緩購債速率的決定仍將取決於對就業市場和通脹情景的展望。

為了實現就業持續增長和價格穩定，委員會今天再次確認其觀點，即資產購買專案結束之後，仍會在很長時間內（a considerable time）保持寬鬆的貨幣政策立場。委員會同時重申其預期，即只要失業率保持在6.5%上方，就會一直維持0-0.25%的超低利率水準。預計未來1-2年內的通脹水準不會比2%的目標高0.5個百分點以上，長期通脹預期將得到很好的控制。

在決定將高度寬鬆政策維持多久的時候，委員會還將考慮其他資訊，包括就業市場的其它衡量指標和金融環境發展的相關資訊。目前，基於對這些因素的評估，委員會認為在失業率降至6.5%之後的相當長一段時間內，維持目前聯邦基準利率水準都是合適的，尤其是在通脹水準持續低於2%的情況下。當委員會決定開始撤出寬鬆政策時，將會採取一個平衡的方式，將符合其促進就業的長期目標和2%通脹目標。

FOMC貨幣政策中投票贊成行動的人是：伯南克主席（Ben S. Bernanke, Chairman）;副主席杜德利（ William C. Dudley, Vice Chairman）; James Bullard; Charles L. Evans; Esther L. George; Jerome H. Powell; Jeremy C. Stein; Daniel K. Tarullo; and Janet L. Yellen.投票反對行動的是Eric S. Rosengren，他認為，失業率仍然較高，同時通脹水準遠不及目標，在更多經濟資料能提供更清晰的經濟持續增長證據前，改變購債專案時機還不成熟。

http://wallstreetcn.com/node/68774