房市閒聊（三）

桃園市8月買賣移轉棟數統計，八德區狂飆434棟，月增達到136%、年增49%，創下10年以來最高紀錄。

八德最近房市真的是瘋狂到讓人無法想像的地步，大家都搶買八德，想當八德人。
好房網8月份公布出來，桃園平均實價是呈現小跌0.9%。
對比起來，八德真的很搶手，大家突然發現八德的好了，讓我覺得興奮，我在前幾年就發現八德的優勢，就像股票一樣，發現了價值被嚴重低估的好公司。

目前八德大湳這區的新成屋或新古屋成交價都已經常態的維持在28萬以上，年底站穩30萬我覺得不是不可能！

房地產是真的在做**投資**，尤其是現在房地合一稅2.0的關係，持有時間從2年以上變成5年以上，在這麼長的持有時間中，進場時間、區域發展分析，都要做很詳細的分析，才容易從市場中獲取最大報酬。

股票市場裡真的要做到長期投資我覺得也非常不容易，從產業趨勢的判斷、公司營運方向是否符合長期趨勢、公司產品競爭性是否領先業界，公司長期研發能力是否足夠，最後公司是否因為偏冷門而讓股價還被低估。
找到這樣的公司並成功獲利所獲得的成就感我認為是最大的。

最近我在嘗試長期投資一家做保護元件的公司。
保護元件在電動車、能源產業、工業智能自動化的長期發展下，需求只會越來越大，其中電動車所用到的PPTC是傳統汽車的2-3倍從原本的20-30顆提升至50-60顆。

台廠的保護元件廠也都看到了這項趨勢，都在陸續擴廠提升產能，來因應未來的需求。
公司今年因為訂單需求增加而添購設備提升產能，新廠也預計在2023年下半年投產。

公司的毛利率也長期維持在維持在40%以上，今年更衝上50%以上，毛利率在所有被動元件產業中僅次於璟德，是第二高的，可見得公司技術有很強的護城河。

公司股價最近因為現增的影響反而出現價值投資的買點，我嘗試在這檔股票運用左側交易的邏輯進場，最後是不是一次成功的投資就讓我們拭目以待。

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台灣很多豪宅市場的買家基於資金來源及資訊隱密性的考量而選擇用境外公司來持有台灣不動產，這類型的境外公司在個人CFC生效後所產生的影響在於，租金收入及不動產的財產交易所得不僅要繳納台灣的營利事業所得稅，若屬105年以後所取得之不動產其處分利得需課徵最少35％之房地合一稅外，個人股東仍須按其對CFC之持股比例計算海外營利所得計入最低稅負課稅。

📣📣首度插旗三重「#鄉林恆美」銷售達7成🏠🏠

#鄉林集團 賴正鎰2021年3月18日表示，#房地合一稅 改2.0版，草案送 #行政院 通過後，預售市場少了35％的來人。2021年全年預估推案量約1.45兆，預估2021年下半年預售市場將會下跌10-15％推案量。房地產市場呈現價穩量縮。鄉林集團北業二處協理劉安康表示，「鄉林恆美」為合建分售，總銷60億，總戶數293戶(含店面17戶)，鄉林分回約25億，目前銷售達70％，開價56萬元/坪，均成交價為50萬元/坪，主力坪數2-3房27-38坪，1房已全數銷售完罄，僅剩3-4房，38-48坪房型，預計2023年Q1交屋。

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