[瑞典搬家兩三事]
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分享瑞典的租購屋買賣的一些經驗，真的是覺得「好的制度」可以讓買賣、租屋都得到比較好的保障。
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「買租方」
先談房屋的品質屋況，我覺得瑞典的屋況真的是可以用大拇指稱讚的，首先在制度上：不論你是買屋或是租屋，每一個月都是必須要繳交管理費用的，跟台灣不一樣，台灣很多老公寓都是不需要繳管理費用。但在瑞典不同，當你買屋租屋一定會有管理費用，每一區的房子都一定有物業、委員會妥善管理你的屋況，包括：花園修建、回收垃圾區的整潔、公共洗衣間的維運、下水道、外牆....你不用擔心今天房子漏水要自己跟樓上或是樓下分擔修復，這些都是管理委員會的工作，你就是要申報～～他們就會照時間勘查以及修復。
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這也就是為何在斯德哥爾摩300年的房子，外觀整理維護非常優良，房子內部卻是現代化、樓梯、暖氣、水電管線都非常良好。但是管理費用大約是2500 kr - 10,000 kr 不等，有些新屋的管理費更是驚人，這是買房租屋之前我們一定會考量，而且這不能不繳，被列黑名單你就別混了，會被買賣租屋市場出局。
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絕對不要太擔心你會租到「髒屋」～ 離開退租的房子，一定要清洗乾淨、任何釘子、油漆過的、不屬於這屋子的東西全部要清乾淨，要回復到原來的樣子 。管理人員會來勘查，有一個check list你必須要照做清理，否則就要被罰錢 。
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不用買洗烘衣機、洗碗機、冰箱、烤箱～～廚房都是一體成型，就是IKEA的標準格式，瑞典在1950s年代，家家戶戶的廚房都是規格一致，所以搬家這些東西到新家一定都有，因為都是標準配備 。舊式公寓可能沒有洗烘衣機，但是一定有屬於你們這一區的公共洗衣間，不用擔心哪裡可以洗衣。我們搬到新家的洗衣機、烘衣機、洗碗機、烤箱要是壞了，就申報，管理員會修理維護，這就是為何每月要交管理費用。
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你租屋買屋一定有儲藏室。不用懷疑：每一戶人家一定有一個儲藏室，像我現在住在二樓，六樓就是每一家的小儲藏室，我們可以把舊椅子、搬家的紙箱、不用的工具都放在那裡，家裡就不會亂亂的，真是非常棒！老唐的工具箱、爬梯、搬家紙箱、乒乓球、羽球拍......都在儲藏室裡😍
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每一區一定會有垃圾處理房：廚餘回收、酒瓶、塑膠、電池、鐵鋁罐、紙箱、報紙、電器......垃圾回收處理房中都有很詳細的圖示，一定要正確回收，瑞典的垃圾回收成效是全世界有目共睹的。環保意識非常高。
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買賣方交易是透明化的，網站上都查詢得到每一間房子買賣價格，而且仲介就是只收取仲介費用，大約3-5%賣價的費用是要付給仲介的。你不用擔心仲介賺一手，或跟買方中間到底談多少價格～法律都有規範，不可以亂來。
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瑞典一般來說都是一人一住址，你不論買或是租，你一定要住在那裡，因為tax office當你住進來第一天，你就立刻被登記註冊，超有效率！為何？因為你到一個新地址的十天內，你一定要申請註冊，否則你就是違法，大部分的人都很守法，所以這是真的蠻好、很有效率 。（我的醫療、社區歡迎信件、郵件一下子都轉來的^_^)
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老唐說：你也很難炒房～你必須要住在你買的房，除非你買一塊地蓋很多租給人，那你就要成立公司、繳稅～～～＠＠～～所以，我就放棄了買小套房出租的生意，因為被查到我就ＧＧ了，這非法的事情不要做，守法才是好公民。一個人不可能擁有很多地址，這是不可行的，跟台灣不一樣的。
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整體來說：也許地廣、人口才一千萬的瑞典，雖然Stockholm房價還是歷年來年年漲，但是還是維持在穩定的水準中，大學生畢業還是可以買得起小公寓(看哪一區）～ 屋況也不錯。這也是我覺得很羨慕的地方，畢竟有一個居住品質不錯的空間，真是有一種「生存的安全感」～～
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#晚餐時光
#gonordicfikastyle
#gonordiclife
#麗麗的北歐生活
#北歐生活

🇦🇺澳洲防疫政策快報🇦🇺12月1日

▶地方政策
⬛昆州
→新增0例，共1,202例，死亡6例。
→11例正在醫院治療。
→24小時內共有3,678次測試。
→昆士蘭76天沒有社區傳播感染。
→昆士蘭今天開放邊界給新州、雪梨居民和維州居民，已經在隔離中的維州和雪梨旅客如果在今天得知檢測結果為陰性後，可以結束隔離檢疫。從今天凌晨1點開始，昆州政府將允許100人在公共場所聚會；在私人住宅中，可容納50人。
→昆州最新疫情消息，請參考昆州衛生局網站
https://www.qld.gov.au/health/conditions/health-alerts/coronavirus-covid-19/current-status/contact-tracing.
⬛新州
→新增病例5例，共4,393例，死亡55例。
→新州24小時內共進行6,635次測試。
→新病例從海外返回，正在飯店隔離檢疫中。
→新州連續24天沒有記錄到新的境內感染病例。
→新州也將從今天開始放寬管控。在室外進行家庭聚會的人數上限從20人增加到了50人，室內家庭聚會上限則為30人。室外公共場所公司聚會人數上限則從30人調整至50人。
→新州最新的疫情消息，請參考新州衛生局官網。https://www.nsw.gov.au/covid-19/latest-news-and-updates.
⬛維州
→新增0例，共20,345例，新增死亡0例，共死亡820例。
→維州連續32天沒有新增病例。
→昨晚維州衛生局被告知一名20多歲婦女的病毒檢測結果不確定。最初的測試為弱陽性，第二次檢測為陰性。由於謹慎考量，此潛在病例正在隔離中，仍然等待今天的專家審查小組進行進一步的檢測和評估。
→維州發布公共衛生警報，因為在廢水處理廠發現病毒痕跡。如果您在11月21日至23日去過Colac或是當地居民，請檢查自己是否有任何症狀，無論多麼輕微。
→維州疫情更新請上官網查詢 https://www.dhhs.vic.gov.au/media-hub-coronavirus-disease-covid-19
⬛北領地
→新增1例，共54例，死亡0例。
→7個活躍病例。
→北領土將引入一個新的COVID Safe登記系統，要求顧客和訪客在超過15分鐘的時間進入場所時提供其聯繫方式。這會為了幫助醫療團隊迅速採取行動，並在需要時進行聯繫人跟踪。
⬛首都地區
→新增0例，共117例，死亡3例。
→2活躍病例。
→從明天的12月2日星期三上午9點開始，如果坎培拉地區的疫情保持穩定，將移到坎培拉的疫情恢復計劃第4階段。到時在其場所中超過25人的企業可以在室內和室外空間中每兩平方米的可用空間規則有一個人，前提是他們使用Check In CBR應用程式蒐集顧客聯繫細節。場地和企業必須在12月16日之前註冊該應用程式。
→坎培拉地區居民可以在以下網址找到離您最近的檢測診所：http://www.covid19.act.gov.au/testing
⬛西澳
→新增3例，共821例，死亡9例。
→活躍病例23例。
→西澳總理表示，將在12月8日凌晨12:01開放邊界給維州和新州，他表示這一天是開放西澳邊境的適當時機，因為新州有望在28天內達到社區傳播基準COVID-19的標準，到時將是新基準。我們開放邊界的主要基準是新州在28天內沒有記錄到社區傳播病例。維州上週五達到這個一里程碑，我們希望新州在下週五達到這一個里程碑。如果西澳居民不去南澳，也可以在聖誕節期間向東邊旅行。他最後警告如果任何州爆發疫情，將毫不猶豫地恢復硬邊界政策。我知道邊境安排給家庭造成壓力，有時很難理解。我從沒想過要引入國家邊境管制，這絕對是不平凡的一年。
→來自新州和維州的所有入境者必須在到達伯斯機場時接受健康檢查和體溫檢查。他們還必須填寫通行證聲明，自己沒有任何COVID-19症狀，並聲明他們在過去14天內曾去過哪些司法管轄區。旅行者必須確認自己沒有與任何來自南澳的人相處過。到達陸地的人將在邊境檢查站被接受健康檢查，並且必須檢查通行證聲明。
⬛南澳
→新增0例，共562例，死亡4例。
→活躍病例11例。
→南澳首席公共衛生官向誤判隔離檢疫的男子道歉。
→南澳養老院規則已更新，將在2020年 12月1 日執行。詳細說明請看以下網址 https : //www.covid-19.sa.gov.au/emergency-declarations
→南澳今天2020年12月1日，星期二凌晨12:01分開始。
➡️ 私人活動（包括婚禮和葬禮）-每2平方米可容納150人，最多1人
➡️ 私人住宅-每棟房屋10人（除非永久居住的住宅內超過10人）
➡️ 私人地方-最多150人
➡️ 假日住宿-住宿提供者設定的允許在該地方睡覺的最大人數
➡️露營車公園或露營地-每個地點最多可容納6人，最多可容納6位訪客。16歲以下的兒童不包括在內。
注意：以上收集和密度規定中均計入任何年齡段的兒童和嬰兒的人數，只有露營車公園的規定不包括16歲以下兒童。更多詳細規定說明請看以下網址 https : //www.covid-19.sa.gov.au/emergency-declarations
→南澳今天上午11:00對維州開放邊界。
維州現已被添加到低社區傳播名單。這意味著對過去14天才在維州旅行的南澳人沒有限制。
***重要提示-前往南澳的所有遊客仍必須在此處填寫“跨境旅行登記表”：https：//forms.police.sa.gov.au/.../Form/CrossBorderTravel/
注意-從低社區傳播區旅行的人並不存在必要性旅行者類別。
→南澳總理說今天開始COVID SAfe Check In應用程式，應用程序會安全地收集有限的個人資料，資料將僅保留28天，資料將給南澳衛生局來進行正式的聯繫人跟踪。民眾可以下載免費的mySA GOV應用程式
📱 現在可在Google Play上下載
📱 從12月1日星期二下午開始在App Store上可以下載
→http://xn--www-u28dj6vilnu7ab86g6gkh1uuz0a3dg.sahealth.sa.gov.au/covidcontacttracing查詢受感染的地點完整列表。
⬛塔斯
→新增0例，共228例，死亡13例。
→塔斯總理今天宣布自周三午夜起，南澳將被歸類為低風險區，這意味著抵達塔斯的南澳人將不再被要求隔離14天。

▶企業政策
→隨著西澳邊境將開放，在Nullarbor預訂機票，價格高昂。需求和有限的航班數量使單程機票票價超過了1,000澳幣。一家航空公司從雪梨到伯斯的單程票價為3,700澳幣。墨爾本到伯斯的票價約為1,400澳元。澳洲航空表示，從12月14日起，將每週增加65趟飛往墨爾本和雪梨的航班。維珍航空將在一月前每週增加30個航班。屆時，預計票價將大幅下降，單程最低降至239澳幣。

★聯邦政策和各州政策詳細內容，請自行到政府官網查詢。
★如果你在澳洲發現自己有可能感染病毒，請勿自行到診所或醫院，請打電話給你的家醫或打電話到政府的24小時防疫專線1800 020 080，如需翻譯請打131 450。
★如果遇到緊急醫療情況，請致電000。
★請照顧你的心理健康，如果在澳州你或你知道有人感到憂慮、焦躁需要找人聊聊，或適遇到家暴、性侵等，請善用利用以下熱線電話。

澳洲全國性的家暴、性侵專線 1800 Respect National Helpline: 1800 737 732
維州安全步驟危機專線：1800 015 188
婦女危險專線（NSW）：1800 656 463
生命線 13 11 14
兒童求助熱線 1800 551 800
澳州男性熱線 1300 789 978
Suicide Call Back Service 1300 659 467
戰勝憂鬱 1300 22 46 36
Headspace 1800 650 890
如果需要電話口譯服務，請撥打電話131 450。

今天澳洲新增8例病例，共27,912例，死亡908例，世界病毒感染第95名。今天昆州對維州和新州正式全面開放邊界，連西澳和塔斯也都跟著宣布開放邊界給其他州的日期，看來聖誕節前澳洲境內邊界全開放很有可能發生的。很希望多數澳洲人在聖誕節都能跟跨州的家庭相聚。

最後祝大家在疫情中健康平安，也謝謝辛苦的第一線防疫人員和家屬，還有乖乖遵守規定的人們，澳州的疫情看似快要結束。記得多聯絡親友，跟異鄉的家人朋友報平安!

如果你喜歡️Una的澳洲防疫政策整理，歡迎給個支持點讚和留言，祝福大家都能健康平安度過這次疫情，記得吃好、睡好、運動，然後少抱怨，看一下澳洲政府的努力，讓我們繼續為澳洲和世界禱告，希望大家早日回歸正常生活。

#阿明小教室 #房事辭解 #房屋契稅
買房知識家 https://reurl.cc/K6QkEy

買房子不是只有一手交錢、一手交屋而已，
可別忘了房屋契稅！

【買方繳交房屋契】
通常不動產是因為透過買賣移轉而取得其所有權者，
因此一般是買方的責任。

【各種不同的契稅及繳納稅率】
一般不動產的買賣內容是房屋與土地，
但是在房屋與土地一同移轉時，
土地會先課徵土地增值稅，故不用再課徵契約；
不過房屋因為沒有增值的關係，所以要課徵「契稅」。

【課徵契稅兩種方式】
1、依據房屋（不含土地）
的實際移轉價格而課徵契約。
2、依據申報當時不動產評價委員會所認定的
標準價格處理課稅。
（可查詢房屋所在地的稅捐分處房屋課，
選擇較低者的契稅申報）

【契稅的計算方式】
1、契稅 = 契價 X 繳納稅率。
依據房屋的建物價格，再乘上一定的稅率所得出的
結果即為契稅的計算方式。

2、房屋依各種移轉形式而有不一樣的契稅稅率，
目前契稅的稅率分為三種：
買賣、贈與契約及占有為6％；
典權契約為4％；
交換、分割契約為2％；
應納稅額就是以核定契價乘以適用的稅率。

【契價核定規範】
1、一般由縣市稅捐處指派人員，按照房屋建築材料、
構造形式、使用種類以及工商業交通情況做為契價的評斷。
2、目前是以房屋的造價殘值，
做為公定契紙上的契價，並以此契價做為基準而課徵契稅。

【免徵契稅時機】
1、僅買賣土地時。
2、國宅。
3、持有土地者自行在自有土地上建房。
4、有信託行為時，所移轉產權的不動產是所謂
「信託財產」者。
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「土壤液化潛勢區資料庫」昨天上線，雙北市包括三重、新莊，及松江南京站、台北世貿站等捷運途經的商業精華區，高雄市火車站周邊、高雄捷運部分站區都位列紅區。今天行政院將開會討論，土壤液化資訊時，是否要在定型化契約揭露土壤液化資訊。
地調所昨天中午開通土壤液化潛勢區資料庫，剛上線沒多久，就因民眾查詢量暴增當機。

由於民眾關切度破表，位於土壤液化潛勢區的房地產可能遭受衝擊，金管會已密切注意後續效應，緊盯價格波動對銀行造成的擔保品跌價損失風險，及銀行授信政策包括利率可能提高、貸款成數可能下降等影響，金管會並呼籲銀行不要拒貸。

大型公股高層行庫主管指出，內部會將土壤液化區列入房貸授信審查的指標之一，但也強調，並非所有位於土壤液化高潛勢區內的房子，都使用同一套標準，而是針對個案給予適度調整。

另外，根據中央社訪問行庫主管說，除了區域外，房屋結構、是否有改善措施等也會一併檢視，並彈性調整貸款成數與利率，短期可能先朝降低貸款成數一至二成方向因應。

「既然政府都公布了，徵信時就會列入考量」，銀行主管說。但政府公布的液化區域實在太大，不可能全都適用同一套標準定價，所以還是會視個案彈性調整；例如，雖然房屋坐落在液化高潛勢區，但房子結構穩固、不會產生風險，就不會影響貸款條件。

141204中天 大學生冰的啦 陳泰源當來賓

【房東過濾房客，標準千奇百種？】
我有遇過比較好的房東，她的房子是公寓隔間雅套房，假設先住進來的是女生，剩餘房間房東就會要求性別統一，也是只讓女生進住，會過濾性別。

包含出租一些豪宅物件，屋主也會有各別的條件需求，比如說希望單純夫妻兩個人就好，如果有帶年紀過小的小孩子，就不願意出租，擔心小朋友會亂畫牆壁搞破壞。或者不要租給老人，年紀太大擔心會出意外，還有規定只租給外國人/外商公司，台灣人不租，因為可以對房子有加持效果。......↓

【誇張的出租經驗】
我曾經出租過三重(非大直區)的房子，簽約承租兩年，結果只住2個月就退租，首先是簽約人與承租人不同，再來是房客疑似在屋內拉K吸毒，因為房客幾乎天天被鄰居檢舉，三不五時警察也會上門檢查，但是苦於證據。

所以很多包租公/婆現在都寧願多支付一筆房仲服務費，多一層把關，多一層過濾，例如我們也會要求房客拿出名片，知道對方的工作背景，收入是否穩定？當然，當雙方有糾紛時，至少有房仲居間協調當潤滑劑。

【租期未到不得用押金扣除】
過往有發生過承租1年，住滿10個月剩餘2個月，有的房客就會要求房東乾脆直接從2個月的押金直接扣除折抵租金，建議不要這樣做。

我們通常都會建議房東，要求房客，在承租期滿後，檢查水、電、瓦斯、管理費是否結清，同時檢查屋況，家具家電是否毀損不堪，這些都可以從押金去扣除，剩餘多少錢再退還給房客，這樣比較有保障。

【房客忌諱與房東住同一社區】
一般我們在租房子時，房客都會問「房東是否住同一棟？或者住很近？」因為現代人多半注重隱私，都不希望跟房東住太近，有時候也會發生房東過份關心房客，這個都讓承租人感覺很差。

【凶宅難查證】
凶宅基本上除非「很兇」，才能查資料查到，一般凶宅分成兩種：一種是自殺，另外一種是他殺。

一般我們去警察局詢問某戶是否為凶宅？警局的標準回答就是：涉及個資不便透露；就算透過管道可以查詢，也只能查「是否有刑事案件」發生，換言之，只能查得到是否有發生過他殺，如果是自殺，在警局也是沒有紀錄的。

我個人處理過類似凶宅的糾紛，朋友承租房子，越住越不順、身體越來越糟糕，後來鄰居好心告訴他原來這是間「凶宅」，他就去找房東要求返還押金，他要退租。誰曉得房東剛好是黑道，全身刺龍刺鳳的，還反嗆我朋友說：誰告訴你這是凶宅？你叫他來！……誰敢來作證啊？於是我朋友就只好摸摸鼻子趕緊退租閃人。

【凶宅可以投資嗎？】
只要你不信邪，當然可以投資，反正也可以賣給基督徒。

有些投資客買凶宅是因為可以兇宅可以透過法拍市場來漂白，買了之後很便宜，故意不繳房貸流落到法拍市場，反正法院又不擔保物件的瑕疵，海砂、輻射、漏水、凶宅，都不擔保，只要法拍沒有註明是凶宅，購買人再用市價買回，就會以為買到一個乾淨的房子。

但如果今天這個法拍屋已經明擺著告訴你是凶宅的時候，有些人買來投資並不是從房子本身增值的角度去買，而是從租金投報率去買，因為台北市目前也只有套房勉強破2%，其餘正常三房兩廳的產品租金投報早就已經在1%多了！但是凶宅因為購入成本低，加上買來出租又不是自住，很多房客未必介意凶宅，畢竟只是租房子，投報率就至少5%以上。

【惜命條款】
現在很多租約都會在附註條款載明，如果房客承租期間發生非自然死亡事故，影響房價下跌，法定代理人需按照市價的兩成賠給屋主。這條至少有一個嚇阻作用，讓想輕生的人，覺得死就死在外頭，不要拖累到家人。

【租比買划算】
政府要做的是人人有房住，而不是人人都可以買得起房子，房子可以是種商品，價格就讓市場機制自己去控制漲跌，其實我們可以把房子當做是骨董、名畫、跑車、遊艇、私人飛機，今天就算這些東西一個就要上億元，我們老百姓沒有這樣的需求，自然也就不會有「相對剝奪感」，你漲你的，關我屁事，對吧？

不過現在確實租可能比買划算，畢竟要買新房子，1000萬頂多就是套房，但是你有可能每個月才1萬多元就可以承租到，比屋主要繳給銀行的利息還低，畢竟房價與租金行情是完全脫軌的，對於小資男女而言，租房子反而是一個容易存錢的方式。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/82614040