#阿明小教室 #一圖秒懂 #你稅了嘛

房屋稅計算公式是房屋評定現值
（稅基）乘以適用稅率而來，
而房屋評定現值牽涉到房屋標準單價、
折舊率、地段率，
其中依據房屋稅條例地11條規定，
房屋標準單價應每三年重新檢討評定。

跟據財政部這份資料，
「達前項參據之百分比」越高，
代表越貼近所參考的造價；
「與73年標準單價比較之平均調幅」
則代表近年調整情形。

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#阿明小教室 #報稅季節 #房屋稅
要這樣報！之房屋稅省錢大作戰
五月份不只是綜合所得稅申報的月份，
也是繳交房屋稅的時間。

很多朋有疑問，為什麼我是自住，
房屋稅率不是自用稅率的情況發生？
買房知識家 https://reurl.cc/K6QkEy

通常有以下幾種原因：
1. 買二手屋的時候，原屋主並不是自用住宅，
產權過戶的時候代書沒有幫你申請為自用稅率。

2. 樓下是營業用店面，樓上是住家，
以為這樣的房屋稅率也應該
是適用1.2％的自用住宅稅率。

3. 把房子出租給房客居住（非開店營業）、
賺取租金，就不符合「自住」的條件，
而是房屋稅率1.5％「非自住」稅率。

房屋稅計算公式：
核定單價 X 面積 X（1－折舊年數 X 折舊率）
X 路段率 X 適用稅率 X 持分比例 X
課稅月數／12＝房屋稅

如果你是「多屋族（名下有好幾間房子）」，
記得把這最大、最新、最有價值的房子登記為
「自用住宅」，節稅效益才會是最大的。
坪數面積越大、屋齡越新、
越在大馬路邊的房屋稅越貴。

阿明提醒您 :
收到房屋稅單時先看房屋稅單計算數字、
稅率是否有誤，如果有的話，
快撥打稅單裡記載的稅務員聯絡電話，
申請稅額更正重新計算稅額喔。

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我住的那棟老電梯大樓，屋齡快五十年了，每年都還在繳房屋稅，因為房屋的價值超過10萬元。

侯董這棟才21年的大房子，為什麼不必課房屋稅呀？

以台北市購屋出租的投資報酬率不到2%來推算，侯董每年收租2千萬，這棟大房子市價應該在10億以上。

屋齡才21年，市價10億以上的大房子，因為拆成99個門牌，這21年來就都不必繳房屋稅⋯

我明天要去向台北市政府申請：我家的臥室、餐廳、廚房、廁所都要有自己的門牌啦！

【苦幹揭密】
侯家五億房產 竟免繳房屋稅
五億探長避稅手法大揭密

侯友宜堪稱是北北基避稅王，位於陽明山價值五億元的房產，一年收租2000萬元，竟然21年來都不用繳房屋稅，苦幹哥估計台北市稅捐處被侯探長佔便宜超過百萬元。一般人住3、40年的老舊公寓，每年都還要繳房屋稅，到底五億探長是怎麼辦到的，今天苦幹哥就為大家揭開侯探長的神奇避稅秘技。

侯友宜家族位於陽明山的這棟大樓，就是租給文化大學作為宿舍使用的大群館，這棟五層樓建物，室內總面積1670平方公尺，市價粗估約五億元，自民國86年落成啟用迄今，一年收租兩千萬元，卻從未繳過房屋稅。根據苦幹哥向台北市政府調閱的資料顯示，大群館蓋好之初，就將整棟大樓申請了99個門牌，每個門牌的室內面積，連五坪都不到。也就是小到我們家裡的一個房間，就申請一塊門牌。侯探長將房間隔得這麼小，除了讓學生「更緊密結合」在一起、收更多租金之外，還有什麼好處呢？

根據房屋稅計算公式，房屋稅=當年房屋現值x稅率。而，當年房屋現值=核定單價x(1-折舊年數x折舊率)x街路等級調整率x面積。陽明山凱旋路的房屋稅街路等級調整率是110%，在台北市算是較低了，市中心的街路等級調整率最高甚至可以到320%。如果當年侯探長的五億大樓是跟一般房屋的格局相類似，那麼他今年要繳的房屋稅就是129618元，將近13萬，計算式如下：
當年房屋稅
= 當年房屋現值x稅率
= 核定單價x(1-折舊年數x折舊率)x街路等級調整率x 面積 x稅率
= 2450 x (1- 20 x 1% ) x 110% x 1670 x 3.6%
= 129618元。

每年應繳將近13萬元的房屋稅，那為什麼五億探長一毛不拔呢？
原來依據房屋稅條例第15條第一項第九款規定，房屋現值若低於十萬元以下，則可以不用繳房屋稅。由於房屋稅是依每個門牌為單位來計算房屋現值，也就是當侯探長將每個小房間都申請一個獨立門牌時，其中最大一個房間的房屋現值也才85351元，低於10萬元這個開徵門檻，因此就不用繳房屋稅。(大群館99個門牌，其中最大一間，在興建當年的房屋現值：2450x(1-1x1%)x110%x31.99=85351元)

這99個門牌，雖然加起來面積很大，但是卻一毛錢的房屋稅都不用繳。那這些年來，侯探長大約省下多少房屋稅呢？由於以前房屋稅的稅率較低，民國87-90年稅率1.38%，91-103年稅率1.2%，104-107年稅率是3.6%，再扣掉每年房屋折舊率，經過苦幹哥的估算，這21年來，五億探長大概可以省下139萬元的房屋稅。

苦幹哥認為，一般人恐怕不知有這種逃避房屋稅的巧門，侯探長身為執法先鋒，連稅法都能鑽研透澈，月租收入2000萬的五億大樓竟免繳房屋稅，也令人大開眼界。若再加上每年硬拗文化大學代為繳納的5%營業稅100萬元，侯探長每年省下的稅金就高達113萬元，說他是避稅天王實在也不為過。

#社宅租金應以市民收入可負擔為原則
先簡單點出跳票，政見未落實。然而重點不在跳票，而是如何更好。

社會住宅租金計算，應以市價考量為標準？或是以市民收入可負擔為標準？何者較符合「社會住宅」之概念？

市長坦言，要以市民收入負擔為標準。

因此，市府兩個版本計價模式都考量市價，是戰略錯誤。

房價漲、薪水不漲，社宅租金卻跟著房價漲，那還叫社會住宅嗎？社宅租金以市民收入為標準，才能對房價起到價格錨定效果。

當然如何解決台灣低薪，是另一個問題，過去多篇論述，在此不表。

至於成本，市府在計價公式有大問題，不僅房屋稅地價稅不應計算，興建的費用也應另行計算，不過礙於時間未能詳述，縱使市價對折市府都不虧。

社會住宅，蓋到目前為止，良好效益尚未產出。報導指出，社宅附近房價要不沒影響，要不就上漲。客觀說，社宅平抑房價功能尚未實現。

詳細計算市府在社宅投入，造福一戶平均投入一百多萬元；然而入住市民卻僅受惠二十一萬元，倘若相同金額用在租金補貼，市民可完整受惠一百多萬！因此，社宅必定要創造更大效應、其他目的，花這麼多錢才叫「值得」。

社宅能不能最終讓全民受惠？市府提出五大願景，然而在專案報告中，五大願景或者尚未實現、或者邏輯不通、或者空話一句，這都有賴於市府更詳細論述。

比如，為什麼社宅花大錢能讓全民受惠？市府說因為可以改變城市美學。嗯...兩者間的因果關係不用更詳述嗎？改變城市美學不應該是都更幹的事嗎？

社宅方面，北市領先全台，與其單純苛責，我更希望是自己的建議能被市府採納、實踐有成、最後全台落實。

【繳房屋稅的人，你不憤怒嗎？侯董大群館規避房屋稅20年一毛未繳？ 柯市長，請問居住正義在哪裡？】
　
柯市長在昨天施政報告上，提出了「落實居住正義-健全房市合理稅制」，市府在106年時把自住房屋稅稅率變成1.2%，非自住、三戶以上則以3.6%計算，用意是讓持有一戶以上的人課徵較高的房屋稅，達到遏止炒房、落實居住正義的目的。
　
目前，房屋稅計算方式如下：

房屋稅=房屋評定現值×稅率
房屋評定現值=房屋稅標準單價×面積×路面率×（1-折舊率×年數）

依照「房屋稅條例」第15條第一項第九款規定，住家房屋 #現值在新臺幣10萬元以下者，免徵房屋稅。台北市政府在2018年起，將 #免徵房屋稅的標準調整為新臺幣10萬8000元以下。
　
　
以1998年為例，如果侯友宜家族所有的凱旋路11號是 #單一門牌房屋稅計算方式，一年必須繳納約 #6萬多元的房屋稅。

房屋評定現值=房屋稅標準單價×面積×路面率×（1-折舊率×年數）
2450×2011.1×110%×（1-1%×1）= 5,365,715.36
房屋稅=房屋評定現值×稅率
5,365,715.36×1.2%=64,388.58
　
　
但侯友宜卻巧妙地躲避法規，將文大大群館整棟建築分割成99個門牌，稅籍也隨之切為99戶。如此一來，原本集合住宅面積達2011.1平方公尺的大群館，被切成每戶15.84至31.99平方公尺不等的稅籍。現值630多萬的大群館，也隨著切割門牌，每戶的價值大幅降低至10萬元以下，造成了 #租金收入千萬卻免繳房屋稅的結果。
　
根據房屋評定現值公式計算：

1998年文大大群館最小間稅籍評定現值=2450×15.84×110%×（1-1%×0）=42688.8
1998年文大大群館最大間稅籍之評定現值=2450×31.99×110%×（1-1%×0）=86213.05
　
　
凱旋路11號所位的陽明里，經查後發現房屋現值低於10萬8000元以下免繳房屋稅戶數為829戶，其中 #侯友宜家族所持有的99戶可能就佔了超過十分之一。
　
侯友宜透過將凱旋路11號一棟樓切成99個門牌，#達到20年來免繳房屋稅。當大家都說囤房很惡劣、都在辛苦的工作繳稅、為了安居樂業而努力的生活時，侯友宜卻囤了上百個房間，輕輕鬆鬆收上千萬的租金，自從拿到凱旋路11號使用執照後的每一年，一毛房屋稅都沒有繳過。
　
柯市長說努力讓稅制公平，但我們看到侯董每年爽賺千萬租金，但20年來侯董的凱旋路11號99個門牌的房子卻一毛房屋稅都沒有繳，請問公平何在？請問這樣的人適合當直轄市市長嗎？
房屋稅屬於地方稅，今天 #收不到侯友宜家族的稅就是台北市收不到稅，柯市長對於此事應當發聲，並研究討論現今的稅制，落實居住正義。
　
　
►相關新聞連結：
自由時報：https://ppt.cc/fq9dWx
蘋果日報：https://ppt.cc/fOW1nx
三立新聞：https://ppt.cc/f7v3ax
中國時報：https://ppt.cc/fq9XDx
TVBS：https://ppt.cc/fBBMhx

質詢會期：第五次定期會 審議議員提案
質詢日期：106年5月25日

說明：邱靖雅議員提案，建請縣府針對房屋稅地段率重新計算，並提出計算公式。