【繼承房屋是共有，交給變價分割！】

鄉土劇很常上演家產爭奪戰，而現實生活中很多人也都有此困擾，例如共同繼承祖傳房屋，登記為共同持有，但常發生有人想賣有人不想賣，而依民法規定，不動產如須處分需「 #全體 」。

這時候不動產中任何共有人都可以「單獨」向法院申請「變價分割」，將不動產由法院拍賣，賣得金額再按比例分配給共有人；共有人再依法院准許變價分割的判決向民事執行處聲請拍賣，將繼承房屋出售，

若想留下長輩辛苦一生的房屋，也可在民事執行處進行拍賣程序中，行使優先購買權，取得房屋單獨所有，這樣就能將繼承房屋留下，又能夠解決因共有房屋，無從取得共同意見無法處分的困擾。

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#阿明小教室 #房事辭典 #優先購買權
阿豆：我已經跟幾個攤販簽約買下
他們的共有土地，為什麼契約無效？
咩姐：因為有其他共有人可享有優先購買權，
只要他們行使，您的契約就失效了。
阿豆：那優先購買權是什麼？
咩姐：讓我慢慢跟你說~

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1.共有人出賣其應有部分時，
他共有人得以同一條件共同或單獨優先承購。
優先購買權徵詢需10日內答覆，
實務上回覆不買就放棄，不理則視為放棄。

2.基地出賣時(包括標售、拍賣)，
地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先
購買之權。房屋出賣時(注意要建築改良物才算
，工事不行)，基地所有權人有依同樣條件
優先購買之權。

3.出租人出賣或出典耕地時，
承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

優先購買權要件：
1.地上權、典權、租賃權。
2.買賣。
3.出售時。
4.同樣條件。
5.多人都想行使優購權時，順序以登記之先後。
6.物權效力。

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【房屋或土地共有，少數共有人可以處分？】　

繼承或拍賣取得不動產，因與他人共有，共有人間無從取得管理、使用及處分的共識，該如何處理...⬇️⬇️⬇️　

共有人最常想到依土地法34條之1出售共有不動產，但有多數決的門檻，經常發生共有人未能取得多數同意，而無從將不動產出售，使得繼承或拍賣取得的共有房屋或土地閒置，每年卻仍須繳交稅賦。

📍其實，為能地盡其用，民法第823條有規定共有人可以『隨時』請求分割『共有物』，縱然共有人未能取得多數同意處分不動產，仍得請求法院將繼承或拍賣取得共有的房屋或土地進行分割✅，且因民法規定只要是『共有人』就可以請求，並未規定請求分割共有人的人數或應有部份權利範圍，所以，縱然僅有一位『共有人』🆗或應有部份範圍只有一小部份🆗，都可以請求分割共有物💯。

📍不動產的分割方法依民法規定有多種，但大方向來說仍為『原物分割』或『變價分割』:
1️⃣『原物分割』是將共有物依共有人的權利範圍分配為單獨所有，各自使用。
2️⃣『變價分割』是將共有物拍賣後，依共有人的權利範圍分配價金。

共有人可以選擇希望分割的方法請求法院分割，但仍以『原物分割』為原則，在有法律上或事實上的困難，才能採用『變價分割』。

📍所以，共有不動產如果為公寓大廈，因一戶房屋採原物分割為二戶或多戶，須考量分割範圍、出入口及水、電及瓦斯管線配置等，採原物分割顯然有事實上困難🆖，應採用變價分割方式為佳🆗。

📍共有不動產如果為土地，則須考量土地分割前的使用狀態，採原物分割的分割方案是否會造成畸零地、形成袋地、有無符合最小建築用地或各共有人分得土地後的土地面積是否過小無從利用等，法院才能決定採取原物分割或變價分割💯。

📍共有人間如果對於土地有深厚的情感或長輩曾有囑託要好好保留土地，則共有人仍可請求分割不動產，並在變價分割時，行使優先購買權，將共有不動產完整取得所有權，而維繫情感及長輩囑託㊙️。