#國曆8月12生肖運勢預測 #8/8-9/6
#注意天災意外及官非凶險

國曆八月為丙申月，也是民俗月及感恩月，國曆8/22 #地官大帝聖誕，好好把握年中最適合 #消災補運補財庫 的最佳時間。另外與民生相關的行業，如 : 民生用品.超市.百貨.菜市場.美容美髮.醫療照護.學校補習班.育嬰…都能漸漸恢復往日生活步調。考生也能如期進行國考，不會再延期。 #股市 方面，屬金的電子股，本月表現平平，生技類股的口碑及具體數字，會是決定是否指數上揚的關鍵。這個月因為 #廉貞化忌 容易有天災及意外血光發生，如 : #地震 #颱風 ，大家出門在外要特別注意安全，八大行業本月仍無法如期待中降級營運。還有，平時拿回扣的行為，這個月分也很容易官非纏身，官位不保。這個月若有 #劈腿 不倫戀的現象，也很容易被報導。 #疫情 隨時在這個月都有變化，確診及死亡率，本月仍有上升趨勢，在歡樂聚餐的同時，也別忘了 #勤洗手戴口罩😷與病毒共存，仍是我們的課題。

#本月運勢最佳的生肖 : 蛇、羊、雞
#本月運勢較差的生肖 : 狗、猴、龍、馬

生肖鼠
工作 : 過去簽署的合約在這個月客戶背信違反承諾，或是剛簽好的契約內容發現被套入陷阱中，容易有官非纏身，小人也不斷放箭，導致身心靈俱疲。建議不因小人而衝動回嘴引起是非，修練自己的EQ，才能大事化小。
財運 : 業外投資沒有賺錢，反而因為口舌是非有額外的支出。
健康 : 頭痛頭暈高血壓，失眠睡不著。
桃花 : 不要因為工作不順波及另一半。

生肖牛
工作 : 揮別上個月的陰霾，這個月終於見到事業上的晴天，尤其是 #行銷企劃相關的工作，如 : #小編，都能一展長才，獲得老闆及廠商的青睞，有升官加薪的機會。很有活力，靈感超級豐沛，可以大膽創新，千萬別糾結自尋煩惱，而錯失表現的機會了。
財運 : 容易收到 #罰單破財，任何投資都不宜再加碼。
健康 : 容易尿道炎，每天喝水2000cc。
桃花 : 男牛異性緣佳，女牛容易遇到正緣。

生肖虎
工作 : 排山倒海而來的衰事令你感到人生走在谷底，如何化解 ? 建議每天保持活力及清晰的邏輯能力還有戰鬥力，這只是月令的關係讓運勢走得比較弱，另外，有宗教信仰的朋友，可以去拜附近的土地公，也能逢凶化吉。
財運 : 額外開銷大增，如 : 冰箱或冷氣需要大修…
健康 : 心累導致分心，容易摔傷及破皮瘀青。
桃花 : 女虎容易遇到優質桃花。

生肖兔
工作 : 容易在新的場域開創更好的人脈而帶來佳績，但也容易恃高傲才，引起同事間眼紅及排擠，建議高調做事低調做人，反而能得到更多實質上的成果。
財運 : 正財+獎金。
健康 : 容易小病纏身，衝刺工作的同時切勿過度使用身體。
桃花 : 女兔容易與另一半起爭執。

生肖龍
工作 : 容易衝動行事，使得你在老闆及同事心中默默地扣好幾分，而且比較容易與人翻臉，建議圓融處事及少講話做批判，就能平順渡過令周遭人對你白目的月份。
財運 : 容易被記點扣薪。
健康 : 睡眠不足導致火氣大(嘴破喉痛)，有要注意意外血光。
桃花 : 男龍容易挑起事端與另一半爭執。

生肖蛇
工作 : 陌生客人透過爬文主動給你業績，已經一年沒下單的客戶，突然來了一筆大單，本月超標的表現，真是令人羨慕 ! 建議趁勝追擊，積極開發客戶，為下半年累積更多糧草及機會。
財運 : 若有合夥投資，本月容易增資，另外聚餐喝酒的開銷會增加。
健康 : 容易睡眠不足及頭痛。
桃花 : 男蛇容易出現第三者。

生肖馬
工作 : 運勢較弱，容易背黑鍋，若發生降職扣薪，情緒大爆發，口出狂言，讓工作岌岌可危。因為氣急敗壞讓情緒失控，很容易被離職，建議穩住再穩住，最終會還你清白的。
財運 : 破財，生意人容易算錯錢。
健康 : 注意意外血光。
桃花 : 都是爛桃花。

生肖羊
工作 : 創新的思維及作法，讓自己大大轉型成功，成功的模式可以影響團隊，提升士氣並讓業績攀上顛峰 ! 獵人頭公司也來挖角，可以好好談談條件及人生下一步的規劃 !
財運 : 正財+獎金。尤其 #房地產及仲介業者可以大大進財 !
健康 : 過度使用身體，體力不足蠻累的。
桃花 : 男羊異性緣佳，女羊在感情上容易任性。

生肖猴
工作 : 安分守己做好份內事，切勿與人八卦，容易莫名捲入事端。對於轉調更高的職缺，切勿太過積極，因為還不是時候，成長自己及加強技能的專業性，會是這個月最佳的作法。保持人脈的穩定性，對未來幾個月幫助比較大。
財運 : 保守理財。
健康 : 容易感冒及意外破皮瘀青。
桃花 : 女猴不妨試試相親，會找到正緣。

生肖雞
工作 : 主管職的你因為熱情正面及絕佳規畫決策力，讓公司進帳不少，讓同仁領到獎金，不管是向上管理還是向下管理，都能如魚得水。若是行銷或是技術工作，也能獲得實質上的成就感。
財運 : 可以領到超%獎金，但聚餐娛樂費也開銷不少。
健康 : 優秀的體能。
桃花 : 不論男女，都容易發生一夜情。

生肖狗
工作 : 犯小人的月令，覺得人人針對你，你也會牙尖嘴利對付別人，口碑會受到影響，工作很容易被挑毛病，事事不順遂。建議低調行事，忍住少開口抱怨，多閱讀讓心靈得到平靜，或是嘗試香氛能量讓身心靈得到平衡。
財運 : 容易破財，朋友還來借錢，切勿投資不熟悉的商品，易失財。
健康 : 心煩失眠，精神不佳，吃不下。
桃花 : 不論男女都容易因小小事爭吵。

生肖豬
工作 : 從事 #房仲不動產 或是 #美容相關行業，在業績及人流上都有大幅成長，這個月份非常適合提升專業性知識及技能，業務相關多跑客戶也能得到異想不到的大訂單。
財運 : 正財+獎金，尤其女性財運收穫最多。
健康 : 別太勞累，容易睡眠不足。
桃花 : 不論男女遇到的爛桃花機率高。

#紫微命理果逸老師
#命名取名
#風水堪輿
#嫁娶合婚擇日
#五行開運礦石手串
#結界咒
#去掉你所有不好的霉運
#讓你旺上加旺
#還你一個乾淨的心靈

171228美商ERA不動產《飛鷹計畫-Flying Eagle》◎文/陳泰源

【前言】

美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》，是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥，一起分享彼此的成功與失敗案例，藉此教學相長的一個交流會，固定每周四下午4~5點舉行。

只要加入美商ERA不動產這個平台，即可享有參與資格，招募菁英說明會於1/10號周三晚上7:00~8:30舉行，歡迎前來了解我們公司的制度，報名專線：0986-289-679陳先生。......↓

【學員A】

《案例》
最近去開發一位屋主，房子位於南京東路上，各400坪，樓中樓，總共8XX坪，因為只有內梯，所以承租方必須一次租兩層，是一個高總價的商辦租賃案件。

A打電話過去跟屋主要委託，屋主覺得很煩並且拒絕，口氣也很差。

A說：「我很菜，但我有熱忱，而且大坪數高總價的產品，本來就有特定的客層，沒有授權，沒有物調，無法進行銷售、廣告。」

屋主嗆A：「你慢慢等吧！」

《建議》
此物件，一來是屋主自己有廣告，屋主想自己處理的心態很明顯，二來是A的話術其實跟其他仲介「沒什麼兩樣」，對屋主而言，他會覺得A不過就是在騙委託而已。

我建議A，首先，要委託除了要態度堅定外，還要多盧幾次，而且盡量不要在電話中講，最好直接殺到屋主家、公司去拜訪，這樣才顯得有誠意與積極度，畢竟在電話中，屋主一旦聽到感到不爽的關鍵字時，隨時可掛電話，就無法再討論下去了。

我也告訴A，既然A是真的有承租方，就應該把A的客源「具體描述」出來，例如：什麼行業類別？已經找過其他類似或附近的產品了嗎？預算是否足夠？......等等。一旦把客戶的背景具體描述出來，屋主才有可能相信A說的話是真的，也才有可能進一步要到委託。

【學員B】

《案例》
接到陌生來電，自稱是連鎖店要找店面承租，並告知坪數、地點、預算等相關需求後，B就開始整理物件陸續介紹。

可是不曉得為何，每一次打電話過去，都是另外一位自稱是秘書的在接，總是說「我老闆不方便講電話，我是他秘書，有何物件？請直接介紹。」

後來B越來越覺得奇怪，幾通電話後，他破題直問：「請問你們是哪家餐飲業？」

秘書說話支支吾吾，之後就再也沒聯絡了。

《建議》
商用不動產，店面因為在一樓，辦公室很多是法人持有，通常屋主比較好找，所以同行謊稱是客戶來挖案子是常有的事，因此，建議以後在介紹物件給客戶時，先問清楚客戶的背景，並將適合客戶的物件，一間、一間地介紹，不要一次將全部物件包裹給客戶，透過每一次的介紹、討論過程中，從客戶的反應、態度進行判斷，才不會拱手把案子的詳細資訊都送給同業。

【學員C】

《案例》
最近開發，常聽到屋主的說法1：「你就直接帶看，等到客戶真的有誠意要談，再補委託，不然我已經簽好幾家了，煩死了。」

C慣用的說法是：「因為沒有您的授權，口頭約就直接帶看其實是違法的，希望您理解，而且對您也比較有保障，帶看時，我們文件也都備齊了，帶看也比較有品質。」

屋主說法2：「我不要給服務費喔！」

C慣用的說法是：「如果價格您滿意的話，還會在意服務費嗎？」

通常屋主聽到這樣的講法後，都會回答，「嗯，再考慮吧。」

《建議》
現場我有直接拿出手機，將我與客戶之間的對話秀給學員們看，我跟屋主要委託，屋主除了自己也有刊登591之外，屋主還說：「之前早已委託直營1店，上禮拜才又剛簽給直營2店，若也簽給你，等於已經是簽給第3家店了！」

我說：「1店與2店都是在地直營品牌。我是大安區，又是美商公司，客源完全不重疊。沒有授權，我只能私下介紹給熟客，不然公開銷售被檢舉，我就完了。」

屋主回：「好吧！」於是約周末簽約。

建議學員們跟屋主要委託時，可以注意幾點：
1.強調自己公司品牌的獨特性，讓屋主知道我們的客源跟在地房仲品牌並不重疊。
2.口頭約銷售，要面臨及承擔的法律風險有哪些。
3.若真的有客戶，請進一步具體描述客戶的背景，不要只是單單強調有客戶而已。

以上3點，倘若都說了，通常屋主會聽得進去，願意給委託。

補充說明1：學員C後來有依照我教的說法去跟屋主說，屋主後來終於同意並表示「等你買家哪天要來看，提前一小時過來，我順便簽委託給你」。

補充說明2：學員C現在除了拜訪管理員之外，若碰壁，也開始試著學習寫開發信，而且C也考慮把開發信放進紅包袋裡面，還放1塊錢硬幣，祝福屋主新年快樂，希望屋主收到紅包袋開發信，會感到開心，並被C的真誠打動，願意給委託喔~

【學員D】

《心得》
前幾天陪D一同去跟屋主簽委託，這是D進來做仲介後，所簽的第二件委託，頻率是每周一件，D表示，覺得開發比較容易，因為標的物很明顯，房子就在那邊，只要肯花體力去走、肯花時間去拜訪，其實並不難。D覺得銷售比較難，因為買家何處尋？

《回應》
通常新手會覺得銷售比較難是正常的，沒有貨源賣，如何吸引買家出現？何況買家沒有專屬權，本來就較難掌握。

而D喜歡上開發，不覺得辛苦並漸漸有了自信，還跟我說，她要證明給她先生、鄰居們看，她也是可以做得到的，看見D有逐漸進入作業狀態，我感到頗欣慰。

【我】

《案例》
最近成交一間租案，房客入住前，屋主有找人打掃，並請水電師傅把水管通過一遍，沒想到房客入住後，依舊嫌髒，而且浴缸的排水孔還是堵住了，排泄不掉，於是打電話來抱怨，對我講話口氣不是很好。

《應對進退》
1.房客對仲介口氣差，我不卑不亢地回應：「房仲是媒合房東與房客，後續房子有任何問題，應該是房客自己去跟房東反應，我們是仲介，並不是做包租代管，沒有每個月還跟房東收10%的租金，因此我現在做的服務（協助跟房東溝通，找維修人員等等），都是免費義務的，說實話，大不了我可以不做的。」房客聽完後，口氣變得客氣婉轉。

2.正因為每個人對於清潔程度的認知不同，我過去早有經驗，因此我後來學乖了，每次房東花錢找人打掃時，我都會要求房客親自驗收，如同這次，房客雖然事後仍抱怨打掃不乾淨，但畢竟是房客親自驗收的，所以房客也頂多只能抱怨而已，並不會怪到房東或房仲身上。

3.水電師傅不論是維修燈泡、還是通水管，事先都有拍照+錄影存證，當房客入住後再次質疑水管不通時，房東看到我事先找水電師傅通水管的影片後，也不會怪罪到房仲身上。

以上種種自保經驗，請學員們務必學起來，少繳點社會學費，少走冤枉路。

以上

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171228era-flying-eagle.html

171109《美商ERA不動產/飛鷹計畫-Flying Eagle》課程紀錄

《飛鷹計畫》主要是針對還沒有做出業績、不懂如何做業績的新人提供輔導、協助、訓練，很榮幸能擔任此次計畫的主持人，本計畫採每周四一次，本周為第二次。

在這次的會議中談到2個故事，彼此學習到很多：

【學員A提供的案例1】

學員A，近期針對某物件守現場，有位過路客說要看此屋，但是從頭到尾，買家只收同事的名片，卻不給聯絡方式，看完就走。

一開始，買家表明自己的車子很大台，要求先看停車位，到了現場，買家問空間到底多大？同事答不出來，只能目測判斷，買家並不滿意這樣的介紹方式，於是學員A被洗臉第一次。

接著，買家閱讀學員A給的物件資料，發現此物件標示「總價含車位、公設含車位」，因此詢問車位坪數，因車位坪數計算不出來，於是學員A用「平面車位大約是10坪」的方式概抓換算房屋單價。買家覺得這樣很含糊帶過，而且他認為「車位應該抓12坪」才對，若解讀車位12坪（建物就少2坪），房屋單價就會提高，若解讀車位10坪（建物就多2坪），房屋單價就會降低；於是，買家與房仲，彼此糾結在房屋單價認知不同，導致學員A被洗臉第二次。

【案例1感想】

心得1：守現場，代表隨時可能有買家要看屋，有些買家確實會想知道精確的車位尺寸，有些買家覺得實體目測房屋空間感，似乎沒有權狀上登記的坪數相吻合？因此有可能要求現場丈量，所以日後守現場，學員A謹記，除了紙本資料，捲尺也將隨身攜帶。

心得2：什麼樣的買家都會有，有些是對陌生房仲不信任，有些可能是假買，因此可能會產生不願意留下聯絡方式的情形。遇到這樣的情形，而建議處理的方式是，基於服務業精神，一開始先不要設限，客戶想看屋，就讓他看，但日後互動幾次後若仍堅持不給聯絡方式，則放棄。

1來可能是來竊取資訊的假買，2來縱使是真買，也不利於日後在價格上的談判，因為買家與房仲之間的關係明顯不平等，成交時，說不定服務費給一點點，買家可能都認為是一種「施捨、恩賜」。

心得3：車位坪數暫時算不出來，除了日後請教專業，當下也可以上售屋網站看同業如何抓車位坪數？或者是找尋同社區「無車位」戶別，計算其公設比，再針對「有車位」此戶來計算，只要調整成一樣的公設比，那多於出來的公設坪數，就是比較精確的車位坪數。

心得4：如果買家一直拘泥於「車位幾坪會影響房屋單價計算」的思考裡，建議學員A不要陷入客戶的邏輯裡去，因為永遠講不清楚，而可以採用的話術是：......↓

「屋主當初買這間房子時，就已經是用“總價”多少去買了，因此，屋主不管買家如何計算單價，在屋主的認知裡，只有“我總價想賣多少”的概念。」

【我提供的案例2】

近日我接到591客服人員的來電，表示我刊登招租的某物件標示“整層住家”，但他們認定是“套房”，因此來電跟我通知，並直接幫我更正。

當下我不解，因為我對套房的認知是「無隔間、完全open狀態的格局才是套房」。但是我刊登的物件，有一個標準的房間，是有門的房間，格局是1房1廳，怎麼會是算套房呢？

【案例2感想】

後來有位網友留言，才讓我想通，他說：「是不是套房，不是房仲、售屋網站業者說了算，而是銀行說了算。」原來，這樣就清楚了！

而到底幾坪以下算是套房呢？每家銀行認定不太一樣，大致上有2種標準：比較寬鬆的認定是「房屋權狀低於15坪」，比較嚴格的認定是「主附屬建物合計未達12坪」。

而我刊登的這間房子權狀是12.69坪，主附建物加起來是9坪，權狀既未達15坪，主附建物合計也未超過12坪，因此，不論室內格局是幾房，銀行都會認定是套房。

【其他】

學員B：表示沒有方向感，什麼也不懂，不知道從何做起，最近在休息，預計周一正式回到工作崗位。
處理方式：已再次要求把行事曆寫出來，有明確的計畫，做了才知道遇到什麼問題，才能進一步提供協助。

學員C：本身中文不太好、退休狀態、體力有限，能作業的時間不多，對於電腦、手機等3C產品也不熟操作，目前只要求她在下個禮拜，把自己住的社區，所有正在賣的、出租的，哪個物件疑似專任約，哪個物件有幾家房仲重複賣？哪個物件屋主自PO？找出來並整理列表說明。

學員D：上課前，每天作業模式只有守現場，而身為房仲，其他的部分關於「開發、資訊/知識吸收、招募」完全停滯沒進展，「銷售」也只有守現場，浪費了過去帶看過所累積的買家名單。

現在，他已清楚方向並作調整，因為發現上午比較沒人看屋，因此日後只排下午守現場，並將上午及晚上的時間，改作房地產新聞資訊吸收、591開發客戶、追蹤經營過去累積的買家名單。

【下周功課】

最後，我也開始要求每一位學員要將自我品牌定位出來，例如：
想到大直，就想到我。
想到都更，想到彭總。
想到法律，就想到白法務。
想到豪宅，就想到謝處長。
想到土地，就想到賈斯汀處長。
想到台北車站、西門町一帶商辦及店面，就想到我隔壁桌的同事。

因此，下周功課是：你的自我定位是什麼？

以上報告完畢

#銷售基本功 #遠距投保 #遠距購屋
#疫情期間 #零接觸 #法令放寬
#遠距簽單技術 #與人互動技術
#保持學習 #保持進步 #保持紮馬步心態

抗疫即戰力｜ EP.02 銷售基本功才是成交的關鍵 ｜【銷售維他命特輯】

疫情期間，看到好多因為疫情而轉型的產業報導。
以保險業當例子：金管會開放「遠距投保」，就能讓銷售員與客戶做到零接觸，客戶的保單保障就能生效了。
以房仲業當例子：思考未來有沒有可能遠距購屋、遠距成交？
居家辦公已經一段時間，很多業務團隊在行政、收單流程都做了放寬、開放，就是想讓夥伴們盡量做到零接觸，而且還能持續有業績，這是疫情狀態下公司的美意。
解老師對以上流程放寬沒有太多看法，因為這是科技的成熟、進步，也是時代下的必然產物。但是問題來了，現在的關鍵還是在於：「你有沒有遠距簽單的技術？你有沒有跟人互動的技術？這才是銷售的根本關鍵。」
就好比打籃球，若把籃框做大，但是籃框做再大，也要你有能夠投進的能力啊！
像是這些遠距投保、法令放寬、行政流程放寬都是政府及公司對我們的美意，我們要珍惜。
但是，我們應該還是要好好問問自己，自己的銷售基本功有無到位，要不然如同在路邊看到了停車格，也不等於你停得進去嘛！
這一波居家辦公期間，好多主管都帶領團隊進行團隊紮馬步的動作，如果我們馬步、基本動作蹲得好的話，那法令放寬我們絕對是受益人！
若我們馬步紮得不夠穩的話，即使法令、規範再寬限一些，你有沒有發現，這好像也與你無關，對嗎？
解老師提醒各位夥伴們，居家辦公期間，請務必要永遠保持學習，永遠要保持進步，並保持紮馬步的心態。做足了基本功，市場才拿得到，基本功做不紮實，你也拿他沒辦法對嗎！？抗疫即戰力，加油！

00:00 - 開場
00:11 - 疫情期間的轉變
01:11 - 解老師對開放遠距簽單、制度放寬的看法
02:33 - 團隊主管在居家辦公期間怎麼做
03:08 - 結論

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約客戶見面的10個技巧

如果你需要與目標客戶見面才能簽約完成銷售，像是房仲、保險、汽車銷售、或是任何提供給企業商家的產品或服務，那電話約訪就會是你最重要的業務開發工具了。它可以幫你節省時間，減少盲目的奔波。而且先約定好時間地點再去拜訪，客戶也會感到受尊重，有利於你在見面時能直奔主題，客戶也會有一段不受打擾的時間來跟你洽談。這就是為什麼業務每天都要排出一定的時間來進行電話約訪，尤其是新人，客戶資源不足，更需要大量的打電話約訪新客戶。

但每次打電話都約不到人，到底該怎麼辦呢？

《業務開發SOP：自媒體的社群業務開發術》
讓更多客戶認識你、喜歡你、信賴你、也主動來找你！
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《成交的技術：銷售技術 Know-How 大公開》
學會如何談下更多的案子，簽下更多的訂單！
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《絕對成交的銷售簡報術》
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客戶說：我已經有配合廠商了
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製作團隊
►腳本｜張邁可
►演出｜張邁可
►剪輯＆後製｜陳姿淇

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