【House 好事 保費試算小教室】

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日前有藝人因突然離世，留下一間逾4000萬元的房子，但因仍有房貸未還完，其父母繼承需要背負每月超過10萬元的房貸，如果急著變賣換現金，若是持有房產未滿2 年，就要繳交35%的房地合一稅，而繼承人在繼承遺產時，一時之間不一定有足夠的現金繳交稅金或貸款，就算要賣房子也要花一點時間，而且可能讓家人無房可住。
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少了這一步，多繳不少稅！

2016年1月1日以後房地合一所得稅的開徵，讓房產出售的稅賦壓力比起『舊制』大，如果房地是在2014年1月1日次日以後取得，持有期間超過2年仍然可以採用舊制（可以將被繼承人持有的其間合併計算）。

舉例來說：如果2016年9月5日繼承了父親在2001年所買的房產，雖然現在要出售，因為是『繼承』的關係，父親持有的期間可以算進去，是不用繳交房地合一稅，因為可以採用舊制。

所以有很多人就認為，我家是老房子，在2014年1月1日以前買的，所以日後子女繼承我的房產後，就算再出售也不會有房地合一稅的問題，其實這樣的想法並不正確！

舉例來說：母親2012年過世，依法應該由三個子女平均繼承，如果三個子女一致通過房地由大哥繼承，其他財產由老二、老三繼承，就完全不會有問題。

然而往往因為三個子女無法協議，訴請法院裁判分割遺產，所有財產都要分三份，法院在2018年判決：遺產由每人繼承1/3，該房產變賣後，再將價金分給三個繼承人，看起來很公平。

在拍賣過程中，老大依法應買拍賣的房產，在2019年9月取得權利移轉證書，本想保留老家，但因資金問題要在2020年8月8日出售房屋的話，要不要繳交房地合一稅呢？

從這個房產本身就是繼承而來的，『理應』以2012年作為取得的時間點，應適用舊制，不用繳房地合一稅。另外，這個狀況從拍賣的角度來看，老大是因為2019年9月的拍賣才取得房地，未滿一年就出售房產，房地合一稅率高達45％。

前幾天財政部就這個問題，做出統一認定的函釋，認為這個老大在2012年『只繼承三分之一的權利』，其餘的三分之二，是拍賣得來的，所以在2020年8月8日出售房產的話，1/3用舊制課稅，2/3則要課房地合一稅45％。

或許你會想：明明就是母親在2012年過世才會繼承的房產，照理來說，應該全部都用舊制才對阿！根本不應該課房地合一稅。但是在『法律邏輯上』的確這個大兒子在2012年並沒有取得『全部』房產的權利，所以才會有這樣的結果。

其實，只要媽媽立下一份遺囑就可以改變整個局勢，把這個房產給大兒子，其他分給另外兩位兒女，如有不足特留分，則由大兒子以現金找補，如此一來，大兒子可以完整的繼承房產，又適用舊制，不必核課房地合一所得稅了。

多走一步，少付一些。

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官員指出，只有繼承人原本就繼承到的該筆土地適用舊制範圍，如果是繼承人在法院拍賣時買下其他繼承人土地，則其他土地持有年限計算時間點仍為拍賣取得年度，多半會落入房地合一新制課稅。