<從「房地產不是用來炒的」，到痛斥「倡議打房是不正義的行徑」，民進黨政府對居住正義的態度，顯然已出現質變，若繼續虛晃下去，4年過後，眼前不正常的房屋市場將陷入更不可逆的狀態。>

內政部最新公布的「房價負擔能力指標統計」顯示，去年第4季全國房貸負擔率比起第3季，又增加了0.42個百分點，較前一年同期上升0.03個百分點。這不僅代表房貸占據民眾可支配所得的比重是愈加沉重；更意味著渴望購屋的無殼族，距買房夢想又更遠了。曾揭櫫居住正義的民進黨政府，如今安在？

4年前，蔡英文對居住改革提出「房市三箭」，分別是杜絕炒作、健全租屋市場，及8年興建20萬戶社宅。如今，這3支箭都飛哪去了？

在杜絕炒作部分，蔡政府對於房市透明化，都能讓實價登錄從2.0變成0.5；面對全台近百萬戶的空屋，無意透過課徵囤房稅等方式解決，其結果就是落入內政部最新公布的「房價負擔能力指標」所揭示的：全國貸款負擔率、房價所得比，均持續攀升不墜。

在健全租屋市場部分，政府設下包租代管的目標為8萬戶，但此刻僅約8千餘戶，完成率僅1成。在社會住宅部分，政府設下新建社宅的目標為12萬戶，但目前只有4.6萬戶，完成率僅3成8。換言之，只要蔡英文不調整現行政策，房市三箭注定全數射空落靶。

當花敬群定調無意課徵囤房稅之後，如果蔡英文不想讓底下人把居住正義愈補愈大洞，有幾件事是當務之急。其中包括修正不合理稅基，針對房屋持有稅過低的現況，讓與市價脫鉤的「稅基」進行合理調整；而自住與非自住者的稅率，也必須有所差別。同時，目前僅做半套的實價登錄，有必須更透明、更全面性的揭露。

短評／房市三箭全射空
https://www.chinatimes.com/newspapers/20200621000514-260109

《一個美國兩個世界 美國的未來在加州還是德州？》
最近一期「經濟學人」的封面故事，
一個美國兩個世界 比較了加州和德州的經濟發展路線，
加州和德州，是美國人口最多的兩大州，分別為4,000萬和2,900萬，
也是經濟表現最好的兩大州，GDP(國內生產毛額）分別為3兆和1.8兆美元。
如果這兩個州分別成為獨立的國家，分別是全球第五大和第十大經濟體。
過去20年，全美新增工作機會，有三分之一是在這兩州。
兩州的發展路線，猶如一個美國兩個世界。
一丶進步vs.保守
加州採取的是高稅率丶大政府主義與嚴格管制的治理模式，政府扮演較強勢的角色。
加州向來是代表進步文化，例如氣候變遷丶同志權利丶毒品除罪化丶給薪產假等等。
也是最判逆的地方政府，自從川普上任以來，控告聯邦政府的次數多達50次，這點跟州長是反對黨－民主黨有關。
二丶從人口丶企業的移動角度來看，加州漸失光環，德州前景看好
2007～2016年間，加州人口淨移出數約100萬人，佔2.5%，其中1/4移至德州。
此外，也有不少企業縂部從加州遷移到德州。主要原因是：
1. 加州生活費越來越高，特別是房價。
2. 加州対高所得課徴13.3%的個人所得稅，為加州政府的重要收入來源。
德州政府的主要收入來源為營業稅，而非所得稅。
3. 德州政府近年積極招商；相對地，加州就消極多了。
4. 加州法令規範嚴格，企業往往受到種種限制，如建照核發丶環評過程。
加州的汽油價格高於全國平均40%，是全美最高；
住家和工業用電費率分別高於全國平均50%和75%。

加州的福利措施明顯優於德州。
首先，加州的公共福利支出比德州高出120%。
2016～2017年，加州有65%的貪困家庭獲得現金補助；在德州僅有6%
其次，加州逐步提高最低薪資，到2023年,時薪將調高到15美元；
德州則維持與聯邦政府相同的水準，時薪7.25美金。

未來的美國會走加州模式或德州模式?
目前從人口丶企業流動的角度來看，德州略佔上風，惟未來變數仍多。
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劉黎兒專欄：空屋 少子與房價

10316建立時間：2017/11/13 00:10

東京房產也難逃跌成半價的命運。劉黎兒攝影
劉黎兒／旅日作家

日本最近有房產業界人士寫了《2025年東京不動產大暴落》，書腰是「你家將跌成半價！」被認為是良心之作，因為房地產公司繼續炒作，指說「即使其他城市暴跌，東京也不會跌」但作者榊淳司就指出連東京都心會暴跌；日本空屋率超高，少子化嚴重，即使房價合宜，年輕人買得起，都落此下場；台灣是空屋率世界第一，少子化世界第一，房價（所得比）世界第一高，年輕人絕望，居然還有業者說夢話指未來10年房價不跌反漲，良心不知何在，也因此台灣的政策總為高房價護盤、遭房產綁架。

日本2008年起成為人口減少，2015年國勢調查時為1億2709萬人，國立社會保障．人口問題研究所據此推算2040年將是1億1092萬人，2053年則跌破1億人大關為9924萬人，2065年則只剩8808萬人，亦即「縮小國家」；2024年日本3分之1是65歲以上的老人，其中2成（700萬人）認知症（失智），每3棟就有1棟是空屋，房價自然會暴跌。

日本也是長年以人口增加為前提制定土地政策，因急遽少子高齡化而出現大破綻，2022年時戰後嬰兒潮出生團塊世代全成了75歲以上的「後期高齡者」，上個世紀住宅需要旺盛，現早已成住宅過剩時代，空屋如傳染病，從農村蔓延到城市，地價房產暴跌，或付不起稅金、管理維修費，許多子女放棄繼承、地方政府拒絕接收等；房地成為燙手山芋，沒人要，川端康成得諾貝爾獎的《雪國》舞台新潟湯澤是著名滑雪與溫泉勝地，當地無敵景觀的休閒大廈一戶只要10萬日圓(3萬台幣)，乏人問津，亦即免費奉送也沒人要，不斷廢墟化。

日本空屋率不斷暴昇，尤其安倍大搞「異次元金融寬鬆」吹泡沫，後果不堪；2013年時調查空屋820萬戶，空屋率13.5%，現早已達1000萬戶；野村總合研究所（野村集團本身也是巨大房地產業者）2015推算指出，2018空屋率是16.9%，達1075萬戶，2023年是21%，2033年則達30.2%，達2150萬戶，事實上日本這幾年因為業者鼓吹當房東及節稅，加上負利率，蓋房子狀態異常，空屋率會比2年前評估的更高。

台灣空屋比日本更嚴重，內政部公佈2017年86.3萬戶，實質或已超100萬戶；若根據行政院人口普查，則早在2010年時，空屋已達155萬戶，逼近2成，有的地方則達3成。

即使空屋率驚人，少子高齡化嚴重，也還有業者要說：「只要你投資對的物件就行。」像東京2020奧運當前，房產出現局地泡沫，還有業者煽火說：「現在不買，還會漲！」問題是2020年後將如何？人潮退盡且超高齡化，東京尤其住宅供應過剩嚴重，怎可能不暴跌？

不僅如此，大家認為優良物件如東京灣岸大量建設的塔層大廈，幾乎都是維修需要天文數字資金的不良物件，亦即所謂「千萬不能買的大廈」單單外壁要維修就需要裝置纜車，加上高速電梯的維持管理，以及自家發電設備、整棟大樓下的免震裝置的更換都是驚人而住戶無法承擔的龐大費用，業者出售時沒說明，再過幾年這些「優良物件」暴跌幾成、沒人接手都不足為奇。

除了少數有錢無處花的富人外，日本年輕人早已認識不動產是「負動產」，即使買得起也不想擁有；繼續喊說房價會漲的只有房價、空屋率、少子化世界第一的台灣，政府還繼續以低稅低利率護盤，政策也還以人口增加為前提，像前瞻計畫就是被上個世紀的房產思維綁架，還想建鐵路蓋房子發財，不怕世界嘲笑嗎？

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20171113/1239968/