【@marketfocus.hk 】【狙擊內房】房產業再成內地狙擊目標板塊全面瀉 據報內房買地金額不得超年度銷售額40% . 內地近期加緊整頓房地產行業，成為新的狙擊目標，其中，內地媒體周一（7月26日）報道，內地監管部門規管內房企業買地金額，不得超過年度銷售額40%。 . 內地媒體周一引述知情人士透露指，據報被納入「三道紅線」試點的數十家重點房地產企業，已被監管部門要求，其買地金額不得超過年度銷售額的40%。報道稱，當中的比例不但包括內房企業在公開市場取得土地的支出，亦包括通過併購獲得土地的支出。據了解，今年6月底，人民銀行等監管部門已經出手，把「三道紅線」試點房企的商票數據納入其監控範圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報，但據知情人士透露，目前商票數據暫未被納入「三道紅線」計算指標，不排除未來被納入計算的可能性，一旦商票數據日後被納入重難「三道紅線」指標中的有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將進一步加大。據了解，2020年8月內地監管部門為控制房地産企業有息負債規模，對重點房企按「紅、橙、黃、綠」四檔管理，並設置了「三道紅線」，具體為剔除預收款後的資産負債率大於70%、淨負債率大於100%，以及現金短債比小於1倍，而且試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標 . 此外，住建部及發改委等8部門發布《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，列出房地產開發、買賣、租賃及物業服務4方面的整治重點，強調持續加大懲處力度，包括對逾期不能償還債務、大規模延期交樓及負面輿情較多等重大經營風險企業實施重點監管，目標用3年左右時間，達致樓市秩序明顯好轉。文件指出，要持續開展整治規範房地產市場秩序工作，其中房地產開發的整治重點，涵蓋開發企業違法違規開工建設；未按施工圖設計文件開發建設；未依照房屋買賣合同約定如期交付；房屋滲漏、開裂、空鼓等明顯質量問題；未跟完整居住社區建設標準建設配套設施。房屋買賣方面，整治重點包括：發布虛假違法房地產廣告、虛假房源訊息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監管資金；套取或協助套取「經營貸」、「消費貸」等非個人住房貸款用於置業；協助置業者非法規避房屋交易稅費；違規收取預付款、「茶水費」等費用變相加價；利用不公平格式條款侵害消費者權益；綑綁銷售車位、儲藏室；捏造、散布不實訊息，擾亂市場秩序。至於整治住房租賃問題，內容覆蓋未提交開業報告便開展經營；未按規定如實完整報送相關租賃訊息；剋扣租金押金；採取暴力、威脅等手段強制驅趕租戶；未按規定辦理租金監管等。對於物業服務，要整治未按照物業服務合同約定內容及標準提供服務；未按規定公示物業服務收費項目標準、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關訊息。 . 廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，對樓市進行市場整治和巡查，過去一直都有，比如2019年住建部等6部門聯合開展住房租賃中介機構亂象專項整治工作，此次從源頭上規範房地產市場秩序，整治是八部門聯手，而且是從上到下的監管，力度大、範圍廣、覆蓋全，並在多部門聯合下推進。 . 業內人士表示，由於早年中國恒大（3333）出現「每月有地買」的情況，最終當遇到經濟情況稍有差池時，便出現資金鏈斷層問題，最後更需要中央出手解困，而有關措施正時未雨綢繆，以防止有關情況惡化，以及杜絕同類事件再次發生，但這也限制了內房企業的盈利能力，以及憂慮調控措施陸續有來。 . 一眾內房股周一全面下跌，其中，合景泰富 （01813） 收市跌8.7%，曾創52周新低；近期受負面消息困擾的恒大 （03333） 再跌7.5%；時代中國 （01233） 跌近6.9%；萬科 （02202）及綠成中國 （03900）跌近7.1%。 . 另一方面，物管股周一也全線重挫，住建部等8部門上周發布有關整頓房地產行業聲明，當中提及針對物管行業整改一些不良行業及習慣。摩根士丹利周一把物管行業評級由「吸引」下調至「與市場同步」，認為行業短線缺乏催化劑，而內房去槓桿及流動性問題繼續影響投資者情緒。 . 大摩指出，中央繼續要求內房股去槓桿，部分內房發展商出現流動性問題，投資者憂慮發展商的財政狀況，而持續的去槓桿將會影響發展商買地能力及增長前景，間接令物管公司的在管總建築面積增長面臨下行壓力，預期2021至2023年物管行業來自母公司的在管總建築面積增長27%至30%，而母公司的合約銷售總建築面積則升5%，認為如果是合約銷售增幅由5%降至0%，將會令物管股的總建築面積增幅減少1至2個百分點，影響雖不大，但會對行業情緒構成負面影響。 . 一眾物管股周一全面下跌，當中世茂服務 （00873） 收市瀉近兩成、金科服務 （09666）瀉18% 、碧桂園服務 （06098）跌近17% 、合景悠活 （03913）跌近16% 、華潤萬象生活 （01209）及融創服務 （01516）挫14% 、越秀服務（06626）跌逾13% 、時代鄰里 （09928） 跌11%。 . Text by Business Focus Editorial . #BF環球視野 . @marketfocus.hk 瞭解更多商業財經資訊 .⠀ #money #investment #business #finance #life #startup #startups #management

【買房Q來自買房知識家的消費者】 買方付斡旋前應取得不動產現況說明書及相關內容? 【依據不動產經紀管理條例】 第23條： 經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人(買方)解說。說明書於提供解說前，應經委託人(賣方)簽章。 第22條： 不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者不動產說明書文件應由經紀業指派經紀人簽章 為何要不動產經紀業與買方賣方簽名? 因為：屋主與買方已知悉產權相關現況 第26條： 經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者， 經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。 前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業全國聯合會請求代為賠償時，⋯經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業全國聯合會請求代為賠償>>> 一樣在買賣房子 你值得更用心的對待 你值得更誠實的服務 你值得更專業的回饋 你值得更有同理心的服務 #信義房屋全國只有直營沒有加盟店 #不動產說明書ISO認證鑑定 #單一斡旋制度與同業不同 #漏水保固內容與同業不同 #我是永和人 #我是中和人 #我是雙和人 #屋況查檢很重要 #房仲業上市公司雙和區直營店最多分店

【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！資深房仲陳泰源老師分享挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷 台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷 👨🏻‍💼陳泰源老師 現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！ ⚠️租客注意事項 🔸Q：租屋簽約的注意事項？ 租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益 🔸Q：可自行裝修租屋處嗎？ 原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」 🔸Q：房東可提前收回房子？ 這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客 🔸Q：如何避免遇到惡房東？ 在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換 🔸Q：房屋修繕責任該歸誰？ 假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷 🔸Q：若不提供入戶籍怎辦？ 基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障 ⚠️房東注意事項 🔹Q：篩選優質房客的方法？ 不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！ 1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？ 2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？） 3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了 🔹Q：準備合約該注意面向？ 1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方 2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款 ❤️宅妝 若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實 #凱鈞的專家會客室