【@marketfocus.hk 】【狙擊內房】房產業再成內地狙擊目標板塊全面瀉 據報內房買地金額不得超年度銷售額40% . 內地近期加緊整頓房地產行業，成為新的狙擊目標，其中，內地媒體周一（7月26日）報道，內地監管部門規管內房企業買地金額，不得超過年度銷售額40%。 . 內地媒體周一引述知情人士透露指，據報被納入「三道紅線」試點的數十家重點房地產企業，已被監管部門要求，其買地金額不得超過年度銷售額的40%。報道稱，當中的比例不但包括內房企業在公開市場取得土地的支出，亦包括通過併購獲得土地的支出。據了解，今年6月底，人民銀行等監管部門已經出手，把「三道紅線」試點房企的商票數據納入其監控範圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報，但據知情人士透露，目前商票數據暫未被納入「三道紅線」計算指標，不排除未來被納入計算的可能性，一旦商票數據日後被納入重難「三道紅線」指標中的有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將進一步加大。據了解，2020年8月內地監管部門為控制房地産企業有息負債規模，對重點房企按「紅、橙、黃、綠」四檔管理，並設置了「三道紅線」，具體為剔除預收款後的資産負債率大於70%、淨負債率大於100%，以及現金短債比小於1倍，而且試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標 . 此外，住建部及發改委等8部門發布《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，列出房地產開發、買賣、租賃及物業服務4方面的整治重點，強調持續加大懲處力度，包括對逾期不能償還債務、大規模延期交樓及負面輿情較多等重大經營風險企業實施重點監管，目標用3年左右時間，達致樓市秩序明顯好轉。文件指出，要持續開展整治規範房地產市場秩序工作，其中房地產開發的整治重點，涵蓋開發企業違法違規開工建設；未按施工圖設計文件開發建設；未依照房屋買賣合同約定如期交付；房屋滲漏、開裂、空鼓等明顯質量問題；未跟完整居住社區建設標準建設配套設施。房屋買賣方面，整治重點包括：發布虛假違法房地產廣告、虛假房源訊息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監管資金；套取或協助套取「經營貸」、「消費貸」等非個人住房貸款用於置業；協助置業者非法規避房屋交易稅費；違規收取預付款、「茶水費」等費用變相加價；利用不公平格式條款侵害消費者權益；綑綁銷售車位、儲藏室；捏造、散布不實訊息，擾亂市場秩序。至於整治住房租賃問題，內容覆蓋未提交開業報告便開展經營；未按規定如實完整報送相關租賃訊息；剋扣租金押金；採取暴力、威脅等手段強制驅趕租戶；未按規定辦理租金監管等。對於物業服務，要整治未按照物業服務合同約定內容及標準提供服務；未按規定公示物業服務收費項目標準、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關訊息。 . 廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，對樓市進行市場整治和巡查，過去一直都有，比如2019年住建部等6部門聯合開展住房租賃中介機構亂象專項整治工作，此次從源頭上規範房地產市場秩序，整治是八部門聯手，而且是從上到下的監管，力度大、範圍廣、覆蓋全，並在多部門聯合下推進。 . 業內人士表示，由於早年中國恒大（3333）出現「每月有地買」的情況，最終當遇到經濟情況稍有差池時，便出現資金鏈斷層問題，最後更需要中央出手解困，而有關措施正時未雨綢繆，以防止有關情況惡化，以及杜絕同類事件再次發生，但這也限制了內房企業的盈利能力，以及憂慮調控措施陸續有來。 . 一眾內房股周一全面下跌，其中，合景泰富 （01813） 收市跌8.7%，曾創52周新低；近期受負面消息困擾的恒大 （03333） 再跌7.5%；時代中國 （01233） 跌近6.9%；萬科 （02202）及綠成中國 （03900）跌近7.1%。 . 另一方面，物管股周一也全線重挫，住建部等8部門上周發布有關整頓房地產行業聲明，當中提及針對物管行業整改一些不良行業及習慣。摩根士丹利周一把物管行業評級由「吸引」下調至「與市場同步」，認為行業短線缺乏催化劑，而內房去槓桿及流動性問題繼續影響投資者情緒。 . 大摩指出，中央繼續要求內房股去槓桿，部分內房發展商出現流動性問題，投資者憂慮發展商的財政狀況，而持續的去槓桿將會影響發展商買地能力及增長前景，間接令物管公司的在管總建築面積增長面臨下行壓力，預期2021至2023年物管行業來自母公司的在管總建築面積增長27%至30%，而母公司的合約銷售總建築面積則升5%，認為如果是合約銷售增幅由5%降至0%，將會令物管股的總建築面積增幅減少1至2個百分點，影響雖不大，但會對行業情緒構成負面影響。 . 一眾物管股周一全面下跌，當中世茂服務 （00873） 收市瀉近兩成、金科服務 （09666）瀉18% 、碧桂園服務 （06098）跌近17% 、合景悠活 （03913）跌近16% 、華潤萬象生活 （01209）及融創服務 （01516）挫14% 、越秀服務（06626）跌逾13% 、時代鄰里 （09928） 跌11%。 . Text by Business Focus Editorial . #BF環球視野 . @marketfocus.hk 瞭解更多商業財經資訊 .⠀ #money #investment #business #finance #life #startup #startups #management

最近看朋友提問買房好，還是租屋好？ 一體兩面 首先先考慮地區 CP值是否值得投資？ 我有一些台北的朋友會去桃園置產 覺得生活圈在台北 但是房價太高負擔不起 所以 ㄧ. 要考慮到買房後是否會變👉房奴？ 生活品質是否會嚴重受影響？ 如果覺得以上不會受影響 那可以考慮買 二. 租金太高？是否付的划算？ 覺得爽房東 但是否有評估過房東要承擔的修繕費？ 1.👉評估繳房貸後每個月可以存多少錢？ 2.👉評估付房租後每個月可以存多少錢？ 3.👉覺得分期付款買一個資產好？ 4.👉還是自由自在可以搬來搬去好？ 壓力比較小比較好？ 要把所有理由寫下來 才能做出最正確的判斷 三. 評估租屋的風險： 1.有可能會因為房東 想賣房而遭受驅趕是風險之一 2.鄰居素質可能大多不好 3.生活品質受限 租屋的好處： 壓力小 自由自在 評估買房的風險： 1.有可能未來有計畫不在這個地區發展 會因為房而人生計畫被綁住 可能會有限制，不能有大變化 2.工作停擺是否可以付的起貸款？ 房租可以欠，房貸不能欠，不然等著被法拍 買房的好處： 房子畢竟是資產 以後急需用錢可以抵押，利息也低 但不建議二胎，二胎通常利息很高 總結我覺得首先 1.要多看房，多比較 評估CP值跟地區是否值得花這個錢？ 2.評估投資報酬率 如果真的因為壓力買房了但想出租 存款的緩衝期大約可以負擔多久後出租 我個人建議是👉一年的存款 將頭期款轉投資股票或是虛擬貨幣會不會有可能賺更多？ 畢竟擁有現金流才能錢滾錢 3.還款的壓力會不會造成自己的負擔 通常他們會有試算表讓你算一下 舉例： 貸800萬分30年 一個月26962 如果這個金額 評估後覺得不會有壓力 如果不會👉就可以買房 如果會👉就不要買房 變房奴被法拍你會更難過 以上個人想法 👉這個問題其實沒有絕對答案👈 一定要聽自己內心真正的聲音 和檢視自己能力是否負擔的起 不要過度自我膨脹就衝動去買房 不要庸庸碌碌安安穩穩選擇租房 任何事都有自己想要的方向和心中的答案 已買兩間房的小小淺見

【無殼蝸牛運動30週年，居住正義在哪裡❓】  1989年的今天，有5萬人夜宿忠孝東路，向政府抗議房價飆漲，要求政府處理房價問題，「無殼蝸牛運動」爬到今日已滿30年了，無殼或背著重重房貸的蝸牛們，不減反增。2014年，在無殼蝸牛運動25年後，台灣的房價繼續飆漲，公共住宅推動牛步，大家再度來到全台最貴的地段仁愛路三段前，我也參與參與了巢運「夜宿帝寶」的活動。2014年10月4四當晚，約有2萬人躺在仁愛路上度過一晚，要求政府面對台灣人買不起房、成不了家的現實，提出解方。  我們共同訴求：  📌終結強迫拆遷 📌改革房產稅制 📌廣建社會住宅 📌修訂公地法令 📌制定租賃專法  距離第一次無殼蝸牛運動已經三十年，台灣的房屋市場改善了嗎❓我們面對什麼樣的現實呢❓  1⃣房價依舊逼人  台灣的薪資成長曲線緩慢、但是台灣的房價卻不再回頭，買一間房已經變成一個人一生的重擔、甚至是一個年輕人畢生不敢抱有的夢想，也阻礙了成家立業的念頭。  2⃣空屋率節節攀升  依據人口普查所計算的空屋率，從1980到1990年的13%，一路成長到2010年的19%，不曉得2020年的空屋率會是多少？當「居住權」變成一種投資的工具，房子成為一個有錢人賣給下一個有錢人的投資標的、生財工具，青年世代不可能有能力負擔一個價格被過度炒作的殼。  3⃣租屋高風險，房屋自有率居高不下  而租屋市場的紊亂，欠缺具公信力的公共平台居中，讓台灣的租屋市場對於房客非常沒有保障，房東任意抬價、租屋品質參差、可以住多久沒有保障等，使得租房子像在測試自己的運氣，遇到好房東就好住，運氣不佳則是生活全受影響干擾。若沒有品質、價格穩定且可長期的租屋市場，就會使得租屋無法成為選項，人人變成都要硬著頭皮去買一間房子，而且大半輩子是被房貸綁住的。同時犧牲的，其實是不敢生育養兒，或降低育兒及教育品質，自己的身體健康等，而好好保護這些，本來應該是買房的原動力才是。  #中央政府說要做什麼❓  2016年，蔡英文總統有關居住的競選政見，最明確的就是：8年20萬戶社會住宅。而依據行政院2017年3月6日核定之「社會住宅興辦計畫」，自2017～2024年止（共計8年），第一階段目標預定於2020年達成政府直接興建4萬戶及包租代管4萬戶，合計8萬戶；第二階段目標於2024年達成政府直接興建12萬戶（含容積獎勵補充）及包租代管8萬戶，合計20萬戶。  此外同樣重要的還有制度建立，包括：落實「實價登錄」、「市場資訊健全化」、「市場活動制度化」、「稅制合理化」。前者由中央結合地方政府執行，後者則必須立法解決。很可惜的是，在本屆會期只剩最後幾個月的時間裡，實價登錄、稅制合理化（囤房稅）等，都還沒有完成立法。  其中「實價登錄2.0」，在立法院臨時會所通過的版本並不完備，目前僅將「價格登載責任回歸買賣雙方」，但政府連查核價格真偽的權力都沒有，更遑論「預售屋價格登錄」、「交易價依門牌揭露」，離真正的實價登錄，還有很長遠的一段路。  ➡ 時代力量立法院黨團 實價登錄2.0：https://pse.is/KT7AZ  「居住正義」不能只是每次競選的空話，政府及立法監督者，應該更嚴肅看待「購屋困境」。這影響不只是國人的生活品質、消費能力、成家育兒意願，直接和國家的未來有關，是絕對不可忽略之重啊❗  #六都政府做了什麼呢❓  選舉時，「世代正義、居住正義」是大家都喊得出來的口號，但競選熱度過了之後，又是如何呢❓檢視六都市長在「興建社宅」的落實度（包括中央規劃及地方主動規劃）都有改善的空間。  ➡ OURs 專業者都市改革組織 六都公宅興建興建進度：https://pse.is/K54GA  #那麼高雄呢❓  目前高雄規劃中的社會住宅有三處，分別是：凱旋青樹共合宅（245戶，興建中）、前金警察宿舍（60戶，招標中）、鳳山共合宅（16戶，已啟用），共計321戶；包租代管的部分是由兆基管理顧問媒合成功78戶。高雄的年輕勞工平均起薪不高，但高雄的房價仍被炒作到不敢想的高價，目前提供的量能，遠遠趕不上需求。  我要特別指出，社會住宅要提供的不僅是價格合理的居住空間（雖然這已是夠難的第一步了），所有社會住宅的基本理念，都是要讓不同的人住在同一社區內，活絡社群互動，以己之長助人，補彼之短，住的安心，也要住得開心，促成不同世代的共同幸福感。也因此，高雄需要更多的社會住宅來提供高雄的年輕人有安居樂業的可能。  30年前的忠孝東路夜宿 5年前的仁愛路帝寶夜宿 無殼蝸牛只能住在這些昂貴路段的路邊一晚表達訴求，實情則是，蝸牛還在背著重重的殼，一步一步地往上爬啊！  #居住正義 #可負擔能成家 #高雄需要更多的社會住宅 #住是家不是商品 #住是公共議題 #鳳山 #高雄