<事實上處分權人得否主民法第767條之物上請求權？>

大家好，我是賴川。今天要回顧事實上處分權最重要的爭點，也就是，事實上處分權人，得否向他人主張民法第767條之物上請求權？就此，學說與實務存在不同看法，我們簡單的說明如下：

▌否定說：實務與少數學說之見解

最高法院認為，事實上處分權畢竟與物權之性質有所不同，自無民法第767條第1項物上請求權規定之適用，亦無類推適用餘地。

吳從周教授認為，從「法秩序一致性」原則及「違法性一致性」觀點論證，違章建築不論在行政法上或民法上都具有違法性。因此，實務上創設違章建築具備之「事實上處分權」，性質上只是一種權宜的「殘缺所有權」或「不完整權利」，而不應再考慮賦予具有完整物權地位之權利。此外，違章建築之興建，不僅欠缺習慣法所應該具備之共同體意思（被闡明的共同體普遍意思），也違反強行規定及公序良俗，更不符合法官認定與宣示其為習慣法之可能，至於違章建築在依法律規定被拆除前之占有狀態，法律對其所作最低限度之保障，充其量僅得賦予民法第962條之占有物返還請求權，而不應允許違章建築得適用或類推適用民法第767條規定行使物上請求權。

◦ 最高法院 104 年台上字第 586 號民事判決

查上訴人係因分配夫妻剩餘財產差額而取得其夫陳枝山向法院拍得系爭未辦保存登記之一六八號、一二三號房屋應有部分各二分之一，為原審認定之事實。是上訴人無法經由登記取得該等房屋之所有權（民法第758條規定），則上訴人就該等房屋固有事實上處分權，惟事實上處分權究與物權性質不同，並無民法第767條規定之適用。

◦ 最高法院 103 年台上字第 2241 號民事判決

按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地。原審以被上訴人為系爭未辦理保存登記房屋之買受人，有取得該建物之事實上處分權，得類推適用前揭物上請求權規定，請求上訴人返還系爭建物一樓部分，於法自有違誤。

▌適用或類推適用民法第767條

曾品傑教授認為，事實上處分權之權能內容，僅在為不動產處分與擔保權能之若干限度內，與所有權之權能有所不同，如事實上處分權無法辦理移轉登記，以及無法辦理抵押權設定登記等。除此以外，事實上處分權人，在對標的物為占有、自由使用收益、為事實行為之範圍內，應與所有權人無異，而具有相似性。既然事實上處分權與所有權二者，在占有與用益之範疇內，具有法律上特徵同一性，遇有他人不法干擾或妨害事實上處分權人自由使用、收益違章建築之場合，應許事實上處分權人主張類推適用民法第767條之物上請求權，甚至有主張直接適用者。

陳重見教授亦指出，民法第767條物上請求權作為一種消極權能，其目的在於維護物權之積極權能，而違章建築之使用收益與處分權等積極權能，既然已經藉由交付而移轉予事實上處分權人，如不許事實上處分權人行使民法第767條物上請求權，將無從確保事實上處分權人自由行使對於違章建築享受之積極權能，故應允許事實上處分權人得主張民法第767條之物上請求權，至於究竟應採直接適用或類推適用之方法，可再研議。

◦ 高等法院台中分院 93 年度上字第 64 號民事判決

未辦保存登記之建物，無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，但受讓人所取得之事實上處分權，除此之外，較之所有權人之各項使用、收益、處分權能，實屬無異，則基於保障人民財產權之意旨，受讓事實上處分權人就所有權人所具有之排除他人干涉權能，亦有類推適用必要，否則無以保障受讓人之財產法益，如放任他人不當干涉，實有害社會交易秩序及經濟發展。從而，民法第767條第1項之規定，於取得事實上處分權人亦得類推適用。

▌習慣物權說

近年多數學者認為，在民國99年修正第民法第757條規定後，立法者已承認習慣法得作為創設物權之法源依據，則依此規定，似得肯認事實上處分權係屬於習慣法上之一種物權。理由在於，事實上處分權已存在於我國實務數十年之久，具有慣行事實與法之確信，且事實上處分權人亦能透過「占有」或「稅籍登記」等作為公示基礎，故應得將「事實上處分權」建構成民法第757條之「習慣物權」。

然而，究竟要將事實上處分權理解成「習慣法之所有權」，或是建構成「習慣法之定限物權」而屬一種得永久使用收益與處分之「習慣定限物權」，學者間仍有不同看法。如認事實上處分權為「習慣所有權」，此時則直接適用民法第767條第1項規定，而使事實上處分權人得對第三人行使物上請求權，如認其為「習慣定限物權」，則是依民法第767條第2項準用第1項而使事實上處分權人得對第三人行使物上請求權。

#星期五民商法教室19

【出名人違反借名登記契約而為處分行為之效力】

各位好，我是賴川。不好意思，最近比較忙現在才貼出本週五的民商法小教室。今天晚上想談的是借名登記的熱門爭點，即出名人違反借名登記契約，而將借名登記之標的物處分於第三人時，該處分行為之效力為何？這個問題，雖然多數同學都已非常熟悉，但我個人的經驗是，能在試卷上完整寫出無權處分說與有權處分說之核心理由的人還是有限，所以想藉此把兩說再次說明一下。

■ 無權處分說

最高法院過去曾認為，出名人違反借名契約而處分登記財產者，對借名人而言，即屬無權處分，除受讓之第三人為善意時，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如第三人係惡意時，自當依民法第118條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名人之利益。筆者稱此為「無權處分說」。參見最高法院98年台上字第76號民事判決。

詹森林教授亦認為*，出名人違反借名契約之約定而處分登記財產，係屬無權處分（民法第118條），第三人為惡意，即無法善意取得該財產，但第三人如為善意時，相對人則得依善意取得規定而取得該財產之所有權（民法第759條之1、801條及948條）。

理由在於，當第三人是惡意，而與出名人交易時，第三人已明知該交易可能損害借名人之利益，並可事前取得借名人同意，以兼顧借名人之利益；反之，借名人無論採取何種措施，均無法全面防止出名人擅自處分登記財產之風險。因此，依據「優勢風險承擔」原則，在借名人與惡意第三人之間，應由惡意第三人承擔出名人違反借名登記約定處分登記財產之風險。

此外，詹森林教授指出，在第三人為惡意，而借名人拒絕承認出名人所為之無權處分時，該無權處分行為，確定不生效力，第三人無法取得登記財產之所有權。此時，法律上應由出名人（而非借名人）向惡意第三人行使民法第767條之物上請求權，至於借名人則是依民法第242條代位權規定，代位出名人行使該物上請求權，請求惡意第三人塗銷就登記財產所取得之權利登記。爾後，再由借名人依終止借名契約後之不當得利規定，或類推適用民法第541條第2項規定，請求出名人將該財產回復登記為借名人所有。

值得說明的是，詹森林教授之所以認為，應由出名人（而非借名人）向第三人行使民法第767條物上請求權，是因為在借名登記之「內部關係」（借名人與出名人間）上，其認為，借名人既已使該財產移轉登記於出名人，則仍應認為出名人係真正所有權人，此之見解與後述吳從周教授及最高法院106年第3次民庭決議之見解相同。然而，詹森林教授之不同見解是，在借名登記之「外部關係」（出名人與第三人間）上，固然出名人為登記財產之所有權人，但基於「優勢風險承擔原則」，例外在出名人所為處分行為違反借名登記契約時，使該處分行為成為無權處分，而依民法第118條規定處理。

■ 有權處分說（最高法院106年第3次民庭決議）

吳從周教授認為，出名人處分該不動產，不論第三人是善意或惡意，皆應屬有權處分。主要的理由是，借名人透過借名契約獲得經濟上利益時，本即應考量該行為所生之風險，因此於出名人違反借名契約而為處分行為時，借名人僅得依內部關係之債務不履行請求損害賠償，或依不當得利規定請求返還所受利益。

更何況，借名登記存在原因多為投機、逃稅或其他規避法律之目的，在最高法院已依契約自由原則將借名登記契約認定為有效之前提下，透過將出名人之處分行為解為有權處分，應是法律政策上能夠抑制借名人不當的借名契約被濫用，僅剩的最後主要手段。

最高法院106年第3次民庭決議，亦採有權處分說之見解，其認為，不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。

■ 小結

針對借名登記下出名人處分效力之問題，最高法院已作成106年第3次民庭決議，採「有權處分說」見解，具有一錘定音之效果，則同學務必要將本決議連同「決議字號」一併引出，才能獲得高分。

此外，更重要是，無論同學作答是偏向「無權處分說」或「有權處分說」之想法，都請務必應將兩說的核心理由各自表達清楚。無權處分說，是基於惡意相對人既明知交易可能損及借名人權益，則其事前可取得借名人同意，而得以最小成本防止紛爭發生，是優勢風險承擔者，應承擔該風險。有權處分說，則是基於借名登記原因多是不當或不法之目的，故應將借名登記所生之風險歸由借名人承擔，以抑制並嚇阻借名登記契約之濫用。

*事實上，詹森林教授曾表示，出名人違反借名契約之約定而為處分行為，原則上該行為仍屬有權處分，但例外於第三人為惡意時，則應依無權處分規定處理（民法第118條），以兼顧借名人權益。筆者過去稱此為「折衷之無權處分權說」。但此折衷之無權處分說與無權處分說，從操作結果而言幾乎沒有不同。因為在第三人為惡意時，無論採取何說，出名人之處分行為均是效力未定（民法第118條），而第三人均無法取得借名標的物之所有權。因此，或許是二說在適用結果上並無明顯差異，且無權處分說於論理上更為一致，詹森林教授嗣後為文時，論述已與無權處分說相同。

#遲到的星期五民商法教室08

<近期共有物分割之重要裁判>

各位好，我是賴川，以下整理兩則近期共有物分割之重要裁判，建議各位可以抽空連同案件事實一併閱讀。為了方便讀者們抓到法院裁判的重點，以下以爭點方式帶出兩則裁判所提及的內容。

▌爭點一：共有物存在分管契約時，各共有人得否請求裁判分割？又共有物分割後，該原存在之分管契約效力為何？

過去曾有學說主張：共有物存在分管契約時，應認為共有物係屬因物之使用目的不能分割（民法第823條第1項但書），或認為共有人存在默示不分割契約。是以，法院不得允許共有人請求裁判分割，且即使法院允許共有人為裁判分割，在分割後，原分管契約仍繼續存在而拘束全體共有人，因此各共有人即使取得自己分得部分之單獨所有權，仍受到原分管契約之拘束，而必須容忍他人使用收益原分管契約所約定使用之範圍。

然而，最高法院裁判向來認為，共有物存在分管契約時，並不能當然認為共有物即為因物之使用目的不能分割，且亦不能認為共有人即存有默示不分割契約，則各共有人除另有明確不分割契約外，原則上各共有人仍得隨時請求法院為裁判分割。由此可知，最高法院並不支持前述學說見解。並且，此二則最高法院裁判更進一步對前述學說見解後段的論述予以駁斥，其表示，當法院判決分割共有物確定時，不論是採行何種分割方法，均有使原共有物上所存在之分管契約發生終止之效力。換言之，分管契約將因共有物分割判決確定而消滅，並不會在裁判分割後繼續拘束原共有人。

▌爭點二：法院在裁判分割時採行變價分割方法者，何時發生發生物權變動之效力？

各位讀者都非常清楚，裁判分割與共有人請求法院履行分割契約不同，共有人請求法院履行分割契約，係共有人行使基於分割契約而生之請求權，而屬給付判決，則在法院判決確定後，共有人必須持該勝訴判決至地政機關為登記後，始取得分得部分之單獨所有權（民法第758條）。至法院為裁判分割，則係屬形成判決，一般而言，各共有人在法院為裁判分割判決確定當下，無待登記即取得其分得部分之單獨所有權，此時係非因法律行為於登記前就取得不動產物權之情況（民法第759條）。

然而，最高法院 107 年度台上字第 2074 號 民事判決，卻提醒我們必須注意，法院為裁判分割固然為形成判決，共有關係原則上在判決確定時消滅，惟如法院是以變價分割作為裁判分割之方法者，此時則係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，共有人得自行變賣或以判決為執行名義聲請強制執行，則在判決確定時，因為不當然發生共有物被變賣之效果，因此共有物之所有權並未因判決確定而發生變動，反之，共有人之共有關係應於共有物變賣，由第三人取得所有權後始歸消滅。

——（建議閱讀裁判要旨與事實）——

▌最高法院 107 年度台上字第 2074 號 民事判決

（一）按分管契約，係共有人全體就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。又裁判分割共有物，屬形成判決，故於判決確定時即生分割效力，共有關係原則上消滅，惟如係命變價分割者，係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，共有人得自行變賣或以判決為執行名義聲請強制執行，故共有人之共有關係應於共有物變賣，由第三人取得所有權後始歸消滅。據此，法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議（明示或默示）或依民法第820 條第1 項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分。

（二）被上訴人之系爭建物占用系爭土地如附圖所示A 部分，原係基於分管協議，且系爭土地已經分割共有物之判決確定，為原審所認定，依上說明，被上訴人與他共有人間所訂之原分管協議，是否因而消滅？即失其占有權源。原審認系爭土地在變價完成前，分管特定土地之占用權利，仍得為從來之使用，不受影響云云，所持法律見解，自有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

▌最高法院 107 年度 台上 字第 879 號民事判決

（一）按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分。

（二）查陳瑞衡等4人、洪哲賢占有如附圖所示A、BC部分之土地部分，係基於分管協議，為原審所合法認定之事實。然前案判決既係分割共有物之判決，並於103年6月4 日確定，依上說明上訴人與他共有人間所訂之原分管契約，即因而消滅，其就附圖A、BC 部分土地即失其占有權源，不因嗣後係由同屬原共有人之被上訴人拍定取得共有物所有權而有所不同。此與民法第425條之1及第838條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係或擬制有地上權存在之情形尚難謂為相同。原審認上訴人無民法第 425條之1或第838條之1 之適用或類推適用，並判准被上訴人請求上訴人拆屋還地，並給付自分割共有物判決確定時起至變賣完成時止按其應有部分計算相當租金之不當得利，及自變賣完成時起相當租金之不當得利，經核於法並無不合。

201225三立 明年元旦起新規上路 購買車位取消土地持分僅有使用權
三立原影→https://youtu.be/p6K37CQATf4

代銷人員賣房推銷車位，但常見的另購車位，面積、價格怎麼計算爭議不少。

記者/謝抒珉、郭翊軒 採訪報導……↓

行政院消保處修正定型化契約規範，取消停車位的土地持分，因為回歸民法，停車位屬共有部分，能買的只是使用權。

行政院消保處簡任秘書/陳星宏：「所有的住戶都有使用權在，由購買停車位使用權的人來專用，但是專用本身不是所有權的專用，是使用權上的專用。」

停車位坪數一般包含停車格和車道，但目前預售屋市場常見亂象，把機電房、儲藏室都灌進停車位坪數，有些甚至標出15坪藉此墊高價格，修正後讓車位回歸使用權，杜絕虛灌坪數，對購屋族來說，少了車位土地持分也不影響貸款。

房仲業者/陳泰源 表示：「有時候建商它自己本身就是地主或住戶之一，它可能多分配到幾個車位，卻分配的大量的土地持分，遇到要都更的時候才會發現，民眾就會變相地被稀釋了土地持分。」

不能再透過多買停車位來增加土地持分，避免日後都更談判爭議，另外消費者也不用再繳車位的地價稅，規範修正後2021年元旦上路，再出現不合規定的契約，最高能開罰50萬元。

陳泰源youtube→https://youtu.be/hbPv15OcAOo

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/12/201225.html

200722ETtoday 惡鄰退散！律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋

惡鄰居不斷製造噪音，讓人夜間難入眠；陣陣菸味不斷從通風管飄來，該如何處理？由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，昨（21）日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇，分別從法律和社區管理角度，探討惡鄰該如何處置？

新聞節目中心／綜合報導......↓

魔音傳腦！律師教你「三招」抗噪音，面對半夜噪音，律師蘇家宏提供三種對應策略：

第一走《民法》途徑，請求法院讓鄰居在特定時間內，不能發出噪音。

第二報警，只要有「兩人以上」報案，就構成妨礙「公眾」安寧，警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院，甚至能讓警察幫忙蒐證，且報警會留下報案記錄，日後若上法院，只要法官調閱通聯記錄和筆錄，確認鄰居屢勸不聽，到時即使鄰居在法庭說自己很可憐，法官也可以判重一點。

第三，依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」，決議要求住戶強制搬遷，並變賣他的房子，讓惡鄰直接從社區消失。

善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍，希望他搬走，目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」，只要住戶同心協力，就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離！

具體作法如何操作，蘇家宏律師將過程簡化成四步驟：

第一，公寓大廈必須先有明確的「社區規約」，而規約可由「區分所有權人會議決議」制定，讓住戶知道有哪些事情不能做，例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二，要求住戶改善，依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期，可透過寄出「存證信函」的方式處理。

第三，若三個月後沒改善，可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」，訴請法院強制出讓房屋。

蘇家宏律師提醒，在召開住戶大會時，要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例，若注意大會決議要符合法律要求，必須至少有2/3的住戶（即67戶）出席。而同意權的行使，必須是出席人數的3/4同意（即67戶的3/4）。

在住戶大會決議結果做出後，管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序，才能要求惡鄰搬遷。

第四，若惡鄰在法院判決確定「三個月內」，沒有搬遷完成移轉登記手續，《公寓大廈管理條例》22條規定，管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。

像這類訴請法院強制遷離的情形，在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調，「要讓你的房屋有價值，請自己要保護你的家。」只有好的管理，才會有高的房價。

除了噪音問題，菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調，十大惡鄰之首，抽菸就排在第一名！

不動產經紀人陳泰源表示，有些人有躲在廁所抽菸的習慣，但有些大樓整棟的管線是互通的，過去曾發生有人在一樓廁所抽菸，結果透過浴室管線，連16樓住戶都聞得到菸味！

陳泰源指出，在大直就有個高級住宅區，管委會就乾脆強制規定，抽菸必須到戶外，不可以在大樓內。住戶也很識相，因為一戶房要上億元，所以不論是抽菸或抽雪茄，住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸，味道會飄散，影響到其他住戶。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200722ettoday74-3.html

110704年代看屋費？！房仲喊苦帶客戶看屋得自掏腰包
影片網址→http://youtu.be/D5SWPsMA9kE

目前為止，再大直地區，收費最高的就是300元，良茂建設蓋的「巴黎花園」，其次是「大直逸廊」200元，最後就是「JOJO紐約寓所」的50元，真討厭，收什麼錢阿！怎麼可以無法可管阿！民意代表都死哪去啦！哪位立委立法不准收費，我就號召我的朋友一起支持她！

豪宅帶看費 房仲吃不消 管委會恐觸法
豪宅帶看費 最貴1戶千元「繳上萬元 卻沒成交」房仲吃不消

什麼？看房子要付錢？台北市豪宅社區近幾個月向房仲經紀人收「帶看費」，有房仲經紀人吐露，近3個多月豪宅帶看收費在市場迅速蔓延，「6個月已繳1萬多元的帶看費，卻沒成交1戶。」經查訪，最貴的「豪宅帶看費」是敦化南路「元大栢悅」社區，帶看一次1000元。......↓

社區管委會向房屋仲介業索取進入社區看屋費用，早已是產業行規，不過最早象徵性收取50~100元清潔費，現在被豪宅社區拉高行情。台北市仲介公會理事長黃鵬指出，近期已接獲10餘件收費案件，不少仲介敢怒不敢言，默默繳交高額費用。

目前帶看費最貴的是大安區敦化南路、安和路口的「元大栢悅」，帶看一次1000元，國民黨榮譽主席連戰的夫人連方瑀，今年年初才買下1戶。藝人周杰倫居住的「元大一品苑」一次也要價500元，並限時看屋時間僅30分鐘。

比101觀景台貴至於正對大安森林公園的豪宅「勤美璞真」，因地段及綠海視野佳，每坪市場行情200~220萬元，帶看費是以「戶」計算，看一戶的代價是800元，限制每次的總看屋人數不能超過5人。帶看仲介因此揶揄，「看一次大安森林公園鳥瞰，比台北101觀景台貴上1倍。」台北101觀景台收費，每名成人是400元。

批社區巧立名目此外，非豪宅的一般大樓社區帶看收費，也悄悄地調漲，仲介直指內湖區收費情形最為嚴重。內湖區「琉森花園」一次收費100元，「捷年新東方」200~300元不等，星雲街的「榮耀四季」一次200元，即便沒有像豪宅社區高價收費，但帶看次數一多，也足夠讓仲介吃不消。

黃鵬指出，這已經超越過去50~100元的「清潔費」，社區巧立名目收費，相當不合理。

內湖地區的仲介則說，可以接受月繳1000元，當作回饋社區的費用，但金額一旦拉高，加上目前房市成交量縮，負擔也變重。

「無法源可管理」面對這種情形，台北市地政處地權及不動產交易科科長蕭子慧指出，若社區管委會人員有「帶看介紹」的情形，才違背《不動產仲介管理條例》非法執業，依法可罰10~30萬元。

台北市建築管理處副總工程司邱英哲表示，建管處讓各個社區管委會獨立經營，此收費行為屬於民間交易，現在並無法源可援引管理。意即目前屬於社區管委會訂立收費規矩，公權力不能介入。 【蔡佩蓉╱台北報導】

豪宅管委索帶看費 恐觸法針對台北市有豪宅社區向房仲經紀人收取「帶看費」，台北市房仲公會理事長黃鵬(言希)指出，管委會不應要求房仲業者付費才能放行，若管委會堅持收取帶看費，可能觸犯刑法第325條的強盜罪。

黃鵬(言希)說，管委會收取帶看費的法源，不外公寓大廈管理條例第36條第1款規定的「區分所有權人會議決議」；但公寓大廈管理條例並未規定區分所有權人會議得決議房仲業者進入社區時須支付帶看費或其他名目費用。

黃鵬(言希)指出，房仲業者與委賣方簽訂委賣契約，存有「委任」關係，依民法第546條第1項規定：「受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。」

他表示，可見管委會要求房仲業者支付帶看費是「搞錯對象」，依法應該向委賣的社區住戶收取，但賣方已經按時支付「管理費」，以分攤社區清潔或其他事務的支出，所以除非雙方另有約定，否則也不能要求賣方另行負擔帶看費。

黃鵬(言希)強調，房仲業者為達成銷售使命，可能忍痛支付帶看費，但管委會這種以「通行」為要脅的收費方式，已觸犯刑法第325條強盜罪第1項規定，「意圖為自己或第3人不法之所有，而搶奪他人之動產者，處6月以上5年以下有期徒刑。」

工商時報【記者馬婉珍／台北報導】2011/07/07

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