【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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【H&M History + Movies】用電影回顧那些歷史課不會教的事 09/21 ~ 09/27

每週一次的【影史７日談】單元來囉！我會用七部電影或影集，告訴你這禮拜在歷史上發生過哪些重要的歷史事件，讓你在看這些電影或歷史事件時，有更多不一樣的思考空間唷！
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▶ 1999-SEP. 21 #集集大地震 1999 Jiji Earthquake
《#幸福路上》On Happiness Road, 2017

1999年9月21日上午1時47分，台灣中部車籠埔斷層發生芮氏規模7.3、震央位處南投縣集集鎮的逆斷層型地震，總計造成2415人死亡，1.1萬人受傷、全台約5.1間房屋全倒。此次地震改變了台灣防震政策，在法規或救難組織上都有重大變革。
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▶ 1980-SEP. 22 #兩伊戰爭 Iran-Iraq War
《#茉莉人生》Persepolis, 2007

伊朗與伊拉克長達1200多公里的邊界，是兩國長期以來的糾紛來源；加上複雜的宗教矛盾與民族仇恨，雙方衝突不斷。1980年9月伊拉克軍入侵伊朗開始，軍事實力相當的兩國，戰事僵持了8年之久；兩國最終在聯合國調停下停火而各自宣告勝利。
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▶ 1846-SEP. 23 #海王星 Neptune
《#星際救援》Ad Astra, 2019

法國數學天文家 奧本勒維耶，在1846年利用天王星軌道推測存在一顆未知行星；他將這顆行星的軌道、位置、大小，送請柏林天文台的伽勒協尋，最終在1846年9月23日晚間發現了海王星，而伽勒發現海王星的位置，正是勒維耶所預測的位置誤差不到一度。
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▶ 2007-SEP. 24 #宅男行不行 The Big Bang Theory
《宅男行不行》The Big Bang Theory, 2007

以四位理工男和一位金髮妹同住租屋的故事為主題，自2007年9月24日開播的《宅男行不行》，是GBS所推出的情境喜劇電視劇。本劇總計12季，於2019年5月16日完結；劇中飾演謝爾頓的吉姆帕森斯連續兩年兩度蟬聯艾美獎最佳喜劇男主角獎。
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▶ 1066-SEP. 25 #斯坦福橋戰役 Battle of Stamford Bridge
《#維京傳奇》Vikings, 2013

英格蘭國王懺悔者愛德華去世後，不少覬覦王位的勢力引發了一連串的戰爭；其中挪威國王哈拉爾三世帶領1.5萬兵力入侵英格蘭。英格蘭國王哈羅德二世指揮盎格魯薩克遜軍隊，在斯坦福橋戰役擊退維京大軍，哈拉爾三世戰死，維京時代宣告終結。
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▶ 1949-SEP. 26 #好萊塢標誌 Hollywood Sign
《#風雲男人幫》Gangster Squad, 2013

全球知名的好萊塢標誌，最初是1923年的地產開發商為了銷售「HOLLYWOODLAND」所設置的廣告牌；隨著洛杉磯電影產業崛起，這個標誌也成為世界著名的地標。但在一次車輛事故中，標誌受到破壞，直到1949年重建，去除了LAND而成為今日的樣貌。
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▶ 1988-SEP. 27 #翁山蘇姬 組建全國民主聯盟 The National League For Democracy
《#以愛之名翁山蘇姬》The Lady, 2011

1988年3悅，緬甸國內爆發「8888民主運動」；長期掌權的緬甸軍政府血腥鎮壓示威群眾，緬甸國內陷入恐怖的混亂局勢。緬甸國父翁山將軍之女 翁山蘇姬被民運團體推舉為領導人，於1988年9月27日組建「全國民主聯盟」，為當時緬甸最大的反對黨。
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#每天為你讀一點書 921之後的房子比較安全嗎？ft. 法律白話文運動 Plain Law Movement 站長、楊貴智律師

1999年的921地震改變了很多事，其中之一就是我們的建築法規，所以有一個說法是「九二一之後的房子比較安全」，但也有另一派說法認為，經過921還沒倒的房子，在結構上應該是可以抗震，所以如果要入手中古屋，應該選擇經過921考驗的房子，到底這兩個說法哪個比較正確？

另外，在選擇房屋時，如果遇到了地震等疏失，究竟應該如何爭取自己的權益？來聽聽貴智怎麼說！

＊圖片來源：鄧和男攝，「霧峰國小重建現場」，慈濟數位典藏資源網編號A0704921
出自王端正編著，《披雲霧見山峰 :霧峰國小新世紀.新希望》，花蓮：慈濟，2002，P185。

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今天聊聊特別的房屋"貨櫃屋"
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【陳其邁持續監督內政部回應民眾對住宅問題期待】
此次老屋買賣要附健檢報告事件引起軒然大波，是內政部的警惕和教訓。任何政策都需要完整配套，我了解部長次長都在學界服務良久，但坐上官員位置，就應更貼近民眾生活、了解民意，對現有房屋狀況、地方所面臨業務問題，都應全盤了解再說明。
像高雄鹽埕區有許多老舊住宅，按照現有都市計畫相關規定，30年以上有安全疑慮；但重建之後，面臨建蔽率將退縮、容積減少等問題，造成原屋住戶重建意願不高。
因此，房屋老舊問題，檢出後政府應有相關配套，協助民眾補強建築物結構、修改法規容積建蔽率、甚至改建等，負起責任修繕，才不至於讓好意成為擾民。尤其老屋健檢的財務分配、預算問題，經費編在何處？今年編多少？我幫內政部試算，假若三四百萬戶老屋，一棟八千，初評就需三百億，複評一百億，如何籌措來源是內政部應盡快思考的問題。
提到財務問題，我也盼內政部盡快將新的社會住宅財務試算，包括籌措、土地來源、自償率、出租率等，送交委員會。若以五分之一自籌、五分之四租金為經費來源，列為收入並支應興建預算，那麼中央政府應列的五分之一預算，一年五十億，目前編在哪？
無論是房屋健檢、或是社會住宅，都是和民眾息息相關之事，我會監督內政部以更完整的配套、更負責的態度去回應全民期待，早日落實居住正義。

行政院林全院長再次來台東，立委劉櫂豪陪同視察風災重建情形。7月8日尼伯特颱風重創台東，劉櫂豪立即與中央聯繫說明災情，蔡英文總統與行政院林全院長在交通恢復後的第一時間即趕往台東視察，救災重建期間，教育部部長、文化部部長、環保署署長、農委會主委等內閣首長也親自前來勘查受損情形，劉櫂豪要求中央政府全力協助台東復原與重建。今(20)日，行政院院長林全再次南下，在劉櫂豪的陪同下視察台東災情，先後到台東縣政府聽取重建規劃簡報，再到太麻里香蘭村、東海國中校園與富岡漁港了解災損與復原進度。


劉櫂豪立委反映災區鄉親心聲，由於此次風災農損嚴重且屬於多重損害，農損救助申請時限已至昨(19)日截止，因此懇請院長裁示能夠延長申請期限，林全院長當場允諾，指示農委會儘速研議再行公告。劉櫂豪特別感謝卑南鄉公所高效率辦理農損申請，今日已核撥並發出第一筆共計5,300萬的農業災害救助金。


劉櫂豪提到，部分農民向台糖承租土地耕作，要求行政院協調台糖是否能在風災後無法耕作期間暫時減免收取租金。針對農村房屋與農田損害，需要大量人力支援，建請中央持續推動以工代賑方案，以改善鄉村人力不足的問題。風災過後暴增的垃圾量約台東兩年份量，劉櫂豪感謝高雄市政府非常時期的鼎力支援，協助焚燒垃圾，也要求中央持續協調其他資源與援助，讓台東盡速走出尼伯特風災陰霾。


林全院長與劉櫂豪立委視察香蘭村房屋受損情形，共計40餘戶不堪居住，80餘戶居住安全受到影響，許多鄉親屋頂完全損毀、家具全數泡湯，林全院長承諾將會以最快的速度，研議更完善的補助，儘速凝聚鄉親共識，適度引進民間團體以完成重建。劉櫂豪要求各部門相互協調，並以法規配合，讓重災區香蘭村能以最快的速度回復正常的生活。


林全院長與劉櫂豪視察東海國中時，看見教室、設備、圖書館、視聽教室、屋頂、操場與樹木等損毀情形非常嚴重，林全院長指示一定要在九月學生開學之前恢復安全、完整的就學環境，並承諾國教署將全力配合重建計畫與相關經費。最後一站視察富岡港，劉櫂豪長期關注富岡漁港擴建計畫的相關提案，此次風災富岡港周邊多項設施與船舶遭受破壞，林全院長表示，趁此重建的機會，長遠規劃落實總經費共計13億元富岡港第一、二期發展計畫，將富岡港形塑為結合漁、商與遊憩的港口。