【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

-
研究有價　月捐撐起土地研究工作：https://liber-research.com/support-us/
FPS ID：5390547
HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn
戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)
義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3

[A]
Juan Pablo Montoya認為雖然McLaren車手Lando Norris在俄羅斯GP痛失生涯首勝，但他依然獲得自信。

Norris可說是幾乎主宰整場俄羅斯GP，直到最後三圈的雨勢變大，他選擇繼續用光頭胎賭上一把，但最後場地溼滑而失控打滑，把勝利拱手讓給在適當時機進站的Lewis Hamilton，讓Hamilton獲得生涯第100場勝利。

在賽後訪問時，Norris表示與首勝擦肩而過讓他感到非常難過與沮喪，但Montoya則是認為這位年輕小將對自己的能力充滿信心，因為他明白自己的確有主導賽事發展與贏得比賽的能力。

「我明白他有多麽失望，但你從整個局勢來看，他不只領先也並且主導了整場比賽。」

「是的，他沒有贏得最後的勝利，但擁有衝擊頒獎台的能力並領先了幾乎整場比賽，也沒有犯下什麼大錯。最後關頭幾乎有九成以上的人會跟Lando做一樣的選擇。他證明他可以贏得勝利，會從這場比賽中得到寶貴的經驗。」

他也說到他在2001年巴西GP的事，當時作為在Williams車隊出道的新秀，他證明了自己可以用大膽的超車與出色的表現來挑戰當時領先的Michael Schumacher，結果卻被打算反套圈Jos Verstappen給撞了出去。

「當年在巴西的時候，大家都認為我被Jos撞出去的時候一定很火大。但其實我覺得超爽的，因為我幹掉了Michael，並且我在比賽中領先。對我來說，這代表：『我能做到，我真的可以辦到。』如果你相信自己，那麼之後絕對沒問題。」

【#逃避你，卻又期待我可跟你…握握手🤝】

大家喺見工、見客等交際應酬經常會用到握手示好。但疫情下唔想握手應該點算？🤔其實世界各地面臨同一難題，大家已經逐漸推崇各式各樣「由手到腳」動作去代替：

1. 雙手合十（Namaste）
一種喺印度、佛教徒間流行已久嘅問好方式，透過雙掌合十胸前以示尊敬，最近更流行喺歐美各國

2. 拱手禮
源自「周禮」，通常右手在內，左手在外，大家喺過年過節時經常有機會用到

3. 撞肘問候
雙方各自伸出手肘相互碰一下，連本地醫學專家都推崇

如果大家日後遇到的話，要識點反應啦🙏🏻

#滾績達人 #禮多人不怪 #最緊要有禮貌

中華職棒上半季告一段落，回顧衛冕軍統一獅的表現，本來在疫情停賽前還暫居龍頭，但在王牌投手泰迪離隊，還有復賽後屢次對上德保拉皆敗下陣來，也讓獅隊將上半季的爭冠機會拱手讓人。

#三立新聞 #消失的國界 #李天怡
➲ 深度節目及國際時事都在這裡 【從台灣看見世界的故事】
➲追蹤消失的國界粉絲團：http://bit.ly/SETBorderlessWorld

Twitch傳送門： https://www.twitch.tv/otakuarmy2

募集【小民心聲】
本人/親屬 ＆國內/外 皆可
1. 施打疫苗後的狀況？
2. 染疫後的情形？
3. 第三級警戒，小商家怎麼辦？
請簡述個人經歷
並將可供聯繫的方式傳送至
fantasy@fantasy.tw
將有專人與您聯繫

科學就是科學，對抗疫情靠的是科學，不是政治。蔡政府這幾天的各種政策轉彎又轉彎，簡直可以進行風力發電以解台灣電力之不足啦！於是我們請到專業的臺灣民意基金會董事長游盈隆老師來談談最近的民調與轉變！　

肥宅身為一個中華民國刑法第二編分則第五章妨害公務罪的犯嫌，我還是依舊相信科學是高於一切的。而講政治實在沒有太多科學數據可以判斷，於是只能靠民調啦！（我順便解釋一下，妨害公務罪要公署提出告訴啦，一般熱心民眾當然是不行滴，至於到底是為了哪件天大不得了威脅公署的事情，警方通知的時候不會講啦，就要等我去中山分局的時候給我一個驚喜啦！）

但是，今天我有件事一直想要跟游盈隆老師道歉，因為當年我經常笑他。他做民調，蔡英文的表現一直不高，我笑他想做官。他當年退出民進黨，我又笑他想做官。但是，人哪，果然是需要經過考驗的，他到現在都沒有妥協，沒有做官，代表我真的看錯了。在此說聲對不起～～～

根據中國時報６月２３日的報導：【2019年民進黨內總統初選落幕，由蔡英文出線。台灣民意基金會董事長游盈隆發六點聲明宣布退黨，點名蔡總統，在她8年領導下，黨已經變了。如今退出民進黨2年了，游盈隆23日在臉書表示，他當年的六點退黨聲明印證，過去這兩年蔡英文領導民進黨的作為與不作為，證明他不是意氣用事退黨。】游老師在民進黨內那麼厚的同溫層還可以早兩年就看出來，果然不愧是先知啊哈哈哈！但最近的政策到底是怎麼搞得呢？是主事者換了一個人，還是主事者換了一顆心呢？

另外，防疫期間還有一個怪現象，各縣市首長的支持度大幅變換，出了很多意料之外的事情，根據風傳媒的報導：【本土疫情自5月中下旬爆發，全國六都為防疫「動起來」，台灣民意基金會最新民調顯示，新北市長侯友宜、台北市長柯文哲分別穩坐第一、第二，高雄市長陳其邁則「彎道超車」衝上第三，台中市長盧秀燕、台南市長黃偉哲也各有斬獲，至於桃園市長鄭文燦「比較沒有聲音」，董事長游盈隆嘆，鄭文燦原本身為總統級候選人氣勢的政治明星，如今有此番際遇，「也是世間少有！」】，而且後面的部分還提到領先群也產生了質變，【若與上月六都市長防疫表現相比，侯友宜、柯文哲雖然穩坐冠亞軍，但侯友宜被肯定度下降3.6個百分點、柯文哲則上升5.3個百分點；另外，陳其邁一口氣提升16.2個百分點，「彎道超車」僅提升4.1個百分點的盧秀燕；同時，黃偉哲雖然排行第六，但被肯定度提升4.6個百分點，惟有鄭文燦僅提升0.7個百分點，形同「原地踏步」。游盈隆分析，結果顯示侯友宜不再是所有政黨支持者最推崇的對象，綠營支持者推崇陳其邁、藍營支持者推崇侯友宜、白營支持者推崇柯文哲；而侯友宜不再受到六都市民全面推崇，雖然仍廣受雙北民眾推崇，但在桃園市拱手讓給柯文哲，台中市還給盧秀燕、台南市還給黃偉哲、高雄市還給陳其邁。】這倒底為什麼，就要請教游老師啦啦啦！

最後，雖然阿亮對於最近民進黨疫苗政策轉彎相當自豪，但不同角度的分析可不一樣ㄟ！游盈隆老師的臉書是這樣寫的：【過去這十天中，一連串的轉變從618到628，令人目不暇接，似乎都顯示蔡政府疫苗政策轉向，蔡總統的初始意志動搖、態度改變。但，這一切轉變的根本原因是什麼？只是緩兵之計，一個漂亮的假動作，暫時性的消解強大民意壓力？還是，已經迷途知返，回歸科學，正檢視並調整已走偏的既定疫苗政策呢？】那麼，到底是因為甚麼原因呢？


阿宅萬事通語錄貼圖上架囉 https://reurl.cc/dV7bmD​

【加入YT會員按鈕】 https://reurl.cc/raleRb​
【訂閱YT頻道按鈕】 https://reurl.cc/Q3k0g9​
購買朱大衣服傳送門： https://shop.lucifer.tw/