資金這樣規劃最安心❤【中國信託融資型房貸】
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從小我媽都說我很"愛錢"，哈~我可不這麼認為，我這應該叫做"很懂得理財"啦! 大約從二十幾歲開始就知道儲蓄，直到近幾年又開始樂於股票投資，最近又有想買新車的規劃，所以在理財這部分也做了不少功課!
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仔細研究才發現，名下有房貸，可以將已還款金額借出再增貸；沒有房貸也可以將房子作為抵押品獲得低利貸款，更棒的是「利率遠比信貸低」，就算借錢來買汽車也比車貸低，期數可以拉長甚至高達20年，貸款金額也相對較高，還有一點也是我覺得超棒的，當缺錢的時候不用賣房，房屋還在自己名下，未來若房價上漲也可以享受到上漲空間喔!
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#中國信託 #中信i適貸
❤謹慎理財 貸款先規劃

201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html

救世文，幫忙轉一下！能看到是福氣！

【勸世文系列】

🔷・災難後重建時，趁機亂入的民間紓困貸款

某日網友提問：
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
Ａ大您好，請問一下，
「機車貸款」可不可以借？
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前陣子某日我在送貨時，收到網友的私訊，
由於當時在開車，實在不方便回覆，
於是請他留下相關資料，我們再來評估看看。

根據網友提供的資料是：
「貸款12萬，月繳6108元，分24期攤還」。
至於借款利率為多少，電銷人員則沒有提供。

以網友的薪資條件來看，這樣的月付金額似的負擔並不算沈重，
但是，由於電銷人員沒有說利率為多少，
導致網友無法判斷這筆貸款到底能不能借？

像這種時候，Ａ大就會用「分析貸款」的方式來評估，
這筆資金是否可以借來運用？

・粗略的評估方式

（１）計算出分期零利率的月付金額。
（２）用「貸款月付金額」÷「零息月付金額」
＿＿＿＝概略的本息支出率
（３）本息支出率 －１＝ 總利息支出率
⭐⭐⭐
（４）『總利息支出率』÷ 貸款總年期 Ｘ２
＿＿＿＝概略的貸款年利率

【本案】

Step1：
120000÷(2年X12個月)＝5000

Step2：
6108 ÷ 5000 ＝ 1.2216

Step3：
1.2216 - 1 = 0.2216

Step4：
0.2216 ÷ 2年 Ｘ２ ＝ 0.2216
約為『22.16%』的借款年利率。

註：此法為概算一定會有誤差，且利率越高誤差越大。
這是在沒有任何理財工具與特殊計算機的狀況下，
能在幾分鐘內快速求出「概略的貸款年利率的算法」。
當然，
也有能求出更精準的貸款利率的算法，只是要花很多時間。

算出這個答案後，我回覆網友説
『這東西別碰，去辦勞工紓困貸款吧！』

網友說他們是ＯＯ融資公司，有配合政府在辦理紓困貸款。
而且已經繳了半年多的「最低應繳金額」，怕去辦紓困不會過。
解：
你又還沒辦，怎麼知道不會過？

註：在此先幫他們打馬賽克，我只能奉勸這些公司別趁機亂入，
汽機車貸款就是民間融資公司出來放錢，不要在那邊說有配合政府的紓困專案。
此次的勞工紓困貸款是『政策性貸款』會需要參考的資料極少，
就算財務有狀況，只要別太誇張，欠錢都沒還，那可能就比較難過件。
另，
這些公司若沒向「聯徵」購買調閱權限，
根本看不到資料，就不要在那邊假仙，裝專業。
還請借款人用自然人憑證去調聯徵回傳，
還很假掰的在那邊算負債比，你這樣子有點「落漆」耶。

・債務的分界線

我想這是比較少人在談論的話題，趁著這個機會，
Ａ大就順便講一講。
一般來說，在「信用貸款（俗稱：信貸）」的範疇中，
若不看「借款年限」
借款年利率超過８％，就算『不良債務』。
４％～８％之間，算『非良性債務』，
４％以下～２％，則算「良性債務」。
低於２％，則是「低利借款」，這個會比較適合用來套利。
But, 想要借錢來進行套利，要有足夠的基礎理財知識來支撐。
不建議一般投資人或初階投資人輕易嘗試。
簡單來說，就是不適合「幼幼班」在玩的東西。
重點備註：
這邊是在討論「信貸」，而房貸的範疇會不一樣。
在房貸中，非良性債務的定義是借款利息的支出大於還款本金一期，
那就會被歸類到「非良性債務」。

・自己打來問你要不要借錢的，少碰為妙。

像這種電銷借款，基本上能不碰就不碰，若真有需求，
也請先了解一下『貸款年利率為多少』？

通常來說，這個會綁約２０期左右，
甚至綁死約，就是無法部分提前攤還，只能一次清償。
另外在申辦時，還會收取一筆高額的「動保設定費」。
您可以把這筆費用看成「貸款的開辦費」。

圖片二是我自己的筆記，而右側的圖表，
則是被民間融資公司稱之為「基數表」的東西。
這很容易被人誤認成「年金表」，
實際上是有點不太一樣的東西。
我自己做的這一份叫「萬元利率因子表」
這東西要算「理財工具」的一種。
若有這份工具，要查詢實際的借款利率其實就很方便。

・查表的方式

貸款月付金額Ｘ１萬 ÷ 借款金額＝利率因子
已知條件：借款年限為２年
先找借款年限那一欄，再去比對最接近的數字。

【例】
6108 ｘ 10000 ÷ 120000 = 509
找到２年，再比對那一欄的數字，找到最接近的。
在倒數第一欄就找到「508.958」這數字。
再對回去利率的欄位，就能知道此貸款最接近精確利率的近似利率。
看到那個20%，我想應該不用再多說什麼了。

這份表，日後會附在工具書裡面給各位參考。

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由於網友的財務狀況並不樂觀，正準備拿信用卡去預借現金來過生活。
我跟他說：
『別衝動，辦法是人想出來的，天無絕人之路』。
在那當下我的思考邏輯是這樣，
分期零利率的金額是5000元，
你的月付金溢息20%超過，這一定有古怪。
註：6000 ÷ 5000 = 1.2
題：6108 / 5000 = 1.2216（月付金溢息的算法）
1.2216 ＞ 1.2 　＝＿＝？

身為一個業餘的理財規劃人員，背包裡面有本理財工具書，
也是一件很正常的事，但是這天，背包剛好放在公司⋯⋯
由於那天我幾乎沒有回到公司，
直到下班回到家裡之後，我把網友提供的資料再重新計算過一次，
再拿出自製的「袖珍工具書」查到答案之後，立馬跟網友回覆說，
『這東西最好不要碰！年利率超過20％』
『真心建議您去辦理紓困貸款，沒過再來說。』
註：此機車原車融資貸款年利率的精確利率為「20.0086%」

網友回覆：「已經去辦完了，之後再等對保通知，謝謝Ａ大！」
Ａ大：「你動作也太快了吧⋯⋯」

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
幾天之後，網友回覆紓困貸款已入帳。

The end.

寫這篇勸世文的用意是想宣導兩件事，
．『辦法是人想出來的！』
．『別輕易相信借貸電銷電話中的低利貸款。』

這個如果認真去查，很多都是假冒ＯＯ銀行的名義，
在行放款之實，最簡單的方式就是回撥電話，
看他有沒有接到ＯＯ銀行的總機或是客服系統。
如果看到0800開頭打來的，那就不用理它了。

我個人非常最痛恨金融從業人員
利用民眾的金融知識薄弱，藉由金融資訊的落差，
來從借款人身上賺到「不義之財」。

一旦借了第一筆之後，他們會三不五時打電話來問你，
還有沒有資金的需求？
如果您的繳費期數「未超過二十期」或約定期數，
若辦理借新還舊，還會被加收違約金。
古有云：「一頭牛可以扒幾成皮？」
在融資公司的眼中，各位就是那頭「牛」。

若您真有資金需求，原則上請先接洽薪資轉帳銀行，
若已經有欠款未繳，就先接洽「最大的欠款銀行」，
跟他們詢問是否有什麼解決方案或替代方案。
千萬別尋求「正常金融體系」之外的借錢管道，
基本上來說，很多東西都可以跟銀行談，
只要你有一份正常的工作收入，大多都有轉圜的餘地。
另外，最後再補一句，
『千萬不要輕易走向債務協商』。
他們的起手式通常是，
請問大哥你有沒有欠款或債務，
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
我們這邊是ＯＯ銀行，可以幫你降利息。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
好孩子，別傻了，銀行會主動降利息，
除了那個機動利率的調整之外，通常是不會以電話通知的，
會電話照會的，通常是你已經有進行額外部分提前還款，
銀行的系統發現不妙，想要『阻止』你繼續還款，
才有可能發生銀行主動派員電話照會，跟你談降息條件。

一不小心又多打很長一篇＝＿＝！
就此打住。

願大家有個愉快假日，
希望今天「嘉玲」可以繼續連莊。

ameryu. 2020-05-17 #
註：圖三為「袖珍工具書」，
大概跟iphone 6S 寬一點點。