-今日的傑克投資教室- 「房地產2.0上路了 , 房地產投資還算是好標的嗎?」 我先來分析一下兩者的差異 , 在房地合一稅 1.0 的版本 : 1年內是 45% 、1~2年內是 35% 、2~10年是 20% ; 在房地合一稅 2.0 的版本 : 2年內是 45% 、2~5年是 35% 、 5~10年是 20% , 換句話說原本相對的售房甜蜜點 , 2年屆滿現在一定要擺滿5年獲利才會相對漂亮。 大部分的投資人策略一定會調整成先租後賣 , 但房地產之所以會在近幾年瘋狂飆漲 ,就是因為在資本利得後的獲利都反映在房價上,最後由自住者承擔，如果轉變為每個月的租金收入,相信很多投資標的都可以達到一樣的效果。 1.「5年內稅率35%以上」 2年內是 45% 、2~5年是 35% 、 5~10年是 20%,換句話說前期不太可靠,想要快速作價差,請走別條路。 2.「難以做到資產配置」 中古屋除了頭期款至少2成(有可能因為屋齡或者坪數自備成數更高)還要外加整備的費用,新成屋只需要準備頭期款的部分,而往往大部分的人購置房產時，都花費了大於總資產的5成以上,雞蛋都放在同個籃子就好像把錢都投入在同一檔股票裡,建議頭期款抓總資產的3成 ; 每個月貸款抓每個月薪水的3成,這樣壓力才不會太大。 3.「資金被套牢」 資金至少會被套牢20~30年,如果自住高達40年以上要出售常常會乏人問津,因為銀行貸款成數會很低,購買意願自然下降,房地產也是最難變現的資產之一,難易度取決於 : 地點、車位、生活機能....等等 房地產2.0上路後，蛋黃區以外的其他地區房價會更沒有支撐，如果只是為了要每個月獲得現金流,那要尋找的是更保本的金融工具,因為你無法保證租客會源源不絕,且房子不定期需要整備,這些都是隱含成本。 #土地合一稅2.0 #資產配置 #套牢 #理財 #投資

其實過去10年來，我曾經當了4年的房地產投資客，但是！ 但是我只投資店面，而且我還半自用半出租，我從來不投資住家，我個人也不贊成也不欣賞哄抬房價套利自住客的行徑，因為大部分的人都是數學邏輯不夠清晰的人，而買賣房地產是一個藏有極多錢坑陷阱的過程，一個字，就是奸； 還有，包租公看待房產如同家族永續的傳家之寶，而投資客看待房地產如同包裝精美的行銷商品， 緊貼在身後的6年前，房地合一稅 及 實價登錄制度 開始實行後，房價就停漲了， 因為對投資客來說，利潤空間被發現了，被提高成本了(房地合一稅)，所以會避免把資本放在低投報率的物件上， 其實房地合一稅也可以合法不繳，那就要付出時間成本，持有時間夠長時，賣出時的房地合一稅的稅率會大幅降低， 「房價變便宜可能會導致有錢人買更多房而使得房價停止下降且讓『窮人』依然買不起房」這件事，其實不會發生， 因為「窮人之下還有更窮的窮人」，而「更窮的窮人之下還有不得不窮的窮人」，所以，永遠都會有買不起房的窮人存在， 而我相信的是，未來的買房置產總成本會降低，會比現在的房價總成本還要明顯的低，所以現在已經存到頭期款的人，如果現在先不買，將會在未來買到更低總價的房產， 而所謂的「有錢人會因為房價低買更多房產」，其實投資客並不是因為房價低而增加持有房地產，而是因為相信未來的房價趨向性會上漲，那麼投資客才會進場增加持有量，成為當紅熱門商品房地產的「經銷商」，而當趨近於莊家身份的市場法人風向都已經在各種行政策略上限縮購屋族及投資客的貸款資格，甚至像富邦金控集團分支富邦人壽直接終止切斷房屋貸款的放款業務，那就是在說不演了， 法人沒有明說的策略含義就是： 「被房貸族倒帳的機率大幅提高，而且放款的利息還只能收那麼少，放款利率那麼低，而當自住客或投資客被建商哄洗買了高價的房子，又向我的銀行貸款高達7成8成的金額，甚至超額貸款，那等於是我的銀行在幫這些錯誤的購屋眼光出錢買房，到時候房價崩了，我把房子收回來法拍，估計未來的走勢已經無法拍賣到當初所放款的金額，那這項業務就是『要發薪水又賺不到錢的部門』，風險係數大，見好就收，見不好光速收。」 看完了，你明白我的意思且認同，那你會知道如何觀察未來房產市場的價格趨勢； 看完了，不明白我的意思，覺得不正確，那就說明你買房的緣分到了，可以進場了。