美股三大指數近日不斷創新高，以前大市回調5%，大家buy the dip, 現在大市只要回調3%左右，大家都急不及待buy the dip。

雖然市場好多人都認購現時每次的回調都是為下一次的新高鋪路，不少人都不願意在回調時賣出手中的股票，但又不想硬食回調時的賬面虧損，可以怎樣解決呢?

好在美股是一個衍生品豐富且成熟的市場，有一些工具降低風險的（要注意只是降低風險，不是保證不虧損），例如賣出看漲期權(Covered call)。

📌Covered call = long stock + sell OTM (Out of the money, 價外) call

covered call是最簡單也是最實用的期權收入策略。所謂Covered Call就是持有股票（long stock），並賣出對應的看漲期權（sell call）。

🌟以下的數據只是舉例，價格、期權金等數據跟現實會有出入的。

例如我今天以$100的價格買入BABA 100股的股票，同時用我的100股BABA作為抵押物，賣出9月底$125的看漲期權，收入權利金$1000。

📌到9月底有以下幾種情況:

1.當到了9月底BABA的股價如果高於125，股票將以合同價格125塊被行權，我將獲得100*（125-100）=$2500的股價收益外加$1000的權利金，一共是$3500。

2.當到了9月底BABA的股價是$105，沒有人會行使期權以125塊的合同價格買入該股，期權作廢，我獲得權力金$1,000的同時股票收益為100*（105-100）=$500. 總共是$1500。

3.當到了9月底BABA的股價暴跌到$80，沒有人會行使期權以125塊的合同價格買入該股，期權作廢，我獲得權力金1000的同時股票損失100*（80-100）=$2000，對沖後只虧損$1000。

✅Covered Call Options的優點：增加收益。在持有股票的情況下，如果股價高位盤整，而投資者對標的未來走勢的看法是中性或者偏向樂觀，且願意在股價上漲到一定水平時減持股票則可以賣出認購期權增加收益。

⛔️Covered Call Options的缺點： 如果股價暴升，回報收益將有限。另外必須平倉才能賣出正股，換句話說如果不買回來看漲期權，就不能賣出你持有的正股。因為你無持有正股，就即是祼持賣出看漲期權(naked short call)，如果股票突然暴升，到期時你哪有正股交給對方? 就要用市價買回再交還給對方了。

Covered Call 在牛市中的表現肯定會跑輸大盤，但是在下跌的市場行情中會讓我們的虧損相對較少，淨值曲線相對平緩。

🔥美股有一隻ETF 係追蹤指數的回報同時包括covered call 功能，每月收到的期權金當係股息派給持有人，詳細可以睇埋Patreon (在留言）

最近跟在美國的朋友聊天，提到這波疫情對於房地產市場，帶來很不一樣的改變。不少人隨著WFH，紛紛離開市區，搬到郊區的大房子💒，造成郊區房價快速上升📈。

朋友跟我說，最近也在看房，在找比較大的空間，讓全家人待在家裡可以更舒適，一找到🏡就要趕快買下來，立刻搬。

我聽著朋友的分享，對照著台灣現在因為疫情，我也跟孩子在家關了好幾天，突然很能夠理解他的感受，不少人因為換屋需求，推升美國房市景氣過去一年創下2006年以來最旺的一年，可以說是14年來最熱🔥。

美國房市掀熱潮，身為投資人，當然不能錯過這波行情。我選擇的是 #富時不動產ETF(00712)，它是一檔 #抵押權型REITs，間接投資買房相關的放款或相關機構，

簡單來說，就是 #透過借錢給別人投資房地產，#來參與房市成長，你可以把它想像成 #房地產界的中租🏟。會選擇這檔，主要是看上它的兩大優點：

🎯#季季配息

這檔ETF價格很可親，一張目前價格1.5萬有找，每季都會配息，而且殖利率在市面ETF中算是很高，平均三年指數殖利率高達7.97% ，是全市場第一，2021年第二季將配發0.218元，在市面上的配息產品中可相當具有優勢，因此我把這檔作為長期投資一部分，每季為自己創造一筆額外的現金流。

🎯#房市長期看旺，它的 #管理費也比其他房地產基金低

而由於它是借錢給人去投資房地產，因此若未來房市景氣看好，借錢的人就會多，目前美國房市受到疫情讓大家出現新型態購屋需求，而出現供不應求，

加上隨著施打疫苗率會持續提升，整體經濟復甦可期，因此未來仍有相當好的成長性。而這檔相較於其他房地產基金，管理費相對低。

不過投資一定伴隨著風險，這檔的風險就是如果出現流動性危機，例如像金融風暴等系統性風險，可能會受到非常大的波動，

而它因為與美股連動，因此沒有漲跌幅限制，舉例來說，去年三月全球疫情爆發，它就大跌到7~9元，如果心臟不夠大顆的朋友，可能會嚇到，不過我當時抱持長期投資心態勇敢加碼，反彈後便嚐到息收與價差的甜頭😎。

因此，也建議有興趣的朋友，可以把這檔作為資產配置的一部分(👉注意！是一部分，而不是全部)，我自己個人是持有這檔在資金配置約1-2成比例，可以提高全年息收報酬率。

雖然00712沒有漲跌幅限制，面臨系統性風險會震盪比較劇烈，若你可以接受這樣的特性，主打作為長期資產配置的一部分，小小資金就可以參與美國房市榮景，每季領取息收，值得留意參考！

更多內容可以參考圖檔，或是到復華投信網站看看。

此篇文章與復華投信合作

復華金管家：投資人生一定要加的朋友

(警語：此篇文章為個人心得分享，不牽涉投資買賣建議，且本文提及的經濟走勢預測不必然代表本基金的績效，本基金投資風險請詳閱基金公開說明書。)

美股上揚，新總統拜登就職，Netflix 財報亮眼。

拜登就職演說強調團結，首日將簽署至少 15 項行政命令，推翻川普的一系列政策，重點有重返巴黎協議、停止邊境圍牆建設、撤銷備受爭議的 Keystone XL 管道建設許可、結束針對穆斯林和某些非洲國家的旅行禁令、延長償還學生貸款、取消房屋抵押品贖回權等。

美股出現慶祝行情，網飛(Netflix)領漲科技股，倒是半導體股相對弱勢。拜登概念股如新能源等，在先前已經表現，短期不宜追價，長期仍可留意。

昨日(1月20日，周三)台股倒是賣壓沉重，雖然只有下跌71點，成交量4286億，價量背離，外資賣超達215億，這是以往少見，盤面只剩台積電及其概念股撐盤，其他族群大多疲軟，這是不合理的現象。

舉例來說，一家餐廳價位高，但是只有主菜好吃，其他沙拉、配菜、湯品、飲料、甜點通通無法下嚥，一般的人大概不會去第二次，同樣的道理，股市也是如此，指數漲到16000點，但是大多數股票在跌，顯示出風險。

道瓊指數上漲 257.86 點，或 0.83%，收 31,188.38 點。
標普 500 指數上漲 52.94 點，或 1.39%，收 3,851.85 點。
那斯達克指數上漲 260.07 點，或 1.97%，收 13,457.25 點。
費城半導體指數下跌 8.28 點，或 0.27%，收 3,085.04 點。

Netflix漲 16.85%；百度漲 4.18%；阿里巴巴 漲 5.50%；蘋果 上漲 3.29%；臉書 上漲 2.44%；Alphabet 上漲 5.36%；亞馬遜 上漲 4.57%；微軟 上漲 3.65%；salesforce上漲 3.08%；麥當勞 上漲 2.17%；Nike 上漲 2.53%；Visa 上漲 2.16%；美光 下跌 2.34%；應用材料 下跌 1.26%；英特爾 上漲 1.17%； NVIDIA 上漲 2.61%；台積電 ADR下跌 0.50%；聯電 ADR 大跌 4.30%；日月光 ADR 下跌 2.22%。

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160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914