巢運2.0改革進入深水區

政府這幾年在居住正義的議題上卯足全力，舉凡社會住宅的興辦，#包租代管 的推動，租金補貼戶數的提升，以及最近即將公布的可負擔基準，#租賃專法 和 #實價登錄3.0 的完成，都是大家一起努力的成果。

有時候改革藍圖已經備妥，卻經常欠缺東風來助攻。惡房東事件促成租賃專法三讀；中美貿易戰及疫情所帶動的台商和資金回流，促成實價登錄3.0實現。

我認為巢運2.0改革將進入深水區。因為第二波要改革的的對象，不是顯赫的建商，也不是罪大惡極的惡房東，而是士農工商百萬房東和地主階級。

雖然有些文化，像有土斯有財這種價值不易撼動；或有些市場波動，房價起伏不易調控。但政府總是得有政策工具，來達成政策目標。

例如:有房租所得就應該繳稅；有房租支出就應該可以抵稅；有契約範本，其中更訂有應記載及不得記載事項，就應該相對訂有罰則，讓所有人共同遵守。否則就像呼籲戴安全帽，卻不能處罰，也無法達到降低傷亡的目的。

推動政策改革經常得捫心自問，誰推動?誰阻擋?誰獲利?誰受害?而高房價的議題，答案已經非常清楚。
感謝巢運透過持續論述並集結運動及社福團體為弱勢者發聲，我也會在立法院全力溝通並促成巢運2.0的相關訴求。

巢運2.0訴求


「巢運2.0」啟動：房產稅制改革與居住權益保障

巢運自2014年推展迄今，見證了諸如房地合一稅、社會住宅、租賃專法，乃至去年底甫通過的實價登錄2.0等改變。然展望未來，居住正義倡議行動仍須持續推進，藉「#天龍房屋」閉幕記者會，我們宣示新一波「巢運2.0」正式啟動，積極連結跨黨派改革力量，搭配2022年及2024年大選時程推動兩大面向制度改革：

一、推動房產稅制改革

1.課徵囤房稅，引導空屋釋出

目標為引導多屋者空屋釋出進入租屋市場，連帶促成餘屋去化，增加民眾租屋與購屋之供給。對此時代力量黨團、台灣民眾黨黨團、以及國民黨個別立委皆已提出「囤房稅」修法版本，巢運將積極配合倡議爭取及早修訂通過。

2.租賃所得稅改革，落實租屋實價登錄

目標是住宅租賃行為「全面納管」，進而整合進當前實價登錄系統。房東端可透過分離課稅與大赦條款，鼓勵房東誠實申報；房客端則將租金支出列為特別扣除額，進一步保障租客法定權益。


二、保障居住消費權益

1. 推動建物、公設分離計價
目標乃導正公設浮濫與不當虛坪灌水弊端，維護購屋消費權益。然為避免虛坪計價與實坪計價因「登記與否」對既有房產持有人及購屋市場造成過大衝擊，採主建物、附屬建物、公設分離計價機制，讓民眾明確瞭解不同「效用」空間之對應「價格」資訊，做為消費與否之依據之關連。

2. 租賃專法增訂罰則與調處機制
目標在真正落實租賃專法「應約定不得約定事項」規範，保障租賃雙方權益。於租賃專法針對違反「應約定不得約定事項」增訂罰則，並強化既有調處機制約束力，有效降低租賃糾紛機率及處理成本。

200112蘋果 看懂合約書 避開買屋、裝修合約陷阱
新聞網址→https://tw.appledaily.com/property/20200112/NYS7TLFBCFUWDBO6NYQMXE5D6A/

不論買賣房產、裝修房子，都需簽訂合約書，不過裏頭的白紙黑字，你真的都看懂了嗎? DQPA住宅消保會與新北市政府法制局，日前共同舉辦「預防裝修糾紛教育宣導」座談會，教你看懂合約書，並揭露許多不為人知的「買屋&裝修」合約陷阱。

唐家儀／台北報導......↓

住宅消保會創會理事長吳翃毅表示，買賣房產動輒上百萬，為保障交易安全，多會要求作履約保證，不過部分仲介公司會指定使用他們配合的建經公司，但吳翃毅說，其實民眾可以拒絕，主張選擇銀行系統的價金信託，便宜又安全，因為建經公司還是會經過銀行，有一點「多了一道手續，又被多扒了一層總價萬分之六的手續費」，以一間2000萬的房子為例，作履約保證要1萬2千元，買、賣雙方各自付6千元。

另外吳翃毅說，買房的屋況說明書，會註記該物件是否為凶宅，然而寫的卻是「產權持有期間」，代表若現任屋主持有期間沒發生過非自然死亡案件，不代表前任、前前任屋主沒有，因此建議民眾仍需多向左鄰右舍、鄰里長打聽，或上台灣凶宅網查詢。

除了凶宅，民眾最怕買到海砂屋，卻可能之前不曾檢測，故屋主勾選「非海砂屋」，然而氯離子的含量標準訂立為每立方公尺不得超過0.3公斤，只要超標就是海砂屋，吳翃毅建議，除了檢查牆壁有無粉狀、塊狀脫落、鋼筋外露情況，最明確的做法，還是請來國家認證的檢驗廠商進行檢測，尤其是無電梯的老公寓，卻又裝潢好的房子。

座談會講師之一，美商ERA不動產資深經理陳泰源補充，在總價不變的情況下，有些仲介會自己調配車位、房子之間的價格比例，調高車位價格，讓消費者誤以為買到房子單坪較划算的價格，假設房子15坪，總價1000萬元，屋主開價房子750萬、車位250萬，則房子單價50萬元； 但總價不變的情況下，仲介設定房子700萬、車位300萬，則房子單價變為46.6萬，少了3.3萬元。

陳泰源說明，車位有一區間行情，越底層價格越低，而夾在中間、沒那麼好停的車位價格也低，民眾可據實價登錄多加推敲、殺價，或要求仲介提供屋主委託書，上面有紀載屋主房屋、車位的個別開價。

至於裝修合約，則應註明清楚簽約、開工、完工日期，否則恐被工班延期延到天荒地老；若在合約中發現，對方要求簽訂「保密條款」，如不能揭露合約內容，吳翃毅說「這100%都是有問題的，因為裝修並無所謂競業條款，或需要保密的事物」，若看到此合約內容，建議直接換下一家公司; 而付款的匯款對象，直接匯給簽約的承攬人，而非該公司的其他人。

若想有效避免裝修糾紛，最好事先申請「住保信託」，透過公正第三方保障機制，確保業者專心施工履約，確保品質，指導消費者了解合約、工程進度並簡化信託過程的事項，設計師也可專心施工、不怕屋主拖欠款項; 簽訂契約時，可參照內政部營建署公布的契約書範本，或至住宅消保會下載具住保信託的合約書。

此公益座談會為3個月一期課程，每月1場次，循序漸進教你看懂合約書、設計圖、估價單、並搞清楚驗收、保固上的各種小眉角，下次演講時間為2/15、3/14有興趣的民眾，都可上住宅消保會 粉絲專頁報名 。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/01/200112.html